Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Amersfoort
zaaknummer: 684535 AC EXPL 10-2081 AC
vonnis d.d. 22 september 2010
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [eiseres],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. B.E.J.M. Tomlow,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. W. van Galen.
Het verloop van de procedure
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 12 mei 2010.
[eiseres] heeft voorafgaand aan de comparitie een conclusie van antwoord in reconventie en nadere producties in het geding gebracht.
De comparitie is gehouden op 22 juni 2010. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
Hierna is uitspraak bepaald.
De vaststaande feiten
1. De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.
1.1. Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst welke in 1980 is gesloten tussen wijlen de echtgenoot van [eiseres] (hierna: de heer [A]) en [gedaagde]. Daarin is onder meer het volgende bepaald:
“Artikel 1, het gehuurde bedrijf
1. Met ingang van 1 oktober 1980 verhuurt [A] aan [gedaagde] (…) de in lid 2 nader omschreven onderneming (..).
2. De in lid 1 bedoelde onderneming (…) omvat:
a. het pand [adres] te [woonplaats] (…),
b. de handelsnaam “[naam]”.
Artikel 4, waarde van het gehuurde
1. Alleen bij effektuering van het recht van koop als bedoeld in artikel 6 en bij een eventuele verkoop aan een derde worden de door [gedaagde] gedane investeringen groot fl. 78.750,= (…) zijnde op het moment van ondertekenen 20% van de totale waarde van het gehuurde in aanmerking genomen.
2. Bij effektuering door [gedaagde] van het recht op koop als bedoeld in artikel 6 bedraagt de koopsom door [gedaagde] te betalen 80% van het onder 6 lid 1 bepaalde bedrag.
3. Bij verkoop aan een derde ontvangt [gedaagde] van [A] 20% van de koopsom (van het onder artikel 6 lid 3 bepaalde).
Artikel 5, verplichtingen en verbodsbepalingen
1. [gedaagde] is verplicht de onderneming als horecabedrijf voort te zetten (…).
2. [gedaagde] is verplicht het gehuurde dat in goede staat verkeert voor zijn rekening in goede staat te onderhouden.
3. Voor rekening van [gedaagde] komen voorts alles lasten en belastingen die in verband met de exploitatie van de onderneming door [gedaagde] al dan niet van overheidswege zullen worden opgelegd. Onder belastingen in de zin van dit artikel worden in elk geval begrepen: (…) de totale op het gehuurde drukkende onroerendgoedbelasting. (…)
7. Het is [gedaagde] verboden:
a. in het gehuurde pand andere werkzaamheden uit te oefenen dan de exploitatie van de onderhavige onderneming. (…)
Artikel 6. koop en verkoop
1. Nadat de langstlevende van [A] en zijn echtgenote overleden is, heeft [gedaagde] het recht van eerste koop van het gehuurde. (…)
Artikel 8, slotbepalingen
1. Indien [gedaagde] enige bepaling (…) niet of niet volledig naleeft, is [A] (…) bevoegd voor zover mogelijk nakoming te vorderen. Indien de huurder niet aan zijn verplichtingen voldoet is de verhuurder bevoegd om de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden te verklaren (…) na verzending van een (…) brief, binnen welke termijn de huurder alsnog in de gelegenheid wordt gesteld aan zijn verplichtingen te voldoen. Indien geen gevolg wordt gegeven aan deze aanmaning verbeurt [gedaagde] de in artikel 7 bedoelde bankgarantie van fl. 30.000,= welke dan door [A] onmiddellijk en rechtstreeks opvorderbaar zal zijn. (…)”
1.2. De huurprijs bedroeg bij aanvang fl. 25.728,= per jaar en bedraagt thans € 2.009,38 per maand. Tot het gehuurde behoren twee verdiepingen. Op de begane grond kan een horecabedrijf worden geëxploiteerd. Op de eerste etage bevindt zich een woning, die bereikbaar is via de bedrijfsruimte. In de woning wonen de dochter en aanstaande schoonzoon van [gedaagde].
1.3. Tussen partijen is reeds jarenlang gecorrespondeerd over de (verantwoordelijkheid voor de) onderhoudsverplichtingen ter zake het pand.
1.4. [bedrijf 1] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: [bedrijf 1]) heeft op verzoek van [eiseres] het gehuurde pand visueel geïnspecteerd in juni 2003 en in juni 2009. Volgens [bedrijf 1] verkeerde het schilderwerk in 2003 en in 2009 in matige staat en was vernieuwing van een aantal houten onderdelen en van de luifel noodzakelijk. [gedaagde] heeft eveneens een beoordeling laten maken en wel door [bedrijf]. Deze rapporteert in april 2010 dat het houtwerk en het metselwerk recent en voldoende dekkend is geschilderd.
1.5. Bij (onder andere) brief van 28 september 2009 heeft [eiseres] aan [gedaagde] de huur opgezegd tegen 30 september 2010.
1.6. Bij brief van 8 december 2009 heeft de gemachtigde van [eiseres] onder verwijzing naar de huurovereenkomst [gedaagde] gesommeerd om binnen 30 dagen het gehuurde zelf en conform de overeengekomen bestemming in gebruik te nemen en zorg te dragen dat het gehuurde in goede staat verkeert, op straffe van verbeurte van het in artikel 7 van de huurovereenkomst genoemde bedrag.
1.7. Het College van B&W van [gemeente] heeft in april 2009 een “Masterplan [woonplaats]” vastgesteld, onder meer ziend op een herontwikkeling van de straat waaraan het gehuurde is gelegen.
De vorderingen en het verweer in conventie en in reconventie
2. [eiseres] vordert, kort weergegeven, dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. de huurovereenkomst van 26 september 1980 tussen partijen zal ontbinden;
b. voor recht zal verklaren dat [gedaagde] de bankgarantie ex artikel 7 van de huurovereenkomst ad
€ 13.613,41 aan [eiseres] heeft verbeurd;
c. [gedaagde] zal veroordelen om binnen 7 dagen na betekening van het te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen;
d. [eiseres] zal machtigen het achterstallig onderhoud aan schilder- en houtwerk op kosten van [gedaagde] te laten uitvoeren op basis van het rapport [bedrijf 1] [bedrijf 1];
e. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 3.556,=, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 23 februari 2010;
f. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 595,=, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf de dag van dagvaarding,
met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3. [eiseres] voert ter onderbouwing van haar vordering aan dat [gedaagde] ondanks sommatie weigert twee essentiële verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen: de onderhoudsverplichting en de verplichting omtrent bestemming en gebruik. [gedaagde] heeft gedurende geruime tijd niet de overeengekomen dan wel geen exploitatie in het gehuurde uitgeoefend en heeft het gehuurde illegaal onderverhuurd. [gedaagde] is ernstig en toerekenbaar tekort geschoten en dit kan, onder verwijzing naar NJ 2003, 255, niet meer worden hersteld. Nu [gedaagde] geen gevolg heeft gegeven aan de sommatie van 8 december 2009 verbeurt [gedaagde] bovendien ingevolge artikel 7 van de huurovereenkomst € 13.613,41. Ook is [gedaagde] ondanks sommatie nalatig gebleven de onroerende zaakbelasting ad € 3.556,= te voldoen en is hij op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW gehouden de kosten te voldoen van het inschakelen van [bedrijf 1], zijnde € 595,=.
4. [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering in conventie en heeft in reconventie gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren voor recht:
I. dat de huurovereenkomst tussen partijen een gemengde huurovereenkomst betreft ter zake van woonruimte en horecaruimte;
II. dat het groot onderhoud van het gehuurde, vernieuwingen daaronder begrepen, voor rekening en risico van [eiseres] komt, behoudens hetgeen hierover anders in de wet is bepaald;
III. dat het eigenarendeel onroerende zaakbelasting voor rekening van [eiseres] komt en niet krachtens de huurovereenkomst door haar aan [gedaagde] kan worden doorbelast, tenzij partijen alsnog anders overeenkomen;
met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie.
5. [eiseres] heeft verweer gevoerd tegen de vordering in reconventie. De over en weer gevoerde verweren in conventie en in reconventie komen hierna bij de beoordeling aan de orde.
De beoordeling in conventie en in reconventie
6. Gelet op de verwevenheid van de vorderingen in conventie en in reconventie zal de kantonrechter deze gezamenlijk behandelen, te beginnen met de onderwerpen waaromtrent in reconventie verklaringen voor recht zijn gevorderd.
De woonruimte
7. Allereerst is de vraag of de huurovereenkomst wordt beheerst door twee huurregimes, dan wel de woonruimte moet worden gezien als een “afhankelijke woning” als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW. De criteria hieromtrent zijn gegeven in arresten van de Hoge Raad van 24 januari 1997 (NJ 1997, 558) en 15 juni 2001 (NJ 2001, 478). In aansluiting op deze criteria stelt de kantonrechter voorop dat sprake is van één huurovereenkomst en één huurprijs. In de huurovereenkomst is het huurobject “de onderneming” en is deze omschreven als omvattend “het pand [adres] te [woonplaats]” en de handelsnaam. De woonruimte wordt in de gehele huurovereenkomst niet afzonderlijk genoemd. De woonruimte is alleen te bereiken via de bedrijfsruimte. De woonruimte heeft vanuit de bedrijfsruimte wel een eigen opgang, maar van een aparte en rechtstreekse opgang is geen sprake. De woning had dus niet zonder bezwaren zelfstandig verhuurd kunnen worden. De aard van de onderneming vergt niet een voortdurende en onmiddellijke aanwezigheid van de huurder, maar te begrijpen valt dat die aanwezigheid in geval van een horecaonderneming wel als wenselijk en gemakkelijk wordt ervaren. In dit verband zij opgemerkt dat [eiseres] in haar conclusie van antwoord in reconventie een brief van de gemachtigde van [gedaagde] heeft aangehaald waarin deze schrijft dat de woning bij de dochter van zijn cliënt en haar partner in gebruik is als dienstwoning.
Alle genoemde omstandigheden afwegend komt de kantonrechter tot het oordeel dat de woning in deze als afhankelijke woning moet worden aangemerkt als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW. De woning volgt dus het lot van de bedrijfsruimte. De in reconventie gevorderde verklaring voor recht moet worden afgewezen.
Onroerende zaakbelasting
8. Met betrekking tot het eigenarendeel onroerende zaakbelasting (hierna: de ozb) overweegt de kantonrechter dat in artikel 5 lid 3 van de huurovereenkomst expliciet is bepaald dat voor rekening van [gedaagde] komen alle lasten en belastingen, waaronder in ieder geval worden begrepen de totale onroerendgoedbelasting (cursivering door de kantonrechter). [gedaagde] meent dat hiermee slechts wordt beoogd het gebruikersdeel van de ozb voor zijn rekening te brengen en dat het eigenarengedeelte voor rekening van de eigenaar moet blijven, maar geeft daarbij geen enkele verklaring voor het gebruik van de hiervoor cursief weergegeven woorden. Bij gebreke daarvan kan de kantonrechter deze niet anders lezen dan dat daarmee juist is beoogd af te wijken van de gebruikelijke verdeling waarin - de woorden zeggen het al - het gebruikersdeel voor rekening van de gebruiker komt en het eigenarendeel voor rekening van de eigenaar. Het eigenarendeel van de ozb komt hier dus in beginsel voor rekening van [gedaagde], zodat de in reconventie gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen.
9. Ten aanzien van de vordering van € 3.556,= in conventie met betrekking tot het eigenarendeel van de ozb over de jaren 2005 tot en met 2009 heeft [gedaagde] als verweer gevoerd dat het vorderingsrecht van [eiseres] is komen te vervallen, nu in artikel 5 lid 8 van de huurovereenkomst is bepaald dat de in het artikel bedoelde kosten eenmaal per jaar bij vooruitbetaling door [gedaagde] worden voldaan, alsmede dat eventuele meegenomen schattingen in het daarop volgende jaar worden verrekend. Dit is volgens [gedaagde] een vervalbeding, zodat het recht van [eiseres] om de ozb over 2005 tot en met 2008 alsnog te verrekenen, is komen te vervallen.
De kantonrechter volgt dit verweer niet. Het voert te ver om in deze bepaling een vervalbeding te lezen. Temeer waar de rechtsgevolgen van een vervalbeding verstrekkend zijn, past een terughoudende lezing en/of uitleg van de desbetreffende bepaling. Uit niets blijkt dat wanneer niet de kosten bij vooruitbetaling worden voldaan (hetgeen zelfs actie van [gedaagde] vergt, niet van [eiseres]) en/of in het volgende jaar worden verrekend, het vorderingsrecht van [eiseres] komt te vervallen. Een dergelijk beding kan op grond van het voorgaande niet in de bepaling worden “ingelezen”.
10. [gedaagde] heeft ook als verweer gevoerd dat sprake is van rechtsverwerking. [eiseres] wordt al jaren bijgestaan door [bedrijf 2], die [gedaagde] over de jaren 2005 tot en met 2008 reeds verrekeningen van de kosten als genoemd in artikel 5 van de huurovereenkomst heeft gestuurd. [gedaagde] heeft de brieven waar hij op doelt in het geding gebracht en stelt dat hij er op mocht vertrouwen dat het daarmee klaar was.
De kantonrechter stelt vast dat [eiseres], ondanks dat zij een conclusie van antwoord in reconventie heeft ingediend, in het geheel niet op dit verweer van [gedaagde] heeft gereageerd. Daarmee is hetgeen [gedaagde] heeft gesteld omtrent de aan de rechtsverwerking ten grondslag gelegde afrekeningen onweersproken gebleven, zodat de kantonrechter het ervoor moet houden dat dit juist is. Nu het verweer van [gedaagde] de kantonrechter niet onjuist of onredelijk voorkomt, luidt de slotsom dat dit verweer slaagt. Dit onderdeel van de vordering in conventie zal dan ook worden afgewezen.
De onderhoudsverplichting
11. Partijen verschillen van mening over de vraag voor wiens rekening en risico het (groot) onderhoud en vernieuwing van het gehuurde komt. [eiseres] wijst op artikel 5 lid 2 van de huurovereenkomst en stelt dat uitdrukkelijk is overeengekomen dat [gedaagde] het volledige onderhoud moet verzorgen van het op dat moment in goede staat verkerende pand. De huurovereenkomst was bedoeld zo te zijn dat deze een pensioenvoorziening vormde voor haar en de heer [eiseres], zonder dat zij nog omkijken naar het pand zouden hebben. In verband met deze verplichting is volgens [eiseres] een lage huurprijs overeengekomen.
12. De kantonrechter overweegt dat partijen - uitgezonderd waar het dwingendrechtelijke bepalingen betreft - bij overeenkomst rechtsgeldig kunnen afwijken van de wettelijke bepalingen omtrent de onderhoudsverplichtingen van huurder en verhuurder. Artikel 5.2 van de huurovereenkomst tussen partijen (“[gedaagde] is verplicht het gehuurde dat in goede staat verkeert voor zijn rekening in goede staat te onderhouden”) zou kunnen duiden op een dergelijke afwijking van de wettelijke bepalingen. Deze bepaling is echter geenszins helder geformuleerd, nu iedere specificatie of uitleg ontbreekt. Uit de bepaling kan niet zonder meer worden afgeleid dat [gedaagde] een verplichting op zich nam het volledige (groot-)onderhoud te verrichten, als thans door [eiseres] voorgestaan. Onweersproken is dat de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgesteld, alsmede dat [gedaagde] daaraan niets meer heeft mogen wijzigen. Het lag onder die omstandigheden eens te meer op de weg van de verhuurder om de door hem gewenste afwijking van de wettelijke bepalingen helder en specifiek te formuleren, hetgeen hij niet heeft gedaan. Bij de beoordeling is voorts van belang dat vast staat dat de heer [eiseres] omstreeks 1982/1983 het dak van het gehuurde op zijn kosten heeft doen renoveren. Volgens [eiseres] heeft de heer [eiseres] dat onverplicht gedaan (hetgeen door [gedaagde] is betwist), maar ook als dat het geval zou zijn is een feit dat de heer [eiseres] de kosten van de renovatie heeft gedragen en vormt dit tenminste een aanwijzing dat artikel 5.2 niet zo strikt werd bedoeld als [eiseres] thans wil doen voorkomen.
Tot slot kan ook het argument dat de huurprijs laag zou zijn in verband met de onderhoudsverplichting van [gedaagde] niet overtuigen. De in de huurovereenkomst vermelde huurprijs is niet aanstonds opvallend laag in verhouding tot het prijspeil van 1980. [eiseres] heeft voor haar stelling verder nog geen begin van onderbouwing aangedragen, hetgeen wel op haar weg had gelegen.
13. Alles afwegende komt de kantonrechter tot de slotsom dat [eiseres] [gedaagde] niet op basis van artikel 5.2 verantwoordelijk kan houden voor het volledige (groot-)onderhoud van het gehuurde, noch voor vernieuwingen aan het gehuurde. De verwijten die [eiseres] [gedaagde] maakt zijn verdergaand dan hetgeen krachtens artikel 7:217 BW en/of artikel 5.2 van de huurovereenkomst van [gedaagde] mocht worden verwacht.
De slotsom moet zijn dat niet kan worden volgehouden dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in zijn onderhoudsverplichtingen. Dit verwijt kan derhalve ook geen grondslag vormen voor de ingestelde vorderingen in conventie.
De in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat, kort gezegd, het groot onderhoud voor rekening en risico van [eiseres] komt, dient te worden toegewezen.
Het debat tussen partijen over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur en het ontbreken van een beschrijving als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW kan gelet op dit oordeel verder buiten beschouwing blijven.
Gebruik, bestemming en onderhuur
14. [eiseres] heeft voorts aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder door bij herhaling de bepaling in de huurovereenkomst terzake de bestemming en het gebruik van het gehuurde te overtreden. Zij voert aan dat [gedaagde] omstreeks 2000 een groothandel in glas- en serviesgoed in het gehuurde heeft gedreven en dat hij in het gehuurde workshops heeft gehouden waaraan men tegen betaling kon deelnemen. In 2001 en 2002 heeft [gedaagde] het gehuurde twee maal onderverhuurd. In 2003 heeft [gedaagde] in het gehuurde een im- en exportbedrijf van interieur- en tuinproducten gevestigd. Het gehuurde wordt volgens [eiseres] niet meer als restaurantbedrijf geëxploiteerd. Na sommatie in december 2009 is in het handelsregister van de kamer van koophandel weer als bedrijfsomschrijving vermeld: ‘restaurantbedrijf’.
15. [gedaagde] heeft een en ander gemotiveerd weersproken. Hij erkent dat hij zich binnen zijn onderneming náást de exploitatie van het horecabedrijf onder meer bezig heeft gehouden met de import, export en handel in interieurproducten, waaronder glas- en serviesgoed, maar daar is volgens hem niets op tegen. Hij heeft voor dat soort activiteiten altijd andere ruimtes gehuurd. Juist is dat zijn echtgenote in het gehuurde creatieve workshops heeft gehouden, maar dat was gecombineerd met een lunch of diner en droeg bij aan de naamsbekendheid van de horecaonderneming. Volgens [gedaagde] past dit binnen de overeengekomen bestemming. Verder voert [gedaagde] aan dat niet vereist is dat hij het gehuurde continu als horecabedrijf in gebruik moet houden. Dat het restaurant enige tijd gesloten is geweest was bovendien gevolg van de onderhoudsproblemen, zoals lekkages, waar [eiseres] niets aan wilde laten doen.
De onderhuur tenslotte was een proef om te bezien of hij met de betreffende onderhuurder zou kunnen gaan samenwerken. Dat is geen succes geweest en de onderhuur is toen beëindigd. [gedaagde] wijst erop dat alle verwijten al jarenlang bij [eiseres] bekend zijn, onder meer blijkens een sommatiebrief uit 2000 en overgelegde uittreksels uit het handelsregister gedateerd augustus 2003. Voor zover hem iets te verwijten zou zijn beroept hij zich op verjaring, rechtsverwerking, en/of strijd met de redelijkheid en billijkheid.
16. De kantonrechter stelt voorop dat ter gelegenheid van de comparitie van partijen door [gedaagde] is uiteengezet en door [eiseres] niet is weersproken dat het gehuurde thans (weer) in gebruik is als horecaonderneming en gedurende vier dagen per week is geopend. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] thans toerekenbaar tekortschiet in zijn verplichtingen als huurder. De beoordeling betreft dus een toetsing van hetgeen zich in het verleden heeft voorgedaan en de juridische gevolgen die daaraan moeten worden verbonden.
[eiseres] heeft zich in dit verband beroepen op het arrest van 11 januari 2002 (NJ 2003,255) van de Hoge Raad inzake [B]/[C], waaruit blijkt dat met correcte nakoming op een later moment een tekortkoming uit het verleden niet ongedaan wordt gemaakt. Voor wat betreft die tekortkoming is nakoming niet meer mogelijk, hetgeen volgens de Hoge Raad meebrengt dat ontbinding mogelijk is ook zonder dat sprake is van verzuim. Op zich beroept [eiseres] zich terecht op dit arrest. Echter, zij gaat er ten onrechte aan voorbij dat ook indien moet worden geconstateerd dat [gedaagde] in het verleden in zijn verplichtingen tegenover haar is tekort geschoten en dit niet meer ongedaan kan worden gemaakt, de vraag nog ter toetsing ligt of die tekortkoming de gevraagde ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, met andere woorden of ontbinding niet alleen mogelijk, maar ook aangewezen is.
17. De kantonrechter overweegt in dit verband als volgt. [eiseres] heeft op 9 januari 2000 [gedaagde] aangeschreven over onder meer het gesloten houden van de zaak, het drijven van een groothandel in glas- en serviesgoed en over de workshops die de echtgenote van [gedaagde] in het gehuurde hield. Een aantal dagen later volgde een sommatie van haar advocaat. Verdere gevolgen zijn aan een en ander niet verbonden. De eerstvolgende brief die door partijen is overgelegd dateert uit september 2007 en betreft het door [eiseres] verkorten van de termijn van verlenging van de huurovereenkomst tot 3 jaar “in verband met de dorpskernvernieuwing [woonplaats]”.
Uit de stukken valt dan ook niet af te leiden dat voornoemde onderwerpen voor [eiseres] zwaarwegend waren. Latere correspondentie tussen partijen had vooral als onderwerp de vraag wie verantwoordelijk was voor het onderhoud van het gehuurde. [gedaagde] heeft diverse brieven uit 2009 overgelegd waaruit blijkt dat hij [eiseres] heeft geschreven dat het hem door gebrek aan onderhoud, meer specifiek door lekkages, onmogelijk werd gemaakt het restaurant geopend te houden en de bedrijfsvoering normaal uit te oefenen.
Op 8 december 2009 volgt de onder 1.6 genoemde sommatie van de advocaat van [eiseres]. Deze heeft [gedaagde] onder andere gesommeerd het gehuurde zelf uitsluitend volgens de overeengekomen bestemming in gebruik te nemen en als zodanig te drijven. Daarbij is opgemerkt dat indien aan de sommatie geen gevolg zou worden gegeven, [eiseres] zich vrij achtte ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Ook indien juist is dat [gedaagde] in het verleden op dit punt tekort is geschoten, biedt deze brief naar het oordeel van de kantonrechter alle ruimte voor het opheffen van deze situatie en voor het (alsnog) voldoen aan het gebruik volgens de bestemming. Een ander geluid dan de thans in de procedure ingenomen stelling "eens tekort geschoten is altijd tekort geschoten". Zoals onder 16 is overwogen voldoet het huidige gebruik van het gehuurde aan de bestemming en kan in zoverre worden geconstateerd dat [gedaagde] voor zover nodig aan de sommatie tegemoet is gekomen.
18. Zowel in de stukken als ter zitting is naar voren gekomen dat recente ontwikkelingen binnen de gemeente [gemeente] (waaronder het onder 1.7 genoemde Masterplan) tot gevolg hebben dat er bij de gemeente en/of projectontwikkelaars interesse bestaat voor het gehuurde pand, althans voor het terrein waarop dat gelegen is. De kantonrechter kan zich niet aan de indruk onttrekken dat dit gegeven van invloed is op de wens van ieder van partijen om, “bevrijd” van de ander, vrijelijk over het pand/terrein te kunnen beschikken. [gedaagde] heeft reeds herhaaldelijk de wens geuit om, vooruitlopend op effectuering van het overeengekomen eerste recht van koop na het overlijden van de langstlevende van [eiseres] (thans 98 jaar oud) en de heer [A] (overleden in 1991), het gehuurde te mogen kopen.
De vordering van [eiseres] om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te komen, lijkt eveneens mede door deze achtergrond te zijn ingegeven. Deze achtergrond is, evenals de bijzondere en reeds langdurige huurrelatie tussen partijen, mede van belang bij de weging van met name die argumenten die betrekking hebben op het verleden. Gelet op alle omstandigheden van het geval, gewogen in onderlinge samenhang, is naar het oordeel van de kantonrechter het gestelde toerekenbaar tekortschieten in het verleden - wat de precieze omvang en duur daarvan ook zij - niet van dusdanig gewicht dat dat thans tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen zou moeten leiden.
Conclusie
19. Uit het voorgaande vloeit voort dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moeten worden afgewezen. De gevorderde boete ex artikel 7 van de huurovereenkomst wordt eveneens afgewezen. Aan de sommatie het gehuurde zelf krachtens de overeengekomen bestemming in gebruik te nemen en als zodanig te drijven is [gedaagde], voor zover nodig, tegemoet gekomen. De sommatie ervoor zorg te dragen dat het gehuurde in goede staat verkeert berust - gelet op het hiervoor gegeven oordeel - niet op een rechtens te beschermen grond. Voor zover [eiseres] de verbeurte van de boete heeft willen gronden op het eveneens in de brief van 8 december 2009 vermelde punt omtrent verplichtingen uit de verzekeringsovereenkomst, dan wel uit niet-tijdigheid van het voldoen aan de sommatie, is dit onvoldoende gesteld en/of onderbouwd om tot toewijzing van de gevorderde boete te kunnen leiden.
Uit de voorgaande beslissingen vloeit tot slot voort dat ook de gevorderde kosten voor het rapport van [bedrijf 1] moeten worden afgewezen.
20. De slotsom is dat de vorderingen in conventie zullen worden afgewezen. [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie.
In reconventie worden van de drie gevraagde verklaringen voor recht er twee afgewezen en één toegewezen. De proceskosten in reconventie worden gecompenseerd aldus dat ieder van partijen daarvan de eigen kosten draagt.
De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 600,= aan salaris gemachtigde;
In reconventie
verklaart voor recht dat het groot onderhoud van het gehuurde, vernieuwingen daaronder begrepen, voor rekening en risico van [eiseres] komt, behoudens hetgeen hierover anders in de wet is bepaald;
wijst het meer of anders gevorderde af;
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.R. Creutzberg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 september 2010.