Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 09/3271
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nieuwegein,
verweerder,
Procesverloop
1.1 Bij beschikking van 28 februari 2009 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op € 466.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2008. Aan eiser is bij deze beschikking als eigenaar van de onroerende zaak onder meer een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de voornoemde waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
1.2 Bij uitspraak op bezwaar van 11 november 2009 heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd. Eiser heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
1.3 Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Op grond van het taxatierapport van taxateur [A] van 13 augustus 2009 heeft verweerder in het verweerschrift geconcludeerd dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak correct dient te worden vastgesteld op € 464.000,-.
1.4 Het beroep is behandeld ter zitting van 28 april 2010, waar eiser in persoon is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B], werkzaam bij de gemeente Nieuwegein en [A], taxateur bij Atend Groep Nederland B.V. te Veenendaal.
Overwegingen
2.1 Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
In artikel 26a van de Wet WOZ is bepaald dat indien de bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak tussen de € 200.000,- en € 500.000,- ligt, die waarde geacht wordt juist te zijn indien de waarde op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ daarvan niet meer dan 4 procent, of indien dat meer is, niet meer dan € 10.000,- afwijkt. In dit geval betekent dat een marge van € 18.640,-.
2.2 Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe aangevoerd dat
onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de onroerende zaak een kwaaitaalvloer heeft. In het verleden is om deze reden de waarde van de onroerende zaak verminderd. Voorts stelt eiser dat hij onnodig op kosten wordt gejaagd door het moeten opstellen van een vijfjaarlijks rapport, terwijl kan worden volstaan met een verklaring. De kosten van het rapport wegen niet op tegen het voordeel dat eiser heeft bij de vermindering van de WOZ-waarde. Voorts stelt eiser dat de referentiewoningen onvoldoende bruikbaar zijn. Deze woningen hebben weliswaar van origine ook een kwaaitaalvloer maar de vorige eigenaren hebben afdoende voorzieningen getroffen.
2.3 Nu eiser de waardebepaling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van € 466.000,- per 1 januari 2008 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Verweerder heeft de vergelijkingsmethode toegepast en dient aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiewoningen.
2.4 Verweerder heeft verwezen naar het taxatierapport van 13 augustus 2009. Blijkens het taxatierapport betreft het een in 1977 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een inpandige garage. De inhoud van de woning bedraagt 606 m³ en het perceel bedraagt 495 m². De onderhoudstoestand van de woning wordt als redelijk tot goed aangemerkt.
2.5 De taxateur heeft de onroerende zaak vergeleken met drie referentiewoningen, te weten de woningen [adres], verkocht op 27 februari 2008 voor € 412.300,-, [adres], verkocht op 10 juli 2008 voor € 470.000,- en [adres], verkocht op 2 augustus 2007 voor € 440.000,-. Op basis van vergelijking met de referentiewoningen heeft de taxateur geconcludeerd dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak op € 464.000,- moet worden vastgesteld. Voor de toepassing van de vergelijkingsmethode is het niet noodzakelijk dat sprake is van geheel identieke, dan wel van identiek gelegen woningen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentiewoningen in beginsel voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak, zodat deze woningen als uitgangspunt kunnen worden gebruikt voor de waardering van de onroerende zaak.
2.6 In het taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende factoren van de referentiewoningen en de onroerende zaak, te weten bouwjaar, ligging, oppervlakte, inhoud, staat van onderhoud en de aanwezigheid van bijgebouwen benoemd en gewaardeerd. Aan de hand van de waardeberekening is de prijs per vierkante meter en kubieke meter inzichtelijk gemaakt en is een vergelijking gemaakt met de referentiewoningen. Bij deze berekening is een staffel toegepast, waardoor de prijs per vierkante meter afneemt naarmate de oppervlakte groter wordt.
2.7 Partijen zijn het erover eens dat de onroerende zaak over een zogeheten kwaaitaalvloer beschikt en dat er geen herstelwerkzaamheden aan deze vloer zijn verricht. Het geschil spitst zich toe op het waardeverminderende effect van de kwaaitaalvloer. Verweerder erkent dat er sprake is van een waardeverminderende factor, maar heeft daar in de vergelijking met de referentiewoningen, waar wel herstel heeft plaatsgevonden, geen rekening mee gehouden. Hij stelt zich op het standpunt dat hij de omvang van de waardevermindering niet kan bepalen, nu eiser geen recent schaderapport heeft overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, op wie in deze de bewijslast rust, er aldus niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiewoningen. Verweerder is er dan ook niet in geslaagd voldoende aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum.
2.8 Eiser heeft geen concrete waarde bepleit, maar heeft ter zitting wel aangegeven dat het herstel van de kwaaitaalvloer ongeveer € 50.000,- tot € 70.000,- kost. Hij heeft voor deze schatting geen onderbouwing gegeven. Verweerder heeft daar tegenover gesteld dat eiser ten onrechte uitgaat van een volledige vervanging van de vloer. Bij de vergelijkingswoningen is geen sprake geweest van een volledige vervanging, maar van herstel. De kosten van een dergelijk herstel bedragen volgens oudere schaderapporten ruim € 22.000,-. De waardevermindering is volgens hem te stellen op de contante waarde van de herstelkosten. Daarbij gaat hij er vanuit dat herstel van de vloer, die al 30 jaar meegaat, pas over nog eens 30 jaar echt noodzakelijk is. Die contante waarde zou de grens van artikel 26a Wet WOZ echter niet overschrijden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser de omvang van de waardevermindering tegenover de betwisting door verweerder niet aannemelijk gemaakt.
2.9 Gelet op het voorgaande moet het beroep tegen de uitspraak van verweerder gegrond worden verklaard en moet deze uitspraak worden vernietigd. Nu beide partijen hun standpunt niet aannemelijk hebben gemaakt ziet de rechtbank aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de waarde van de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009, naar de waardepeildatum 1 januari 2008, in goede justitie vast te stellen op € 444.000,-. Daarbij gaat de rechtbank uit van kosten van herstel naar het prijspeil op de waardepeildatum van ongeveer € 30.000,-. Tevens gaat de rechtbank daarbij uit van de veronderstelling dat een koper herstel niet uit zal willen stellen tot dit onontkoombaar is, maar dit eerder uit zal willen voeren, zoals kennelijk ook bij andere woningen is gebeurd. Rekening houdend met het feit dat de waardevermindering niet samenvalt met de omvang van de kosten bepaalt de rechtbank het waardeverminderende effect van de kwaaitaalvloer aldus op € 20.000,-.
2.10 De rechtbank is niet gebleken van kosten die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Wel zal verweerder het door eiser betaalde griffierecht moeten vergoeden.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
3.1 verklaart het beroep gegrond;
3.2 vernietigt de uitspraak op bezwaar van 11 november 2009,
3.3 voorziet zelf in de zaak, verlaagt de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het belastingjaar 2009 tot op € 444.000,- , verlaagt de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar,
3.4 bepaalt dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41,- aan hem vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. drs. P.M.J.H. Muijlaert, als rechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2010.
De griffier: De rechter:
mr. S. Weideveld mr.drs. P.M.J.H. Muijlaert
afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overlegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener
b. een dagtekening
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.