Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 12/741
uitspraak van de voorzieningenrechter van 17 april 2012 op het verzoek om voorlopige voorziening in de zaak tussen
DOF Bewaar Maatschappij B.V., gevestigd te Den Haag,
DOF Masterfund C.V., gevestigd te Den Haag, en
CBRE Global Investors (NL) B.V., gevestigd te Den Haag,
verzoekers,
gemachtigde: mr. F.H.A.M. Thunnissen, advocaat te Amsterdam
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht, verweerder,
gemachtigden: mr.dr. A.D.L. Knook en mr. P. Heemskerk, beiden advocaat te Utrecht.
Procesverloop
Het verzoek heeft betrekking op het besluit van verweerder van 8 december 2011 (het bestreden besluit), waarbij aan AM B.V. (hierna: vergunninghoudster) een omgevingsvergunning is verleend voor het in strijd met de bestemming bouwen en gebruiken van een kantoorgebouw met bijbehorende parkeergarage op een perceel nabij Reykjavikstraat te gemeente Catharijne, sectie A, perceelnummer 00585 (ged.) (hierna: het perceel).
Het verzoek is gevoegd behandeld met het verzoek met zaaknummer SBR 12/1066 van de Vereniging Van Eigenaren Kantorenpark Papendorp. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 maart 2012. Namens verzoeksters is verschenen A. de Jong, portfoliomanager bij CBRE Global Investors (NL) B.V., bijgestaan door gemachtigde voornoemd. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. G.N. Sloote, W. Matser en P. van der Meer, allen werkzaam bij de gemeente Utrecht, bijgestaan door gemachtigden voornoemd. Namens vergunninghoudster is verschenen ir. D. Wijn, ontwikkelaar bij AM B.V., bijgestaan door mr. W.J. Bosma, advocaat te Den Haag.
Overwegingen
1. Op grond van artikel 8:81 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan, indien tegen een besluit bij de rechtbank beroep is ingesteld dan wel, voorafgaand aan een mogelijk beroep bij de rechtbank, bezwaar is gemaakt of administratief beroep is ingesteld, de voorzieningenrechter van de rechtbank die bevoegd is of kan worden in de hoofdzaak, op verzoek een voorlopige voorziening treffen indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist. Voor zover deze toetsing meebrengt dat een oordeel wordt gegeven over een eventueel geschil in de bodemprocedure, heeft dit oordeel een voorlopig karakter en bindt dit de rechtbank niet bij haar beslissing in die procedure.
Spoedeisendheid
2. Verweerder heeft de aanwezigheid van een spoedeisend belang bij het treffen van een voorlopige voorziening betwist. De voorzieningenrechter ziet echter geen aanleiding om aan te nemen dat de vereiste spoed ontbreekt. Vergunninghoudster is immers inmiddels gestart met de bouwwerkzaamheden. Dat dit op eigen risico gebeurt zolang de omgevingsvergunning niet onherroepelijk is, maakt niet dat om die reden geen sprake is van spoedeisend belang. De beweegredenen van verzoeksters om zich met het verzoek om schorsing van de omgevingsvergunning tot de voorzieningenrechter te richten is, anders dan verweerder suggereert, voor het antwoord op deze vraag niet van bepalend belang. De vraag of, in geval van de vereiste spoed, het treffen van een voorziening aangewezen is, is een andere. Daarop wordt later ingegaan.
Belanghebbenden bij het bestreden besluit
3. Verweerder en vergunninghoudster hebben betoogd dat verzoeksters geen belanghebbenden zijn bij het bestreden besluit als bedoeld in artikel 1:2 van de Awb, zodat hun verzoek om die reden moet worden afgewezen. Ook ambtshalve moet deze vraag onder ogen worden gezien.
4. Verzoeksters hebben gesteld dat DOF Bewaar Maatschappij B.V. de juridisch eigenaar is van een kantoorgebouw met een bruto vloeroppervlakte (bvo) van circa 50.000 m² in Papendorp en van circa 107.000 m² bvo kantoorruimte elders in Utrecht. Zij hebben een kadastraal bericht overgelegd waaruit blijkt dat DOF Bewaar Maatschappij B.V. het recht van erfpacht heeft voor het perceel kadastraal bekend Utrecht T 1102, plaatselijk bekend Papendorpseweg 88, 92, 96, 100 en 104. Deze kantoorruimte in Papendorp wordt momenteel nog gehuurd door Capgemini Nederland B.V. (hierna: Capgemini), de beoogde nieuwe huurder van de door vergunninghoudster te realiseren kantoorruimte. Verzoeksters hebben verder gesteld dat DOF Masterfund C.V. – een beleggingsinstelling waarin pensioenfondsen en verzekeraars participeren – de economische eigenaar is van het vastgoed waarvan DOF Bewaar Maatschappij B.V. de juridische eigenaar is en dat het risico van dit vastgoed bij DOF Masterfund C.V. ligt. Volgens verzoeksters worden de waardestijging en waardedaling van dit vastgoed en de inkomsten en uitgaven ten behoeve van dit vastgoed verantwoord in de jaarstukken van DOF Masterfund C.V.
Verzoeksters hebben voorts toegelicht dat CBRE Global Investors (NL) B.V. zorg draagt voor het management van de vastgoedportefeuille van DOF Masterfund C.V.
Volgens de door verzoeksters overgelegde uittreksels uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel heeft DOF Bewaar Maatschappij B.V. als activiteit ‘Het optreden als bewaarder van het vermogen van vennootschappen, waaronder begrepen commanditaire vennootschappen alsmede holding- en financieringsactiviteiten.’ DOF Masterfund C.V. heeft volgens deze uittreksels als activiteit ‘Handel in onroerend goed. Het al dan niet in economische eigendom, direct dan wel indirect, verkrijgen, beheren en exploiteren van registergoederen met in hoofdzaak een kantoorbestemming.’ De bedrijfsomschrijving van CBRE Global Investors (NL) B.V. luidt: ‘Het voeren van beheer en management over onroerende zaken.’
5. Verzoeksters hebben in een brief aan verweerder van 8 augustus 2011 – samengevat – betoogd dat zij als eigenaar/verhuurder van kantoorruimte in Papendorp en elders in Utrecht door het verlenen van de bestreden omgevingsvergunning worden geraakt in hun concurrentiebelangen. Zij hebben er daarbij op gewezen dat de kantoorruimte die zij in Papendorp in eigendom hebben, net als het te realiseren kantoorgebouw, is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Leidsche Rijn 1999’ (hierna: het bestemmingsplan) en dat zij binnen Utrecht opereren binnen hetzelfde marktsegment van de kantorenmarkt. Illustratief voor hun belang achten zij het feit dat hun huidige huurder, Capgemini, zal verhuizen naar het door vergunninghoudster te realiseren kantoorgebouw. Ook stellen zij dat met deze omgevingsvergunning wordt bijgedragen aan de groei van de leegstand van kantoren in Utrecht, hetgeen rechtstreeks ten koste zal kunnen gaan van verzoeksters als exploitanten van kantoorruimte in Utrecht.
6. Voorop staat dat het enkele gegeven dat verzoeksters geconfronteerd worden met het vertrek van Capgemini als huurder naar het met de bestreden omgevingsvergunning op te richten kantoorpand, voor het aannemen van een rechtstreeks belang als bedoeld in artikel 1:2 van de Awb niet volstaat. Nog daargelaten dat in deze procedure geen duidelijkheid bestaat over de identiteit van de huidige contractuele verhuurder van Capgemini en diens relatie tot verzoeksters, is op dit punt hooguit sprake van een, van deze contractuele huurrelatie afgeleid belang.
7. Volgens vaste jurisprudentie, zoals onder meer verwoord in de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) van 14 juli 2010 (LJN BN1069) en de Voorzitter van de ABRvS van 10 april 2009 (LJN BI1073), kan degene wiens concurrentiebelang rechtstreeks bij een besluit is betrokken als belanghebbende worden aangemerkt. De vraag of daarvan in het onderhavige geval ten aanzien van verzoeksters sprake is, laat zich gelet op de thans beschikbare gegevens niet eenduidig beantwoorden. Uitgaande echter van de in dit stadium beschikbare gegevens moet het er in het onderhavige geval voor worden gehouden dat niet evident onaannemelijk is dat DOF Masterfund C.V. en DOF Bewaarmaatschappij B.V. economisch respectievelijk juridisch eigenaar van kantoorruimte in Papendorp en/of elders in Utrecht zijn. Nader onderzoek naar de eigendomspositie van en de juridische verhoudingen tussen de verzoeksters en de panden die zij in portefeuille hebben is, gelet op de aard van de procedure bij de voorzieningenrechter, op dit moment niet aangewezen. Uit de uitspraak van de ABRvS van 17 december 2008 (LJN BG7176) blijkt dat (ook) de economische eigenaar als belanghebbende in de zin van artikel 1:2 van de Awb kan worden aangemerkt. De voorzieningenrechter acht voorts niet op voorhand uitgesloten dat van het bouwplan met een omvang als het onderhavige, dat betrekking heeft op de realisatie van circa 25.000 m² bvo kantoorruimte, een zodanige invloed zal uitgaan dat DOF Masterfund C.V. en/of DOF Bewaar Maatschappij B.V., als beweerdelijk economisch respectievelijk juridisch eigenaar van kantoorruimte in Papendorp/Utrecht, worden geraakt in een belang dat rechtstreeks bij de verlening van de omgevingsvergunning is betrokken als bedoeld in artikel 1:2 van de Awb.
Of in dit geval inderdaad sprake is van relevante concurrentie vanwege (beweerde) effecten op de verhuurbaarheid van de kantoorruimte in Papendorp/Utrecht van DOF Masterfund C.V. en DOF Bewaar Maatschappij B.V. die moet leiden tot het aannemen van een rechtstreeks belang van verzoeksters, is een vraag die primair verweerder in de heroverweging naar aanleiding van het bezwaar dient te betrekken. De voorzieningenrechter houdt het er bij deze stand van zaken voor dat thans onvoldoende aanleiding bestaat voor de conclusie dat DOF Masterfund C.V. dan wel DOF Bewaar Maatschappij B.V. evident niet als belanghebbende(n) zijn aan te merken, zodat daarin geen reden is gelegen voor afwijzing van hun verzoek.
8. Ten aanzien van CBRE Global Investors (NL) B.V. is ter zitting namens verzoeksters toegelicht dat zij geen eigenaar is van kantoorruimte, maar het management voert over de vastgoedportefeuille. Daarmee heeft zij in deze procedure sowieso slechts een afgeleid belang. Nu CBRE Global Investors (NL) B.V. niet is aan te merken als belanghebbende in de zin van artikel 1:2 van de Awb zal verweerder het door haar gemaakte bezwaar naar verwachting niet-ontvankelijk verklaren. Het verzoek van CBRE Global Investors (NL) B.V. om een voorlopige voorziening wordt gelet op het voorgaande afgewezen. Voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van deze verzoeker bestaat geen aanleiding.
Waar hierna wordt gesproken over verzoeksters wordt daarmee uitsluitend DOF Masterfund C.V. en DOF Bewaar Maatschappij B.V. bedoeld.
Vergunningaanvraag niet gepubliceerd
9. Verzoeksters hebben gesteld dat verweerder de aanvraag voor een omgevingsvergunning in strijd met artikel 3.8 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) niet heeft gepubliceerd. Zij hebben betoogd dat de verleende vergunning om die reden niet rechtsgeldig is.
10. Niet in geschil is dat de aanvraag voor de onderhavige vergunning inderdaad niet is gepubliceerd, zoals wel is voorgeschreven in artikel 3.8 van de Wabo. Dit leidt echter niet zonder meer tot de conclusie dat de bestreden omgevingsvergunning om die reden niet rechtsgeldig is. De voorzieningenrechter stelt vast dat verweerder op 1 juni 2011 het ter inzage leggen van het ‘Voorgenomen bouwplan kantoorgebouw Capgemini inclusief doelgroepengarage’ heeft gepubliceerd en daarbij aan belanghebbenden de mogelijkheid heeft geboden om gedurende vier weken een zienswijze in te dienen tegen het voorgenomen bouwplan (al of niet) mede in relatie tot het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Noord fase 1 (hierna: het stedenbouwkundig plan). Naar aanleiding van deze publicatie is uitsluitend door verzoeksters en de Vereniging Van Eigenaren Kantorenpark Papendorp een zienswijze ingediend. Op 21 december 2011 heeft verweerder gepubliceerd dat de omgevingsvergunning is verleend, met vermelding van het rechtsmiddel bezwaar. Alleen verzoeksters en de Vereniging Van Eigenaren Kantorenpark Papendorp hebben bezwaar gemaakt. De voorzieningenrechter is, gelet op deze omstandigheden, van oordeel dat het niet aannemelijk is dat er, buiten de verzoeksters in onderhavige zaak en SBR 12/1066, meer derdebelanghebbenden zijn die (negatieve) gevolgen van het bouwplan ondervinden en die door het niet publiceren van de aanvraag in hun belangen zijn geschaad. Het is voorts niet aannemelijk geworden dat verzoeksters door het niet publiceren van de aanvraag in hun belangen zijn geschaad. Zij hebben immers een zienswijze tegen het voorgenomen bouwplan en het stedenbouwkundig plan ingediend en bezwaar gemaakt tegen de verleende omgevingsvergunning. Onder deze omstandigheden bestaat geen aanleiding voor het, door verzoeksters bepleite, oordeel dat verweerder het hier besproken gebrek in de besluitvorming niet met toepassing van artikel 6:22 van de Awb mag passeren.
Een reden voor het treffen van een voorlopige voorziening is hierin dan ook niet gelegen.
Vergunning van rechtswege
11. Verzoeksters hebben betoogd dat verweerder niet tijdig heeft beslist op de aanvraag van vergunninghoudster om een omgevingsvergunning, zodat de vergunning van rechtswege is verleend en verweerder dus niet meer bevoegd was om op de aanvraag te beslissen.
12. De aanvraag voor onderhavige omgevingsvergunning is op 12 september 2011 ontvangen. Op grond van artikel 3.9, eerste lid, van de Wabo dient verweerder binnen acht weken na de datum van ontvangst van een aanvraag te beslissen. Op grond van het tweede lid van dit artikel kan verweerder de termijn van acht weken eenmaal met ten hoogste zes weken verlengen. Hij dient zijn besluit daartoe binnen de termijn van acht weken bekend te maken. Uit het derde lid van artikel 3.9 van de Wabo gelezen in verbinding met artikel 4:20b, eerste lid, van de Awb volgt dat de gevraagde beschikking van rechtswege is gegeven indien niet tijdig op de aanvraag is beslist.
13. Bij brief van 18 oktober 2011, verzonden 18 oktober 2011, heeft verweerder aan vergunninghoudster medegedeeld dat op een bouwtekening (DO-09) een reclame-uiting (bedrijfsnaam) op de gevel is weergegeven. Gelet hierop heeft verweerder vergunninghoudster verzocht de activiteit reclame in de aanvraag op te nemen dan wel de reclame-uiting van de tekening te verwijderen. In de brief van 18 oktober 2011 staat vermeld dat de beslistermijn op grond van artikel 4:15 van de Awb is opgeschort tot de dag dat verweerder alle opgevraagde gegevens heeft ontvangen.
14. Verzoeksters hebben betoogd dat de brief van 18 oktober 2011 niet heeft geleid tot opschorting van de beslistermijn omdat er voor verweerder geen belemmering was om te beslissen op basis van de overgelegde bouwtekeningen. Dit betoog slaagt niet. Verweerder heeft zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat hij pas op de aanvraag kon beslissen op het moment dat vergunninghoudster een gewijzigde bouwtekening, zonder reclame-uiting op de gevel, had overgelegd dan wel de aanvraag mede had doen toezien op die reclame-uiting. Het verlenen van een vergunning op basis van de oorspronkelijk ingediende bouwtekening, zou immers betekenen dat verweerder ook de reclame-uiting had vergund. Dat vergunninghoudster reeds in een eerder stadium kenbaar had gemaakt van de reclame op de gevel af te zien, maakt dat niet anders.
15. Verzoeksters hebben verder betoogd dat op de gewijzigde bouwtekening DO-09 staat dat deze op 26 oktober 2011 is omgewisseld en/of dat de gewijzigde bouwtekening al op 2 november 2011 naar verweerder is gemaild, zoals uit een door verzoeksters overgelegd email bericht van die datum kan worden afgeleid.
16. Verweerder heeft ter zitting, onder aanbieding van bewijs, gesteld dat hij de gewijzigde bouwtekening DO-09, waarvan de reclame-uiting is verwijderd, op 9 november 2011 via het Omgevingsloket online (Olo) van vergunninghoudster heeft ontvangen en dat die datum, gelet op het feit dat ook de aanvraag elektronisch via het Olo is ingediend, bepalend is.
17. In artikel 4.3, tweede lid, van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is bepaald dat, indien een aanvraag langs elektronische weg wordt ingediend, de daarbij te verstrekken gegevens en bescheiden eveneens langs elektronische weg worden verstrekt.
Verweerder heeft zich, gelet op deze bepaling, terecht op het standpunt gesteld dat de beslistermijn tot de dag van de ontvangst van de gewijzigde bouwtekening DO-09 via het Olo was opgeschort. De voorzieningenrechter acht voldoende aannemelijk dat verweerder de gewijzigde bouwtekening inderdaad op 9 november 2011 via het Olo heeft ontvangen. Vergunninghoudster heeft ter zitting toegelicht dat de op de gewijzigde bouwtekening vermelde datum van omwisseling (26 oktober 2011) is aangebracht door haar architect en niet door verweerder.
18. Het voorgaande betekent dat de beslistermijn van 18 oktober 2011 tot 9 november 2011 (gedurende drie weken en één dag) was opgeschort, zodat verweerder uiterlijk 29 november 2011 (elf weken en één dag na 12 september 2011) diende te beslissen op de aanvraag. Met de brief van 22 november 2011, verzonden 23 november 2011, heeft verweerder de beslistermijn derhalve tijdig verlengd. Vervolgens is binnen verlengde termijn beslist op de aanvraag, zodat van een vergunning van rechtswege geen sprake is.
Bodem
19. Verzoeksters hebben betoogd dat de omgevingsvergunning op grond van artikel 6.2c, eerste lid, van de Wabo niet in werking is getreden omdat niet naar aanleiding van nader onderzoek bij beschikking is vastgesteld dat geen sprake is van ernstige bodemverontreiniging.
20. Dit betoog slaagt niet. Verweerder heeft zich – kennelijk – naar aanleiding van het door vergunninghoudster overgelegde bodemonderzoek van Hopman en Peters van 20 oktober 2011 op het standpunt gesteld dat van ernstige bodemverontreiniging geen sprake is. Van een vermoeden als bedoeld in artikel 6.2c, eerst lid, van de Wabo was ten tijde van de vergunningverlening dan ook geen sprake, zulks is althans door verzoeksters niet aannemelijk gemaakt.
Strijd met beschrijving in hoofdlijnen van het bestemmingsplan
21. Verzoeksters hebben betoogd dat de door middel van het stedenbouwkundig plan mogelijk gemaakte afwijking van het bestemmingsplan strijdig is met het in artikel 5 van de planvoorschriften gemaakte onderscheid in profilering van de in het bestemmingsplan genoemde typologieën van bedrijfslocaties. Volgens verzoeksters past het te realiseren kantoorgebouw, dat is gelegen in Stadshart Leidsche Rijn, niet binnen de typologie voor dit gebied aangezien dit gebied niet is bestemd voor kennisintensieve zakelijke dienstverlening. Verzoeksters hebben gesteld dat uit de planvoorschriften en de toelichting bij het bestemmingsplan blijkt dat er voor is gekozen om een onderscheid te maken tussen kennisintensieve zakelijke dienstverlening, waarvoor Papendorp de aangewezen locatie is, en kennisintensieve dienstverlening, waarvoor Stadshart Leidsche Rijn de aangewezen locatie is.
22. Het perceel heeft op grond van het bestemmingsplan de bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden uit te werken’.
In artikel 5 (algemene beschrijving in hoofdlijnen), onder D (overige criteria voor de uitwerking van de gebieden Bedrijfsdoeleinden), tweede lid, van de planvoorschriften is bepaald dat de bedrijfsterreinen zodanig worden ingevuld dat recht wordt gedaan aan de profilering van de bedrijfslocaties van Leidsche Rijn in de regio volgens de typologie:
a. Papendorp: met name kennisintensieve zakelijke dienstverlening, creatieve diensten en medisch/farmaceutische bedrijven.
(…)
c. Stadshart Leidsche Rijn: met name (semi)publieke dienstverlening, kennisintensieve dienstverlening.
In artikel 7 (bedrijfsdoeleinden (uit te werken)), onder A (doeleindenomschrijving), van de planvoorschriften is een achttiental mogelijke doeleinden omschreven waarvoor de op de plankaart voor bedrijventerreinen aangewezen gronden bestemd zijn. Onder 2. is de bestemming kantoren genoemd, onder 11. parkeervoorzieningen.
In artikel 9 (flexibiliteitsbepalingen), onder B (voorlopig bouwverbod), onder 1, van de planvoorschriften is bepaald dat in de gebieden waar sprake is van een uit te werken bestemming, slechts mag worden gebouwd volgens een onherroepelijk uitwerkingsplan.
In artikel 9, onder C (interne anticipatie), zoals dat sinds de eerste herziening door de gemeenteraad op 9 december 2004 luidt, is, voor zover relevant, bepaald dat burgemeester en wethouders vrijstelling kunnen verlenen van het bepaalde in lid B, onder 1, ten behoeve van het oprichten van bouwwerken voordat de bestemming overeenkomstig lid A is uitgewerkt en onherroepelijk is geworden, mits:
1. de betrokken raadscommissie over het voornemen wordt geïnformeerd;
2. de op te richten bebouwing in overeenstemming is met een reeds vastgestelde uitwerking of met een daarvoor gemaakt ontwerp, ofwel met een document zoals een concept-uitwerkingsplan, waaruit de inpasbaarheid in de integrale uitwerking redelijkerwijs overzienbaar is, en
3. belanghebbende in de gelegenheid zijn gesteld hun zienswijzen tegen het ontwerp van de uitwerking dan wel het bouwplan schriftelijk kenbaar te maken en
(…)
Om toepassing te geven aan artikel 9, onder C, van de planvoorschriften heeft verweerder op 1 juni 2011 het stedenbouwkundig plan ter inzage gelegd. Op de hiertegen ingediende zienswijzen is in het bestreden besluit geantwoord. Verweerder heeft in de zienswijzen geen aanleiding gezien om het stedenbouwkundig plan aan te passen dan wel de medewerking aan het stedenbouwkundig plan te onthouden. De op grond van artikel 9, onder C, van de planvoorschriften verleende vrijstelling maakt deel uit van het bestreden besluit.
23. De voorzieningenrechter is, gelet op de formulering van artikel 5, onder D, tweede lid, van de planvoorschriften van oordeel dat, nog daargelaten de vraag of een verschil tussen de verschillende typologieën is bedoeld, aannemelijk is dat met de in dat artikellid genoemde typologieën in ieder geval niet is bedoeld om een bepaald type bedrijven op voorhand van bepaalde gebieden uit te sluiten. Dit volgt rechtstreeks uit het gebruik van de woorden “met name” in de betreffende bepaling. Met name betekent immers “vooral”, en dus niet “uitsluitend” zoals verzoeksters willen dat de bepaling wordt uitgelegd.
Ten aanzien van het betoog van verzoeksters dat ook uit de toelichting van het bestemmingsplan blijkt dat bedoeld is een scherp onderscheid tussen de verschillende typologieën te maken, overweegt de voorzieningenrechter dat de toelichting bij het bestemmingsplan geen deel uitmaakt van het algemeen verbindend voorschrift dat een bestemmingsplan is. De toelichting kan aan de orde komen indien de tekst van de planvoorschriften niet duidelijk is of de bedoeling van de planwetgever daaruit niet eenduidig kan worden afgeleid. Dat doet zich in dit geval niet voor. Overigens volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook uit de toelichting bij het bestemmingsplan niet dat met de in het artikellid genoemde typologieën is beoogd om een bepaald type bedrijven op voorhand van bepaalde gebieden uit te sluiten. Er bestaat geen aanleiding voor de conclusie dat het stedenbouwkundig plan, meer in het bijzonder het daarin omschreven bouwplan, in strijd is met het bestemmingsplan vanwege de aard van de dienstverlening van de beoogde huurder, en daarmee van het beoogde gebruik, van het op te richten kantoorgebouw.
Het kantoorgebouw
24. Verzoeksters betogen dat het stedenbouwkundig plan niet voldoet aan het in artikel 9, onder C, van de planvoorschriften gestelde vereiste dat de inpasbaarheid van het te realiseren kantoorgebouw in de integrale uitwerking van het gebied redelijkerwijs overzienbaar moet zijn. Ook betogen zij dat het stedenbouwkundig plan onzorgvuldig is en in strijd met een goede ruimtelijke ordening, nu hiermee wordt bijgedragen aan een verdere ontwrichting van de kantorenmarkt die, ook in Utrecht, geteisterd wordt door hoge leegstandspercentages.
25. De voorzieningenrechter stelt vast dat uit de Inleiding van het stedenbouwkundig plan – samengevat – volgt dat voor het gebied Leidsche Rijn Centrum Noord in maart 2009 een stedenbouwkundig plan is vastgesteld, waarin onder meer de Belle van Zuylentoren was voorzien, in vervolg waarop onder meer een voorontwerp bestemmingplan is opgesteld. In januari 2010 is door verweerder als gevolg van de financieel-economische situatie besloten aan de Belle Van Zuylentoren geen verdere uitwerking te geven. Vervolgens is gestart met het opstellen van een nieuw stedenbouwkundig plan voor Leidsche Rijn Centrum Noord. Vooruitlopend op dit integrale stedenbouwkundig plan heeft Capgemini aangegeven zich in Leidsche Rijn Centrum Noord te willen vestigen. Vanuit de gemeente is daaraan medewerking toegezegd met inachtneming van de krappe tijdsplanning van Capgemini, in welk kader het onderhavige stedenbouwkundig plan is opgesteld.
Dit stedenbouwkundig plan is – kortom – tot stand gekomen vooruitlopend op de nieuwe integrale uitwerking voor het gebied Leidsche Rijn Centrum Noord teneinde de tijdige verhuizing van Capgemini naar dit gebied mogelijk te maken. Dit gegeven onderstreept het belang van het vereiste, genoemd in artikel 9, onder C, onder 2, van de planvoorschriften, dat de inpasbaarheid van het plan in de integrale uitwerking redelijkerwijs overzienbaar moet zijn.
26. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter stellen verzoeksters terecht dat het stedenbouwkundig plan ten aanzien van die inpasbaarheid nog vragen oproept. Weliswaar wordt in het stedenbouwkundig plan ingegaan op de stedenbouwkundige opzet van Leidsche Rijn Centrum Noord en – zij het summier – op de aansluiting tussen dit gebied en Leidsche Rijn Centrum Kern (p. 17), worden architectonische uitgangspunten geformuleerd voor heel Centrum Noord (p. 19) en wordt aandacht besteed aan de invulling van de openbare ruimte in Centrum Noord (p. 23). Desalniettemin komt uit het stedenbouwkundig plan onvoldoende tot uitdrukking hoe dit plan past in reeds eerder tot stand gekomen stedenbouwkundige documenten voor het plangebied, waaronder onderhavig gebied Centrum Noord maar ook de omringende gebieden, ook voor zover deze nog niet zijn uitgewerkt in een uitwerkingsplan of ander document. Verweerder heeft ter zitting betoogd dat de inpasbaarheid van het stedenbouwkundig plan in de integrale uitwerking van het gebied mede blijkt uit het Masterplan Leidsche Rijn Centrum 2006, het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Noord 2009, en het – inmiddels ingetrokken – voorontwerp bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Noord 2009, met welke stukken het onderhavige plan volgens hem geheel in lijn is. In die stukken is immers steeds uitgegaan van de bouw van kantoren langs de A2, zo stelt verweerder. Uit het stedenbouwkundig plan zelf blijkt deze samenhang echter niet.
De van het bestreden besluit deel uitmakende reactie van verweerder op de zienswijze van verzoeksters geeft in dit opzicht meer duidelijkheid, omdat daarin duidelijk wordt dat verweerder vast houdt aan hetzelfde programma dat in het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Noord 2009 is gehanteerd. Maar dit laat onverlet dat de inpasbaarheid van het onderhavige plan in de integrale uitwerking van het gehele plangebied, of tenminste in Centrum Noord, op deze wijze enigszins bij elkaar moet worden gepuzzeld. Daarbij moet kennelijk ook acht worden geslagen op documenten waarvan vaststaat dat deze door verweerder niet verder zullen worden uitgewerkt en zullen worden ingehaald door nieuwe plannen, waarvan het onderhavige er één is. Op welke delen van die eerdere documenten wel of juist niet wordt voortgebouwd is onvoldoende benoemd.
Verweerder zal in het kader van de heroverweging naar aanleiding van het bezwaar aan dit punt nadere aandacht dienen te besteden.
27. In dit licht wordt naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook een planologische onderbouwing in het stedenbouwkundig plan van de keuze voor een kantoorgebouw op deze plaats op dit moment, anders dan verwijzing naar de expliciete wens van Capgemini om zich hier te vestigen, gemist. Verweerder heeft volstaan met de verwijzing naar het reeds lang onherroepelijke bestemmingsplan dat kantoorgebouwen op het perceel mogelijk maakt, zodat dit niet langer ter discussie kan staan. Verweerder miskent daarmee dat hij in het onderhavige geval gebruik heeft gemaakt van een aan hem in het bestemmingsplan verleende bevoegdheid tot doorbreking van het bouwverbod. De suggestie als zou hier op dit punt sprake zijn van een gebonden beschikking, is dus niet juist. Bij de vraag of verweerder gebruik wil maken van deze bevoegdheid dient hij zich rekenschap te geven van alle actuele relevante feiten en belangen, waaronder de vraag of het verwezenlijken van de bestemming kantoren – als slechts één van de volgens artikel 7 van het bestemmingsplan mogelijke bestemmingen – zich (nog) verdraagt met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij kan hij niet zonder meer voorbij gaan aan de vraag of de actuele leegstandscijfers van kantoorpanden in Utrecht en omgeving in dat kader van belang zijn en zo nee, waarom niet. De vraag of het realiseren van bestemmingen al dan niet, of niet langer, voorziet in een (planologische) behoefte is immers ruimtelijk relevant. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan deze vraag niet worden gepareerd met verweerders stelling dat het op te richten kantoorpand zelf niet leeg zal komen te staan, omdat daarvoor al een huurder is gevonden. In de reactie op de zienswijzen van verzoeksters is verweerder op dit punt nader ingegaan. Hij verwijst daar in algemene zin naar het – niet nader omschreven – strenge kantorenbeleid. Ook ter zitting is door verweerder gerefereerd aan zijn bestendige gedragslijn ten aanzien van het voorkomen van leegstand van kantoren. Hoe de onderhavige ontwikkeling in dat beleid/die gedragslijn past is tot op heden echter onvoldoende toegelicht. Verweerder zal daar bij de heroverweging naar aanleiding van het bezwaar nader op in dienen te gaan.
De doelgroepengarage
28. Verzoeksters hebben gesteld dat de verleende omgevingsvergunning in strijd is met artikel 2.5.30, eerste lid, van de Bouwverordening Gemeente Utrecht (hierna: de bouwverordening) omdat het op grond van de gemeentelijke parkeernormen toegestane aantal parkeerplaatsen wordt overschreden. Zij hebben in dit verband betoogd dat de vergunde doelgroepengarage feitelijk is bestemd voor Capgemini. Volgens verzoeksters is in het stedenbouwkundig plan onvoldoende onderbouwd voor wie de doelgroepengarage met 750 parkeerplaatsen is bestemd en op welke wijze deze past in de toekomstige integrale uitwerking van het gebied.
29. De voorzieningenrechter volgt verzoeksters niet in hun betoog dat de omgevingsvergunning in strijd is met de bouwverordening. Uit de tekst van artikel 2.5.30, eerste lid, van de bouwverordening blijkt dat slechts de parkeerplaatsen op het eigen terrein van het te realiseren kantoorgebouw meetellen bij de beoordeling of aan deze norm is voldaan. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat op het eigen terrein van het kantoorgebouw 331 parkeerplaatsen worden aangelegd, terwijl volgens de gemeentelijke parkeernormen maximaal 369 parkeerplaatsen op eigen terrein mogen worden gerealiseerd. De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om aan deze berekening te twijfelen, te minder nu noch de toepasselijkheid van de parkeernorm, noch de berekening op basis daarvan is betwist. Dat, naar verzoeksters hebben gesteld, de feitelijke parkeervraag van Capgemini groter is, maakt voorshands niet dat om die reden sprake is van strijd met de parkeernorm of artikel 2.5.30 van de bouwverordening. Ook de stelling van verzoeksters dat de doelgroepengarage bedoeld is om in deze feitelijke parkeervraag te voorzien, leidt niet tot het oordeel dat de verleende vergunning in strijd is met de tekst van artikel 2.5.30 van de bouwverordening, al ligt deze conclusie minder voor de hand als daarbij ook de ratio van deze bepaling wordt betrokken.
De voorzieningenrechter volgt verzoeksters gelet op het voorgaande evenmin in hun betoog dat de parkeergarage in strijd is met het planvoorschrift dat parkeervoorzieningen op eigen terrein vereist. Voor de toepassing van die eis wordt immers aangesloten bij de parkeernormen die in het kader van de bouwverordening worden gehanteerd.
30. De voorzieningenrechter is met verzoeksters van oordeel dat het stedenbouwkundig plan onvoldoende inzicht geeft in de inpasbaarheid van de doelgroepengarage in de integrale uitwerking van het plangebied, of in elk geval Leidsche Rijn Centrum Noord. Het stedenbouwkundig plan benoemt in algemene termen de mogelijke doelgroepen (de toekomstige gebruikers in Leidsche Rijn Centrum Noord, waaronder die van kantoren, winkels en woningen). Op grond van het bestemmingsplan zijn woningen in het betreffende gebied aan de noordzijde van het spoor echter niet toegestaan. De voorzieningenrechter verwijst verder naar hetgeen in rechtsoverweging 26 is overwogen.
Voorts wijzen verzoeksters terecht op de omstandigheid dat niet duidelijk is hoe het in de akte tot uitgifte van erfpacht opgenomen kettingbeding - dat de vergunninghoudster de komende tien jaar de doelgroepengarage alleen in het weekend voor publiek hoeft open te stellen, met een uitzondering voor het geval dat deze exploitaitie aantoonbaar niet rendabel is – zich verhoudt tot de bestemming van de in het stedenbouwkundig plan genoemde doelgroepengarage. Verweerder dient dit, mede gelet op de niet onaannemelijke stelling van verzoeksters dat Capgemini ook feitelijk een groot beslag op de doelgroepengarage zal leggen en de doelgroep dus in feite voor een aanzienlijk deel uit medewerkers en klanten van Capgemini zal bestaan, in de beslissing op bezwaar nader te motiveren.
Geen voorziening
31. De voorzieningenrechter is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, van oordeel dat het stedenbouwkundig plan als planologische onderbouwing voor het gebruik van de bevoegdheid tot binnenplanse anticipatie voor het kantoorgebouw en de doelgroepengarage niet in alle opzichten voldoet. De geconstateerde gebreken laten zich, naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, in beginsel echter door verweerder mogelijk wel herstellen. Deze gebreken staan derhalve op voorhand niet zonder meer in de weg aan de uiteindelijke realisering van het bouwplan.
32. Verzoeksters hebben verder nog gewezen op de afwijking van het bouwplan van de tekst op p. 5 van het stedenbouwkundig plan voor wat betreft de doelgroepengarage die aansluitend aan beide koppen een kantoorgebouw zou moeten hebben, maar dat in dit plan niet heeft. Ook dit acht de voorzieningenrechter herstelbaar, bijvoorbeeld door een andere motivering in de beslissing op bezwaar te dien aanzien. Het is niet redengevend voor het treffen van een voorziening. Dat laatste geldt, gelet op verweerders reactie te dien aanzien, ook voor de stelling van verzoeksters dat het bouwplan niet voldoet aan de gemeentelijke eisen van duurzaamheid. Dat de omgevingsvergunning is verleend voor een “bijbehorende” garage en niet voor de door verweerder bedoelde doelgroepengarage, kan in bezwaar worden hersteld. Naar de voorzieningenrechter aanneemt zal daarbij wel acht worden geslagen op hetgeen in rechtsoverweging 30 is overwogen.
33. Bij de vraag of het treffen van een voorlopige voorziening in dit stadium is aangewezen, is voorts bepalend het feit dat verweerder ter zitting heeft gesteld dat de beslissing op bezwaar binnen een zeer korte termijn na de uitspraak van de voorzieningenrechter kan worden verwacht. Een eventuele voorziening zou dus van relatief beperkte duur zijn. Het schorsen van de bestreden omgevingsvergunning zou vergunninghoudster evident in haar belangen treffen, nu zij – zoals ook toegelicht ter zitting – bij het stilleggen van de bouw wel doorlopende kosten heeft en bovendien het risico loopt de strakke planning voor oplevering niet te halen. Dat vergunninghoudster door te bouwen op een nog niet onherroepelijke vergunning dit risico zelf is aangegaan, moge zo zijn, maar betekent ook dat zij het risico dat de omgevingsvergunning uiteindelijk geen stand houdt zelf draagt. Daartegenover staat dat naar het oordeel van de voorzieningenrechter de belangen van verzoeksters bij onmiddellijke stillegging van de bouwwerkzaamheden niet dermate dringend zijn, dat daartoe thans moet worden besloten. Dit geldt te minder nu de beslissing op bezwaar op korte termijn valt te verwachten en nu bovendien verzoeksters zich eerst op 1 maart 2012 tot de voorzieningenrechter hebben gewend, terwijl het bestreden besluit dateert van 8 december 2011 en vergunninghoudster reeds rondom eind januari 2012 met de bouw is begonnen.
34. Dit alles leidt tot de slotsom dat de voorzieningenrechter in dit stadium van de procedure geen aanleiding ziet om een voorlopige voorziening te treffen. Het verzoek om een voorlopige voorziening van DOF Masterfund C.V. en DOF Bewaar Maatschappij B.V wordt derhalve ook afgewezen. Voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van deze verzoeksters bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De voorzieningenrechter:
wijst de verzoeken om een voorlopige voorziening af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M. Willems, voorzieningenrechter, in aanwezigheid van mr. J.K. van de Poel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 april 2012.
griffier voorzieningenrechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak staat geen rechtsmiddel open.