Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 10/2623
uitspraak van de enkelvoudige kamer van d.d. 3 maart 2011
inzake
[eiseres],
wonende te Houten,
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Houten,
verweerder,
gemachtigden: D.J.P. van Wijk, WOZ-medewerker en G. Meulman, taxateur.
Inleiding
1.1 Bij beschikking van 28 februari 2010 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te Houten (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 320.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2009. Aan eiser is bij deze beschikking als eigenaar van de onroerende zaak onder meer een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de voornoemde waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
1.2 Bij uitspraak op bezwaar van 16 juli 2010 (hierna: de bestreden uitspraak) heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar deels gegrond verklaard en de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot een bedrag van
€ 305.000,-. De aanslag is dienovereenkomstig verminderd. Eiser heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
1.3 Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Op grond van het taxatierapport van de taxateur van GeoTax van 30 september 2010 heeft verweerder in het verweerschrift geconcludeerd dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak correct is vastgesteld op een bedrag van € 305.000,-.
1.4 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 januari 2011. Eiseres is met haar gemachtigde, N.J. Teeuwen, verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
2.1.1 Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
2.1.2 Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
2.2 Eiseres betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe - zakelijk weergegeven- onder meer het volgende aangevoerd.
De waarde van de onroerende zaak is in 2007 onjuist vastgesteld en de (daarop) door de gemeente Houten toegepaste procentuele prijsstijgingen komen niet overeen met de gemiddelde prijsstijgingen van woningen op de woningmarkt. De aankoopprijs van de woning in 2002 bedroeg € 170.000,-. Ten opzichte van de waarde nu betekent dit dat er een prijsstijging van 90% is geweest. De onroerende zaak is niet vergelijkbaar met de referentiewoningen [adres] 59 en [adres] 9 in verband met verschillen in afwerking, oppervlakte woonkamer, verdeling voor- en achtertuin, soort perceelafscheiding, geluidshinder en aantal slaapkamers. De referentiewoning die wel vergelijkbaar is, [adres] 64, levert geen reële vergelijking op wegens de datum van verkoop gelegen een half jaar voor de waardepeildatum. [adres] 9 is groter dan aangegeven, want die woning heeft een uitbouw. De transactiedata van de verkopen zijn niet correct en daarom is de vastgestelde waarde niet juist. Tot slot heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met het waardedrukkend effect van de ligging nabij een spoorbrug.
De waarde van de woning dient vastgesteld te worden op een bedrag van € 281.500,-.
2.3 De rechtbank merkt allereerst op dat het in deze zaak uitsluitend gaat om de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2009. Eerdere waardebeschikkingen staan, nu daar geen bezwaar- of beroepsmogelijkheid meer voor openstaat, in rechte vast.
2.4 Nu eiser de waardebepaling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van € 305.000,- per 1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Nu verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiewoningen.
2.5 Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar het taxatierapport van 30 september 2010 van G. Meulman RMT, taxateur bij GeoTax. Zoals blijkt uit het taxatierapport gaat het om een rijwoning van bouwjaar 2001 met een inhoud van 365 m3, een grondoppervlakte van 162 m2, een berging en een aanbouw. De taxateur concludeert in het rapport tot een waarde van € 305.000,-.
2.6 De taxateur heeft de onroerende zaak vergeleken met drie referentiewoningen, te weten [adres] 59, [adres] 9 en [adres] 64, alle te Houten, respectievelijk verkocht op15 september 2008, 30 oktober 2008 en 03 juni 2008 , voor € 326.000,-, € 278.500,- en
€ 297.500,-. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentiewoningen in beginsel voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak, zodat deze woningen als uitgangspunt kunnen worden gebruikt voor de waardering van de onroerende zaak. Ook zijn de verkoopdata niet te ver van de waardepeildatum gelegen, mits waar nodig rekening wordt gehouden met de waardeontwikkeling in de tussenliggende periode.
2.7 In het taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, te weten inhoud, grondoppervlak, bouwjaar, ligging, kwaliteit/luxe en onderhoud van de onroerende zaak en de referentiewoningen benoemd en gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport en zijn toelichting ter zitting inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de onroerende zaak is voor de waarde van de onroerende zaak. Daarbij merkt de rechtbank op dat [adres] 64, afgezien van een iets kleinere kavel, identiek is aan de onroerende zaak en ook een vrijwel gelijke ligging heeft ten opzichte van de spoorbrug. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dan ook aannemelijk gemaakt dat de door hem beschikte waarde niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer.
2.8 Hetgeen eiseres verder naar voren heeft gebracht brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Ter zitting is vast komen te staan dat [adres] 9, anders dan eiseres stelt, niet beschikt over een uitbouw. Voorts is eiseres van oordeel dat [adres] 9 en 59 minder goed te vergelijken zijn, omdat die woningen - kort gezegd - luxer zijn en bij aankoop in 2002 duurder waren dan de woningen aan de [adres] met even nummers. Verweerder stelt hier tegenover dat verschillen in aankoopprijs voor de huidige waardebepaling niet meer relevant zijn. In de huidige verkoopprijzen is naar zijn oordeel een verschil in luxe niet terug te vinden. De rechtbank ziet geen reden aan deze opvatting van verweerder te twijfelen. Zij merkt daarbij op dat wat er zij van de verschillen met [adres] 9 en 59, de verkoopprijs van [adres] 64, rekening houdende met de verkoop een half jaar voor de waardepeildatum en met de kleinere kavel, de vastgestelde waarde reeds onderbouwt.
2.9 Met betrekking tot het bezwaar van eiseres dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak ten opzichte van de vorige waardepeildatum 1 januari 2008 en ten opzichte van de oorspronkelijke aankoopprijs, buitensporig is gestegen, overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Nu het gaat om een bepaling van de waarde op 1 januari 2009, is de waardestijging ten opzichte van de voor vorige tijdvakken vastgestelde waarden op zichzelf niet relevant. Het stijgingspercentage alleen kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Een vergelijking met de eerder vastgestelde waarde, verhoogd met regionale of landelijke stijgingspercentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan voor de waardering dan ook niet als maatstaf worden gebruikt.
2.10 De door eiseres aangevoerde bezwaren kunnen, gelet op het voorgaande, niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak, zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
3.1 verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr.drs. P.M.J.H. Muijlaert en in het openbaar uitgesproken op
3 maart 2011.
De griffier: De rechter:
mr. L.M. Janssens-Kleijn mr.drs. P.M.J.H. Muijlaert
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.