Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 09/2620
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres,
gemachtigde: F.N. Brongers
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder,
gemachtigden: M. van den Broek, werkzaam bij de gemeente [P], A.J. Otten, taxateur, en D.D. van Uden, taxateur in opleiding
Inleiding
1.1 Bij besluit van 31 maart 2009 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op
€ 1.150.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum). Aan eiseres is bij deze beschikking als eigenaresse van de onroerende zaak onder meer een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de voornoemde waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
1.2 Bij uitspraak op bezwaar van 31 augustus 2009 (hierna: de bestreden uitspraak) heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd. Namens eiseres is tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.3 Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Mede op grond van het taxatierapport van de taxateur [taxateur], werkzaam bij Kondar WOZ diensten te [woonplaats], van 26 oktober 2008 heeft verweerder in het verweerschrift geconcludeerd dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak correct is vastgesteld.
1.4 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2010. Eiseres is niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
2.1 Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
2.2 Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
2.3 Eiseres betwist de door verweerder vastgestelde waarde. Namens haar is aangevoerd dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat zij wat betreft bouwjaar en locatie niet vergelijkbaar zijn. De referentiewoning [adres 2] heeft een lagere WOZ-waarde dan die van de onroerende zaak toegekend gekregen. Daarbij is deze referentiewoning verkocht voor een lager bedrag dan de voor die woning bepaalde WOZ-waarde. Naar de mening van eiseres stelt verweerder de waarde willekeurig vast. Ten slotte bepleit zij een waarde van € 900.000,- van de onroerende zaak.
2.4 Nu eiseres de waardebepaling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van € 1.150.000,- per 1 januari 2008 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Verweerder heeft de vergelijkingsmethode toegepast en dient aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiewoningen.
2.5 Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar het taxatierapport van 26 oktober 2008. Blijkens dit taxatierapport gaat het om een in 1955 gebouwde vrijstaande woning met een berging en een zwembad. De staat van onderhoud en de ligging zijn gekwalificeerd als goed. De woning heeft een inhoud van 764 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van 3890 m2. De taxateur concludeert in het rapport tot een waarde van € 1.150.000,-.
2.6 De taxateur heeft de onroerende zaak vergeleken met drie referentiewoningen, te weten de woningen [adres 3], verkocht op 23 december 2008 voor € 1.660.000,-, [adres 4], verkocht op 1 februari 2008 voor € 1.225.000,- en [adres 5], verkocht op 2 oktober 2008 voor € 1.207.500,-. De in het taxatieverslag opgenomen referentiewoning [adres 2] is niet opgenomen in het taxatierapport. Ter voorlichting van eiseres merkt de rechtbank hierover op dat het verweerder vrij staat in de beroepsfase andere referentiewoningen ten grondslag aan de waarde van de onroerende zaak te leggen. Voor de toepassing van de vergelijkingsmethode is het niet noodzakelijk dat sprake is van geheel identieke, dan wel van identiek gelegen woningen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentiewoningen in beginsel voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak, zodat deze woningen als uitgangspunt kunnen worden gebruikt voor de waardering van de onroerende zaak.
2.7 In het taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, te weten de ligging, bouwjaar, inhoud, oppervlakte, bergingen, zwembaden, basements en aanbouwen van de referentiewoningen benoemd en gewaardeerd. Aan de hand van de waardeberekening is de prijs per vierkante meter en kubieke meter inzichtelijk gemaakt en is een vergelijking gemaakt met de referentiewoningen. Bij deze berekening is een staffel toegepast, waardoor de prijs per vierkante dan wel kubieke meter afneemt naarmate de oppervlakte groter wordt.
Bij de beoordeling van de vraag of verweerder de in het taxatierapport vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt stuit de rechtbank op het volgende. De rechtbank stelt vast dat niet de gerealiseerde koopsommen van de referentiewoningen zijn geanalyseerd om de waarde van de verschillende deelonderdelen te bepalen, maar de aan de deze woningen toegekende WOZ-waarden. Aan het taxatierapport kan dan ook niet de bewijskracht toekomen die verweerder daaraan toegekend wil zien.
2.8 Nu aan het taxatierapport, dat aan de bestreden uitspraak ten grondslag ligt, een gebrek kleeft, berust de bestreden uitspraak naar het oordeel van de rechtbank op een onvoldoende draagkrachtige motivering. De bestreden uitspraak is dan ook genomen in strijd met het bepaalde in artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en kan om die reden niet in stand blijven. De rechtbank ziet echter wel aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak in stand te laten.
2.9 De rechtbank overweegt hiertoe dat de geanalyseerde WOZ-waarde van de referentiewoning [adres 5] gelijk is te stellen aan de geïndexeerde verkoopprijs op de waardepeildatum. Op basis van deze geïndexeerde verkoopprijs kan dan ook alsnog de waarde van de onroerende zaak worden bepaald. Verweerder heeft met behulp van het taxatierapport, het verweerschrift en zijn toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de onroerende zaak is voor de waarde van de onroerende zaak. Verweerder heeft volgens het taxatierapport een prijs van € 1.102,- per kubieke meter gehanteerd voor de inhoud van de onroerende zaak, terwijl voor de referentiewoning [adres 5], uit het eerdere bouwjaar 1950 en met een nagenoeg zelfde inhoud, een prijs van € 1.141,- is gehanteerd. Verweerder heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden. Op basis van vergelijking met deze referentiewoning acht de rechtbank aannemelijk dat de verdedigde waarde van € 1.150.000,- niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank ziet geen aanleiding eiseres te volgen in haar grond dat de vaststelling van de waarde willekeurig heeft plaatsgevonden, temeer nu zij deze stellingname niet heeft onderbouwd.
2.10 De rechtbank is niet gebleken van proceskosten. Wel moet verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 41,- aan haar vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
3.1 verklaart het beroep gegrond;
3.2 vernietigt de bestreden uitspraak;
3.3 bepaalt dat de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak in stand blijven;
3.4 bepaalt dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 41,- aan haar vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. M.E.A. Braeken als rechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2010.
De griffier: De rechter:
mr. W. Altenaar mr. M.E.A. Braeken
afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
De uitspraak van de rechtbank is bindend tussen partijen. Die binding heeft ook betekenis bij een eventueel vervolg van deze procedure, bijvoorbeeld indien het beroep gegrond wordt verklaard en verweerder een nieuw besluit moet nemen. Als een partij niet met hoger beroep opkomt tegen een oordeel van de rechtbank waarbij uitdrukkelijk en zonder voorbehoud een standpunt van die partij is verworpen, staat de bestuursrechter die partij in beginsel niet toe dat standpunt in een latere fase van de procedure opnieuw in te nemen.