Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 10/3957
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser], wonende te[woonplaats], eiser,
gemachtigde: mr. M.B.A.C. Hasselman,
en
de gemeenteambtenaar belast met de heffing van gemeentelijke belastingen van de gemeente Houten, verweerder,
gemachtigde: mr. P van Wijk
Inleiding
1.1 Bij besluit van 28 februari 2010 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning [adres] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 417.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum). Aan eiser is bij deze beschikking als eigenaar van de onroerende zaak onder meer een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de voornoemde waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
1.2 Bij uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2010 heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd. Eiser heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.3 Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Mede op grond van het taxatierapport van taxateur G. Meulman van 11 januari 2011 is verweerder in het verweerschrift alsnog van opvatting dat de in de bestreden uitspraak gestelde waarde in het economische verkeer van € 417.000,- te hoog is en heeft zich in het verweerschrift nader op het standpunt gesteld dat de waarde in het economische verkeer € 393.000,- is.
1.4 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 mei 2011. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door R.J. van Baal. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde Van Wijk, voornoemd, bijgestaan door G. Meulman, WOZ-taxateur.
Overwegingen
2.1 Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
2.2 Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. Daarnaast is de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd en derhalve strijdig met artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Aan de hand van een taxatierapport van taxateur H.W.N. de Wolf bepleit eiser een waarde van € 375.000,-. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser ten aanzien van het door verweerder in beroep overgelegde taxatierapport aangevoerd dat uit dat rapport niet blijkt dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met de ligging van de onroerende zaak. Aan de achterzijde van de onroerende zaak bevindt zich een begraafplaats en een sportveldje waar jongeren rondhangen. Daarnaast ligt de onroerende zaak in de nabijheid van een spoorlijn. Deze factoren zouden een waardebeperkende invloed hebben.
2.3 Nu verweerder in zijn verweerschrift (en derhalve eerst in de beroepsfase) heeft vermeld dat de waarde in de beschikking op een te hoog bedrag is bepaald (welke waarde in de uitspraak op bezwaar ten onrechte is gehandhaafd) en nader dient te worden vastgesteld op € 393.000,-, dient het beroep alleen om die reden al gegrond te worden verklaard en dient de uitspraak op bezwaar te worden vernietigd. De rechtbank zal met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak voorzien en de waarde van het object voor het belastingjaar 2010, naar waardepeildatum 1 januari 2009, vaststellen.
2.4 Nu eiser de waardebepaling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van € 393.000,- per 1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Verweerder heeft de vergelijkingsmethode toegepast en dient aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiewoningen.
2.5 Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar het taxatierapport van G. Meulman van 11 januari 2011. Blijkens dit taxatierapport gaat het om een twee-onder-één-kapwoning uit circa 1969 met een garage, dakkapel en een aanbouw. De inhoud van de woning is ongeveer 440 m3 en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van circa
272 m2. De woning heeft een dakkapel en een aanbouw van 49 m3. De staat van onderhoud is gekwalificeerd als ‘goed’. De taxateur concludeert in het rapport tot een waarde van
€ 393.000,-. De taxateur heeft de onroerende zaak vergeleken met een drietal referentiewoningen, te weten de woningen Wethouder van Rooijenweg 17, Boekweit-Oord 11 en Boekweit-Oord 17, allen gelegen te Houten. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze woningen in beginsel voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak, zodat deze woningen als referentie kunnen worden gebruikt voor de waardering van de onroerende zaak.
Met name de onderlinge waardeverhouding met de referentiewoning aan de Boekweit-Oord 11, een woning met een grotere inhoud (30 m3 meer), gelegen op een groter perceel (23 m2 meer), maar met een slechtere staat van onderhoud, zonder aanbouw en met een gedateerde uitstraling, die op 23 oktober 2009 verkocht is voor € 365.000,- en de referentiewoning aan de Boekweit-Oord 17, eveneens een woning met een grotere inhoud (30 m3 meer), gelegen op een vergelijkbaar perceel, maar met een slechtere staat van onderhoud, zonder aanbouw en met een gedateerd uitstraling, die op 2 juli 2008 verkocht is voor € 380.000,-,geven een goede weerspiegeling van het waardeniveau van de onroerende zaak van eiser naar de waardepeildatum 1 januari 2009.
2.6 Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat met de ligging van de onroerende zaak rekening is gehouden door bij de waardebepaling uit te gaan van een neutrale ligging. De ligging is daarmee niet positief maar ook niet negatief van invloed geweest op de waarde. Het voetbalveldje en de begraafplaats aan de achterzijde van de onroerende zaak zijn volgens verweerder geen factoren die een directe invloed op de waarde hebben. Sommigen mensen zullen dit als bezwaar zien, maar andere mensen zullen het juist als voordeel zien, omdat er aan de achterzijde geen woningen staan. Ten aanzien van de spoorlijn heeft verweerder aangevoerd dat deze te ver van de onroerende zaak verwijderd is om van invloed te zijn op de waarde. Volgens eiser ligt de onroerende zaak op ongeveer 150 meter van de spoorlijn. Die door eiser gestelde afstand van de spoorlijn levert naar het oordeel van de rechtbank op zichzelf onvoldoende aanknopingspunten op om verweerders conclusie onjuist te achten. Het perceel onderscheidt zich gelet op die afstand immers niet van talloze andere woningen in Houten, die binnen dezelfde afstand liggen van de spoorlijn.
2.7 De rechtbank is - gelet op het voorgaande - van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport, het verweerschrift en zijn toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak is voor de waarde van de onroerende zaak. Aan de hand van het taxatierapport, waarbij de waarde voor eisers onroerende zaak op € 393.000,- is vastgesteld, is naar het oordeel van de rechtbank voldoende duidelijk vast komen te staan dat de waarde van eisers onroerende zaak voor het belastingjaar 2010 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank stelt daarom de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 393.000,-.
2.8 Het door eiser ingebrachte taxatierapport van H.W.N. de Wolf doet aan het voorgaande niets af. De rechtbank overweegt daartoe dat uit het taxatierapport bijvoorbeeld niet blijkt wat de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiewoningen zijn wat betreft de staat van onderhoud, de kwaliteit en de ligging van de referentiewoningen. Voorts overweegt de rechtbank dat de taxateur van verweerder, anders dan de door eisers ingeschakelde taxateur, het taxatierapport heeft opgesteld aan de hand van de bouwtekeningen en de gegevens zoals die bij de gemeente bekend zijn. De rechtbank kent daarom meer gewicht toe aan het door verweerder overgelegde taxatierapport dan aan het taxatierapport van eiser, omdat die laatste gebaseerd is op informatie die afkomstig is van een makelaarssite.
2.9 De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van zijn beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten Bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.092,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift ad € 218,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437,-, met een wegingsfactor van 1).
2.10 In haar uitspraak van 22 maart 2011 (LJN: BP8586), heeft deze rechtbank geoordeeld dat voor de werkzaamheden van een taxateur een vergoeding van € 50,- per uur volstaat. Dat bedrag dient nog te worden verhoogd met de omzetbelasting ingevolge het bepaalde in artikel 15 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiser in aanmerking komt voor een vergoeding van de door H.W.N. de Wolf opgestelde taxatierapport waarvan de rechtbank de kosten begroot op 3,5 uur maal € 50,- per uur, vermeerderd met 19% BTW, in totaal derhalve € 208,25. De rechtbank volgt, onder verwijzing naar de motivering in voornoemde uitspraak, de gemachtigde van eiser niet in zijn betoog dat een tarief van € 78,50 exclusief BTW per uur dient te worden gehanteerd.
2.11 Verweerder heeft betoogd dat de kosten van het taxatierapport niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat de rol van de gemachtigde en de taxateur met elkaar vermengd zijn. Zij zouden beiden voor hetzelfde bedrijf werken, waardoor geen aparte vergoeding kan worden toegekend voor de taxatiekosten naast de kosten van rechtsbijstand. Daarnaast zou het bezwaarschrift in hoofdzaak een weergave van het taxatierapport zijn. De rechtbank verwerpt dit betoog. De taxateur en de gemachtigde vervullen niet dezelfde rol. Met eiser is de rechtbank van oordeel dat een gemachtigde die juridische bijstand geeft – in het algemeen – niet de deskundigheid heeft om de waarde van een woning vast te stellen. Daarvoor is de deskundigheid van een taxateur noodzakelijk. Het enkele feit dat de taxateur en de gemachtigde voor hetzelfde bedrijf of voor gelieerde bedrijven werken, maakt niet dat de kosten die eiser vanwege hun afzonderlijke expertise heeft gemaakt, niet beiden voor vergoeding in aanmerking zouden moeten komen.
Anders dan in de door verweerder aangehaalde uitspraak van de rechtbank ‘s-Gravenhage van 24 november 2010 (LJN: BO 5666), is in dit geval niet gebleken dat de gemachtigde van verweerder en de taxateur zich naar eiser hebben gepresenteerd als één dienstverlener. De rechtbank ziet dan ook geen reden om vanwege die uitspraak van een vergoeding van de taxatiekosten af te zien.
2.12 Verder heeft verweerder betoogd dat de vergoeding voor kosten van rechtsbijstand in de beroepsprocedure beperkt moet worden tot 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde van € 437,-. Verweerder heeft na ontvangst van het beroepschrift aan eiser een schikkingsvoorstel gedaan, waarin de waarde van de onroerende zaak door verweerder op € 393.000,- werd gesteld. Volgens verweerder heeft de behandeling ter zitting niet geleid tot een lagere waarde van de onroerende zaak dan is opgenomen in het schikkingsvoorstel. Daarom zou geen vergoeding voor de behandeling ter zitting moeten worden toegekend, nu deze volgens verweerder niet heeft geleid tot een andere uitkomst van het geschil.
2.13 De rechtbank volgt verweerder niet in zijn betoog. Een schikkingsvoorstel tijdens de beroepsfase staat los van de behandeling van het beroep tegen het bestreden besluit. Indien een partij er voor kiest het voorstel niet te accepteren, kan dat dan ook niet van invloed zijn op de hoogte van de toe te kennen proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum
1 januari 2009 voor het belastingjaar 2010 tot een bedrag van € 393.000,00, vermindert de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de bestreden uitspraak;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 1.300,25;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41,00 vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. J.R. van Es-de Vries als rechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2011.
De griffier: De rechter:
G. Klapwijk mr. J.R. van Es-de Vries
De griffier is verhinderd deze uitspraak
mede te ondertekenen.