Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector Civiel, handelskamer
zaaknummer / rolnummer: 290810 / HA ZA 10-1688
Vonnis van 23 februari 2011
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. drs. P.A. Visser te Hendrik-Ido-Ambacht
tegen
1. [gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. W.J. Lenstra te Utrecht,
2. [gedaagde sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. C.A. Hage te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
• het tussenvonnis van 15 september 2010
• het proces-verbaal van comparitie van 11 januari 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 19 maart 2009 hebben [eiser] en mevrouw [A] de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geleverd gekregen. Aan deze levering ligt een koopovereenkomst van 29 december 2008 ten grondslag. De verkoop vond plaats naar aanleiding van de beëindiging van de affectieve relatie tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . De koopprijs van de woning bedroeg EUR 179.000,00. De woning is omstreeks 1926 gebouwd en is nadien niet gerenoveerd of ingrijpend gewijzigd.
2.2. De koopovereenkomst bepaalt, voor zover hier relevant:
“Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(…)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
Artikel 20
Koper is bekend met onderstaande.
- er is een lekkage geweest bij de dakkapel, deze is door de verkoper eigenhandig verholpen
(…)”
2.3. [eiser] heeft de woning voorafgaand aan de koop, op 26 november 2008, bezichtigd. Tijdens die bezichtiging heeft [eiser] met [gedaagde sub 1] gesproken over zichtbare sporen van lekkage bij de erker en op het plafond van de woonkamer en over lekkage op zolder.
[eiser] heeft zich in het aankooptraject niet laten bijstaan door een makelaar. [eiser] heeft geen bouwtechnische keuring laten uitvoeren.
2.4. Ten behoeve van de door [eiser] benodigde financiering heeft een taxatie van de woning plaatsgevonden. Hiervan heeft [taxateur] op 19 januari 2009 een rapport uitgebracht.
2.5. Bij brief van 27 april 2009 heeft [eiser] bij [gedaagde sub 1] geklaagd over lekkages
in de woning. In reactie daarop heeft [gedaagde sub 1] schriftelijk aan [eiser] meegedeeld:
“(…) Als eerste zijn de drie punten die u noemt (raam niet goed sluitend, leiding lekt, ovendeurtje) naar mijns inziens redelijke wijs te constateren bij de bezichtiging van het pand. De lekkage bij de MBR [masterbedroom] is mijns inziens te wijten aan een verstopte dakgoot (bladeren en vuil). Eenvoudig te voorkomen door middel van het bijhouden van de goot. Lekkage bij de bijkeuken is mij niet bekend. Wel heb ik daar zo'n 3 jaar geleden een lekkage gehad, maar deze is verholpen door middel van het afkitten van het gat.
Voorts is het ook zo dat deze 2 laatste punten door middel van een keuring van het huis aan het licht waren gekomen. Dit hebben jullie verzuimd, waardoor ik mij niet aansprakelijk voel voor deze punten.(…)”
2.6. [eiser] heeft op 20 mei 2009 nogmaals schriftelijk geklaagd waarop [gedaagde sub 1] hem, eveneens schriftelijk, te kennen heeft gegeven dat de door [eiser] gestelde lekkage aan de erker en aan de regenpijp, hem niet bekend zijn.
2.7. [eiser] heeft een schadebureau, [schadebureau] (hierna: [schadebureau] ) aangezocht om de schade op te nemen. Tijdens de inspectie op 29 juli 2009 heeft de inspecteur van [schadebureau] lekkageschade geconstateerd in de woonkamer, keuken, bijkeuken, slaapkamer en de slaapkamer op zolder. De kosten van herstel zijn door [schadebureau] begroot op EUR 22.370,00.
In het door [schadebureau] uitgebrachte rapport is, voor zover hier relevant, vermeld:
“Het ontstaan van de schade:
Door slecht onderhoud aan de woning en vervuiling van een dak en de tand der tijd, is de loodslap van het balkon gescheurd hierdoor is er lekkage in de woonkamer ontstaan.
Het dak van de keuken is zwaar vervuild door kattenontlasting en door de vervuiling is het dakleer aangetast hier door lekkage in de keuken ontstaan.
De dakpannen tussen de dakkapel en de dakkapel van de buren liggen scheef en zijn stuk hierdoor is er lekkage in de slaapkamer ontstaan. De reparatie aan de dakpannen, uitgevoerd met kit, is niet de juiste en correcte manier om deze reparatie uit te voeren.
Het dak van de bijkeuken verkeert in slechte staat van onderhoud en voor een goed, gedegen onderzoek kan niet dak niet worden betreden. Ondergetekende merkt op dat het dak op punt van instorten staat, wanneer hij het dak zou betreden. (…)
Omvang van de schade
Woonkamer
Plafond; het stukwerk is beschadigd door water.
Keuken
Achter en onder het fornuis zijn de keukenkastjes van spaanplaat beschadigd door de capillaire werking en het water, alsmede waterschade aan het plafond en stucwerk.
Bijkeuken
Plafond en muurafwerking beschadigd door de capillaire werking en het water.
Slaapkamer
Plafond het stucwerk beschadigd door het water.
Slaapkamer (zolder)
Schilderwerk en het hout beschadigd door de capillaire werking en het water.”
2.8. Bij brief van 18 november 2009 heeft de raadsman van [eiser] [gedaagde sub 1] aansprakelijk gesteld en hem gesommeerd tot het betalen van de door [schadebureau] begrote schade ad EUR 22.370,00. Deze sommatie is bij brief van 29 januari 2010 herhaald.
2.9. Bij brief van 31 mei 2010 heeft de raadsman van [eiser] [gedaagde sub 2] medegedeeld dat er in april 2009 lekkage in de woning is geconstateerd, dat daarvan mededeling is gedaan aan [gedaagde sub 1] , dat de kosten van herstel zijn begroot op EUR 22.370,00 en dat die kosten vooralsnog niet door [gedaagde sub 1] zijn betaald. In deze brief heeft de raadsman van [eiser] [gedaagde sub 2] verzocht het bedrag van EUR 22.370,00 te betalen.
2.10. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet voldaan aan de betalingsverzoeken.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van het hiervoor genoemde bedrag van EUR 22.370,00, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst ten gevolge waarvan hij schade heeft geleden, voor welke schade [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aansprakelijk zijn. [eiser] voert hiertoe aan dat in artikel 5.3 van de koopovereenkomst is gegarandeerd dat de woning de feitelijke eigenschappen zou bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning en dat inmiddels is gebleken dat de woning die eigenschappen op het moment van de verkoop niet bezat. [eiser] stelt dat van een woning verwacht mag worden dat deze vrij is van lekkages, omdat lekkages de constructie van de woning aantasten en invloed hebben op de bouwkundige staat van de woning. De bouwkundige staat is zodanig dat de woning ongeschikt is voor normaal gebruik.
De vordering jegens [gedaagde sub 2]
4.2. [gedaagde sub 2] heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat [eiser] zich op grond van het bepaalde in artikel 7:23 van het Burgerlijk Wetboek (BW) jegens haar niet meer op non-conformiteit kan beroepen, omdat hij haar niet binnen bekwame tijd nadat hij de gebreken heeft ontdekt van die gebreken op de hoogte heeft gebracht.
Dit verweer slaagt. Vast staat dat [eiser] de (gestelde) gebreken in april 2009 respectievelijk juli 2009 heeft ontdekt en dat hij [gedaagde sub 2] hiervan pas bij brief van 31 mei 2010 op de hoogte heeft gebracht. De tussengelegen termijn is dermate lang dat dit niet als een voldoende tijdige kennisgeving kan worden aangemerkt. De lengte van deze termijn vindt ook geen rechtvaardiging in de omstandigheden van het geval. [eiser] heeft weliswaar aangevoerd dat hij er van is uitgegaan dat hij [gedaagde sub 1] voor beiden aan kon spreken, maar dit kan hem niet baten. [eiser] heeft immers ook te kennen gegeven dat hij reeds in april 2009 wist dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] uit elkaar waren en op aparte adressen woonden. Dat [eiser] , naar hij verder heeft aangevoerd, niet over het adres van [gedaagde sub 2] beschikte, kan evenmin tot een ander oordeel leiden. [gedaagde sub 2] heeft immers onweersproken gesteld dat zij vanaf het moment van haar verhuizing op haar nieuwe adres geregistreerd stond in de Gemeentelijke Basis Administratie. [gedaagde sub 1] had het adres van [gedaagde sub 2] derhalve op eenvoudige wijze kunnen achterhalen, maar er is gesteld noch gebleken dat hij dit heeft gedaan of geprobeerd. De vordering jegens [gedaagde sub 2] zal (reeds hierom) worden afgewezen.
4.3. In het navolgende zal (gelet op het voorgaande) enkel nog over [gedaagde sub 1] worden gesproken.
_De vordering jegens [gedaagde sub 1]
4.4. [eiser] stelt dat sprake is van een vijftal lekkages: in de woonkamer, in de keuken, in de bijkeuken, in de slaapkamer op de eerste verdieping en in de slaapkamer op zolder.
4.5. De rechtbank stelt voorop dat de koper van een bestaande woning, afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moet houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud en aanpassing aan eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet direct zichtbaar.
Vast staat dat de door [eiser] gekochte woning ruim 80 jaar oud is en nimmer is gerenoveerd. [eiser] heeft aangevoerd dat van een woning verwacht mag worden dat deze vrij is van lekkages. Voor zover hij hiermee heeft bedoeld te stellen dat de enkele aanwezigheid van één of meer lekkages reeds maakt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, wordt deze stelling verworpen. Zoals hiervoor is overwogen, maakt niet elke onvolkomenheid dat sprake is van non-conformiteit.
Beoordeeld dient te worden of de ernst en het aantal van de lekkages zodanig is dat deze de mate van achterstallig onderhoud en aanpassing aan de woning waarmee [eiser] rekening had dienen te houden, overschrijden. Bovendien is van belang wat partijen over de gebreken wisten of behoorden te weten.
4.6. Vast staat dat [eiser] en [gedaagde sub 1] tijdens de bezichtiging hebben gesproken over het feit dat zich lekkages hadden voorgedaan in de woonkamer, waar nog duidelijk lekkagesporen zichtbaar waren, en op zolder. Voorts staat vast dat [gedaagde sub 1] aan [eiser] heeft meegedeeld dat hij deze lekkages zelf heeft gerepareerd.
Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde sub 1] specifieke kennis heeft op dit gebied of dat [eiser] ervan is uitgegaan dat [gedaagde sub 1] daarover beschikte. [eiser] had derhalve kunnen weten dat de eerdere reparaties niet op professionele wijze waren uitgevoerd en gelet daarop had hij reden de afwezigheid van lekkages op deze plaatsen te betwijfelen. Voor wat betreft de lekkages in de woonkamer en op zolder kan [eiser] [gedaagde sub 1] om die reden niet aanspreken, nu de aansprakelijkheid van [gedaagde sub 1] voor aan [eiser] kenbare gebreken in artikel 5.3 van de overeenkomst is uitgezonderd.
4.7. Voor wat betreft de lekkages in de slaapkamer op de eerste verdieping, in de keuken en in de bijkeuken kan evenmin aansprakelijkheid van [gedaagde sub 1] worden aangenomen, zij het om een andere reden. Zoals hiervoor is overwogen, leidt niet elke onvolkomenheid tot non-conformiteit en moest [eiser] rekening houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud. Ter onderbouwing van de gestelde non-conformiteit heeft [eiser] zich beroepen op het rapport van [schadebureau] . Uit dit rapport kan echter niet worden afgeleid dat de lekkages zo ernstig zijn dat geoordeeld moet worden dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik, althans dat ze de mate van achterstallig onderhoud waarmee [eiser] rekening had dienen te houden, overschrijden. [schadebureau] is geen bouwkundige en bovendien is het rapport zeer summier. Voor wat betreft de bijkeuken maakt het rapport er weliswaar melding van dat het dak in slechte staat van onderhoud verkeert, maar daarbij is ook vermeld dat een gedegen onderzoek niet heeft plaatsgevonden omdat het dak niet kon worden betreden. De rapporteur heeft hieraan toegevoegd dat het dak zou instorten als hij het dak zou betreden.
Nu [gedaagde sub 1] ter verklaring van deze opmerking onweersproken heeft aangevoerd dat het dak van de bijkeuken niet dragend is, moet worden vastgesteld dat deze opmerking geen betrekking heeft op de staat van onderhoud van het dak. Hetgeen resteert is derhalve de opmerking dat het dak van de bijkeuken in slechte staat van onderhoud is, maar dat een gedegen onderzoek niet heeft plaatsgevonden. Deze enkele opmerking is te summier om aan te nemen dat de aard en de ernst van de lekkages zodanig is dat deze de mate van achterstallig onderhoud aan de woning waarmee [eiser] rekening had dienen te houden, overschrijden. Het zelfde geldt voor de summiere opmerkingen over de lekkages in de slaapkamer op de eerste verdieping en in de keuken.
Nu [gedaagde sub 1] gemotiveerd heeft betwist dat sprake is van non-conformiteit, had het op de weg van [eiser] gelegen om nader te onderbouwen dat de aard en ernst van de lekkages zodanig is dat de woning niet voldoet aan hetgeen hij mocht verwachten. [eiser] heeft dat echter nagelaten, terwijl hem ter comparitie bovendien expliciet om een nadere toelichting op dit punt is gevraagd. Bij gebreke van die nadere onderbouwing kan ook voor wat betreft de lekkages in de keuken, bijkeuken en slaapkamer op de eerste verdieping geen aansprakelijkheid van [gedaagde sub 1] worden aangenomen. De vordering zal derhalve worden afgewezen.
4.8. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van zowel [gedaagde sub 1] als [gedaagde sub 2] worden (telkens) begroot op:
- vast recht 515,00
- salaris advocaat 1.158,00 (2,0 punten × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 1.673,00
De veroordeling van [eiser] in de proceskosten van [gedaagde sub 1] zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, nu dit niet is gevorderd.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] tot op heden begroot op EUR 1.673,00,
5.3. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op EUR 1.673,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de onder 5.3 vermelde beslissing.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A.M. van Straalen-Coumou en in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2011. CvSC