Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
sector handel en kanton
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 764941 UV EXPL 11-294 aw/4074
kort geding vonnis d.d. 15 augustus 2011
inzake
de stichting
Stichting Mitros,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Mitros,
eisende partij,
gemachtigde: mr. C.P. Visser,
tegen:
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
verder gezamenlijk ook te noemen [gedaagden c.s.],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. R.F. Ruers.
1. Het verloop van de procedure
Mitros heeft [gedaagden c.s.] in kort geding doen dagvaarden.
De zitting heeft plaatsgevonden op 9 augustus 2011. Daarvan is aantekening gehouden.
Partijen hebben ieder een pleitnota overgelegd.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. De feiten
2.1. Mitros verhuurt aan [gedaagde sub 1] met ingang van 27 juli 2009 de flatwoning aan de [adres] te [woonplaats]. [gedaagde sub 2] is op verzoek medehuurster geworden.
2.2. In artikel 8 lid 1 van Pro de algemene huurvoorwaarden, die deel uitmaken van de huurovereenkomst, is opgenomen:
“Huurder zal alle dringende werkzaamheden aan het gehuurde of aangrenzende woningen, als ook aan de centrale voorzieningen daarvan toestaan. Onder werkzaamheden vallen niet alleen reparaties, preventief onderhoud en kadastrale splitsingswerkzaamheden, maar ook verbeteringen of renovaties die de verhuurder wil aanbrengen c.q. uitvoeren.”
2.3. Naar aanleiding van toenemende klachten over de riolering heeft Mitros besloten tot volledige vervanging van de 45 jaar oude, gietijzeren binnenriolering van de appartementencomplexen gelegen te Utrecht aan de [straat 1], de [straat 2] en de [straat 3]. Daarnaast zal indien nodig in elke woning de groepenkast worden vervangen en worden de gas-, water- en electra-installaties gecontroleerd en zonodig vervangen. Ook zal indien nodig herstel of vervanging van keuken, douche en toilet plaatsvinden, zullen de toegangsdeur tot de woning en de deur van de berging worden vervangen en zullen werkzaamheden plaatsvinden aan de trappenhuizen. Tijdens een individueel gesprek met de huurder heeft Mitros bestaande klachten per woning geïnventariseerd om deze ook, voor zover mogelijk, te kunnen verhelpen (de zogenaamde “veegactie”).
2.4. Tijdens de werkzaamheden in de woning kan geen gebruik worden gemaakt van keuken, badkamer of toilet. Mitros heeft daarom voor haar huurders een aantal voorzieningen getroffen. Tijdens de werkzaamheden kan gebruik worden gemaakt van de voorzieningen in een drietal douche/rustwoningen. Daarnaast worden noodvoorzieningen in de woning aangebracht, zoals een chemisch toilet en een noodkeukentje.
Mitros heeft een aantal wisselwoningen ter beschikking gesteld voor huurders die om medische redenen tijdens de werkzaamheden niet in het gehuurde kunnen verblijven. Voorafgaand aan de werkzaamheden heeft Mitros met iedere huurder een persoonlijk gesprek gevoerd waarin alle te verrichten werkzaamheden zijn besproken en waarin eventueel persoonlijke afspraken zijn gemaakt omtrent de benodigde voorzieningen.
2.5. De werkzaamheden worden in 18 woningen gelijktijdig uitgevoerd. De start van de werkzaamheden in de woning van [gedaagden c.s.] is gepland op 18 augustus 2011. Deze werkzaamheden zullen naar verwachting 14 werkdagen in beslag nemen.
2.6. [gedaagden c.s.] hebben Mitros te kennen gegeven dat zij geen medewerking zullen verlenen aan de geplande werkzaamheden in de woning.
3. De vordering en het verweer
3.1. Mitros vordert bij wege van voorlopige voorziening bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagden c.s.] te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis op het eerste verzoek van Mitros de noodzakelijke medewerking te verlenen aan, en te gedogen, de werkzaamheden in of aan de woning aan de [adres] te [woonplaats], door Mitros of door Mitros in te schakelen derden te verrichten, en inhoudende:
- de vervanging van de complete binnenriolering, zowel de liggende- als de staande leidingen (waaronder de standleiding);
- het controleren en zo nodig vervangen van de gas-, water- en electra installaties;
- herstel van de keuken, de douche en het toilet;
- vervanging van de toegangsdeur;
- vervanging van het kozijn en de deur van de berging;
en alle daarvoor benodigde werkzaamheden, en indien zij daaraan niet voldoen, hen te veroordelen om de woning aan de [adres] te [woonplaats] tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten, voor de duur dat en voor zover als dit voor Mitros noodzakelijk is om de voornoemde werkzaamheden te kunnen verrichten;
althans een zodanige beslissing te nemen als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;
met veroordeling van [gedaagden c.s.] in de proceskosten.
3.2. Mitros legt aan haar vordering – kort samengevat – ten grondslag dat [gedaagden c.s.] zowel op grond van de wet als op grond van de huurovereenkomst verplicht zijn hun medewerking te verlenen aan de door Mitros uit te voeren dringende werkzaamheden aan het gehuurde. Door hun weigering mee te werken lijdt Mitros schade. De werkzaamheden aan het gehuurde zijn gepland vanaf 18 augustus 2011 en zullen noodzakelijkerwijs plaatsvinden in 18 woningen tegelijk. Indien [gedaagden c.s.] aan die werkzaamheden niet meewerken komen de werkzaamheden aan 18 woningen stil te liggen. Het spoedeisend belang van Mitros bij de gevorderde voorziening is evident.
3.3. [gedaagden c.s.] voeren – kort samengevat – ten verwere aan dat geen sprake is van onderhoudswerkzaamheden, maar van renovatie. Mitros had daarom iedere huurder een wisselwoning moeten aanbieden of een verhuiskostenvergoeding op grond van artikel 11g van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). Voorts stellen zij dat de geplande werkzaamheden anders dan de vervanging van de riolering niet dringend zijn en dat zij daarom niet verplicht zijn deze te gedogen. Door de ingrijpende werkzaamheden zal hun huurgenot ernstig worden aangetast. Zij verwijzen naar een aantal schriftelijke verklaringen van andere huurders. Zij hebben er daarnaast geen vertrouwen in dat Mitros eventueel aanwezige asbest in hun woning op verantwoorde wijze, volgens de wettelijke normen zal verwijderen. De vordering van Mitros is volgens hen niet spoedeisend alleen omdat Mitros een bepaalde planning hanteert. Die planning kan zij immers wijzigen. [gedaagden c.s.] concluderen tot afwijzing van de vordering.
4. De beoordeling
4.1. In deze kort geding procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vordering van Mitros in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is.
4.2. De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagden c.s.] zowel op grond van de huurovereenkomst als op grond van de wet verplicht zijn hun medewerking te verlenen aan dringende werkzaamheden aan het gehuurde, die niet kunnen worden uitgesteld tot het einde van de huur (artikel 8 lid 1 van Pro de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:220 lid 1 BW Pro).
Voldoende aannemelijk is geworden dat de werkzaamheden ter vervanging van de volledige, 45 jaar oude binnenriolering, die in toenemende mate gebreken vertoont, dringende onderhoudswerkzaamheden zijn die niet kunnen worden uitgesteld tot het einde van de huur, mede omdat deze werkzaamheden in verband met het doorlopen van leidingen in het complex in een aantal woningen tegelijkertijd zullen moeten plaatsvinden. Dat deze werkzaamheden dringend zijn hebben [gedaagden c.s.] overigens op zich niet weersproken. De binnenriolering zal vervangen worden in een aantal appartementencomplexen van Mitros. Mitros heeft daarvoor een planning gemaakt. De start van de werkzaamheden in (onder andere) de woning van [gedaagden c.s.] is gepland op 18 augustus 2011. Mitros heeft daarom een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorziening.
4.3. Mitros heeft toegelicht dat om de riolering te kunnen vervangen wanden moeten worden opengebroken en/of tegelwerk moet worden verwijderd in keuken, douche en toilet. Vervolgens moeten die vertrekken worden teruggebracht in goede staat. Zo nodig zullen voorzieningen die in slechte staat of sterk verouderd zijn worden vervangen. De gas- water- en elektra installaties worden gecontroleerd en indien nodig vervangen. Ook zal zij eventuele overige, door de individuele huurder gemelde gebreken aan de woning herstellen. Van een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro is volgens Mitros echter geen sprake.
4.4. De kantonrechter acht voldoende aannemelijk geworden dat de werkzaamheden die Mitros wil verrichten in de woning van [gedaagden c.s.] onderhoudswerkzaamheden zijn en geen renovatiewerkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro. Na de werkzaamheden is de woning immers niet luxer of comfortabeler geworden, noch is deze in afmeting of indeling gewijzigd. Vervanging van verouderde zaken, herstel van gebreken en terugbrengen in goede staat vallen op zich nog niet onder het begrip renovatie zoals bedoeld in de wet. De huur wordt door Mitros dan ook niet verhoogd.
Dit betekent dat [gedaagden c.s.] hun beslissing om al dan niet medewerking te verlenen aan de te verrichten werkzaamheden niet kunnen laten afhangen van de vraag of Mitros al dan niet bereid is hen een wisselwoning of schadevergoeding aan te bieden. De bijzondere wettelijke regeling van artikel 7:220 lid 2 en Pro 3 BW, waarbij de verhuurder aan de huurder een redelijk voorstel moet doen omtrent de (voorwaarden voor) renovatie en hij diens instemming met dat voorstel nodig heeft, is niet van toepassing. Hetzelfde geldt voor artikel 11g Bbsh, waarop [gedaagden c.s.] zich beroepen.
4.5. Dit alles neemt niet weg dat Mitros als goed verhuurder rekening zal moeten houden met de overlast die haar huurders ondervinden als gevolg van de onderhouds-werkzaamheden. Zij heeft dat ook gedaan door een aantal voorzieningen te treffen, teneinde die overlast zoveel als mogelijk te beperken. Dat die voorzieningen in het geval van [gedaagden c.s.] dermate ontoereikend zijn dat van hen in redelijkheid niet kan worden gevergd hun medewerking aan de onderhoudswerkzaamheden te verlenen, is onvoldoende aannemelijk geworden. [gedaagden c.s.] hebben Mitros aanvankelijk tegengeworpen dat zij kleine ondernemers zijn, die hun bedrijf aan huis hebben. De onderhoudswerkzaamheden maken de uitoefening van hun bedrijf onmogelijk. Mitros heeft hen – naar onbetwist is gebleven – vervolgens een gemeubileerd kantoortje aangeboden voor de duur van de werkzaamheden, welk aanbod zij hebben afgeslagen.
Daarnaast hebben zij aangevoerd geen vertrouwen te hebben in de wijze waarop Mitros eventuele asbest in de woning zal gaan verwijderen. Mitros heeft ter gelegenheid van de zitting echter een rapport gedateerd 20 juli 2009 in het geding gebracht opgesteld door Search, waaruit voldoende blijkt dat de destijds aanwezige asbest in de woning van [gedaagden c.s.] al vóór de aanvang van de huur is verwijderd. Ook dit kan daarom geen reden meer zijn om hun medewerking aan de onderhoudswerkzaamheden te weigeren.
4.6. Voor zover [gedaagden c.s.] menen dat hun huurgenot door de werkzaamheden ernstig wordt beperkt dan wel zij op andere wijze schade lijden geldt dat het hen vrij staat Mitros aan te spreken op vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst of schadevergoeding en daartoe een vordering in te stellen (artikel 7:220 lid 1 BW Pro). Dit doet er echter niet aan af dat zij jegens Mitros verplicht zijn aan de onderhoudswerkzaamheden hun medewerking te verlenen, zoals hiervoor onder 4.4 reeds is overwogen.
4.7. [gedaagden c.s.] betogen voorts dat zij niet verplicht zijn medewerking te verlenen aan de werkzaamheden die niet zien op de vervanging van de riolering, omdat die werkzaamheden niet dringend zijn.
Ook dit verweer moet worden verworpen. De werkzaamheden die Mitros van plan is te verrichten houden ofwel direct verband met de werkzaamheden aan de riolering – zoals het herstel van het tegelwerk en de muren – ofwel liggen zozeer in het verlengde daarvan – zoals (indien noodzakelijk) het vervangen van het keukenblok en het sanitair bij de terugplaatsing alsook het controleren van gas- water- en elektra installaties – dat voldoende aannemelijk is dat Mitros die werkzaamheden kan uitvoeren zonder dat deze voor [gedaagden c.s.] extra overlast met zich meebrengen. Onder die omstandigheden kunnen [gedaagden c.s.] als goed huurders Mitros hun medewerking niet onthouden. Dit geldt temeer nu zij geen enkel belang hebben gesteld bij uitstel van die overige onderhouds-werkzaamheden, die noodzakelijk zijn en waarvan voldoende aannemelijk is dat het resultaat daarvan hun huurgenot zal verhogen zonder dat zij in verband daarmee met een verhoging van de huur zullen worden geconfronteerd. Het belang van Mitros om alle noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden in één keer te kunnen uitvoeren is daarentegen evident.
4.8. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen dient de gevorderde voorziening te worden verleend.
4.9. [gedaagden c.s.] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Mitros, tot op heden begroot op in totaal € 610,80, te weten:
€ 106,-- vast recht;
€ 104,80 explootkosten;
€ 400,-- salaris gemachtigde (2 x het tarief van € 200,--).
De beslissing
De kantonrechter:
geeft de volgende onmiddellijke voorziening:
veroordeelt [gedaagden c.s.] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis op het eerste verzoek van Mitros de noodzakelijke medewerking te verlenen aan, en te gedogen, de werkzaamheden in of aan de woning aan de [adres] te [woonplaats], door Mitros of door Mitros in te schakelen derden te verrichten, en inhoudende: de vervanging van de complete binnenriolering, zowel de liggende als de staande leidingen (waaronder de standleiding), het controleren en zo nodig vervangen van de gas-, water- en elektra installatie, het herstel van de keuken, de douche en het toilet, de vervanging van de toegangsdeur, het kozijn en de deur van de berging, alsmede alle daarvoor benodigde werkzaamheden, en indien zij aan die veroordeling niet voldoen:
veroordeelt [gedaagden c.s.] de woning aan de [adres] te [woonplaats] tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten, voor de duur dat en voor zover als dit voor Mitros noodzakelijk is om de voornoemde werkzaamheden te kunnen verrichten;
veroordeelt [gedaagden c.s.] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Mitros, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 610,80, waarin begrepen € 400,-- aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.M. de Laat, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 augustus 2011.