Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 541522 UC EXPL 07-13202 IV
vonnis d.d. 19 mei 2010
inzake
de stichting
Stichting pensioenfonds Metaal en Techniek,
gevestigd te 's Gravenhage,
verder ook te noemen PMT,
eisende partij,
gemachtigde: GGN Gerechtsdeurwaarders Utrecht,
tegen:
1. de commanditaire vennootschap
C.V.Toko Mitra,
gevestigd te Utrecht,
2. S. Utomo,
wonende te Nieuwegein,
verder ook te noemen Toko Mitra,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. G.M. Kerpestein.
1. Het verdere verloop
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 7 oktober 2009.Ingevolge dat vonnis hebben beide partijen een akte genomen.
2. De verdere beoordeling
2.1. Tussen partijen is uitsluitend nog in geschil de vraag welk bedrag PMT aan Toko Mitra dient te betalen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:2297 BW.
2.2. Om de hoogte van de tegemoetkoming te kunnen bepalen is aan Toko Mitra verzocht om de navolgende stukken in het geding te brengen:
- een kostenindicatie van een verhuisbedrijf;
- een gespecificeerde begroting van de kosten van het inrichten van een nieuwe bedrijfsruimte, bij voorkeur gebaseerd op een in de branche als gebruikelijk te hanteren berekeningsmethode, waarbij rekening diende te worden gehouden met de mogelijkheid dat de huidige inventaris hergebruikt kan worden;
- een gespecificeerde opgave van de boekwaarde van de huidige inventaris.
2.3. Toko Mitra heeft bij akte van 16 december 2009 de navolgende bescheiden overgelegd:
- een offerte ad € 152.400,00 excl. BTW van aannemersbedrijf [bedrijf 1] betreffende werkzaamheden aan winkelcentrum De Planeet;
- een offerte ad € 140.436,00 excl. BTW van Beuk Horeca betreffende de aankoop van keukenapparatuur;
- een offerte ad € 118.130,00 excl. BTW van [bedrijf 2] ter zake het realiseren van de herinrichting van het bedrijf;
- een offerte ad € 7.935,00 excl. BTW voor een afzuigkap.
2.4. De kosten voor drukwerk en af- en aansluiten van nutsvoorzieningen begroot Toko Mitra op € 10.000,00. Ten aanzien van de verhuiskosten maakt Toko Mitra een voorbehoud. Toko Mitra concludeert vervolgens dat een tegemoetkoming van
€ 325.000,00 excl. BTW redelijk is. Dit bedrag vordert zij vervolgens - ten overvloede - in reconventie.
2.5. Met PMT is de kantonrechter van oordeel dat Toko Mitra niet heeft voldaan aan hetgeen in het tussenvonnis van 7 oktober 2009 aan haar is gevraagd. Immers, Toko Mitra heeft niet de gevraagde begroting van de kosten van het inrichten van een nieuwe bedrijfsruimte, gebaseerd op een in de branche als gebruikelijk te hanteren berekeningsmethode overgelegd. Evenmin heeft zij een opgave verstrekt van de boekwaarde van de huidige inventaris. Wel heeft Toko Mitra een offerte van [bedrijf 2] overgelegd, waaruit volgt dat Toko Mitra - in geval van verhuizing - de nieuwe bedrijfsruimte volledig opnieuw wenst in te richten. Bij gebreke van de verzochte opgave van de actuele boekwaarde van de huidige inventaris, wordt aangenomen dat de huidige inventaris volledig is afgeschreven en aan vervanging toe is. Deze conclusie wordt bovendien bevestigd door het feit dat gesteld noch gebleken is dat Toko Mitra sedert 1987 heeft geïnvesteerd in het gehuurde.
2.6. Met betrekking tot de overgelegde offertes wordt als volgt overwogen.
2.6.1. De offerte ad € 152.400,00 excl. BTW van aannemersbedrijf [bedrijf 1]
Deze offerte heeft betrekking op het aanbrengen van basale voorzieningen in een casco bedrijfsruimte. Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen bouwkundige aanpassingen/voorzieningen niet geschaard worden onder inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 lid 1 BW. Dit oordeel wordt niet anders indien Toko Mitra een casco bedrijfsruimte gaat huren; die keuze dient voor rekening en risico van Toko te blijven. Overigens zullen tegenover die hogere kosten voor de verbouwing bij de huur van een casco bedrijfsruimte navenant lagere huurkosten staan, waardoor de meerkosten ( voor een deel) in de huurprijs verdisconteerd geacht kunnen worden. Ook is het denkbaar dat een opvolgend huurder de door Toko Mitra aangebrachte bouwkundige aanpassingen/voorzieningen bij het einde van de huurovereenkomst overneemt. Uit het voorgaande volgt er geen tegemoetkoming wordt toegewezen in de kosten van aannemersbedrijf [bedrijf 1].
2.6.2. De offerte ad € 140.436,00 excl. BTW van Beuk Horeca betreffende de aankoop van keukenapparatuur
Op basis van deze offerte wordt ervan uitgegaan dat Toko Mitra alle keukenapparatuur wenst te vervangen. Zij stelt dat de zware keukenapparatuur niet - althans moeizaam - te verplaatsten is. Toko Mitra heeft evenwel verzuimd om uit te leggen waarom de aanwezige apparatuur niet verplaatst kan worden. De enkele stelling dat bepaalde apparaten niet of niet eenvoudig verplaatst kunnen worden, is hiervoor onvoldoende. Nu Toko Mitra haar stelling op dit punt onvoldoende heeft onderbouwd, wordt aangenomen dat de aanwezige apparatuur functioneert, bruikbaar is en - wellicht met enige moeite - verplaatst kan worden. Daar komt bij dat de offerte gebaseerd is op de aanschaf van kwalitatief hoogwaardige en geavanceerde apparatuur. De tegemoetkoming als bedoeld in artikel 7:297 BW strekt er echter niet toe om de huurder, ten gevolge van de gedwongen bedrijfsverplaatsing, in een betere positie te brengen als voor de beëindiging van de huurovereenkomst.
2.6.3. De offerte ad € 118.130,00 excl. BTW voor het realiseren van de herinrichting van het bedrijf van [bedr[adres]
Uit deze offerte volgt eveneens dat een deel van de opgevoerde kosten betrekking heeft op bouwkundige werkzaamheden, zoals sloopwerkzaamheden, toiletbouw en inrichting. Zoals reeds overwogen vallen bouwkundige aanpassingen/voorzieningen niet onder de tegemoetkoming als bedoeld in artikel 7:297 lid 1 BW. Voorts volgt uit deze offerte dat Toko Mitra voornemens is haar toekomstige bedrijfsruimte volledig opnieuw in te richten. Dit impliceert dat Toko Mitra ervan uit gaat dat haar huidige interieurdelen niet langer bruikbaar zijn. Zonder nadere toelichting, die even wel ontbreekt, is onduidelijk waarom het huidige interieur (waaronder de toonbank, de stellingkasten, de tafels, de stoelen, plantenbakken, (wand)lampen, kaarsenstandaards etc.) niet langer bruikbaar is. Nu de offerte bovendien geen onderscheid maakt tussen de noodzakelijke en de gewenste kosten en - zoals overwogen - aangenomen wordt dat het huidige interieur volledig aan vervanging toe is, biedt de offerte geen aanknopingspunt om een redelijke tegemoetkoming in de inrichtingskosten vast te stellen.
2.6.4. De offerte ad € 7.935,00 excl. BTW voor een afzuigkap
Anders dan PMT stelt, heeft deze offerte geen betrekking op het aanbrengen van een afzuiginstallatie, maar op het aanleggen van een extractiesysteem. Dit systeem is bedoeld om dampen die de afzuiginstallatie verlaten te ‘ontgeuren’. Een dergelijk systeem kan nodig zijn om eventuele (geur)overlast te voorkomen. Wat hier verder ook van zij, nu deze installatie eveneens een (overigens ook nog hypothetische) bouwkundige voorziening betreft, komen de kosten hiervan niet voor vergoeding in aanmerking.
2.6.5. De restpost ad € 10.000,00 voor drukwerk en af- en aansluitkosten
Aangenomen wordt dat een bedrijfsverplaatsing gepaard gaat met kosten voor drukwerk en andere zaken. Zonder nadere toelichting, die evenwel ontbreekt, kan echter niet worden aangenomen dat deze kosten € 10.000 bedragen. Om deze reden worden deze kosten begrepen te zijn in de hieronder toe te kennen tegemoetkoming.
2.6.6. Verhuiskosten
Hoewel uitdrukkelijk is verzocht om een offerte van een verhuisbedrijf over te leggen, heeft Toko Mitra dit verzuimd. De kantonrechter acht termen aanwezig om PMT te volgen in haar voorstel om aansluiting te zoeken bij renovatieprojecten, waarbij een bedrag van € 25,00 per m2 gangbaar is. Uitgaande van 200m2, zal dan ook een bedrag van € 5.000,00 worden toegekend.
2.7. Conclusie
2.7.1. Zoals uit het voorgaande blijkt bieden de overgelegde offertes geen dan wel onvoldoende aanknopingspunten om een adequate berekening te maken van een redelijke tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.
Nu
- Toko Mitra slechts aanspraak kan maken op een tegemoetkoming en niet op een volledige vergoeding van de inrichtings- en verhuiskosten.
- deze tegemoetkoming op basis van de door Toko Mitra overgelegde stukken niet kan worden bepaald en
- de benoeming van een deskundige in deze zaak niet mogelijk is, nu geen van de benaderde personen bereid is om in deze zaak ( en de zaak met nummer 541524 PMT/[B]) een deskundigen bericht uit te brengen
wordt aangesloten bij de waardebepalingen van de kosten van winkelinrichtingen zoals opgenomen in ‘Reed Business Taxatieboekje’, 2008. Uit de toelichting volgt dat onder de standaard kosten van een winkelinrichting behoren: bijvoorbeeld toonbanken, kassa’s, pin-automaten, stellingen, vitrines, apparatuur etc. Bij luxe-inrichtingen is ook rekening gehouden met een geluidinstallatie, hoger percentage accentverlichting, diefstalbeveiligingsinstallatie, luxe stellingen/vitrines en luxe vloerbedekking. Bij zeer luxe winkelinrichting komt hier nog bij: airconditioning, zeer luxe stellingen/vitrines, zeer luxe vloerbedekking
2.7.2 In navolging van PMT zal aansluiting worden gezocht bij de kosten van ‘luxe’winkelinrichting. Bij een vloeroppervlakte van 200 m2, bedragen de inrichtingskosten 200 m2 x € 316,00/ m2 = € 63.200,00. Hierop dient 20% ‘nieuw-voor-oud-aftrek’ in mindering te worden gebracht, zijnde € 12.640,00. De totale gemiddelde inrichtingskosten bedragen aldus € 50.560,00. Net zoals in de zaak PMT/[B] ( 541524 UC EXPL 07-13204) acht de kantonrechter een redelijke tegemoetkoming gelijk aan 25% van dit bedrag, of wel € 15.800,00. Dit bedrag wordt dan ook toegekend.
2.7.3. De overige kosten (schilder- en druk- en overige bijkomende kosten) worden - bij gebreke van een duidelijke opgave - begroot op € 10.000,00. De verhuiskosten worden bij gebreke van een offerte, begroot op € 5.000,00. Hiermee bedraagt de tegemoetkoming in de inrichting- en verhuiskosten € 30.800,00.
2.7.4. Dit bedrag wordt toegekend, onder de voorwaarde dat deze tegemoetkoming eerst betaald dient te worden, nadat Toko Mitra een door haar en haar wederpartij ondertekende koop- of huurovereenkomst voor vervangende bedrijfsruimte heeft overgelegd en Toko Mitra aantoont, dat zij haar onderneming hierin binnen drie jaar na de ontruiming daadwerkelijk heeft voortgezet.
2.7.5. Alvorens eindvonnis te wijzen, zal PMT op grond van het bepaalde in artikel 7:297 lid 2 BW twee weken in de gelegenheid worden gesteld om haar vordering in te trekken.
2.8. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
3. De beslissing
3.1. De kantonrechter 3.1. verwijst de zaak naar de rol van woensdag 16 juni 2010 voor akte uitlating aan de zijde van PMT als bedoeld in r.o. 2.7.5.
.3.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Vanwersch, kantonrechter en uitgesproken ter openbare zitting van 19 mei 2010 in aanwezigheid van de griffier.