Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
sector handel en kanton
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 726499 UC EXPL 10-20444 mc/4071
toevoeg.nr: HW9218
vonnis d.d. 14 september 2011
inzake
de stichting Stichting Portaal,
gevestigd te Baarn,
verder ook te noemen Portaal,
eisende partij,
gemachtigde: Jongerius Gerechtsdeurwaarders/Juristen Incasso,
tegen:
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde sub 1],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. R.D.A. van Boom,
en
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde sub 2],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. T. Seker.
Het verloop van de procedure
Portaal heeft een vordering ingesteld.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben geantwoord op de vordering.
Portaal heeft voor repliek en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben voor dupliek geconcludeerd.
Hierna is uitspraak bepaald.
De feiten
1. In deze zaak staan de volgende feiten vast.
1.1 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn op 12 augustus 2002 getrouwd. Op 4 oktober 2005 is met Portaal een huurovereenkomst gesloten ter zake de woning aan de [adres] te [woonplaats]. Deze huur-overeenkomst is alleen door [gedaagde sub 2] ondertekend. Onderaan de pagina, waarop de handteke-ningen staan vermeld, is dienaangaande aangegeven dat de huurovereenkomst niet door [gedaagde sub 1] is ondertekend, aangezien hij in de gevangenis in Almere zit.
1.2 Nadat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op 5 september 2007 waren gescheiden, is op 13 maart 2008 een zogenoemde ‘Afstandsverklaring adres: [adres] te [woonplaats]’ naar Portaal gestuurd. Hierin is opgenomen dat partijen per 18 februari 2008 hun samenwoning hebben beëindigd en dat zij zijn overeengekomen dat [gedaagde sub 1] in de onderhavige woning zal blijven en dat [gedaagde sub 2] haar rechten en plichten op de huurovereenkomst voor de genoemde woning opgeeft.
1.3 Bij brief van 28 maart 2008 heeft Portaal aan [gedaagde sub 2], wonende aan de [adres] te ([postcode]) [woonplaats], meegedeeld dat haar verzoek om als medehuurder van voormelde woning uit de administratie van Portaal te worden verwijderd, is gehonoreerd. “Vanaf
18-2-2008 gelden de rechten en plichten uit de huurovereenkomst alleen voor [gedaagde sub 1].”, aldus Portaal.
Bij brief van gelijke datum, gericht aan [gedaagde sub 1] op het adres [adres] te ([postcode]) [woonplaats], is hem meegedeeld dat de rechten en plichten uit de huurovereenkomst vanaf 18 februari 2008 alleen voor hem gelden.
1.4 Bij brief van 19 augustus 2008 heeft Portaal aan [gedaagde sub 1] meegedeeld dat er op 18 augustus 2008 een hennepplantage in zijn woning is aangetroffen, welke plantage inmiddels is ont-ruimd. [gedaagde sub 1] is hierbij in de gelegenheid gesteld om de huur op te zeggen.
1.5 Bij verstekvonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 15 oktober 2008 is voor-melde huurovereenkomst ontbonden en is [gedaagde sub 1] veroordeeld om de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten.
1.6 Ter gelegenheid van de beëindiging van voormelde huurovereenkomst heeft Portaal op 21 november 2008 een inspectie in de woning verricht. Op het ‘Inspectieformulier A’ is onder het kopje “B. Zaken die verwijderd/hersteld moeten worden’ een achttal punten ge-noemd. De kosten van deze herstelwerkzaamheden zijn begroot op € 1.557,-.
Daarnaast is er volgens de administratie van Portaal nog een betalingsachterstand ten be-drage van € 1.123,75 aan huurpenningen over de periode van juni tot en met november 2008.
1.7 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben voormelde bedragen, ondanks sommaties, onbetaald gelaten, waarna Portaal de vordering ter incasso uit handen heeft gegeven.
De vordering en het verweer
2.1 Portaal vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om aan haar te voldoen een bedrag van € 2.890,65, te vermeerderen met de wette-lijke rente vanaf 2 december 2010 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de kosten van de procedure. De vordering is volgens Portaal als volgt samengesteld:
- € 2.680,75 aan hoofdsom;
- € 31,40 aan wettelijke rente tot 17 november 2010;
- € 178,50 aan buitengerechtelijke kosten.
2.2 Aan deze vordering legt Portaal ten grondslag dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hun verplichtingen,
voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet zijn nagekomen, nu zij een betalingsachterstand ter zake de huurpenningen hebben laten ontstaan en Portaal voorts genoodzaakt was om de aan de woning aangebrachte schade te (laten) repareren, alvorens de woning weer verhuurd kon worden. Op hetgeen Portaal verder naar voren heeft gebracht wordt hierna voor zover nodig teruggekomen.
2.3 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer. Op dit verweer wordt hierna voor zover nodig teruggekomen.
De beoordeling
Huurderschap [gedaagde sub 1]
3.1 [gedaagde sub 1] heeft aangevoerd dat hij ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst een langdurige gevangenisstraf uitzat en dat hij geen huurovereenkomst heeft gesloten. Ook heeft hij [gedaagde sub 2] niet gemachtigd om namens hem een huurovereenkomst met Portaal te sluiten. “[gedaagde sub 1] meent dat de gehele machtiging, inclusief handtekening, het handschrift van [gedaagde sub 2] draagt.”. In aanvulling hierop heeft [gedaagde sub 1] gesteld dat het ook niet voor de hand ligt om een huurovereenkomst te sluiten, gelet op zijn langdurige gevangenisstraf. Onweersproken is dat [gedaagde sub 1] op basis van het huwelijksvermogensrecht niet aansprakelijk kan worden gesteld voor de nakoming van de verplichtingen onder de huurovereenkomst.
3.2 Dienaangaande overweegt de kantonrechter dat in voldoende mate is komen vast te staan dat [gedaagde sub 1] de huurovereenkomst niet zelf heeft ondertekend. Deze huurovereenkomst is ten aanzien van [gedaagde sub 1] derhalve geen (onderhandse) akte in de zin van artikel 156 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering en kan derhalve niet als bewijs dienen voor het sluiten van deze overeenkomst. De kantonrechter wijst er in dit verband voorts op dat [gedaagde sub 1] heeft betwist dat hij de door Portaal overgelegde machtiging heeft ondertekend. De op de overgelegde machtiging geplaatste stempel van de Penitentiaire Inrichtingen te Almere maakt dit niet anders, nog daargelaten dat in de aanhef van de machtiging het logo van ‘WoningNet’ staat vermeld en dat niet is aangevinkt waar de machtiging op ziet.
3.3 Uit artikel 7:266 lid 1 BW Pro volgt dat [gedaagde sub 1] vanwege zijn huwelijk met [gedaagde sub 2] van rechts-wege medehuurder is. Eén van de voorwaarden daartoe is voorts dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Voor de vraag waar iemand zijn hoofdverblijf heeft, is bepalend waar het centrum van iemands persoonlijke levensbelangen is, hetgeen naar de feitelijke omstandig-heden wordt beoordeeld. Van belang hierbij is waar iemand werkelijk woont met zijn gezin, waar hij de zetel van zijn fortuin heeft, waar hij zijn zaken behartigt en zijn goederen en eigendommen beheert (HR 19 januari 1880, W4475). Van grote betekenis voor de vaststel-ling van het hoofdverblijf is voorts de plaats waar iemand ’s nachts slaapt (vgl. ook Hof Arnhem, 6 november 2007, LJN: BC3131). [gedaagde sub 1] stelt zich op het standpunt dat hij bij het aangaan en de verdere duur van de huurovereenkomst aaneengesloten gedetineerd was, en derhalve geen hoofdverblijfplaats in het gehuurde had.
3.4 Nu Portaal het vorenstaande bij gebrek aan wetenschap heeft betwist en [gedaagde sub 1] geen stukken in het geding heeft gebracht die zijn stelling onderbouwen, staat niet vast dat [gedaagde sub 1] gedurende de (gehele) looptijd van de huurovereenkomst gedetineerd geweest is. Om proceseconomische overwegingen ziet de kantonrechter aanleiding om, voordat hij overgaat tot een bewijsopdracht, een persoonlijke verschijning van partijen (comparitie) te gelasten. De kantonrechter acht het in elk geval noodzakelijk om voorafgaand aan de zitting van [gedaagde sub 1] bewijsstukken te ontvangen, waaruit blijkt dat hij gedurende de periode van de huurovereenkomst in detentie heeft gezeten.
In aanvulling hierop overweegt de kantonrechter dat indien komt vast te staan dat [gedaagde sub 1] aaneengesloten in detentie heeft gezeten, onder de gegeven omstandigheden komt vast te staan dat [gedaagde sub 1] geen hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde en komt het op de weg van Portaal te liggen om te bewijzen dat [gedaagde sub 1] een machtiging heeft verstrekt aan [gedaagde sub 2] om het huurcontract met Portaal te ondertekenen.
Huurderschap [gedaagde sub 2]
3.5 [gedaagde sub 2] heeft aangevoerd dat zij niet gehouden is tot betaling van de achterstallige huur-penningen, aangezien de huurovereenkomst wat haar betreft al per 18 februari 2008 is geëindigd en zij op 17 maart 2008 is ingeschreven in de gemeente [woonplaats]. Naar het oordeel van de kantonrechter is in voldoende mate komen vast te staan dat [gedaagde sub 2] zich op 17 maart 2008 heeft gevestigd in de gemeente [woonplaats]. Hiertoe wijst de kantonrechter op het overgelegde uittreksel uit het persoonsregister van de gemeente [woonplaats], waarin dit is vermeld. De beantwoording van de vraag of [gedaagde sub 2] op voornoemde datum ook ontslagen is van haar verplichtingen onder de huurovereenkomst is mede afhankelijk van de vraag of [gedaagde sub 1] al dan niet (mede)huurder onder de huurovereenkomst geworden is. Tijdens de comparitie zullen de rechtsgevolgen van het huurderschap van [gedaagde sub 1] voor de positie [gedaagde sub 2] aan de orde komen.
De mutatiekosten
3.6 Ter zake de mutatieschade heeft [gedaagde sub 1] aangevoerd dat de vermelde werkzaamheden be-horen tot het reguliere onderhoud, dat voor rekening van verhuurder komt. Verder is er geen beschrijving van de woning opgesteld, zodat ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW Pro de woning ge-acht wordt te zijn opgeleverd in de staat waarin deze ter beschikking is gesteld aan de huurder(s).
3.7 Gesteld noch gebleken is dat er een beschrijving van de onderhavige woning is gemaakt ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]. Onder verwijzing naar artikel 7:224 lid 2 BW Pro leidt dit ertoe dat zij, behoudens tegenbewijs, verondersteld wor-den het gehuurde in de staat te hebben ontvangen, zoals deze is bij het einde van de huur-overeenkomst.
Uit voormeld opnamerapport van 21 november 2008 blijkt dat er (een groot aantal) gebreken aan de woning (is) zijn geconstateerd. Gelet hierop zal Portaal worden toegelaten om tegen-bewijs te leveren dat voormelde veronderstelling, dat de woning bij het aangaan van de huur-overeenkomst in dezelfde staat verkeerde als bij het einde ervan, onjuist is. Indien Portaal niet slaagt in het leveren van tegenbewijs, dan komt daarmee vast te staan dat het gehuurde ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst in dezelfde staat verkeerde als bij het einde ervan en dat de schade, zoals aangegeven door Portaal, niet door toedoen of onder verantwoordelijkheid van [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] is veroorzaakt. De vordering van Portaal zal alsdan worden afgewezen. Indien Portaal wel slaagt in het leveren van tegenbewijs, zullen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de gelegenheid krijgen tot (nadere) bewijslevering.
3.8 Tijdens de comparitie zal de wijze waarop Portaal tegenbewijs wenst te leveren aan de orde worden gesteld. Indien Portaal zich met betrekking tot dit tegenbewijs op schriftelijke bewijsstukken wil beroepen, dan wenst de kantonrechter deze stukken voorafgaand aan de comparitie te ontvangen.
3.9 Op de comparitie kan de kantonrechter een minnelijke regeling van het geschil beproeven. Partijen worden erop gewezen dat in het nadeel kan worden beslist van de partij die zonder gegronde reden niet op deze zitting verschijnt.
3.10 Ieder verdere beslissing wordt aangehouden.
Beslissing
De kantonrechter:
beveelt partijen, in persoon (rechtspersonen rechtsgeldig vertegenwoordigd), desgewenst vergezeld van een gemachtigde, om te verschijnen op de terechtzitting van 18 november 2011 van 13.30 uur tot 14.30 uur in het gerechtsgebouw aan het Vrouwe Justitiaplein 1 te Utrecht;
bepaalt dat de partij die op de aangegeven dag en tijd niet kan verschijnen binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk en gemotiveerd aan de kantonrechter (per fax (030) 223 38 49 of per e-mail planningciviel.rb.utrecht@rechtspraak.nl) om een nadere dagbepaling dient te vragen, onder opgave van verhinderdata van beide partijen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 september 2011.