Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
279926 / HA ZA 10-492 februari 2011
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 279926 / HA ZA 10-49
Vonnis van 2 februari 2011
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. E. Osinga,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. A.J. Traverso.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 23 juni 2010
het proces-verbaal van comparitie van 4 november 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiseres] heeft op 24 augustus 2007 een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) met [gedaagde] gesloten met betrekking tot het appartementsrecht staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het appartement). Bij de verkoop heeft [gedaagde] zich laten bijstaan door een makelaar. De koopprijs bedroeg EUR 157.250,=. De levering heeft op 3 december 2007 plaatsgevonden.
2.2. Artikel 12.3 van de koopovereenkomst bepaalt:
“Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze overeenkomst geen besluiten heeft genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper het volgende bekend: Wel zijn er binnen de Vereniging van eigenaars ideeën om de voorgevel te verfraaien.”
Artikel 12.4 van de koopovereenkomst bepaalt, voor zover relevant:
“De rechten en verplichtingen die voortvloeien uit besluiten die door of namens de Vereniging van Eigenaars worden genomen na het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst en voor het moment van levering, komen, tenzij de aard van het besluit zich daartegen verzet, ten voordele respectievelijk ten nadele van koper. Koper verklaart in dat geval de uitvoering van het besluit van verkoper over te nemen. Verkoper is verplicht om koper zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen van (voornemens om over te gaan tot) besluitvorming van de Vereniging van Eigenaars en om eventuele schriftelijke stukken daaromtrent aan koper ter hand te stellen.”
2.3. In de notulen van de Algemene Leden Vergadering van de Vereniging van Eigenaren (hierna: de VVE) met betrekking tot het appartementengebouw, waarin het appartement zich bevindt, van 9 januari 2007 staat onder meer:
“[A] krijgt deze week (week 2) bezoek van een bedrijf dat een offerte zal uitbrengen inzake gevelrenovatie. (…) [A] zal voor de volgende Algemene leden Vergadering trachten een uitgewerkt voorstel te hebben qua mogelijkheden, kosten en financieringsmogelijkheden (via de Triodosbank).
Mevrouw [B] (nr. [nummer]) benadrukt dat een goed financieringsvoorstel van essentieel belang is, omdat deze factor bepaald of mensen voor of tegen zullen stemmen.”
2.4. De notulen van de Algemene Leden Vergadering van de VVE van 15 mei 2007 houden, voor zover van belang, in:
“[C] (nr. [nummer]) geeft aan dat de flat op het moment in een neerwaartse spiraal zit. De flat staat op een toplocatie! Maar de uitstraling van de flat staat daar haaks op. Er zal zeer nauwkeurig gekeken moeten worden naar de individuele problemen qua financiering, maar er dient vooral te worden gekeken naar het collectief belang van de flat.
Hij stelt dat bij een investering van € 20.000 per flat, wat overeenkomt met € 100 bruto per maand aan hogere lasten (volgens de stukken, voor mensen met een inkomen betekent dat tussen de ongeveer 50 en 80 Euro netto) en een directe bezuiniging van meer dan € 50 middels schilderkostenverlaging en stookkostenverlaging, het niet een grote lastenverzwaring is (€ 20-€ 50) als je de waardevermeerdering van de flat (€ 20.000) geschat en de comfortwinst meetelt.
Mevrouw [D] (nr. [nummer]) vraagt of de servicekosten verlaging ingaat op het moment dat alle renovatieplannen haar besparingsvruchten afwerpt.
Nee, antwoord het bestuur. De verlaging gaat direct in na de verbouwing.
Er volgt een peiling onder de aanwezigen om aan te geven of men voor of tegen het voortzetten van het renovatie onderzoekstraject is.”
2.5. Bij brief van 21 januari 2008 heeft [eiseres] de makelaar van [gedaagde] bericht dat zij vernomen heeft dat er vergevorderde renovatieplannen zijn met betrekking tot het appartementengebouw, waarin haar appartement zich bevindt, en dat zij zowel de verkoper als de makelaar in het niet melden hiervan nalatig acht.
2.6. [eiseres] heeft in augustus 2008 bij [gedaagde] geklaagd over het niet melden van de renovatieplannen.
2.7. [eiseres] heeft via haar raadsman bij brief van 21 augustus 2009 aan [gedaagde] geschreven dat uit de notulen van de VVE van 9 januari 2007 en 15 mei 2007 volgt dat
de renovatiekosten EUR 20.000,00 bedragen en dat [gedaagde] dit bewust heeft achtergehouden, hetgeen als bedrog dan wel schending van zijn mededelingsplicht moet worden uitgelegd. In deze brief heeft [eiseres] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de door [eiseres] geleden en nog te lijden schade en heeft [eiseres] de overeenkomst gedeeltelijk vernietigd voor een bedrag van EUR 20.000,00. [gedaagde] is gesommeerd het bedrag van EUR 20.000,00 binnen zeven dagen te betalen.
2.8. [gedaagde] heeft iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.9. [eiseres] heeft het appartement verkocht voor een bedrag van EUR 10.000,00 minder dan waarvoor zij het heeft gekocht.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert na eisvermindering ter comparitie - samengevat- voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
- een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst wegens bedrog danwel dwaling
per 22 augustus 2007 dan wel vanaf de datum van het vonnis is vernietigd tot aan een bedrag van EUR 20.000,=;
- veroordeling van [gedaagde] tot betaling van EUR 21.133,17, waaronder wettelijke rente ad EUR 181,17 en buitengerechtelijke kosten ad EUR 181,17, althans een ander bedrag door de rechtbank te bepalen, vermeerderd met wettelijk rente;
subsidiair:
- veroordeling van [gedaagde] tot betaling van EUR 21.133,17 althans een ander bedrag ten gevolge van door toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad geleden schade, vermeerderd met wettelijke rente;
het een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding, waaronder nakosten.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiseres] legt aan haar primaire vordering ten grondslag dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van bedrog danwel dwaling. Volgens [eiseres] was [gedaagde] voorafgaande aan de koop op de hoogte van de renovatieplannen en de daaraan verbonden
kosten en heeft [gedaagde] de op haar rustende mededelingsplicht geschonden door dit niet aan [eiseres] kenbaar te maken. Aan de subsidiaire vordering legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de in artikel 12.3 en 12.4 van de koopovereenkomst neergelegde garantieverplichtingen, althans dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld. Ook hiervoor stelt [eiseres] dat [gedaagde] essentiële informatie over de renovatieplannen en de daaraan verbonden kosten heeft achtergehouden.
4.2. [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. [gedaagde] heeft daartoe gesteld dat zij
alle relevante informatie over het appartement heeft verstrekt, nu de plannen van de voorgevel nog niet rond waren. Volgens [gedaagde] heeft zij, zoals verwoord in artikel 12.3 van de koopovereenkomst, [eiseres] in kennis gesteld van de renovatieplannen. Voorts heeft [gedaagde] gesteld dat het op de weg van [eiseres] had gelegen om de navraag te doen naar de kosten hiervan, zodat [eiseres] haar onderzoeksplicht heeft geschonden. Daarnaast heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eiseres] pas in augustus 2008 bij [gedaagde] heeft geklaagd, zodat [eiseres] niet binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) heeft geklaagd. Voor zover [eiseres] bij de makelaar heeft geklaagd, heeft [gedaagde] gesteld dat bij de verkeerde persoon is geklaagd. Tenslotte heeft [gedaagde] gesteld dat zij niet in verzuim is geraakt.
Beroep op artikel 7:23 BW Pro
4.3. [gedaagde] heeft als meest verstrekkende verweer gesteld dat [eiseres] ter zake het niet melden van de renovatieplannen niet tijdig heeft geklaagd in de zin van artikel 7:23 BW Pro. [eiseres] heeft pas in augustus 2008 bij [gedaagde] geklaagd, derhalve niet binnen bekwame tijd, aldus [gedaagde]. Voor zover [eiseres] bij de makelaar heeft geklaagd, heeft [gedaagde] gesteld dat dit bij de verkeerde persoon was.
4.4. [eiseres] heeft ter comparitie aangevoerd dat zij in de tweede week van december 2007 een nieuwsbrief van de Vereniging van Eigenaars heeft ontvangen, waarin de uitslag van een peiling stond vermeld over de vraag of de bewoners het renovatiebedrag zouden kunnen opbrengen. [eiseres] heeft voorts gesteld dat zij hierop naar de Vereniging van Eigenaars is gegaan en de notulen van 9 januari 2007 en 15 mei 2007 heeft gekregen, waarna zij heeft geklaagd. [gedaagde] heeft betwist dat [eiseres] tijdig na ontvangst van de notulen heeft geklaagd.
4.5. Vast staat dat [eiseres] in december 2007/januari 2008 bij de makelaar van [gedaagde] heeft geklaagd over schending van de mededelingsplicht. Volgens [eiseres] heeft zij door het melden bij de makelaar tijdig geklaagd in de zin van artikel 7:23 BW Pro. De rechtbank gaat hieraan voorbij. Het is onder omstandigheden denkbaar, dat een makelaar ook na verkoop gedurende enige tijd nog een zeer beperkte vertegenwoordigingsbevoegdheid overhoudt, bijvoorbeeld door klachten door te leiden aan de verkoper, zodat, als dan binnen de in artikel 7:23 lid 1 BW Pro bedoelde termijn bij hem wordt geklaagd, dat als tijdig zou kunnen worden aangemerkt. [eiseres] heeft echter onvoldoende gemotiveerd op grond waarvan zij kon veronderstellen dat de makelaar nog als vertegenwoordiger van [gedaagde] optrad.
Gesteld noch gebleken is dat de makelaar de klacht zou doorgeleiden of heeft doorgeleid aan [gedaagde]. De door [eiseres] als productie 4 bij de dagvaarding in het geding gebrachte brief van 21 januari 2008 van [eiseres] aan de makelaar van [gedaagde] maakt het voorgaande niet anders. Uit deze brief valt af te leiden dat [eiseres] zowel de verkoper als de makelaar nalatig acht. [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat de makelaar haar na voormelde brief telefonisch heeft medegedeeld dat de renovatieplannen zouden staan omschreven in de koopovereenkomst, zodat de makelaar zich niet geroepen voelde om iets aan de ontstane situatie te doen. Een dergelijke uitlating van de makelaar kan als een reactie op zijn eigen aansprakelijkstelling worden beschouwd. Gelet hierop was de uitlating van de makelaar onvoldoende voor [eiseres] om aan te nemen, hetzij dat de makelaar voor zichzelf nog enige taak als vertegenwoordiger (hoe beperkt ook) zag weggelegd, hetzij dat hij de klacht zou doorgeleiden aan de verkoper.
4.6. Vast staat voorts dat [eiseres] in augustus 2008 [gedaagde] zelf in kennis heeft gesteld van de schending van de mededelingsplicht, derhalve acht maanden na ontvangst van de notulen. De rechtbank acht dit, mede gelet op HR 29 juni 2007, LJN AZ7617, tijdig in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW Pro. Genoemd wetsartikel heeft de ratio de verkoper te beschermen tegen late en moeilijk te betwisten klachten. [gedaagde] heeft de uitdrukkelijke stelling van [eiseres] dat [gedaagde] niet in haar verdediging is geschaad niet betwist. [gedaagde] heeft niet gesteld dat zij is benadeeld door het moment van klagen noch dat zij bij eerder klagen in een gunstigere positie zou hebben verkeerd. Gelet op het vorenstaande is de kennisgeving naar het oordeel van de rechtbank binnen bekwame tijd geschied. Het beroep op artikel 7:23 BW Pro wordt derhalve verworpen.
Bedrog
4.7. Ten aanzien van het beroep van [eiseres] op bedrog overweegt de rechtbank het volgende. Op grond van artikel 3:44 BW Pro kan een rechtshandeling worden vernietigd als zij tot stand is gekomen door bedrog. Hiervan is sprake als iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling of door het opzettelijk verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen. [eiseres] heeft gesteld dat [gedaagde] opzettelijk de renovatieplannen en de hieraan verbonden kosten heeft verzwegen. Dit wordt door [gedaagde] betwist. Nu [eiseres] slechts stelt dat [gedaagde] opzettelijk de renovatieplannen en de hieraan verbonden kosten heeft verzwegen, doch, gelet op de betwisting, nalaat deze stelling nader te onderbouwen, moet de rechtbank aan de stelling van [eiseres] als onvoldoende gemotiveerd voorbij gaan. Het voorgaande betekent dat het beroep op bedrog wordt verworpen.
Dwaling
4.8. [eiseres] stelt voorts dat de overeenkomst tussen haar en [gedaagde] tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet danwel niet onder dezelfde voorwaarden tot stand was gekomen. [gedaagde] heeft daartegenover gesteld dat zij, alle relevante informatie over het appartement heeft verstrekt, nu de plannen van de voorgevel nog niet rond waren.
4.9. Op grond van artikel 6:228 BW Pro is een overeenkomst vernietigbaar als deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet
-of niet op dezelfde voorwaarden- zou zijn gesloten, indien, voor zover hier van belang, de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij of indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.
4.10. De eerste vraag is of [eiseres] een onjuiste voorstelling van zaken had ten aanzien van de renovatieplannen en de daaraan verbonden kosten. [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat de renovatieplannen en de hieraan verbonden kosten van EUR 20.000,= per appartement door of namens [gedaagde] voorafgaande aan de koop niet zijn medegedeeld. Voorts heeft zij onweersproken gesteld dat zij voorafgaande aan de koop niet de notulen van
9 januari 2007 en 15 mei 2007 in haar bezit had, waaruit de renovatiewerkzaamheden en renovatiekosten zouden kunnen worden afgeleid. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] in zoverre ten tijde van de koop van het appartement een onjuiste voorstelling van zaken had.
4.11. Vervolgens dient de vraag te worden beoordeeld of [eiseres] bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. [eiseres] heeft gesteld dat zij, wanneer zij destijds van de renovatieplannen en de daaraan verbonden kosten had geweten, het appartement niet danwel niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gekocht. Dit is door [gedaagde] niet betwist. Gelet hierop gaat de rechtbank er vanuit dat [eiseres] bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten.
4.12. Voorwaarde voor een geslaagd beroep op dwaling is voorts dat die dwaling te wijten is aan een inlichting of een schending van een mededelingsplicht van de wederpartij. Vast staat dat [gedaagde] voorafgaande aan de verkoop wist dat de renovatieplannen ongeveer EUR 20.000,00 per appartement zouden kunnen kosten. [gedaagde] heeft dit immers ter comparitie van partijen verklaard. Gelet op de te verwachten prijsverminderende werking was voor [eiseres] wetenschap van de renovatieplannen en de hieraan verbonden kosten voorafgaande aan de koop van belang. [gedaagde] had niet met opname van hetgeen staat vermeld in artikel 12.3 van de koopovereenkomst kunnen volstaan, maar had [eiseres] hierover moeten informeren. Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] de op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden.
4.13. [gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat [eiseres] op de hoogte had kunnen zijn van de renovatieplannen en de hieraan verbonden kosten doordat [eiseres] de op haar rustende onderzoeksplicht heeft geschonden. De rechtbank verwerpt dit verweer. De redelijkheid en billijkheid verzet zich ertegen dat degene die zijn mededelingsplicht heeft geschonden -[gedaagde]- zich ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de dwalende partij -[eiseres]- onderzoek had dienen te verrichten naar die feiten waarover [gedaagde] nu juist informatie had kunnen en moeten geven.
4.14. Het voorgaande brengt mee dat [eiseres] zich met vrucht kan beroepen op dwaling. Een bespreking van de overige gestelde grondslagen voor de vordering en de daarop gerichte verweren kan achterwege blijven.
Gevolgen van de vernietiging
4.15. De rechtbank stelt voorop dat de buitengerechtelijke gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst door [eiseres] bij brief van 21 augustus 2009, gelet op het bepaalde in artikel 3:50 lid 2 BW Pro, zonder effect is gebleven, nu de koopovereenkomst betrekking heeft op een registergoed en partijen niet in de vernietiging hebben berust. Vernietiging van de koopovereenkomst kan uitsluitend plaatsvinden door rechterlijke vernietiging.
4.16. De rechtbank zal de koopovereenkomst gedeeltelijk vernietigen, nu het in de rede ligt dat, indien [eiseres] op de hoogte zou zijn geweest van de renovatieplannen en de daaraan verbonden kosten, de koopovereenkomst zou zijn gesloten voor een lagere koopsom. De rechtbank begrijpt dat [eiseres] zich op het standpunt stelt dat de koopsom EUR 20.000,= lager zou zijn uitgevallen. Dit standpunt deelt de rechtbank niet. In het algemeen valt immers te verwachten dat bekendheid met de voorgenomen renovatie, na onderhandeling, leidt tot een globale aanpassing van de koopprijs, die niet één op één overeen zal stemmen met de geschatte renovatiekosten. De gevorderde verklaring voor recht dat de koopovereenkomst wegens dwaling is vernietigd tot aan een bedrag van EUR 20.000,00
is in die zin dan ook niet toewijsbaar.
4.17. Enerzijds zal het verrichten van renovatiewerkzaamheden waardevermeerdering met zich meebrengen en anderzijds zal van het gegeven dat de woning zal worden betrokken in een renovatieproject een prijsverminderende werking uitgaan. Alles afwegende gaat de rechtbank er vanuit dat, indien [eiseres] op de hoogte zou zijn geweest van de renovatiekosten, de koopsom EUR 10.000,00 lager zou zijn uitgevallen. De koopovereenkomst zal dan ook gedeeltelijk worden vernietigd, namelijk voor zover
een hogere koopprijs is overeengekomen dan EUR 147.250,00. Het gevolg is dat [eiseres]
EUR 10.000,00 onverschuldigd heeft betaald, welk bedrag moet worden terugbetaald. [gedaagde] zal derhalve worden veroordeeld om een bedrag van EUR 10.000,00 aan [eiseres]
te voldoen.
4.18. [eiseres] vordert de wettelijke rente vanaf het moment van betaling van de renovatiekosten tot aan de dag van algehele betaling van EUR 181,17. Nu de rechtbank [eiseres] niet volgt in haar stelling dat de koopovereenkomst dient te worden vernietigd tot aan het bedrag van de renovatiekosten, dient deze vordering te worden afgewezen.
4.19. De gevorderde wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding zal als niet weersproken worden toegewezen.
4.20. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voor-werk II - worden afgewezen. Uit de door [eiseres] gegeven omschrijving van de verrichte werkzaamheden blijkt niet dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eiseres] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
4.21. De nakosten, waarvan [eiseres] betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot en toegewezen.
4.22. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 92,98
- vast recht 465,00
- salaris advocaat 904,00 (2 punten x tarief EUR 452,00)
Totaal 1.461,98
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. vernietigt de tussen [eiseres] en [gedaagde] gesloten overeenkomst gedeeltelijk, namelijk voor zover een hogere koopprijs is overeengekomen dan EUR 147.250,00,
5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van EUR 10.000,= (tienduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel
6:119 BW over voornoemd bedrag vanaf 16 december 2009 tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op EUR 1.461,98,
5.4. veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- EUR 131,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van EUR 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
5.5. verklaart dit vonnis in deze zaak uitvoerbaar bij voorraad, met uitzondering van de beslissing onder 5.1.,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Praamstra en in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2011. NMHE