Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 588824 UC EXPL 08-11672 AW/321
vonnis d.d. 22 december 2010
inzake
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [eisers],
eisende partij,
gemachtigde: mr. R.G. Wakelkamp,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. E.H.M. Swaneveld - Bakelaar.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter verwijst naar de tussenvonnissen van 22 juli 2009, 24 februari 2010 en 7 april 2010.
De BHAC heeft een aanvullende rapportage ter griffie ingediend.
Partijen hebben ieder een conclusie na deskundigenbericht genomen.
Vervolgens is uitspraak bepaald.
2. Het geschil en de verdere beoordeling daarvan
2.1. De BHAC is in haar nadere rapportage ingegaan op de vragen die door de kantonrechter zijn geformuleerd in het tussenvonnis van 7 april 2010. Zij verwijst naar arresten van de Hoge Raad van 20 oktober 1989 en 20 april 2001 waarin de Hoge Raad stelt dat “het voor op passende wijze rekening houden met verschillen in de regel onontbeerlijk is dat deskundigen tot inschatting overgaan, waarbij zij hun eindoordeel zullen moeten putten uit ervaring en intuïtie”. Zij ziet daarom geen aanleiding om naar aanleiding van de specifieke vragen van de kantonrechter haar eerder ingenomen standpunt te herzien. Het is haar niet mogelijk aan de kantonrechter de huurprijzen te verstrekken over de ontbrekende jaren, ofwel omdat de panden niet gedurende de gehele vergelijkingsperiode verhuurd zijn geweest ofwel omdat die gegevens niet meer te achterhalen waren door de betreffende verhuurders te benaderen. Zij wijst erop dat de wettelijke methode als bedoeld in artikel 7:303 e.v. BW als uitgangspunt neemt een gewogen gemiddelde, en niet een gemiddelde huurprijs. Dat alleen van het vijfde vergelijkingspand de huurprijzen over de volledige vergelijkingsperiode van vijf jaar bekend zijn en meetellen staat daarom niet in de weg aan een berekening conform de wettelijke vereisten. De oppervlakte van dat vijfde pand acht zij daarnaast niet zo afwijkend van het onderhavige pand dat op basis daarvan een correctie nodig is. Bovendien is het verschil in oppervlakte van de verkoopruimte van dit vergelijkingspand met de oppervlakte van de verkoopruimte van het litigieuze pand onvoldoende om een correctie toe te passen. Geen van de vergelijkingspanden heeft naar het oordeel van de BHAC een betere of slechtere ligging dan het litigieuze pand, zodat een correctie op de berekende huurprijs niet gerechtvaardigd is.
De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
2.2. Artikel 7:303 BW beoogt een objectieve maatstaf te verschaffen voor de berekening van het prijspeil ter plaatse. Teneinde een plotselinge, excessieve huurprijsverhoging te voorkómen gaat de wettelijke berekeningsmethode uit van een vergelijkingsperiode van vijf jaar (MvT 26089 nr. 19, p. 51). Daarnaast worden, om een goed beeld te krijgen van het prijspeil ter plaatse, een aantal, doorgaans vijf, vergelijkingspanden in de berekening betrokken. Het feit dat van een bepaald vergelijkingspand niet alle huurprijzen gedurende de referentieperiode van vijf jaar bekend zijn, staat er op zich niet aan in de weg dat de wel bekende huurprijzen in de berekening worden betrokken. In het onderhavige geval zijn van vier van de vijf vergelijkingspanden niet alle huurprijzen bekend. Van twee panden is de huurprijs van alleen het laatste jaar bekend, van één pand is de huurprijs van slechts de laatste twee jaren bekend en van één pand is de huurprijs van de laatste drie jaren bekend. In die verhouding tellen deze prijzen mee in de berekening van de gemiddelde huurprijs, dus voor 1/12, 2/12 en 3/12 (zie ook pagina 17 van het deskundigenrapport). Het vijfde en duurste pand waarvan als enige alle huurprijzen in de vijfjaarsperiode bekend zijn, weegt om die reden mee voor de volledige vijf jaar, dus voor 5/12 deel. Het feit dat dit pand, dat op zich vergelijkbaar moet worden geacht met het onderhavige pand, een relatief hoge huurprijs heeft is geen reden om het niet mee te nemen in de berekening. Doordat de huurprijzen van de vier overige vergelijkingspanden echter niet over de gehele vijfjaarsperiode in de berekening kunnen worden betrokken, maar slechts over 1, 2 resp. 3 jaar, gaat het door de wetgever beoogde matigend effect (dat immers uitgaat van de referentieperiode van vijf jaar) voor een deel teniet. Omdat het vergelijkingspand waarvan de huurprijs het meest afwijkend is, als enige wèl voor de volledige periode van vijf jaar wordt betrokken in de berekening, gaat ook het matigend effect dat de overige huurprijzen normaliter hebben op een sterk afwijkende huurprijs in de berekening, voor een deel verloren. [gedaagde] heeft, ook na verkregen uitstel, niet op het aanvullend conceptrapport van de BHAC gereageerd. De kantonrechter gaat daarom voorbij aan de nieuwe punten van kritiek op het (aanvullend) rapport met betrekking tot de waardering van ruimten die zij eerst opwerpt in haar conclusie na deskundigenbericht, hetgeen in strijd is met een goede procesorde. De kantonrechter volgt de BHAC in haar oordeel dat het verschil in oppervlakte van het vijfde vergelijkingspand niet dermate groot is dat dit een correctie rechtvaardigt. Ook wordt de BHAC gevolgd in haar oordeel dat een correctie wegens het verschil in ligging tussen de vergelijkingspanden en het gehuurde niet in de rede ligt.
2.3. Op grond van het bepaalde in artikel 7:303 lid 2 BW maakt de kantonrechter, indien het niet mogelijk is om hem de voor de toepassing van de wettelijke maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij de wettelijke maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt. Nu de BHAC de ontbrekende gegevens niet kan verschaffen zal de kantonrechter aan de hand van de wel beschikbare gegevens een schatting maken. De kantonrechter neemt voor die schatting als uitgangspunt een berekening die wegens het ontbreken van gegevens weliswaar niet gelijk kan zijn aan de wettelijke, maar die daar zo nauw mogelijk bij aansluit, te weten een berekening waarbij elk van de vijf vergelijkingspanden voor de volledige referentieperiode van vijf jaar meetelt. Dit leidt tot de volgende opstelling:
Pand 1 178,13 x 5 jaar = 890,65
Pand 2 275,02 x 5 jaar = 1.375,10
Pand 3 205,27 x 5 jaar = 1.026,35
Pand 4 206,89 x 5 jaar = 1.034,45
Pand 5 371,90 x 5 jaar = 1.859,50
6.186,05
Gemiddelde huurprijs per m2
6.186,05 : 25 jaar = 247,44
Huurprijs [adres] te [woonplaats]
b.g. verkoopruimte 51 m2 X 1,00 x 247,44 = 12.619,54
b.g. overige ruimten 21 m2 X 0,75 x 247,44 = 3.897,21
b.g. magazijnruimte 14 m2 X 0,50 x 247,44 = 1.732,09
18.248,85
Als een berekening wordt gemaakt waarbij het vijfde vergelijkingspand voor slechts twee jaar meeweegt en de overige panden voor het aantal jaar waarvan de BHAC in haar rapport is uitgegaan, leidt dit tot een vergelijkbaar bedrag.
Dit resulteert in een geschatte huurprijs voor de bedrijfsruimte per 6 augustus 2008 van (afgerond) € 18.300,-- per jaar.
2.4. [gedaagde] heeft ter zitting verzocht om een geleidelijke aanpassing van de huurprijs op grond van artikel 7:303 lid 4 BW. Ook beroept zij zich op artikel 6:248 BW omdat een nadere huurprijsvaststelling conform het rapport van de BHAC, te weten meer dan een verdubbeling van de huidige prijs, voor haar en haar bedrijf dusdanige gevolgen zal hebben dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Uitgaande van een huidige huurprijs voor de bedrijfsruimte van € 9.189,11 per jaar komt de door de kantonrechter bepaalde huurprijs van € 18.300,-- per jaar neer op (bijna) een verdubbeling van de bestaande huurprijs. [gedaagde] heeft voldoende aangetoond dat zo’n plotselinge verdubbeling van de huurprijs door haar en haar onderneming niet eenvoudig op te brengen is. Anderzijds is [gedaagde] reeds langere tijd op de hoogte van het feit dat er een aanzienlijke huurprijsverhoging in het verschiet ligt en heeft zij daarmee rekening kunnen houden.
De kantonrechter ziet in voormelde bijzondere omstandigheden aanleiding te bepalen dat de huurprijs geleidelijk, gedurende een periode van vier jaar zal worden aangepast tot
€ 18.300,-- per jaar met dien verstande, dat de huur 4 jaar achtereen met een bedrag van
€ 2.277,72 per jaar wordt verhoogd ingaande 6 augustus 2008, naast de contractuele jaarlijkse indexering van de huurprijs.
[eisers] hebben bij nadere akte van 24 maart 2010 hun eis vermeerderd met de wettelijke handelsrente over de achterstallige huur. [gedaagde] is daarop in haar akte na deskundigenbericht niet ingegaan. De gevorderde wettelijke handelsrente over de achterstallige huur wordt toegewezen. Ook al blijkt pas na afloop van deze procedure welke huurprijs is verschuldigd, deze vastgestelde huurprijs is verschuldigd met ingang van de dag waarop de wijziging ingaat en dus opeisbaar op de na die dag verschenen vervaldagen (zie Hoge Raad 15 juni 2001, NJ 2001, 435).
2.5. De gevorderde verklaring voor recht dat de huur van de bovenwoning € 6.000,-- bedraagt is niet toewijsbaar. De kantonrechter verwijst naar hetgeen daaromtrent reeds is overwogen in het tussenvonnis van 22 juli 2009, onder r.o. 3.2.
2.6. [gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, waaronder nasalaris.
[eisers] vorderen op grond van artikel 7:304 lid 3 BW betaling door [gedaagde] aan hen van € 3.000,--, te weten het bedrag dat zij aan de BHAC hebben betaald voor het deskundigenonderzoek.Voorafgaand aan deze procedure hebben partijen gezamenlijk de BHAC benoemd tot deskundige. De kosten van dat onderzoek zijn proceskosten in de zin van artikel 7:304 lid 3 BW.
Daarnaast is de BHAC in deze procedure door de kantonrechter benoemd teneinde een aanvullende rapportage op te stellen. De kantonrechter stelt de kosten van die aanvullende rapportage vast op € 250,--. Deze kosten dienen ten laste van [gedaagde] te komen, als grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Zij heeft ter zake reeds een voorschot van € 250,-- voldaan aan de griffier van deze rechtbank.
3. Beslissing
De kantonrechter:
stelt de huurprijs van de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats] met ingang van 6 augustus 2008 vast op € 11.466,83 per jaar, met ingang van 6 augustus 2009 op € 13.744,55 per jaar, met ingang van 6 augustus 2010 op € 16.022,27 per jaar en met ingang van 6 augustus 2011 op € 18.300,-- per jaar, steeds te vermeerderen met de jaarlijkse contractuele indexering;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] tegen bewijs van kwijting te betalen de wettelijke handelsrente over het verschil tussen de door [gedaagde] betaalde huur en de thans vastgestelde huur over de periode 6 augustus 2008 tot de datum van dit vonnis, vanaf de respectieve vervaldata waarop de vastgestelde huurprijzen met terugwerkende kracht moeten worden geacht te hebben gegolden tot aan de voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het aanvullende deskundigenonderzoek ter hoogte van € 250,--;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisers], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 4.159,80, waarin begrepen € 800,-- aan salaris gemachtigde en € 3.000,-- aan kosten van de deskundige, te vermeerderen met € 131,-- aan nasalaris in geval van niet-betekening van dit vonnis of € 199,-- in geval van betekening van dit vonnis, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten ingaande 14 dagen na heden tot de voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 december 2010.