Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector Handel en Kanton
Handelskamer
zaaknummer / rolnummer: 301527 / HA ZA 11-292
Vonnis van 6 juli 2011
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. G.J. Scholten te Utrecht,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. J.M. van Noort te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eisers c.s.] en [gedaagden c.s.] genoemd worden. Zij zullen afzonderlijk aangeduid worden als [eiser sub 1], [eiseres sub 2], [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2].
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 april 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 19 mei 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser sub 1], geboren [1927], en [eiseres sub 2], geboren [1925], zijn in gemeenschap van goederen gehuwd. Zij wonen in het ouderlijk huis van [eiser sub 1] aan de [adres] te Utrecht (hierna: de woning). [eisers c.s.] is tevens eigenaar van een garage gelegen aan de [adres] te Utrecht, hierna: de garage.
2.2. [gedaagde sub 1] is sedert 1999 als makelaar werkzaam bij de v.o.f. [[makelaardij] (hierna: [makelaardij]). Op 1 januari 2003 is [gedaagde sub 1] als vennoot toegetreden. [gedaagde sub 2] is per 1 januari 2010 als vennoot toegetreden.
2.3. [eisers c.s.] hebben in het verleden zaken gedaan met [makelaardij]. Eind 2002 heeft [makelaardij] in opdracht van [eisers c.s.] de woning getaxeerd. Voorts hebben [eisers c.s.] [makelaardij] om advies gevraagd bij de vestiging op 17 maart 2005 van een hypotheek op de woning tot zekerheid van een op 17 maart 2005 door [eisers c.s.] met de Rabobank overeengekomen kredietfaciliteit, ‘Keuze Plus Hypotheek’, van EUR 100.000,00.
[gedaagde sub 1] heeft namens [makelaardij], [eisers c.s.] daarover geadviseerd en heeft met dat doel contact gelegd met de Rabobank. [gedaagde sub 1] is namens [makelaardij] bij de totstandkoming van de kredietfaciliteit tussen Rabobank en [eisers c.s.] betrokken geweest. Die betrokkenheid blijkt ook uit de offerte van 24 januari 2005 van de Rabobank waarin op diverse plaatsen [makelaardij] als adviseur van [eiser sub 1] staat genoemd. In die offerte is het voorbehoud opgenomen van een “uitgebreid taxatierapport” waaruit blijkt dat de woning een minimale executiewaarde heeft van EUR 405.000,00.
2.4. In de periode 17 maart 2005 tot 30 oktober 2006 heeft [eisers c.s.] in totaal EUR 60.000,00 aan krediet opgenomen.
2.5. Per 1 januari 2009 bedroeg de WOZ-waarde van de woning EUR 504.000,00 en van de garage EUR 32.000,00, samen: EUR 536.000,00.
2.6. Bij brief van 14 mei 2009 heeft Rabobank [eisers c.s.] (onder meer) geschreven:
“Onlangs heeft u van ons een brief ontvangen waarin wij u uitnodigen voor een persoonlijk gesprek. Aanleiding van het gesprek is het feit dat uw KeuzePlus hypotheek de kredietlimiet nadert.(…)
Wij vinden het in uw belang dat u begrijpt wat de Opeetconstructie voor u inhoudt en welke gevolgen het voor u kan hebben dat uw KeuzePlus hypotheek de kredietlimiet nadert. Wanneer het totaal aan opgenomen financieringen de grens van 75% van de executiewaarde bereikt, heeft de bank het recht om deze financieringen geheel op te eisen.
Dit kan in de praktijk verkoop van de woning betekenen, tenzij: (…).
De verkoop van de woning kan te weinig opbrengen om alle financieringen af te lossen. Er blijft dan een restant-schuld over.
Het kan zijn dat u de grens van 75% van de executiewaarde sneller bereikt dan u denkt. Dit kan komen door veranderingen die direct effect hebben op de door u beoogde en gedane opnamen, zoals bij: schommelingen van de rente, afwijkende opnamen, schommelingen in de waarde ontwikkelingen van uw woning.
Om te voorkomen dat u uiteindelijk in betalingsproblemen komt, is het belangrijk dat u periodiek (bijvoorbeeld jaarlijks) of op het moment dat daar aanleiding toe is, contact opneemt met de adviseur van de bank. (…)
Ik kan mij voorstellen dat u na het lezen van deze brief nog vragen heeft of dat u een afspraak wilt maken. U kunt altijd contact opnemen via (…)”.
2.7. Naar aanleiding van de brief van de Rabobank van 14 mei 2009 heeft [eiseres sub 2] op 18 mei 2009 [gedaagde sub 1] gebeld. [eiseres sub 2] stelde [gedaagde sub 1] op de hoogte van de inhoud van de brief en verzocht om een persoonlijk gesprek bij haar thuis.
[gedaagde sub 1] is vervolgens op 23 mei 2009 bij [eisers c.s.] geweest. [gedaagde sub 1] heeft tijdens dat gesprek een belafspraak gemaakt met de Rabobank.
2.7. Uit de administratie van de Rabobank blijkt dat [gedaagde sub 1] 26 mei 2009 telefonisch contact heeft opgenomen met de Rabobank. Het gespreksverslag van de Rabobank vermeldt:
“De tussenpersoon van de klanten gebeld. Klanten hebben brief ontvangen over KPH.
Ze kunnen niet op afspraak komen ivm gezondheid. Ruimte van KPH is EUR 100.000,00 er is EUR 73.000,00 opgenomen. Toekomstgericht gaan ze het bedrag niet verder opnemen wellicht aflossen. De rentelasten worden niet uit de KPH ontrokken. Wellicht willen de klanten het omzetten naar een vast lening. Aangegeven dat ik dan niet alleen naar de waarde van de woning kan kijken maar ook naar de I/L verhouding mee Tevens bedragen de omzettingskosten EUR 250,--. Tussenpersoon gaat met klanten overleggen maar waarschijnlijk laten zij het zo”.
2.8. [gedaagde sub 1] is 26 mei 2009 naar [eisers c.s.] gegaan om hem verslag te doen van het telefoongesprek met de Rabobank. In dat gesprek heeft [gedaagde sub 1] voorgesteld aan [eisers c.s.] om de woning aan hem te verkopen. [eisers c.s.] is op dat voorstel ingegaan. Nadat [gedaagde sub 1] een bod had gedaan van EUR 180.000,00 en partijen nog wat overleg hebben gepleegd, zijn zij tot overeenstemming gekomen over een prijs van EUR 205.000,00 met de afspraak dat [eisers c.s.] in de woning mocht blijven wonen.
2.9. [gedaagde sub 1] is 28 mei 2009 naar [eisers c.s.] gegaan met een door hem opgestelde koopovereenkomst overeenkomstig het NVM model. Deze overeenkomst betreft niet alleen de woning maar tevens de garage.
2.10. [gedaagde sub 1] heeft vervolgens voor de levering notaris mr. M.H.L. Langeveld van het kantoor Hermans & Schuttevaer benaderd. Notaris Langeveld heeft verzocht om een taxatierapport en een persoonlijk onderhoud met [eisers c.s.]
[gedaagde sub 1] heeft vervolgens aan [taxateur] (verder: [taxateur]) de opdracht gegeven tot het taxeren van de woning en de garage. Het rapport (van 19 juni 2009) van [taxateur] vermeldt een onderhandse verkoopwaarde met het kwalitatief zakelijk recht van gebruik en bewoning van EUR 210.000,00 en de executiewaarde in verhuurde staat van EUR 160.000,00.
Als doel van de taxatie staat op blz. 1 van het rapport vermeldt dat de taxatie is gedaan ten behoeve van de beoordeling van een geldlening. Voorts staat op blz. 2 onder meer dat de waarde niet meer afwijkt dan 25% van soortgelijke objecten in de directe omgeving en de onderhouds- of bouwkundige staat niet op enig punt matig of slecht is.
2.11. Notaris Langeveld heeft 24 juni 2006 telefonisch contact gehad met [taxateur].
Naar aanleiding van dat gesprek heeft notaris Langeveld genoteerd:
1. WOZ per 1-1-2008 10% te hoog
2. zeer verouderd pand
scheve vloeren
3. reële koopprijs
4. taxatie is juist
Notaris Langeveld heeft vervolgens later op de dag, om 16.00 uur, een huisbezoek aan [eisers c.s.] gebracht. Van dat gesprek heeft notaris Langeveld (onder meer) genoteerd:
“Willen graag dat [gedaagde sub 1] ([gedaagde sub 1], toevoeging rechtbank) er t.z.t. in komt. Meneer en mevrouw gunnen het aan koper, ook voor een wellicht iets te lage prijs, en willen graag dat hij het krijgt, een man een man een woord een woord. De WOZ-waarde klopt niet. Willen graag van de zorgen af.”
Het verslag van notaris Langeveld vermeldt voorts:
“Toevoeging: 30/11/2010 herinner ik mij dat ik de heer en mevrouw [eisers c.s.] expliciet gevraagd heb wat zij zouden doen als ze het nu voor € 260.000,00 aan een ander zouden kunnen verkopen en dat zij toen antwoordden dat ze het dan toch aan [gedaagde sub 1] wilden verkopen.”
2.12. Op 1 juli 2009 zijn de woning en de garage door [eisers c.s.] geleverd aan
[gedaagde sub 1] met gelijktijdige vestiging van het zakelijk recht van gebruik en bewoning ten behoeve van [eisers c.s.]
Op 22 juli 2009 heeft [gedaagde sub 1] de onverdeelde helft van de woning en de garage verkocht aan [gedaagde sub 2]. De levering daarvan heeft plaats gevonden op 6 oktober 2009.
Op dezelfde datum heeft [gedaagden c.s.] ten behoeve van Beheer- en Exploitatiemij.[gedaagden c.s.] B.V. een hypotheek op de woning en de garage gevestigd tot in totaal een bedrag van EUR 351.000,00.
2.13. Bij brief van 5 januari 2011 aan [gedaagde sub 1] heeft mr. Scholten namens [eisers c.s.] op grond van bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden buitengerechtelijk de vernietiging van de koopvereenkomst van de woning en de garage ingeroepen met het verzoek aan [gedaagde sub 1] om binnen 5 dagen te laten weten of in de vernietiging wordt berust bij gebreke waarvan een rechterlijke procedure zal worden gestart.
[gedaagden c.s.] hebben niet in de vernietiging berust.
2.14. In opdracht van het kantoor van mr. Scholten heeft E. van Rossum in zijn taxatierapport van 10 februari 2011 de verkoopwaarde woning onder bezwaar van het recht van gebruik en bewoning getaxeerd op EUR 390.600,00. In een taxatieraport van dezelfde datum heeft E. van Rossum in opdracht van het kantoor van mr. Scholten de garage onder bezwaar van het recht op gebruik getaxeerd op EUR 24.800,00.
3. Het geschil
3.1. [eisers c.s.] vordert bij, uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis de vernietiging van de koopovereenkomst van 28 mei 2009 waarbij de woning en de garage zijn verkocht aan [gedaagde sub 1] en [gedaagden c.s.] te veroordelen:
- om mee te werken aan de ongedaanmaking van de koopovereenkomst door ten overstaan van een door [eisers c.s.] aan te wijzen notaris op kosten van [gedaagden c.s.] de onbelaste en onbezwaarde eigendom van de woning en de garage te leveren aan [eisers c.s.] op straffe van een dwangsom van EUR 5.000,00 voor elke dag dat zij daarmee in gebreke blijven met een maximum van EUR 350.000,00;
- tot betaling van nader vast te stellen of nader bij staat op te maken schade;
- in de kosten van de procedure van [eisers c.s.]
3.2. [gedaagden c.s.] voert gemotiveerd verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Artikel 3:44 lid 1 BW bepaalt dat een rechtshandeling vernietigbaar is wanneer zij door bedreiging, bedrog of door misbruik van omstandigheden tot stand gekomen is. Volgens lid 4 van dat artikel is van misbruik van omstandigheden sprake wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot standkomen van die rechtshandeling bevordert, terwijl dat wat hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.
4.2. Voor de beantwoording van de vraag of [gedaagde sub 2] bij de totstandkoming van de de koopovereenkomst van 28 mei 2009 betreffende de woning en de garage misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden waarin [eisers c.s.] verkeerde, zijn uitsluitend de omstandigheden bij het sluiten van de overeenkomst relevant.
4.3. Ten aanzien van die omstandigheden heeft [eisers c.s.] gesteld dat:
- [eisers c.s.] door de brief van de Rabobank van 14 mei 2009 geschrokken was en vreesde voor een gedwongen verkoop van de woning en [gedaagde sub 1] dit wist;
- er reeds geruime tijd een vertrouwensrelatie bestond tussen [eisers c.s.] en [gedaagde sub 1];
- de heer en mevrouw [eisers c.s.] hoogbejaard zijn;
- de heer en mevrouw [eisers c.s.] onervaren zijn op het gebied van zakelijke aangelegenheden betreffende onroerende zaken;
- [gedaagde sub 1] als makelaar goed op de hoogte was van de werkelijke, aanzienlijk hogere, waarde van de woning;
- [gedaagde sub 1] bij de totstandkoming van de overeenkomst [eisers c.s.] geen informatie heeft gegeven over de vrije verkoopwaarde van de woning en het waardedrukkende effect van het recht op gebruik en bewoning.
4.4. Voor misbruik van omstandigheden is vereist dat [eisers c.s.] door bijzondere omstandigheden bewogen is tot het sluiten van de overeenkomst.
In artikel 3:44 BW zijn als mogelijke bijzondere omstandigheden genoemd: noodtoestand, afhankelijkheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid. Kenmerkend voor deze categorieën is dat een contractspartij zich in een hulpbehoevende situatie bevind waarin hij naar eigen inzicht op het sluiten van een overeenkomst aangewezen is of bij de contractspartij sprake is van persoonlijke factoren als gevolg waarvan hij niet bij machte is zijn zakelijke belangen te overzien of naar behoren te behartigen.
Tevens is van belang dat de andere contractspartij juist als gevolg van deze omstandigheden in belangrijke mate de inhoud van de voor de contractspartij nadelige overeenkomst heeft kunnen bepalen.
4.5. De omstandigheden waarin [eisers c.s.] verkeerde bij het sluiten van de overeenkomst zijn als bijzondere omstandigheden aan te merken als in artikel 3:44 BW bedoeld.
[eisers c.s.] had kort tevoren de hulp in geroepen van [gedaagde sub 1] naar aanleiding van de brief van 14 mei 2009 waarin hij gewaarschuwd werd voor het voorkomen van betalingsproblemen en gewezen werd op de mogelijkheid van gedwongen verkoop van de woning. Hoewel in de brief duidelijk staat dat niet eerder van verkoop sprake kunnen zal zijn dan nadat het totaal aan opgenomen financieringen de grens van 75% van de executiewaarde heeft bereikt, is het begrijpelijk dat [eisers c.s.] dit gelet op zijn leeftijd en onervarenheid niet heeft begrepen en, zoals in de dagvaarding gesteld en in de conclusie van antwoord niet specifiek is weersproken, “in paniek is geraakt”.
Dat [eisers c.s.] door de brief van de Rabobank ongerust waren geworden komt ook tot uitdrukking in de stelling van [gedaagden c.s.] dat [gedaagde sub 1], [eisers c.s.] in het telefoongesprek van 18 mei 2009 gezegd zou hebben dat zij zich geen zorgen hoefden te maken. Hieruit blijkt dat het [gedaagde sub 1] duidelijk was dat [eisers c.s.] gerust gesteld diende te worden.
Nadat [gedaagde sub 1] hen verslag had gedaan van zijn telefoongesprek met de Rabobank, waren zij nog niet voldoende gerust gesteld. Zij gaven immers te kennen van de hypotheek af te willen.
[eisers c.s.] verkeerde dus in een min of meer hulpbehoevende positie, waarin hij [gedaagde sub 1] om hulp en advies heeft gevraagd. Kenmerkend voor de situatie is bovendien dat [eisers c.s.] reeds tijdens het sluiten van de overeenkomst hoogbejaard waren en, nu het tegendeel door [gedaagden c.s.] niet is gesteld, geen ervaring hadden op het gebied van (het financieren van) onroerend goed. [eisers c.s.] wendde zich tot [gedaagde sub 1] omdat hij een vertrouwensband met hem onderhielden. Die vertrouwensband blijkt uit de betrokkenheid van [gedaagde sub 1] bij de totstandkoming van de hypotheek met de Rabobank en het feit dat , zoals [gedaagden c.s.] in de conclusie van antwoord stelt, de heer [eiser sub 1] regelmatig op eigen initiatief naar het kantoor van [gedaagde sub 1] kwam voor een informeel gesprek. [gedaagde sub 1] wist dus dat [eisers c.s.] bijzonder vertrouwen in hem stelde.
4.6. Onder deze bijzondere omstandigheden heeft [gedaagde sub 1] bevorderd dat een koopovereenkomst tot stand kwam tussen hem als koper en [eisers c.s.] als verkoper van de woning.
Dat [gedaagde sub 1] het sluiten van de koopovereenkomst bevorderd heeft blijkt uit het feit dat hij in voornoemde omstandigheden het idee geopperd heeft dat [eisers c.s.] de woning aan hem verkoopt. Hoewel het opperen van een idee in het algemeen niet als het bevorderen van het aangaan van een rechtshandeling kan worden opgevat, is daarvan in dit geval wel sprake omdat niet gebleken is dat [gedaagde sub 1] alvorens in voornoemde omstandigheden zijn idee te opperen, zich daadwerkelijk enige moeite heeft getroost om aan [eisers c.s.] uit te leggen dat het voortbestaan van de hypotheek voor hen helemaal geen probleem vormde door (bijvoorbeeld) hen precies voor te rekenen wat hun toekomstige rentelasten zouden kunnen zijn, wat de te verwachten mate is waarin die een beslag op hun inkomen zouden leggen en hoe lang de rentebetalingperiode kan zijn gelet op een in de toekomst te verwachten verkoop van het woning.
Deze, of soortgelijke, informatie heeft [gedaagde sub 1] niet aan [eisers c.s.] gegeven. Dit heeft [gedaagde sub 1] tijdens de comparitie van partijen erkend waar hij enerzijds heeft verklaard dat [eisers c.s.] de rentelasten als een probleem ervoeren maar anderzijds aangeeft dat hij niet heeft gevraagd naar de hoogte van de rente en de hoogte van het inkomen van [eisers c.s.] Dit had temeer van hem mogen worden verwacht omdat hij, zoals hij ook tijdens de comparitie heeft verklaard, zelf van mening was dat de hypotheek als zodanig helemaal geen probleem voor [eisers c.s.] was.
4.7. Onder deze omstandigheden heeft [gedaagde sub 1] door in hetzelfde gesprek een vraagprijs van EUR 180.000,00 te noemen, de werkelijke waarde van de woning in onbewoonde staat en de berekening van het recht op gebruik en bewoning niet aan de orde te stellen en te berekenen wat [eisers c.s.] zouden overhouden voor de verzorging van hun oude dag bij een prijs van EUR 205.000,00 het sluiten van de overeenkomst niet alleen bevorderd maar bovendien de inhoud van de overeenkomst in grote mate kunnen bepalen.
4.8. [gedaagde sub 1] had op grond van hetgeen hij wist en behoorde te begrijpen, [eisers c.s.] van het sluiten van een overeenkomst moeten weerhouden.
[gedaagde sub 1] wist dat [eisers c.s.]:
- bezorgd waren hoewel daar geen (duidelijke) reden voor was;
- het bestaan van de hypotheek als een probleem ervoeren, zonder dat daarvoor een duidelijke oorzaak was aan te wijzen;
- onervaren waren op het gebied van onroerend goed en de financiering daarvan;
- hem als een vertrouwenspersoon beschouwden met verstand van (waarde van) onroerende zaken;
- zich bij de vaststelling van de prijs vooral lieten leiden door, zoals [gedaagde sub 1] heeft verklaard tijdens de comparitie, “ wat zij nodig zouden hebben voor de verzorging van hun oude dag”.
[gedaagde sub 1] wist bovendien dat de reden voor [eisers c.s.] om de woning te verkopen eigenlijk helemaal geen probleem was.
4.9. Als makelaar was hij op de hoogte, of kon dat in ieder geval op eenvoudige wijze zijn, van de WOZ-waarde van de woning en de waarde in onbewoonde staat. Hij wist of behoorde te weten dat door die waarden buiten beschouwing te laten bij de onderhandelingen, [eisers c.s.] zich geen goed beeld heeft kunnen vormen van de werkelijke waarde van de woning en [eisers c.s.] als gevolg daarvan eigenlijk helemaal niet wist wat hij overeen kwam en enkele dagen later tekende.
Juist vanwege het tegenstrijdige belang van [gedaagde sub 1], te weten zijn belang als adviseur van [eisers c.s.] en zijn belang als koper van de woning, had hij in ieder geval [eisers c.s.] moeten informeren over (het belang van de vaststelling van) de werkelijke onderhandse verkoopwaarde en de juiste waardering van het recht op gebruik en bewoning. Door deze vaststelling geheel achterwege te laten, heeft hij [eisers c.s.] onvolledig geïnformeerd en beïnvloed dat hij zich bij de vaststelling van de prijs voornamelijk heeft laten leiden door wat hij nodig zou hebben voor de verzorging van de oude dag. Veelzeggend in dit kader is de opmerking van [gedaagde sub 1] tijdens de comparitie:
“ De vraagprijs die [eisers c.s.] hebben genoemd weet ik niet meer. Voor [eisers c.s.] was vooral van belang wat zij nodig zouden hebben voor de verzorging van hun oude dag. Ik heb ook voor hen berekend wat zij zouden overhouden bij een prijs van EUR 205.000,00. Daarop keken [eisers c.s.] elkaar aan en vonden dat genoeg.”
4.10. Aldus handelend heeft [gedaagde sub 1] niet gehandeld zoals van een redelijk handelend makelaar in het algemeen mag worden verwacht en zeker niet in deze bijzondere omstandigheid dat er sprake is van een tegenstrijdig belang. Hoewel deze kwalificatie van het handelen van [gedaagde sub 1] niet beslissend is voor de vaststelling dat er sprake is van misbruik van omstandigheden, kan dit wel meegewogen worden bij het oordeel dat hij [eisers c.s.] van het sluiten van deze overeenkomst had moeten weerhouden. Bij de toepassing van de objectieve norm van artikel 3:44 BW kan en dient acht geslagen te worden op de persoon van de wederpartij. In het geval van [gedaagde sub 1] is van belang dat hij makelaar is van beroep en in die hoedanigheid door [eisers c.s.] om hulp was gevraagd. Dit betekent dat wat van [gedaagde sub 1] mocht worden verwacht ten aanzien van het weerhouden van [eisers c.s.] om de overeenkomst aan te gaan, mede bepalend is wat van hem als redelijk handelend makelaar mocht worden verwacht.
4.10. Het verweer van [gedaagden c.s.], dat [eisers c.s.] heel goed wist wat hij ondertekende treft geen doel. Niet alleen is dit verweer feitelijk onjuist omdat vast staat [gedaagde sub 1], [eisers c.s.] niet heeft geïnformeerd over de waarde van de woning en de berekening van het recht op gebruik en bewoning, maar bovendien gaat [gedaagden c.s.] met dit verweer volledig voorbij aan de kern van de zaak dat de wilsvorming van [eisers c.s.] het gevolg is van misbruik van omstandigheden.
4.11. Tussen partijen is in geschil of de verkoopprijs van EUR 205.000,00 gelet op de vrije verkoopwaarde van het woning en de correctie daarvan met de waarde van het recht op gebruik en bewoning, juist is.
Vooropgesteld dient te worden dat voor een geslaagd beroep op misbruik van omstandigheden, niet vereist is dat er sprake is van financieel nadeel. De mate waarin een overeenkomst waarvan wegens misbruik van omstandigheden de vernietiging wordt ingeroepen, (financieel) nadelig is, is wel een van de omstandigheden die van belang kan zijn bij de vaststelling of misbruik van omstandigheden is gemaakt. Immers de mate waarin de overeenkomst nadelig is voor [eisers c.s.] bepaalt mede het oordeel of [gedaagde sub 2] van het sluiten van de overeenkomst af had moeten zien en of [eisers c.s.] de overeenkomst ook gesloten zou hebben indien hij niet in voornoemde omstandigheden zou hebben verkeerd.
4.12. Niet gebleken is dat de verkoopprijs van EUR 205.000,00 juist is.
Voor de beoordeling van die prijs zijn de volgende gegevens van belang:
- de WOZ-waarde van de woning van EUR 504.000,00 per 1 januari 2009;
- de WOZ-waarde van de garage van EUR 32.000,00 per 1 januari 2009;
- de executiewaarde van de woning van minimaal EUR 405.000,00 bij het aangaan van de hypotheekovereenkomst per februari 2005 en
- de door [gedaagden c.s.] gestelde berekeningswijze van het recht op gebruik en bewoning van (6% x de vrije verkoopwaarde x 5) - 25%;
- de door [eisers c.s.] gestelde berekeningswijze van het recht op gebruik en bewoning van (4% x de WOZ-waarde x 8) - 25%;
Uitgaande van deze gegevens is het zonder duidelijke en betrouwbare uitleg niet aannemelijk dat de woning en de garage samen, gecorrigeerd met het recht van gebruik en bewoning (gesteld door [gedaagden c.s.]) in mei 2009, EUR 205.000,00 waard waren.
De enige uitleg die [gedaagden c.s.] hebben gegeven is dat voor de onderhandse verkoopwaarde van het woning en garage uitgegaan dient te worden van een prijs van EUR 300.000,00. Hij verwijst daartoe naar het taxatierapport van [taxateur] van 19 juni 2009 en een toelichting die [taxateur] per email van 18 januari 2011 aan de raadsman van [gedaagden c.s.] heeft gestuurd.
In het taxatierapport staat niets te lezen over een onderhandse verkoopwaarde van EUR 300.000,00. [taxateur] schrijft 18 januari 2011 in zijn e-mailbericht aan mr. Van Noort:
“ Ik heb eerst vastgesteld wat de waarde zou zijn vrij van bewoning en gebruik en heb die vastgesteld op circa € 425.000,= kosten koper, uitgaande van een normale afwerking en onderhoudstoestand. Vastgesteld is door mij ten tijde van de opname dat met name de afwerking aan de binnenzijde slecht was en dat de kosten van modernisering en verbetering door mij werden geschat op circa € 1,5 ton. De garage werd door mij ingeschat op circa € 30.000,=. Uitgaande van de correctie voor modernisering en verbetering zou de waarde rond de € 300.000,= kosten koper liggen.”
4.13. Deze toelichting (die evenmin in het taxatierapport te lezen is) overtuigt niet. Het is niet begrijpelijk waarom voor de onderhandse verkoopwaarde een correctie dient plaats te vinden voor verbetering en modernisering die gelijk is aan de kosten van de verbetering en modernisering.
Evenmin is begrijpelijk waarom deze kosten door [taxateur] zijn “vastgesteld” op EUR 150.000,00 en op welke wijze hij die vaststelling heeft gedaan. Het taxatierapport geeft evenmin een aanknopingspunt om de afwerking aan de binnenzijde zo slecht te achten dat die een waardedrukkend effect heeft van EUR 150.000,00. Ten aanzien van de onderhoudstoestand staat immers in het taxatierapport dat die binnen ‘redelijk’ en buiten
‘goed’ is.
Voorts staat in het taxatierapport ook dat geen kosten van meer dan EUR 16.000,00 te verwachten zijn voor direct noodzakelijk achterstallig onderhoud.
[gedaagden c.s.] heeft met de verwijzing naar de taxatie van [taxateur] een onvoldoende onderbouwing gegeven van de juistheid van zijn stelling dat de vrije verkoopwaarde van de woning en de garage ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst EUR 300.000,00 waard waren. Daarmee heeft [gedaagden c.s.] evenzeer een onvoldoende onderbouwing gegeven van zijn stelling dat de waarde van de woning en de garage gecorrigeerd met het recht op gebruik en bewoning EUR 205.000,00 bedroeg. Dat [gedaagden c.s.] deze waardering van [taxateur] ook zelf als veel te laag beschouwde, blijkt uit het feit dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ten behoeve van Beheer- en Exploitatiemij.[gedaagden c.s.] B.V. 6 oktober 2009 een hypotheek op de woning en de garage gevestigd hebben tot een bedrag van EUR 351.000,00.
4.14. Op zijn beurt heeft [eisers c.s.] gegevens in het geding gebracht waaruit blijkt dat de vrije verkoopwaarde van de woning en de garage in mei 2009 aanzienlijk meer dan EUR 300.000,00 bedroeg. Hij heeft met een brief van 3 mei 2011 van makelaar Van Rossum en een overzicht van de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt, aangetoond dat op 26 oktober 2004 een vergelijkbaar pand is verkocht voor EUR 465.000,00 en op 17 december 2006 voor EUR 485.000,00. Voorts heeft hij op basis van een NVM-overzicht van de verkoopprijzen in de regio Utrecht aangetoond dat in de periode 2004 tot 2009 een gemiddelde prijsstijging is gerealiseerd van 10%.
[eisers c.s.] heeft met deze gegevens, waarvan de juistheid door [gedaagden c.s.] niet is betwist, voldoende feitelijk onderbouwd dat de woning en de garage ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst onbezwaard ongeveer EUR 500.000,00, althans aanzienlijk meer dan EUR 300.000,00 waard waren. Ongeacht de wijze waarop het recht van gebruik en bewoning wordt gewaardeerd, staat op basis van de wederzijdse stellingen van partijen vast dat de [eisers c.s.] het woning en de garage voor een zeer aanzienlijk lagere prijs hebben verkocht dan de werkelijke waarde. Dit betekent dat de overeenkomst nadeel heeft berokkend aan [eisers c.s.] en, mede om die reden, [gedaagde sub 1], [eisers c.s.] van het sluiten van de overeenkomst had behoren te weerhouden.
4.15. [gedaagden c.s.] hebben als verweer nog aangevoerd dat het beroep op vernietiging afstuit op het onderzoek dat notaris Langeveld voorafgaand aan de notariële overdracht van de woning en de garage heeft gedaan naar de wilsovereenstemming. Notaris Langeveld heeft voorafgaand aan de overdracht op 24 juni 2009 een bezoek aan [eisers c.s.] gebracht. Voor de inhoud van de aantekeningen die notaris Langeveld van dat bezoek maakte, verwijst de rechtbank naar 2.11.
4.16. Op de door [eisers c.s.] uitgesproken wens om zich aan de overeenkomst te houden ook indien zou blijken dat de woning voor een iets te lage prijs is verkocht, stuit het beroep op misbruik van omstandigheden niet af.
In de eerste plaats is van een iets te lage prijs geen sprake. Het feit dat [eisers c.s.] zich aan de overeenkomst gebonden acht (“een man een man een woord een woord”) is voor de kwalificatie van de handelwijze van [gedaagde sub 1] als gevolg waarvan de overeenkomst tot stand is gekomen niet van doorslaggevende betekenis. Evenmin kan uit het antwoord van [eisers c.s.] afgeleid worden dat [gedaagde sub 1] hem niet van het sluiten van de overeenkomst behoefde te weerhouden.
Ten aanzien van het financiële nadeel heeft notaris Langeveld zich in zijn vragen aan [eisers c.s.] beperkt tot “een iets te lage prijs” en het noemen van een prijsverschil van EUR 55.000,00. Uitgaande van een voorzichtige schatting van de vrije verkoopwaarde van het woning en de garage van EUR 500.000,00 en met de waarderingsmethodiek van [gedaagden c.s.] voor het recht op gebruik en bewoning, zou een juiste verkoopprijs van de woning en de garage ongeveer (500.000,00 – 112.500,00=) EUR 387.500,00 zijn geweest. Er is dus zeker geen sprake van een iets te lage prijs en evenmin van een prijsverschil van EUR 55.000,00 maar van een zeer aanzienlijk prijsverschil.
Omdat [eisers c.s.] zich vanwege de handelwijze van [gedaagde sub 1] ook niet bewust waren van de omvang van het financiële nadeel, kan uit het antwoord van [eisers c.s.] op de vragen van notaris Langeveld niet afgeleid worden dat zij het woning en de garage aan [gedaagde sub 1] gunden ook indien [eisers c.s.] op de hoogte was van de werkelijke omvang van het financiële nadeel.
4.17. De slotsom luidt dat de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst van 28 mei 2009 zal worden toegewezen wegens misbruik van omstandigheden door [gedaagde sub 1].
Dit betekent dat ook de vordering tegen [gedaagde sub 1] tot (het verlenen van medewerking aan) het ongedaan maken van de gevolgen van de koopovereenkomst van 28 mei 2009 toewijsbaar is.
Hoewel met dit oordeel de overige door [eisers c.s.] aangevoerde vernietigingsgrondengronden geen bespreking meer behoeven, is de vordering van [eisers c.s.] tevens toewijsbaar op grond van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub b BW. [gedaagde sub 1] heeft verzuimd om [eisers c.s.] op de hoogte te stellen van de werkelijke waarde van de woning en de garage. Als makelaar was hij van de werkelijke waarde op de hoogte, althans hij kon dat eenvoudig zijn. Voorts weet hij als makelaar dat het voor [eisers c.s.] als verkoper van belang is om juist geïnformeerd te worden over de werkelijke waarde. Dit geldt zeker nu [gedaagde sub 1] bij het sluiten van de overeenkomst een eigen belang had.
4.18. [eisers c.s.] heeft tevens schadevergoeding nader op te maken bij staat gevorderd.
Reeds in het bovenstaande is beslist dat [gedaagde sub 1] in de uitoefening van zijn functie van adviserend makelaar jegens [eisers c.s.] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] in dat opzicht tevens in strijd heeft gehandeld met hetgeen een makelaar in het maatschappelijk verkeer betaamt. Daarmee is de grondslag gegeven voor de verplichting van [gedaagde sub 1] om de schade te vergoeden die [eisers c.s.] als gevolg van het aangaan of de vernietiging van de overeenkomst geleden heeft en/of lijdt.
In de dagvaarding wordt de door [eisers c.s.] gestelde schade niet toegelicht. [gedaagden c.s.] hebben op dit punt geen specifiek verweer gevoerd. Dit betekent dat niet weersproken is dat
[eisers c.s.] schade heeft. Hoewel dit betekent dat de vordering tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat, toewijsbaar is, zal de rechtbank daartoe pas overgaan indien is gebleken dat de schade nog niet te begroten is. Om dat te kunnen beoordelen, zal [eisers c.s.] in de gelegenheid gesteld worden om zijn schade te specificeren.
4.19. [gedaagde sub 2] heeft als verweer gevoerd dat hij niet bij het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van het woning en de garage aan [gedaagde sub 1] betrokken is geweest. Dit verweer snijdt hout voor zover dat betrekking heeft op de vordering tot vernietiging van de overeenkomst van 28 mei 2009.
[eisers c.s.] heeft aangevoerd dat ook [gedaagde sub 2] misbruik van omstandigheden heeft gepleegd door medewerking aan de doorlevering te verlenen. Die medewerking betreft de levering door [gedaagde sub 1] van de onverdeelde helft van het woning en de garage op 6 oktober 2009. [eisers c.s.] kan echter de vernietigbaarheid van de koopovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet inroepen omdat hij daarbij geen partij was. Evenmin is de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst van 28 mei 2009 tegen [gedaagde sub 2] toewijsbaar omdat [gedaagde sub 2] bij die koopovereenkomst geen partij was.
4.20. De vordering tot (het verlenen van medewerking aan) het ongedaan maken van de gevolgen van de koopovereenkomst van 28 mei 2009 is jegens [gedaagde sub 2] toewijsbaar indien hij niet te goeder trouw was zoals bepaald in artikel 3:88 lid 1 BW. [eisers c.s.] heeft in dat geval een vordering op basis van zijn eigendomsrecht.
Het is aan [gedaagde sub 2] om aan te tonen dat hij bij de verkrijging van de onverdeelde helft van het woning en de garage te goeder trouw was. [gedaagde sub 2] zal feiten en omstandigheden dienen te stellen die rechtvaardigen dat hij [gedaagde sub 1] voor bevoegd mocht houden en die uitsluiten dat hij reden had om aan diens bevoegdheid te twijfelen.
[gedaagde sub 2] heeft gesteld dat hij niet betrokken was bij de overeenkomst van 28 mei 2009 en [gedaagde sub 1] ervan overtuigd was dat hij de eigendom van het woning en de garage op rechtmatige wijze had verkregen. Op deze feiten grondt [gedaagde sub 2] de stelling dat er voor hem geen enkele aanleiding was om aan te nemen dat [gedaagde sub 1] niet te goeder trouw was.
4.21. Door [gedaagde sub 2] is niet betwist dat hij ook makelaar van beroep is. Dit wordt bevestigd in het uittreksel van de Kamer van koophandel van de [makelaardij], waarin [gedaagde sub 2] als medevennoot staat vermeld.
In de leveringsakte van 6 oktober 2009 staat dat de onverdeelde helft van het woning en de garage op 22 juli 2009 door [gedaagde sub 1] aan [gedaagde sub 2] zijn verkocht voor een prijs van EUR 102.500,00. Tevens staat in de leveringsakte het recht op gebruik en bewoning van [eisers c.s.] genoemd. De heer en mevrouw [eisers c.s.] staan beide met volledige namen en geboortedata in de akte genoemd.
[gedaagde sub 2] wist dus dat [eisers c.s.] op het moment van het sluiten van de overeenkomst met [gedaagde sub 1] boven de tachtig waren. In het bovenstaande is geoordeeld dat [gedaagde sub 1] een zeer aanzienlijk financieel voordeel heeft gerealiseerd door de woning en de garage van [eisers c.s.] te kopen voor een prijs van EUR 205.000,00. Dat deze prijs [gedaagde sub 2] bekend was, of behoorde te zijn volgt uit de prijs die hij voor de onverdeelde helft diende te betalen.
Uit hoofde van zijn functie van makelaar, althans vennoot van [makelaardij], diende
[gedaagde sub 2] te weten dat [gedaagde sub 1] kort tevoren het pand van twee hoogbejaarde mensen had gekocht voor een zeer aanzienlijk lagere prijs dan de werkelijke waarde in het economisch verkeer.
Op grond van deze omstandigheden had hij reden te twijfelen aan de geldigheid van de door [gedaagde sub 1] gesloten overeenkomst en daarmee ook aan de bevoegdheid van [gedaagde sub 1] om de onverdeelde helft aan hem te verkopen. Dat [gedaagde sub 1] ervan overtuigd was een geldige overeenkomst gesloten te hebben en [gedaagde sub 2] niet betrokken was bij de overeenkomst van 28 mei 2009, is onder deze omstandigheden voor de goede trouw van [gedaagde sub 2] niet voldoende.
4.22. Dit betekent dat de vordering tot (het verlenen van medewerking aan) het ongedaan maken van de gevolgen van de koopovereenkomst van 28 mei 2009 tegen [gedaagde sub 2] toewijsbaar is omdat door het succesvolle beroep van [eisers c.s.] op de vernietiging van de koopovereenkomst van 28 mei 2009, [eisers c.s.] weer volledig gerechtigd is om het eigendomsrecht van de woning en de garage op te eisen.
4.23. [eisers c.s.] heeft ook jegens [gedaagde sub 2] schadevergoeding nader op te maken bij staat gevorderd.
[gedaagde sub 2] heeft als verweer gevoerd dat hij niet bij het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van de woning en de garage aan [gedaagde sub 1] betrokken is geweest. Dit verweer snijdt ook hout voor zover dat betrekking heeft op de vordering tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat.
[eisers c.s.] heeft de stelling dat [gedaagde sub 2] onrechtmatig heeft gehandeld onder meer onderbouwd met de stelling dat [gedaagde sub 2] bij de overdracht van de onverdeelde helft van het woning en de garage niet te goeder trouw was. Dat [gedaagde sub 2] niet te goeder trouw was, heeft de rechtbank reeds beslist.
Dat [gedaagde sub 2] had behoren te twijfelen aan de geldigheid van de door [gedaagde sub 1] gesloten overeenkomst, betekent niet dat hij, door ondanks deze twijfel mee te werken aan de levering van de onverdeelde helft van de woning en de garage, onrechtmatig jegens [eisers c.s.] heeft gehandeld. Dit zou anders zijn indien [gedaagde sub 2] bij de levering door [gedaagde sub 1] te kwader trouw was, bijvoorbeeld omdat hij op de hoogte was van de omstandigheden waaronder de overeenkomst met [eisers c.s.] tot stand gekomen is. Door [eisers c.s.] is daarover onvoldoende gesteld.
Dit betekent dat de vordering van [eisers c.s.] om tegen [gedaagde sub 2] tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat zal worden afgewezen.
4.24. In 4.18 is overwogen dat [eisers c.s.] de gelegenheid krijgt om de door hem geleden schade te specificeren. Uiteraard dient [gedaagden c.s.] de gelegenheid krijgen daar op te reageren.
Met het oog op een efficiënte gedingvoering zal de rechtbank ter bespreking van de schade een comparitie van partijen gelasten. [eisers c.s.] wordt verzocht om 4 vier weken voorafgaand aan de comparitie een akte te nemen ter onderbouwing van de door hem geleden en mogelijk nog te lijden schade. [gedaagden c.s.] wordt verzocht om twee weken voor de comparitie een antwoordakte te nemen.
Tevens zal de comparitie van partijen worden benut om de inhoud van de wederzijdse ongedaanmakingsverbintenissen te bespreken. Partijen wordt verzocht om in de door hen te nemen aktes daarop hun visie te geven.
Voor zover partijen daar prijs opstellen zal de comparitie tevens worden benut om een schikking te beproeven.
[eisers c.s.] en [gedaagden c.s.] wordt verzocht de aktes respectievelijk uiterlijk vier en twee weken voor de zittingsdatum aan de rechter (t.a.v. Zittingsplanning Civiel, kamer H.1.87 van het gebouw van de rechtbank aan het Vrouwe Justitiaplein 1 te Utrecht) en aan de wederpartij toe te zenden.
4.25. De rechtbank wijst erop dat zij uit een niet verschijnen van een partij ter comparitie de gevolgtrekkingen - ook in het nadeel van die partij - kan maken die zij geraden zal achten. De rechtbank gaat er hierbij vanuit dat [eiseres sub 2] ter comparitie zal verschijnen.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. beveelt een verschijning van partijen, bijgestaan door hun advocaten, voor het geven van inlichtingen en ter beproeving van een minnelijke regeling op de terechtzitting van mr. H.M.M. Steenberghe in het gerechtsgebouw te Utrecht aan Vrouwe Justitiaplein 1 op 13 oktober 2011 van 10.30 uur tot 12.30 uur,
5.2. bepaalt dat de partijen dan in persoon aanwezig moeten zijn,
5.3. bepaalt dat de partij die op genoemd tijdstip niet kan verschijnen, binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk en gemotiveerd aan de rechtbank ter attentie van de roladministratie van de sector civiel - om een nadere dag- en uurbepaling dient te vragen onder opgave van de verhinderdata van alle partijen in de drie maanden volgend op genoemde datum,
5.4. bepaalt dat de in de overwegingen opgevraagde informatie uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting aan de rechtbank en de wederpartij moet zijn toegestuurd,
5.5. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2011.
MR