Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector Civiel
Handelskamer
zaaknummer / rolnummer: 292856 / HA ZA 10-1976
Vonnis van 25 mei 2011
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. C.P. Visser,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats]
gedaagden in conventie,
eiseressen in reconventie,
advocaat mr. P.A.W. Eskens.
Partijen zullen hierna (in enkelvoud) [eisers] en [gedaagden] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 december 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 16 maart 2011.
Ter comparitie heeft [eisers] de vorderingen tegen gedaagde sub 2 ingetrokken, nu zij inmiddels geen eigenaresse meer is van het perceel.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In 2002 is [eisers] huurder geworden van de woning aan de [adres] te [woonplaats]. Deze woning maakt deel uit van een perceel grond waarop ook de woning aan de [adres] staat, kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [kadastraalnummer]). [gedaagden] was eigenaar van het volledige perceel grond.
2.2. [eisers] heeft de door hem gehuurde woning met een gedeelte van het perceel [kadastraal nummer] in 2007 gekocht van [gedaagden] De koopovereenkomst is getekend op 27 november 2007 en de levering heeft plaatsgevonden op 17 december 2007. In de akte van levering staat onder meer vermeld:
Verkoper heeft blijkens een met koper (…) ondertekende koopovereenkomst aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper (…)
een perceel met opstallen, plaatselijk bekend als [adres], geleden te [postcode] [woonplaats], uitmakende een ter plaatse kennelijk afgepaald gedeelte ter grootte van ongeveer zeven duizend vierkante meter (7.000 m2) van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] [kadastraal nummer] (gedeeltelijk) zoals schetsmatig aangegeven op de slechts ter indicatie aan deze overeenkomst gehechte luchtfoto en zoveel meer of minder als na kadastrale uitmeting zal blijken, welk perceel is aangewezen als beschermd monument als bedoeld in de Monumentenwet 1988, (…).
De grenzen van het perceel zijn niet kadastraal vastgelegd.
2.3. Tussen partijen is onenigheid ontstaan over het verloop van de perceelgrenzen en de inhoud van de gevestigde erfdienstbaarheid van overpad. In dat kader heeft op 14 september 2009 een kort geding plaatsgevonden. Ter beëindiging van het geschil zijn partijen toen onder meer overeengekomen dat partijen zich zouden wenden tot een bindend adviseur.
2.4. Op voorstel van [eisers] is notaris mr. A. Veldhuizen aangewezen als bindend adviseur. Beide partijen hebben in februari 2010 hun standpunten schriftelijk uiteengezet. Vervolgens heeft op 2 maart 2010 een descente plaatsgevonden, waarbij partijen en de bindend adviseur aanwezig zijn geweest. Op 1 april 2010 heeft de bindend adviseur uitspraak gedaan. In de beslissing zijn vier geschilpunten opgenomen. Ten aanzien van geschilpunt a), de grens van het verkochte aan de westzijde, adviseert de bindend adviseur partijen:
(…) de westgrens van het verkochte te laten vormen door een lijn in het verlengde van het aanwezige hekwerk en deze –rekening houdende met de beplanting- in een ronde bocht richting oosten op de dichtstbijzijnde mogelijkheid aan te laten sluiten op het hart van de sloot welke de zuidgrens vormt.
Geschilpunt b) ziet op de grens van het verkochte aan de oostzijde. Ten aanzien daarvan adviseert de bindend adviseur het volgende:
i) Het aan [eisers] overgedragene omvat de parkeerplaats rechts van de weg zoals deze bestond ten tijde van de aankoop van de woning door [eisers] De westgrens hiervan wordt gevormd door de oever van de sloot (die immers aan die zijde eigendom blijft van [gedaagden])
ii) De overgedragen grond omvat tevens het gehele tracé van de weg dat direct grenst aan de sub i) bedoelde parkeerplaats.
iii) [eisers] dient [gedaagden] een erfdienstbaarheid van overpad te verlenen ten laste van de sub ii) bedoelde grond als dienend erf, ten einde de grond van [gedaagden] links van de weg te bereiken.
iv) [gedaagden] dient aan [eisers] een erfdienstbaarheid te verlenen op grond van welke het [eisers] is toegestaan op de thans gebruikelijke wijze een brug te hebben en houden boven het gedeelte van de sloot welke de oostgrens van het perceel [adres] vormt, en eigendom blijft van [gedaagden]
Ten aanzien van geschilpunt c), de omvang van de gevestigde erfdienstbaarheid, adviseert de bindend adviseur geen nadere afspraken te maken. Geschilpunt d) ziet op de kadastrale meting en op dat punt adviseert de bindend adviseur om hem als gemachtigde van partijen aanwezig te laten zijn bij de opname door het kadaster van de (nieuwe) erfgrenzen, zodat hij - als partijen verdeeld zouden zijn over de interpretatie van de in het advies vastgelegde adviezen- de grenzen van het verkochte overeenkomstig het in het advies bepaalde kan aanwijzen. De adviezen van de bindend adviseur ten aanzien van de geschilpunten a) en b) zijn mede gebaseerd op de luchtfoto die destijds is gehecht aan de akte van levering.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eisers] heeft gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. het bindend advies van de heer mr. A. Veldhuizen te vernietigen;
b. te verklaren voor recht dat de erfgrenzen van het tussen [eisers] en [gedaagden] overgedragen perceel (gedeelte van perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] als sectie [kadastraal nummer]), lopen conform luchtfoto (A), zoals omschreven in de dagvaarding bij randnummers 16 en 20;
c. [gedaagden] te veroordelen om medewerking te verlenen de erfgrenzen van het tussen [eisers] en [gedaagden] overgedragen perceel (gedeelte van perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] als [kadastraal nummer]), conform voornoemde verklaring van de rechtbank te laten inschrijven in de daartoe bestemde openbare registers, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [gedaagden] in gebreke blijft voornoemde medewerking te verlenen;
d. althans een beslissing te nemen zoals de rechtbank in goede justitie meent te behoren;
e. met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van de procedure.
3.2. [gedaagden] heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. [gedaagden] heeft in (voorwaardelijke) reconventie gevorderd, indien en voor zover de rechtbank van oordeel mocht zijn dat [eisers] ontvankelijk is in zijn vordering en deze vordering wordt afgewezen, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eisers] te veroordelen om binnen 60 dagen na het te wijzen vonnis zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van het bindend advies, met veroordeling van [eisers] in de daadwerkelijke kosten van de procedure.
3.4. [eisers] heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. [eisers] heeft zich op het standpunt gesteld dat het advies van de bindend adviseur onvoldoende is gemotiveerd. De bindend adviseur heeft bovendien onvoldoende onderzoek gedaan. De aan de leveringsakte gehechte luchtfoto had van doorslaggevende betekenis moeten zijn bij het vaststellen van de erfgrenzen. Het advies wijkt nu op essentiële punten af van deze luchtfoto, zonder dat de bindend adviseur dat nader heeft gemotiveerd. Daarnaast zijn de erfgrenzen onvoldoende geduid en is ruimte gelaten voor discussie. Gelet daarop dient het bindend advies te worden vernietigd en dienen de erfgrenzen te worden vastgesteld conform de luchtfoto en de beschrijving door [eisers]
4.2. [gedaagden] heeft daartegen aangevoerd dat er geen wettelijke gronden zijn om tot vernietiging van het bindend advies over te gaan. Het bindend advies is deugdelijk gemotiveerd en uitvoerbaar, te meer nu de bindend adviseur tevens heeft geadviseerd hem aanwezig te laten zijn bij de kadastrale opname van de erfgrenzen.
4.3. De rechtbank overweegt het volgende. Op grond van artikel 7:904 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is een beslissing vernietigbaar, indien gebondenheid aan een beslissing van een partij of een derde in verband met inhoud of wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
4.4. De eisen die worden gesteld aan de wijze van totstandkomen van het bindend advies dienen om een redelijke en billijke inhoud te krijgen. De fundamentele rechtsbeginselen van het procesrecht moeten daarbij worden gewaarborgd. Dat betekent dat de beslissing op deugdelijk onderzoek moet zijn gebaseerd en voldoende moet zijn gemotiveerd. De rechtbank toetst slechts marginaal of een gebrek de gebondenheid aan de beslissing onaanvaardbaar maakt. De beslissing blijft onaantastbaar als de grenzen waarbinnen redelijk denkende mensen van mening kunnen verschillen niet zijn overschreden. Bij die beoordeling is mede van belang in hoeverre door het eventuele gebrek in de beslissing schade is geleden en dus in hoeverre de inhoud van de beslissing onaanvaardbaar is.
4.5. De rechtbank zal allereerst ingaan op de stelling van [eisers] dat de bindend adviseur onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de luchtfoto en de ruimte voor keren en parkeren. Uit het advies blijkt dat de bindend adviseur kennis heeft genomen van de schriftelijke standpunten van partijen en dat hij ter plaatse de situatie in ogenschouw heeft genomen. Voorts blijkt uit de beoordeling van de geschilpunten van welke (schriftelijke) stukken de bindend adviseur gebruik heeft gemaakt. Uit het advies blijkt voldoende dat de bindend adviseur gebruik heeft gemaakt van de door [eisers] bedoelde luchtfoto. De bindend adviseur geeft voorts expliciet aan dat tijdens de descente is gebleken dat het voor het keren van auto’s noodzakelijk is dat, naast de parkeerplaats rechts van de weg, een deel van de weg wordt gebruikt. Er is derhalve geen aanleiding om te concluderen dat het advies niet voldoet aan de eisen van een deugdelijk onderzoek.
4.6. Daarmee komt de rechtbank toe aan de vraag of de bindend adviseur zijn beslissing voldoende heeft gemotiveerd. De rechtbank stelt daarbij voorop dat de algemene stelling van [eisers] dat (enkel) de luchtfoto van doorslaggevende betekenis had moeten zijn bij het vaststellen van de erfgrenzen, niet opgaat. De luchtfoto vormt, samen met de tekst van de leveringsakte, de bedoeling van beide partijen ten tijde van de verkoop. Dat brengt met zich dat ook de tekst van de leveringsakte zelf van groot belang is.
4.7. De bindend adviseur heeft het geschil tussen partijen opgesplitst in vier punten (zie onder 2.4) en deze punten afzonderlijk behandeld. Het advies ten aanzien van geschilpunt a) is gebaseerd op hetgeen blijkens de koop/leveringsakte tussen partijen is overeengekomen en op de daarbij behorende luchtfoto. Daarbij heeft de bindend adviseur de stellingen van partijen bij zijn advies betrokken en gemotiveerd waarom hij niet uitgaat van de stelling van [eisers], maar van hetgeen blijkt uit de tekst van de koop/leveringsakte, zich daarbij mede baserend op de luchtfoto. Hetzelfde geldt voor het geschilpunt onder b). Het gegeven dat de bindend adviseur daarbij heeft opgemerkt dat aan de oostzijde in feite sprake is van twee afzonderlijke percelen die ieder een eigen kadastrale aanduiding dienen te krijgen, brengt niet met zich dat sprake is van een motiveringsgebrek. Ook het feit dat partijen zich dat eerder niet hebben gerealiseerd of dat niet als zodanig zijn overeengekomen, rechtvaardigt niet de conclusie dat de beslissing van de bindend adviseur op dat punt niet voldoet aan de eisen die aan een dergelijke beslissing mogen worden gesteld. Ten aanzien van de motivering van het geschilpunt onder c) heeft [eisers] geen klachten geformuleerd. [eisers] heeft ten slotte gesteld dat het bindend advies niet voldoet omdat de erfgrenzen onvoldoende zijn geduid en het advies daarmee ruimte voor discussie. Afgezien van het feit dat [eisers] die stelling niet nader heeft onderbouwd, heeft de bindend adviseur onder d) geadviseerd zelf aanwezig te zijn bij de vaststelling van de erfgrenzen door middel van kadastrale uitmeting, zodat ook om die reden geen aanleiding bestaat te veronderstellen dat het bindend advies niet kan worden uitgewerkt en geconcretiseerd.
4.8. Gelet op het voorgaande is geen sprake van een beslissing die op grond van artikel 7:904 lid 1 BW Pro dient te worden vernietigd. Daarom zal de vordering van [eisers] tot vernietiging van het bindend advies worden afgewezen. Dat brengt met zich dat ook geen grondslag bestaat voor toewijzing van de overige vorderingen van [eisers], zodat ook deze vorderingen zullen worden afgewezen.
4.9. [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank ziet geen aanleiding om [eisers] te veroordelen in de daadwerkelijk door [gedaagden] gemaakte proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden conform artikel 239 Rv Pro begroot op:
- vast recht EUR 263,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.167,00
in reconventie
4.10. Nu de vorderingen van [eisers] worden afgewezen, komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de reconventionele vordering.
4.11. [gedaagden] heeft gesteld dat [eisers] ondanks sommaties niet heeft meegewerkt aan de kadastrale uitmeting. Om die reden vordert [gedaagden] medewerking van [eisers] in aanwezigheid van de bindend adviseur, indien [eisers] niet binnen twee maanden aan de te geven veroordeling voldoet.
4.12. [eisers] heeft daartegen aangevoerd dat een dergelijke veroordeling niet nodig is, nu er geen aanwijzingen zijn dat hij zich niet aan de uitspraak zou houden.
4.13. De rechtbank overweegt het volgende. De bindend adviseur heeft op 1 april 2010 zijn advies uitgebracht. Tot op heden zijn de adviezen niet ten uitvoer gelegd middels kadastrale uitmeting van de erfgrenzen, aangezien [eisers] het niet eens is met de inhoud van het advies. Onder die omstandigheden heeft [gedaagden] recht en belang bij haar vordering tot medewerking aan het uitmeten van de grenzen. [eisers] heeft, gelet op de inhoud van de vordering, ruim de tijd om vrijwillig mee te werken aan het uitmeten en vastleggen van de grenzen. Gezien zijn stelling dat er geen aanwijzingen zijn dat hij zich niet aan de uitspraak zal houden, zal hij in dat geval ook geen last hebben van de veroordeling. Slechts indien hij niet meewerkt, zal [gedaagden] gebruik kunnen maken van de machtiging om de erfgrenzen zelf, met behulp van de bindend adviseur, bindend vast te laten leggen. De vordering van [gedaagden] zal gelet op het voorgaande worden toegewezen.
4.14. [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank ziet geen aanleiding om [eisers] te veroordelen in de daadwerkelijk door [gedaagden] gemaakte proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op EUR 452,00 aan salaris advocaat (2,0 punten × factor 0,5 × tarief EUR 452,00).
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op EUR 1.167,00,
in reconventie
5.3. veroordeelt [eisers] om binnen zestig dagen na dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan het bindend advies, in het bijzonder bij het vastleggen van de kadastrale grenzen door het kadaster in aanwezigheid van de bindend adviseur,
5.4. bepaalt dat, indien [eisers] geen gevolg geeft aan de onder 5.3. genoemde veroordeling, [gedaagden] is gemachtigd om het bindend advies met de bindend adviseur ook voor [eisers] bindend ten uitvoer te brengen en daarbij zelf de kadastrale uitmeting ter plaatse te verzorgen,
5.5. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op EUR 452,00,
5.6. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door C.E.M. Nootenboom-Lock en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2011.