Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handel en kanton
Handelskamer
zaaknummer / rolnummer: 320145 / KG ZA 12-105
Vonnis in kort geding van 28 maart 2012
in de zaak van
1. [eiser],
2. [eiseres],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat: mr. M.P.H. van Wezel te Utrecht,
tegen
MR. [de notaris],
wonende en kantoorhoudende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat: mr. A.S. de Vos te Amsterdam,
en voorts
[de gefailleerde]
wonende te [woonplaats],
tussenkomende partij,
advocaat: mr. H.J. de Kloe te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s., [de notaris] en [de gefailleerde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 10;
- de producties 11 tot en met 15 van de zijde van [eiser] c.s.;
- de productie 1 van de zijde van [de notaris];
- de op voorhand toegezonden incidentele conclusie tot voeging van [de gefailleerde] met producties 1 tot en met 6;
- de producties 7 tot en met 13 van de zijde van [de gefailleerde];
- de mondelinge behandeling;
- de pleitnota van [eiser] c.s.;
- de pleitnota van [de notaris];
- de pleitnota van [de gefailleerde].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij beschikking van 14 september 2006 is door de rechtbank ’s-Gravenhage aan [de gefailleerde] surseance van betaling verleend. De verleende surseance van betaling is bij vonnis van 3 januari 2008 beëindigd, waarna het faillissement van [de gefailleerde] is uitgesproken. Dit vonnis is door [de gefailleerde] tevergeefs in hoger beroep en in cassatie bestreden. De Hoge Raad heeft bij arrest van 19 december 2008 het tegen de beschikking gerichte cassatieberoep van [de gefailleerde] verworpen. Hierna heeft [de gefailleerde] op 19 oktober 2009 een procedure aanhangig gemaakt bij het Europees Hof voor de Rechten van de Mens.
2.2. De rechter-commissaris in het faillissement van [de gefailleerde] heeft op 14 juni 2009 de toenmalig curator mr. F.J.H. Somers gemachtigd het registergoed [adres] te [plaats] (hierna te noemen: het registergoed) dat zich in de boedel bevindt voor een bedrag van € 250.000,00, kosten koper, aan [eiser] c.s. te verkopen. Dit registergoed wordt gehuurd door [eiser] c.s.. Tegen de beschikking van 14 juni 2009 van de rechter-commissaris is [de gefailleerde] in hoger beroep opgekomen. Bij beschikking van 8 januari 2010 heeft de rechtbank ’s-Gravenhage de beschikking van de rechter-commissaris van 14 juni 2009 vernietigd.
2.3. De voormalig curator in het faillissement van [de gefailleerde], mr. F.J.H. Somers, heeft op 26 mei 2010 met [eiser] c.s. een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het registergoed. Op grond van deze overeenkomst koopt [eiser] c.s. het registergoed voor € 276.000,00, kosten koper, indien de brug en de oprit bij gelegenheid van de herverkaveling aan [de gefailleerde] c.q. diens rechtsopvolgers zouden worden toebedeeld, en voor € 270.000,00, kosten koper, indien dit niet het geval zou zijn.
2.4. Bij beschikking van 31 mei 2010 is door de rechter-commissaris aan de curator opnieuw toestemming verleend om het registergoed aan [eiser] c.s. te verkopen voor € 276.000,00, kosten koper, indien de brug en de oprit bij gelegenheid van de herverkaveling aan [de gefailleerde] c.q. diens rechtsopvolgers zouden worden toebedeeld, en voor € 270.000,00, kosten koper, indien dit niet het geval zou zijn. Tegen deze beschikking is door [de gefailleerde] eveneens hoger beroep ingesteld. De rechtbank ‘s-Gravenhage heeft op 30 juli 2010 een tussenbeschikking gegeven en op 6 december 2010 een eindbeschikking. De rechtbank heeft in haar eindbeschikking aan de curator machtiging verleend voor het sluiten van de koopovereenkomst met betrekking tot het registergoed voor een koopprijs van € 275.000,00, kosten koper, waarbij [eiser] c.s. de geldelijke tegenprestatie die uit de ruilverkaveling voortvloeit voor zijn rekening neemt, een en ander overeenkomstig de koopovereenkomst van 26 mei 2010.
2.5. Op 23 december 2010 heeft de rechter-commissaris in het faillissement van [de gefailleerde] een beschikking gegeven op een daartoe strekkend verzoekschrift van [de gefailleerde]. [de gefailleerde] heeft in zijn verzoekschrift ex artikel 69 FW Pro verzocht de curator te verbieden de door de rechtbank gegeven beschikking van 6 december 2010 uit te voeren, zolang deze niet in kracht van gewijsde is getreden. [de gefailleerde] heeft zijn verzoek gewijzigd en vervolgens verzocht de curator te verbieden de door de rechtbank gegeven beschikking van 6 december 2010 uit te voeren zolang er niet op het kort geding is beslist. Het kort geding is in dit geval een tussen [de gefailleerde] en de curator aanhangig kort geding, waarvan de mondelinge behandeling op 19 januari 2011 zou plaatsvinden. Verder is – voor zover hier van belang – in de beschikking van 23 december 2010 het volgende overwogen:
“(…) De curator heeft erop gewezen dat de notaris die de leveringsakte zal passeren, heeft medegedeeld de uitspraak in kort geding te zullen afwachten. Hangende het kort geding zal dus geen levering plaatsvinden. De curator stemt hiermee in.
De rechter-commissaris stelt vast dat op het verzoek derhalve niet meer hoeft te worden beslist, nu er niet zal worden geleverd totdat er in kort geding uitspraak zal zijn gedaan. Daarmee is het belang aan [de gefailleerde]s verzoek komen te ontvallen. (…)”
2.6. Bij vonnis van 2 februari 2011 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank een door [de gefailleerde] gevorderd verbod tot tenuitvoerlegging van de beschikking van 6 december 2010 door de curator, afgewezen. Tegen dit vonnis is [de gefailleerde] in hoger beroep opgekomen. Het hof heeft in dit hoger beroep nog geen uitspraak gedaan.
2.7. [de gefailleerde] is in cassatie opgekomen tegen de eindbeschikking van de rechtbank van 6 december 2010. Dit cassatieberoep is bij arrest van de Hoge Raad van 2 september 2011, onder toepassing van artikel 81 RO Pro, verworpen.
2.8. Door [de gefailleerde] is een klacht ingediend tegen drie makelaars bij de Raad van Toezicht te Utrecht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen NVM (hierna te noemen: Raad van Toezicht NVM). In die procedure is door [de gefailleerde] – onder meer – aangevoerd dat zij de onroerende zaken gelegen aan de [adres] te [plaats] onjuist hebben getaxeerd. De Raad heeft in zijn uitspraak van 13 januari 2012 de klacht gegrond verklaard en berisping als maatregel opgelegd aan de betreffende makelaars. Tegen deze uitspraak van de raad zijn de makelaars in Hoger Beroep opgekomen.
2.9. De voormalig curator mr. F.J.H. Somers is op 27 februari 2012 vervangen door mr. S.I.P. Schouten.
3. Het geschil
3.1. [eiser] c.s. vordert in de hoofdzaak bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [de notaris] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan het passeren van de akte van levering van de woning aan de [adres] te [plaats] door de curator in het faillissement van [de gefailleerde] aan [eiser] c.s., zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 275.000,00 indien [de notaris] hieraan niet voldoet, te vermeerderen met een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [de notaris] niet aan de veroordeling voldoet, zulks met een maximum van € 300.000,00, althans vordert [eiser] c.s. een zodanige beslissing als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren. Een en ander met veroordeling van [de notaris] in de proceskosten.
3.2. [de notaris] voert in de hoofdzaak verweer.
3.3. [de gefailleerde] vordert in het incident dat het hem wordt toegestaan om zich te voegen aan de zijde van [de notaris].
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling in het incident
4.1. [de gefailleerde] vraagt akte van het feit dat hij zich voegt aan de zijde van [de notaris] en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] c.s.. Deze incidentele vordering is door [de gefailleerde] ingesteld waarbij hij, overeenkomstig het bepaalde in het reglement kort gedingen rechtbank sector civiel/familie, bij advocaat is verschenen.
4.2. Ter terechtzitting is aan de orde gekomen dat de incidentele vordering van [de gefailleerde] veeleer een vordering tot tussenkomst betreft, dan een tot voeging.
4.3. [eiser] c.s. en [de notaris] hebben te kennen gegeven geen bezwaren te hebben tegen het feit dat [de gefailleerde] zich wenst te voegen aan de zijde van [de notaris], dan wel tegen tussenkomst van [de gefailleerde] in de procedure tussen hen.
4.4. Gelet op het feit dat [de notaris] zich in de hoofdzaak refereert aan het oordeel van de voorzieningenrechter en gelet op de conclusie van [de gefailleerde] tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] c.s. in de hoofdzaak, is in dit incident – anders dan [de gefailleerde] meent – geen sprake van voeging door hem aan de zijde van [de notaris], maar van tussenkomst door [de gefailleerde] in de procedure tussen [eiser] c.s. enerzijds en [de notaris] anderzijds. Nu de vereiste spoed en de goede procesorde zich bovendien niet verzetten komt de incidentele vordering van [de gefailleerde] in beginsel voor toewijzing in aanmerking. Voorts heeft [de gefailleerde] waar het een hem toekomend recht betreft, hij is immers eigenaar van het registergoed, belang bij de uitkomst van de procedure tussen [eiser] c.s. en [de notaris]. De incidentele vordering tot tussenkomst wordt derhalve toegewezen.
4.5. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan in het incident geen van partijen als de in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd. Daarom zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. De beoordeling in de hoofdzaak tussen [eiser] c.s. en [de notaris]
5.1. Tussen [eiser] c.s. en [de notaris] is in geschil het antwoord op de vraag of [de notaris] gehouden is zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de leveringsakte met betrekking tot het registergoed. Op grond van de koopovereenkomst dient de akte van levering te worden gepasseerd ten overstaan van notaris [notaris 2] te [plaats] of diens plaatsvervanger. [de notaris] is als notaris verbonden aan het notariskantoor [notariskantoor] te [plaats] en heeft van [eiser] c.s. opdracht gekregen het transport van het registergoed te laten plaatsvinden. [eiser] c.s. voert – samengevat – aan dat gelet op de verwerpingen van de cassatieberoepen van [de gefailleerde] er voor [de notaris] geen beletsel is zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de leveringsakte.
5.2. [de notaris] stelt zich op het standpunt dat er grond bestaat om zijn ministerie aan het passeren van de leveringsakte te weigeren. Ten eerste dient volgens [de notaris] de uitkomst van het hoger beroep tegen het vonnis van de voorzieningenrechter van deze rechtbank van 2 februari 2011, waarin door [de gefailleerde] een verbod werd gevorderd de beschikking van de rechtbank ’s-Gravenhage van 6 december 2010 ten uitvoer te leggen, te worden afgewacht. Immers, uit de beschikking van de rechtbank ’s-Gravenhage van 23 december 2010 blijkt volgens [de notaris] dat hangende het hiervoor genoemde kort geding bij de rechtbank Utrecht geen levering zal plaatsvinden. [de notaris] betoogt dat het hoger beroep dat door [de gefailleerde] tegen het afwijzende vonnis van 2 februari 2011 is ingesteld, beschouwd zou kunnen worden als onderdeel van het kort geding. Daarmee is zijns inziens de kort gedingprocedure nog aanhangig. Voorts weigert [de notaris] ministerie omdat artikel 21 van Pro de Wet op het notarisambt hem hiertoe noopt. [de notaris] is van mening dat hij mogelijk klachtwaardig zou handelen jegens [de gefailleerde] indien hij gevolg zou geven aan het verzoek van [eiser] c.s.. Uit de beslissing van de notariskamer van het hof Amsterdam van 16 september 2008 (LJN BF2176) blijkt volgens [de notaris] dat hij niet zonder meer gevolg mag geven aan een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis. Dit brengt mee dat als [de notaris] op dit moment zijn medewerking zou verlenen aan het passeren van de leveringsakte, hij het risico loopt dat gezien het nog lopende hoger beroep tegen de uitspraak van 2 februari 2011 en de gegrondverklaring van de klacht in de tuchtrechtelijke procedure tegen de makelaars bij uitspraak van 13 januari 2012, later geoordeeld zou worden dat zijn handelen klachtwaardig is jegens [de gefailleerde]. Verder staat volgens [de notaris] het hoger beroep dat door de makelaars is ingesteld tegen de uitspraak van de Raad van Toezicht van 13 januari 2012 aan het verlenen van zijn ministerie in de weg. Dit alles vormt een gegronde reden om (vooralsnog) geen medewerking te verlenen, aldus [de notaris]. Het opleggen van een dwangsom acht [de notaris] niet nodig, nu hij te kennen geeft een veroordelend vonnis vrijwillig na te zullen leven. De termijn van drie dagen waarbinnen volgens [eiser] c.s. tot het passeren van de akte dient te worden overgegaan, acht [de notaris] te kort omdat [de gefailleerde] hierover dient te worden geïnformeerd. [de notaris] refereert zich aan het oordeel van de voorzieningenrechter of hij zijn medewerking dient te verlenen aan het passeren van de leveringsakte.
5.3. [de notaris] wordt niet gevolgd in zijn in dit verband gevoerde verweer dat het hoger beroep dat thans nog aanhangig is tegen het vonnis van de voorzieningenrechter van deze rechtbank van 2 februari 2011, dient te worden beschouwd als ‘het kort geding’ als genoemd in de beschikking van de rechtbank ’s-Gravenhage van 23 december 2010. Evenmin wordt [de notaris] gevolgd waar hij aanvoert dat het juist aankomt op uitleg van de bewoordingen van de beschikking van 23 december 2011. In deze beschikking is, zowel waar het de weergave van het verzoek en de mededeling van [de gefailleerde] betreft, als in de overwegingen van de rechter-commissaris, enkel melding gemaakt van het kort geding waarvan de mondelinge behandeling op 19 januari 2011 zou plaatsvinden. Over eventueel hoger beroep of opschorting van de levering totdat onherroepelijk zou zijn beslist op het door [de gefailleerde] gevorderde verbod tot tenuitvoerlegging van de beschikking van 6 december 2010, is door de rechter-commissaris klaarblijkelijk niets overwogen. Door [de notaris] is in dit kort geding niet gesteld noch is anderszins gebleken, dat zijn toezegging, zoals deze in de beschikking van 23 december 2010 is vermeld, mede omvatte een eventueel hoger beroep tegen het vonnis van de voorzieningenrechter van deze rechtbank van 2 februari 2011. Bij het voorgaande komt dat ten tijde van de beschikking van 23 december 2010 het door [de gefailleerde] aanhangig gemaakte cassatieberoep nog niet had geresulteerd in een uitspraak van de Hoge Raad. Dit is inmiddels wel het geval. De Hoge Raad heeft bij beschikking van 2 september 2011 het cassatieberoep van [de gefailleerde] tegen de beschikking van de rechtbank ’s-Gravenhage van 6 december 2010 verworpen. Waar in de beschikking van de rechter-commissaris nog onzekerheid bestond over de uitkomst in het cassatieberoep is thans duidelijk dat onherroepelijk is geoordeeld dat aan de curator machtiging wordt verleend tot verkoop van het registergoed voor een verkoopprijs van € 275.000,00, onder de in de beschikking van 6 december 2010 genoemde voorwaarden. Dit voorgaande brengt mee dat in dit kort geding van de rechtskracht van de beschikking van 6 december 2010 moet worden uitgegaan, een eventueel voor [de gefailleerde] succesvolle uitkomst van het hoger beroep tegen het vonnis van de voorzieningenrechter van 2 februari 2011 maakt dit niet anders. Derhalve wordt dit verweer van [de notaris] verworpen.
5.4. De voorzieningenrechter overweegt voorts dat, gelet op de complexiteit van (de samenhang tussen) de verschillende procedures die tussen [eiser] c.s., [de notaris], [de gefailleerde] en de curator hebben plaatsgevonden, en met inachtneming van het hoger beroep dat door de makelaars is ingesteld tegen de uitspraak van de Raad van Toezicht NVM, niet zonder meer van [de notaris] kan worden verlangd dat hij zijn medewerking verleent aan het passeren van de leveringsakte. In geval van conflicterende rechten wordt, volgens de notariskamer, van de notaris weliswaar terughoudendheid verlangd, maar dit verplicht hem niet onder alle omstandigheden tot dienstweigering. In het algemeen zijn er goede gronden als bedoeld in artikel 21 lid 2 Wna Pro om dienst te weigeren, indien het de notaris bekend is dat dienstverlening een onrechtmatige daad jegens een derde of een tekortkoming jegens een derde in de nakoming van een verbintenis of een onrechtmatige daad jegens een derde door één of meer bij de transactie betrokken partijen tot gevolg heeft. Dit kan uitzondering leiden indien, in geval van conflicterende rechten, dienstweigering leidt tot schending van een rechtmatig belang van een bij de rechtshandeling betrokken partij dat de notaris ingevolge artikel 17 lid 1 Wna Pro met de grootst mogelijke zorgvuldigheid dient te behartigen (vgl. notariskamer hof Amsterdam 24 mei 2011, [bedrijf 3]2685). De notaris oefent op de voet van dat artikel zijn ambt in onafhankelijkheid uit en behartigt de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid.
5.5. [de notaris] betoogt dat het hoger beroep door de makelaars tegen de uitspraak van de Raad van Toezicht van 13 januari 2012 in de weg staat aan toewijzing van de vordering in dit kort geding. Van belang is volgens hem het oordeel of de taxatie van het registergoed naar gangbare maatstaven is geschied. Hij verwijst hierbij naar een reeks tuchtrechtelijke uitspraken met betrekking tot zogenoemde abc-transacties, waarin volgens [de notaris] de teneur is dat een notaris ministerie moet weigeren indien hij weet heeft van een onjuiste verkoopprijs van een registergoed. Dit is het geval nu de Raad van Toezicht NVM heeft geoordeeld dat de klacht van [de gefailleerde] tegen door de makelaars getaxeerde waarde van het registergoed, gegrond is, aldus [de notaris].
5.6. Vooropgesteld wordt dat in dit kort geding niet vooruit gelopen kan worden op de uitkomst van het hoger beroep dat door de makelaars tegen de uitspraak van de Raad van Toezicht van 13 januari 2012 is ingesteld. Wel wordt ten aanzien van dit verweer van [de notaris] overwogen dat een zorgvuldige ambtsuitoefening voor een notaris meebrengt dat hij nagaat of een eventueel prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. Anders dan [de notaris] in dit kort geding betoogt, brengt niet iedere ‘onjuiste’ verkoopprijs mee dat ministerie geweigerd dient te worden. De uitspraken waarnaar door [de notaris] verwezen wordt, zien op situaties waarbij de notaris ministerie dient te weigeren indien geen redelijke en afdoende verklaring wordt geboden voor het prijsverschil in een abc-transactie, waarvan hier geen sprake is. Evenwel mag – evenals bij een abc-transactie – van [de notaris] in een situatie als de onderhavige een kritische opstelling worden verwacht waar het de verkoopprijs van het registergoed en op de notaris een (wettelijke) plicht rust melding te maken van een ongebruikelijk verschil in prijs van het doorverkochte goed (vgl. notariskamer hof Amsterdam 30 juni 2006, LJN BJ0700). Uit de door [de notaris] aangehaalde uitspraken blijkt dat op de notaris een verplichting rust om melding te maken van ongebruikelijke transacties als bedoeld in (thans) de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme. Zonder nadere toelichting, die door [de notaris] niet is gegeven, kunnen de in de door hem aangehaalde uitspraken genoemde verplichtingen niet onverkort worden aangenomen in een situatie als de onderhavige. De door [de notaris] betrokken stelling is daarmee niet zonder meer houdbaar. Bovendien is er, anders dan [de notaris] lijkt te betogen, geen sprake van een prijsverschil tussen de oorspronkelijk getaxeerde waarde van het registergoed en de in overeengekomen verkoopprijs, maar bestaat, naar [de notaris] lijkt aan te nemen, de mogelijkheid dat er een prijsverschil optreedt tussen een op grond van andere maatstaven getaxeerde waarde van het registergoed en de verkoopprijs. Op een dergelijke situatie hebben de door hem aangehaalde uitspraken evenmin betrekking, zodat verwijzing daarnaar hem niet kan baten.
5.7. Het belang van [de gefailleerde] bij een hogere verkoopprijs is niet gelijk aan het belang van de curator en [eiser] c.s. bij een spoedige afwikkeling van de koopovereenkomst, aan welke afwikkeling medewerking van de notaris wordt verlangd. Dit brengt mee dat de belangen van [de gefailleerde], als derde, conflicteren met de belangen van de (rechtstreeks) bij de rechtshandeling betrokken curator en [eiser] c.s., zodat het voorgaande meebrengt dat in dit geval, waarin de belangen van de curator – en daarmee van de gezamenlijke schuldeisers in het faillissement van [de gefailleerde] – en [eiser] c.s. enerzijds en de belangen van [de gefailleerde], als eigenaar van het registergoed, anderzijds betrokken zijn bij de koopovereenkomst en de levering van het registergoed op grond daarvan, [de notaris] in verband met alle betrokken belangen en onzekerheden omtrent de waarde van het registergoed, in beginsel tot de conclusie mocht komen dat hij zijn ministerie dient te weigeren.
5.8. In dit kort geding is gebleken dat het door [de gefailleerde] ingestelde cassatieberoep tegen de beschikking van 6 december 2010 (productie 2 bij dagvaarding) bij beschikking van 2 september 2011 door de Hoge Raad is verworpen omdat de in de middelen aangevoerde klachten niet konden leiden tot cassatie. Blijkens punt 2.6. van de conclusie van A-G Timmerman bij voornoemde beschikking van de Hoge Raad, heeft [de gefailleerde] bij zijn cassatieberoep een middel aangevoerd waarin is aangevoerd dat de rechtbank haar beschikking heeft gewezen op grond van een eenzijdig en onbetrouwbaar taxatierapport. Dit brengt mee dat, waar de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de in dit middel vervatte klacht niet tot cassatie kan leiden, moet worden aangenomen dat een afweging heeft plaatsgevonden van de door [de gefailleerde] aangevoerde bezwaren tegen het taxatierapport en de wijze waarop de rechtbank tot haar oordeel is gekomen in haar beschikking van 6 december 2010. Derhalve leidt de stelling van [de gefailleerde] dat op grond van de uitspraak van de Raad van Toezicht NVM sprake is van een ondeugdelijke, dan wel onjuiste, taxatie van het registergoed, niet zonder meer tot het oordeel dat niet van de rechtskracht van de beschikking van 6 december 2010 mag worden uitgegaan.
5.9. Ook indien er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat in het hoger beroep door de makelaars tegen de uitspraak van de Raad van Toezicht van 13 januari 2012, wordt geoordeeld dat – kort gezegd – de uitspraak van 13 januari 2012 dient te worden bekrachtigd, dan dient van de rechtsgeldigheid van de koopovereenkomst tussen de curator en [eiser] c.s., te worden uitgegaan. Immers, het oordeel van de Raad van Toezicht NVM of in hoger beroep bij de Centrale Raad van Toezicht, leidt niet zonder meer tot aantasting van de rechtsgeldigheid van de koopovereenkomst tussen de curator en [eiser] c.s. en de overeengekomen verkoopprijs van het registergoed. Eerst indien de rechtsgeldigheid aan de koopovereenkomst tussen de curator en [eiser] c.s. komt te ontvallen, al dan niet door vernietiging ervan, zal sprake zijn van een gegoede grond om ministerie te weigeren. Hiervan is vooralsnog niet gebleken. Derhalve dienen in dit geval de belangen van de curator en [eiser] c.s. bij het passeren van de leveringsakte in beginsel te prevaleren boven de belangen van [de gefailleerde] bij een eventuele hogere verkoopprijs en ligt de vordering van [eiser] c.s. voor toewijzing gereed.
5.10. Door [de gefailleerde] is echter betoogd dat de curator de koopovereenkomst op grond van dwaling dient te vernietigen omdat de curator en [eiser] c.s. gedwaald hebben omtrent de waarde van het registergoed. Daarbij is door hem aangevoerd dat het standpunt van de huidige curator op het punt van de waarde(bepaling) van het registergoed niet bekend is.
5.11. Gelet op het voorgaande zal, naar de voorzieningenrechter geraden voorkomt, aan de curator en [eiser] c.s. een termijn van drie weken na heden geboden worden om al dan niet de rechtsgeldigheid van de koopovereenkomst tussen hen aan te tasten. Indien van die gelegenheid geen gebruik wordt gemaakt door de curator of [eiser] c.s., zal [de notaris] gehouden zijn tot het verlenen van zijn ministerie aan het passeren van de leveringsakte. Immers, indien geen van de bij de koopovereenkomst betrokken partijen de rechtsgeldigheid daarvan in twijfel trekt, dient voorshands geoordeeld te worden dat in dat geval de door de notaris te betrachten voorzichtigheid niet meebrengt dat hij zijn ministerie dient te weigeren omdat weigering leidt tot schending van de rechtmatige belangen van de curator en [eiser] c.s. bij nakoming van de koopovereenkomst.
5.12. [de notaris] heeft ter terechtzitting te kennen gegeven vrijwillig medewerking te zullen verlenen aan het passeren van de leveringsakte. [eiser] c.s. heeft in dit kort geding voor het overige geen feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan moet worden aangenomen dat [de notaris] niet vrijwillig gevolg zal geven aan dit vonnis. De vordering tot het opleggen van een dwangsom zal daarom worden afgewezen.
5.13. Nu [de notaris] voorafgaand aan dit kort geding – begrijpelijkerwijs – niet vrijwillig medewerking heeft verleend aan het passeren van de leveringsakte, maar de uitkomst van dit geding is dat de vordering van [eiser] c.s., zij het onder een voorwaarde, zal worden toegewezen zal hij, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 90,64
- griffierecht 267,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.173,64
6. De beoordeling in de hoofdzaken tussen [de gefailleerde] en [eiser] c.s. en tussen [de gefailleerde] en [de notaris]
6.1. [de gefailleerde] heeft ter terechtzitting geconcludeerd. Naast zijn incidentele vordering tot voeging heeft hij gevorderd dat [eiser] c.s. niet-onvankelijk wordt verklaard in zijn vordering, althans deze wordt afgewezen met veroordeling van [eiser] c.s. in de proceskosten.
6.2. [de gefailleerde] heeft noch voorafgaand noch ter terechtzitting zelfstandige vorderingen ingesteld tegen [eiser] c.s. en [de notaris]. Hij heeft in de hoofdzaak enkel geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] c.s.. Ter terechtzitting is, nadat aan de orde is gekomen dat veeleer sprake is van tussenkomst in de procedure tussen [eiser] c.s. en [de notaris], dan van voeging aan de zijde van [de notaris], door [de gefailleerde] gepersisteerd in zijn conclusie.
6.3. Voor zover [de gefailleerde] door het voeren van verweer tegen de stellingen van [eiser] c.s. beoogt heeft als partij in het geding de vordering van [eiser] c.s. met eigen argumenten te bestrijden, wordt het volgende overwogen (vgl. HR 15 november 1996, NJ 1997, 482).
6.4. [de gefailleerde] voert – samengevat – aan dat de waarde van het registergoed hoger is dan de tussen de curator en [eiser] c.s. overeengekomen verkoopprijs, dat de curator niet beschikkingsbevoegd was de koopovereenkomst met [eiser] c.s. te sluiten en dat de notaris heeft toegezegd niet tot levering over te gaan zolang geen uitspraak in kort geding is verkregen op het door [de gefailleerde] gevorderde verbod tot tenuitvoerlegging van de beschikking van de rechtbank ’s-Gravenhage van 6 december 2010. Verder betoogt [de gefailleerde] dat de partijen bij de koopovereenkomst hebben gedwaald omtrent de waarde van het registergoed, reden waarom de curator de koopovereenkomst dient te vernietigen volgens [de gefailleerde]. Verder maakt [eiser] c.s. misbruik van recht door in dit kort geding veroordeling van [de notaris] te vorderen tot medewerking aan het passeren van de leveringsakte omdat de taxatie volgens [de gefailleerde] onjuist is uitgevoerd en hij een groot verlies leidt in zijn vermogen indien levering plaatsvindt. [de gefailleerde] betwist dat [eiser] c.s. spoedeisend belang heeft bij zijn vordering.
6.5. Hetgeen hiervoor in de hoofdzaak tussen [eiser] c.s. en [de notaris] is overwogen brengt mee dat onhoudbaar is de stelling van [de gefailleerde] dat onder het begrip kort geding als bedoeld in de (onder 2.5 geciteerde) beschikking van 23 december 2010 van de rechter-commissaris niet alleen de kort geding procedure bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank – die resulteerde in het het vonnis van 2 februari 2011 – dient te worden, maar ook het tegen dit vonnis ingestelde hoger beroep.
6.6. [de gefailleerde] stelt dat de tussen de voormalig curator en [eiser] c.s. overeengekomen verkoopprijs voor het registergoed te laag is. Ter onderbouwing van deze stelling voert [de gefailleerde] aan dat uit de uitspraak van de Raad van Toezicht NVM blijkt dat de getaxeerde waarde aanzienlijk te laag is getaxeerd. Het belang van [de gefailleerde] hierbij is volgens hem dat de uitspraken van de rechtbank ’s-Gravenhage van 6 december 2010, deze rechtbank van 2 februari 2011 en de Hoge Raad van 2 september 2011 berusten op deze onjuiste taxatie. Voor zover sprake is van dwaling kan, anders dan [de gefailleerde] lijkt aan te nemen, hierop enkel een beroep worden gedaan door de partij die gedwaald heeft. In dit kort geding is enkel gesteld, maar op geen enkele wijze door [de gefailleerde] onderbouwd, dat een van de partijen bij de koopovereenkomst omtrent de waarde van het registergoed heeft gedwaald. Wel heeft [de gefailleerde] in het bestek van dit kort geding voldoende aannemelijk gemaakt dat op de wijze waarop de hoogte van de waarde van het registergoed is vastgesteld een en ander valt af te dingen. Dit brengt echter, anders dan hij lijkt te betogen, niet mee dat reeds daarom de vorderingen van [eiser] c.s. jegens [de notaris] dienen te worden afgewezen. Gelet op hetgeen hiervoor in de hoofdzaak tussen [eiser] c.s. en [de notaris] is overwogen, komt [de gefailleerde] geen zelfstandig recht toe de rechtsgeldigheid van de verkoopovereenkomst aan te tasten, maar ligt het op de weg van de curator, dan wel [eiser] c.s. om dit desgewenst te doen.
6.7. Zoals hiervoor onder 5.11 is overwogen, zal [de notaris] eerst gehouden zijn tot het verlenen van zijn ministerie aan het passeren van de leveringsakte indien niet binnen drie weken na heden de rechtsgeldigheid van de koopovereenkomst tussen de curator en [eiser] c.s. wordt aangetast. Hiermee wordt op naar het oordeel van de voorzieningenrechter afdoende rekening gehouden met de gerechtvaardigde belangen van [de gefailleerde].
6.8. Het door [de gefailleerde] gestelde misbruik van recht is door hem onvoldoende aannemelijk gemaakt. Hiervoor is overwogen dat van de rechtsgeldigheid van de koopovereenkomst tussen de curator en [eiser] c.s. dient te worden uitgegaan, zodat niet valt aan te nemen dat [eiser] c.s. misbruik maakt van recht door medewerking van [de notaris] te vorderen aan het passeren van de leveringsakte. Hetgeen [de gefailleerde] daartoe heeft aangevoerd vormt in ieder geval onvoldoende onderbouwing.
6.9. Hetgeen [de gefailleerde] meer of anders heeft aangevoerd, behoeft in zoverre geen behandeling nu dit niet ter onderbouwing van zijn eigen standpunten is aangevoerd, maar enkel strekt ter bestrijding van het gestelde spoedeisend belang bij toewijzing van de vorderingen van [eiser] c.s.. De standpunten van [de gefailleerde] op dit punt zijn onhoudbaar. Uit het feit dat [eiser] c.s. veroordeling van notaris [de notaris] vorderen tot medewerking aan het passeren van de leveringsakte en het feit dat de heer [eiser] ernstig ziek is, vloeit voort dat [eiser] c.s. voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. Dit standpunt van [de gefailleerde] wordt dan ook verworpen.
6.10. Bij de huidige stand van zaken wordt – voor zover sprake is van een vordering – de vordering van [de gefailleerde] afgewezen. Het doel van [de gefailleerde] was immers te voorkomen dat de vorderingen van [eiser] c.s. zouden slagen. Dat is niet gelukt. [de gefailleerde] zal dan ook worden veroordeeld in de kosten van [eiser] c.s.. De voorzieningenrechter acht geen termen aanwezig om [de gefailleerde] te veroordelen in de proceskosten van [de notaris], nu hetgeen [de gefailleerde] heeft aangevoerd zich niet richtte tegen hem. De kosten aan de zijde van [eiser] c.s. worden begroot op € 816,00.
7. De beslissing
De voorzieningenrechter
in het incident
7.1. laat [de gefailleerde] toe als tussenkomende partij in de kort geding procedure tussen [eiser] c.s. en [de notaris], bekend onder zaak- en rolnummer 320145 KG ZA 12-105,
7.2. compenseert de kosten van het incident tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in de hoofdzaak tussen [eiser] c.s. en [de notaris]
7.3. gebiedt [de notaris], onder de voorwaarde dat de rechtsgeldigheid van de koopovereenkomst van 26 mei 2010 tussen de curator in het faillissement van [de gefailleerde] enerzijds en [eiser] c.s. anderzijds niet binnen drie weken na de datum van dit vonnis door de curator of [eiser] c.s. is aangetast, om zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering van de woning aan de [adres] te [plaats] door de curator in het faillissement van [de gefailleerde] aan [eiser] c.s.,
7.4. veroordeelt [de notaris] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] c.s. tot op heden begroot op € 1.173,64,
7.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.6. wijst het meer of anders gevorderde af,
in de hoofdzaak tussen [de gefailleerde] en [eiser] c.s.
7.7. wijst het gevorderde af,
7.8. veroordeelt [de gefailleerde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] c.s. tot op heden begroot op € 816,00,
in de hoofdzaak tussen [de gefailleerde] en [de notaris]
7.9. wijst het gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Delft-Baas en in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2012.?