Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
262233 / HA ZA 09-34028 april 2010
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 262233 / HA ZA 09-340
Vonnis van 28 april 2010
in de zaak van
1. [eiser sub1],
2. [eiseres sub2],
3. [eiseres sub3],
allen wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. M.R. de Boer,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ONROEREND BEZIT B.V.,
gevestigd te Bunnik,
gedaagde,
advocaat mr. H. van Haren.
Eisers zullen hierna afzonderlijk [eiser sub1], [eiser sub2] en [eiseres sub3] en gezamenlijk [eisers] c.s. worden genoemd. Gedaagde zal hierna Onroerend Bezit worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
• het tussenvonnis van 9 september 2009
• het proces-verbaal van comparitie van 16 december 2009
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In 1998 heeft Onroerend Bezit een pand aan de [adres] te [plaats] (hierna te noemen: het pand) laten renoveren en verbouwen tot een viertal appartementen. Ook is er een stuk aan het bestaande pand aangebouwd (hierna: de aanbouw).
2.2. Begin 1999 hebben eisers allen van Onroerend Bezit een van deze appartementen gekocht. In de koopovereenkomsten is, voorzover van belang, opgenomen:
“(…) 5.1. Het appartement zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(…)
5.3. Het appartement zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. (…)”
2.3. Een aantal jaren na de levering is er scheurvorming in de muren van de appartementen opgetreden en vond verzakking van de raamkozijnen plaats. Toen in 2007 de scheurvorming ernstiger werd, heeft [eisers] c.s. [bedrijf I] (hierna: [bedrijf I]) opdracht gegeven een (voorlopig) onderzoek te doen naar de oorzaak van de scheurvorming. [bedrijf I] heeft in zijn onderzoeksrapportage d.d. 29 november 2007 onder meer opgenomen:
“(…)
Tussenwand beg.grond
- Gefundeerd op klei, waardoor grote zettingen zijn ontstaan, n.b. de klei wordt ook nog extra belast doordat later (tijdens verbouwing) vloer op zand is gestort.
• Doordat deze tussenmuur t.p.v. overgang naar vroegere winkel is onderkelderd (zie bijlage), is hij daar niet gezakt, maar 6cm scheef gezakt, richting achtergevel.
(…)
• balkons + aanbouw, niet diep gefundeerd (op klei) op betonplaat, deze zal nazakken, echter niet t.p.v. achtergevel zelf, deze is waarschijnlijk diep gefundeerd, vandaar dat deze aanbouw naar achteren wegzakt.
• bijgevoegde berekening constructeur [bedrijf II] betreft alleen de aanbouw.
• van de interne verbouwing is geen berekening
Conclusies:
• bestaande tussenwand voldoet niet, deze dient diep gefundeerd te zijn
• aanbouwen, dienden geheel vrij te worden gehouden, zodanig dat scheefzakken was voorkomen.
• grondonderzoek nodig geweest om te kunnen bepalen of op klei gefundeerd kon worden, te grote zettingen zijn niet toegestaan. (…)”
2.4. [eisers] c.s. heeft vervolgens nader onderzoek gedaan bij de Gemeente Utrecht, waarbij hem is gebleken dat voor het pand in 1991 al een bouwvergunning voor renovatie verleend was op basis van bouwtekeningen uit 1990 waarop vermeld staat dat een controle door de constructeur diende plaats te vinden om te beoordelen of de bestaande fundering voldoende was.
2.5. Naar aanleiding van deze informatie heeft [eisers] c.s. Onroerend Bezit bij brief van 30 april 2008 aansprakelijk gesteld voor de geleden schade. Onroerend Bezit heeft deze aansprakelijkheid van de hand gewezen en bleef die ook van de hand wijzen na herhaalde aansprakelijkstelling door [eisers] c.s. van 28 mei 2008 en 15 juli 2008.
2.6. [eisers] c.s. heeft daarop besloten een tweede deskundige in te schakelen. Deze deskundige, [bedrijf III] (hierna: [bedrijf III]), heeft in zijn onderzoeksrapportage d.d. 28 oktober 2008 onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
Woningscheidende bouwmuur
In de woningscheidende bouwmuur is op minimaal 4 plaatsen grotere verticale scheurvorming zichtbaar. In het gedeelte dat gefundeerd staat op de bestaand kelder, zijn vooralsnog geen scheuren geconstateerd. (…) Het schadebeeld laat duidelijk zien dat de bouwmuur een rotatie ondergaat in de richting van de achtergevel en een rotatiepunt vindt op de kelderconstructie. (…)
Nieuw buitenblad achtergevel
Geconstateerd wordt dat het nieuwe buitenblad van de achtergevel een verticale verplaatsing ondergaat (zakking) en de uitbreiding meetrekt. Dit verzakkingsproces resulteert in het scheluw trekken van de wanden van de uitbreiding loodrecht op de achtergevel. In de buitenbladen van de uitbreiding is vooralsnog geen scheurvorming zichtbaar. Reden hiervoor in het feit dat de uitbreiding “los' staat van de achtergevel. In de binnenwanden zijn wel vervormingen en scheurvorming zichtbaar. (…)
Scheurvorming in niet dragende wanden leidingschacht op begane grondniveau
Tegen de achtergevel bevindt zich op begane grondniveau een leidingschacht. Deze leidingschacht heeft een niet dragende functie. Door het verzakken van de woningscheidende bouwmuur krijgt de zijwand van de leidingschacht ongewild een belasting te dragen waarop de wand niet is berekend. Dit resulteert in een verticale scheurvorming (…)
Oorzaken opgetreden zettingen
(…) Bekend is dat de woningscheidende bouwmuur dieper is gefundeerd dan de achtergevel en dat de uitbreidingen op een betonnen fundatieplaat staan welke direct op maaiveld ligt. Door deze verschillen in funderingsniveau's ontstaat er tijdens de uitvoering gebieden met geroerde grond onder hoger gelegen funderingen. Deze geroerde grond (ook al wordt deze mechanisch verdicht) is aan zettingen onderhevig.
Door deze verplaatsing ontstaat er een herverdeling van belastingen waarbij de starre delen, in dit geval de diep gefundeerde woningscheidende bouwmuur, een grotere belasting te dragen krijgt. Hierdoor zal de korrelspanning onder de fundering toenemen met zettingen tot gevolg. Tevens heeft het bouwen van de uitbreidingen en het aanbrengen van een betonvloer op zand in het achterste gedeelte van de woning, er voor gezorgd dat ter plaatse van de achtergevel en langs de woningscheidende bouwmuur de bovenbelasting op de ondergrond is toegenomen. Ook dit resulteert in toegenomen korrelspanningen met zettingen tot gevolg. (…)
Conclusie
Op basis van de geconstateerde schade, de huidige constructieve opbouw, de aanwezige variatie in fundatienieveau's en de zettingsanalyse, wordt geconcludeerd dat de woningscheidende bouwmuur, de nieuwe achtergevel en de uitbreidingen, niet op verschillende fundatieniveau's gerealiseerd hadden mogen worden. Een fundatie op palen had hier toegepast dienen te worden. (De bestektekening d.d. 12-12-96 maakt melding van vijzelpalen ter plaatse van de achtergevel van de uitbreidingen. Op latere versies is deze vermelding afwezig.)
(…)”
3. Het geschil
3.1. [eisers] c.s. vordert samengevat - veroordeling van Onroerend Bezit tot betaling van EUR 171.356,82, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 30 januari 2009 tot de dag van algehele voldoening, met veroordeling van Onroerend Bezit in de proceskosten.
3.2. Hij voert daartoe aan dat de appartementen gebreken kennen in de vorm van scheuren in de muren en verzakking van de raamkozijnen. Daarnaast voldoet een aantal van de ramen niet, nu op grond van het Bouwbesluit veiligheidsglas en brandwerend glas toegepast had moeten worden. Verder is sprake van vochtproblemen in de aanbouw. Vanwege deze gebreken is volgens [eisers] c.s. niet voldaan aan artikel 5.3 van de koopakte, waarin is bepaald dat de appartementen bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zouden bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn, zodat sprake is van non-conformiteit.
Primair vordert [eisers] c.s. schadevergoeding. Subsidiair vordert hij gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, in die zin dat de koopsom wordt verminderd met een bedrag gelijk aan de herstelkosten. Meer subsidiair vordert hij wijziging van de koopovereenkomst in die zin op grond van wederzijdse dwaling.
3.3. Onroerend Bezit voert verweer. Primair stelt zij dat eisers zich niet meer op non-conformiteit kunnen beroepen nu zij de gebreken niet binnen bekwame tijd na ontdekking daarvan aan haar hebben gemeld. Subsidiair stelt zij niet aangesproken te kunnen worden nu [eisers] c.s. een zelfstandig verhaalsrecht heeft op de aannemer die de verbouwing heeft uitgevoerd. Meer subsidiair betoogt zij dat de gestelde gebreken niet van zodanige aard zijn dat de appartementen daardoor de eigenschappen ontberen die voor normaal gebruik nodig zijn. Gezien bovenstaande kunnen eisers zich ook niet beroepen op (gedeeltelijke) ontbinding en dwaling. Uiterst subsidiair betwist Onroerend Bezit de hoogte van de opgevoerde herstelkosten.
4. De beoordeling
4.1. Artikel 7:23 lid 1 BW Pro bepaalt dat een koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. De vraag of binnen bekwame tijd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW Pro is geklaagd, dient te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden.
4.2. Onroerend Bezit stelt dat [eisers] c.s. de gestelde gebreken reeds enkele jaren na 1999 heeft geconstateerd, maar pas eind april 2008 deze gebreken aan haar kenbaar heeft gemaakt. Een deskundigenonderzoek had volgens Onroerend Bezit in het geheel niet hoeven plaatsvinden nu de heer [eiser sub1] architect is. Gezien deze bijzondere kwalificatie en de daarmee gepaarde kennis over de procedure rond verborgen gebreken, had mogen worden verwacht dat hij de gestelde gebreken zo spoedig mogelijk aan Onroerend Bezit kenbaar had gemaakt. Daarnaast zijn de resultaten van het deskundigenonderzoek pas vijf maanden later aan Onroerend Bezit bekend gemaakt, reden waarom eisers zich volgens Onroerend Bezit krachtens artikel 7:23 lid 1 BW Pro niet meer kunnen beroepen op de gestelde non-conformiteit.
4.3. De rechtbank verwerpt dit verweer. Het feit dat de heer [eiser sub1] architect is brengt naar het oordeel van de rechtbank niet met zich dat hij de gestelde gebreken direct na constatering had moeten melden. [eisers] c.s. heeft onbetwist gesteld dat de muren in het begin slechts beperkte scheuren vertoonden waarvan hij in eerste instantie aannam dat het zettingsscheuren waren, hetgeen niet ongebruikelijk is in gerenoveerde woningen, en dat eerst in 2007, toen de scheurvorming ernstiger werd, aanleiding bestond om hieraan te twijfelen. Ook toen bestond echter bij [eisers] c.s. geen duidelijkheid omtrent de oorzaak en ernst van de scheurvorming. Hij mocht dan ook in redelijkheid onderzoek door een deskundige naar die gebreken laten uitvoeren teneinde zich een (beter) beeld te kunnen vormen van de aard, ernst en oorzaak van de gebreken. Het feit dat de resultaten van het deskundigenonderzoek eerst vijf maanden later aan Onroerend Bezit bekend zijn gemaakt, is gelegen in het feit dat [eisers] c.s. nader onderzoek heeft gedaan bij de gemeente. De rechtbank acht dit gerechtvaardigd gezien de beperkte omvang van het deskundigenonderzoek (dat bovendien een voorlopig onderzoek was). Daar komt nog bij dat de termijn van 5 maanden naar het oordeel van de rechtbank niet dermate lang is dat zij een beroep op artikel 7:23 lid 1 BW Pro rechtvaardigt, vooral gezien de omvang van de periode vanaf de koop tot aan het deskundigenonderzoek (ruim 8 jaar).
4.4. Ook het subsidiaire verweer van Onroerend Bezit, dat zij niet aangesproken kan worden omdat [eisers] c.s. een zelfstandig verhaalsrecht heeft op de aannemer die de verbouwing heeft uitgevoerd, wordt verworpen. Ook indien dat het geval zou zijn, laat dat immers onverlet dat Onroerend Bezit op grond van artikel 5.3. van de koopakte een garantie heeft afgegeven op grond waarvan zij er jegens [eisers] c.s. voor dient in te staan dat de appartementen de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
4.5. Aan hetgeen door [eisers] c.s. is gesteld over vochtproblemen in de aanbouw gaat de rechtbank voorbij. In de dagvaarding is hierop niet ingegaan en de enkele opmerking van [eisers] c.s. ter comparitie dat sprake is van grote vochtproblemen in de bergingen (de aanbouw) omdat geen koudebrug onderbreking gerealiseerd is, is onvoldoende om aan te nemen dat sprake is van een zodanig gebrek dat het normaal gebruik van de woning wordt belemmerd.
4.6. Ten aanzien van de ramen staat onbetwist vast dat deze niet voldoen aan het Bouwbesluit. Het gaat daarbij om de ramen in de voorgevel en achtergevel van het pand, die volgens het Bouwbesluit van brandvertragend glas hadden moeten zijn, en twee ramen op de eerste etage van het pand, die van veiligheidsglas hadden moeten zijn.
Onroerend Bezit heeft op dit punt primair aangevoerd dat een eventuele vordering ten aanzien van de ramen verjaard is nu het geen verborgen maar zichtbare gebreken betreft, die bij de koop geconstateerd hadden kunnen worden. De rechtbank is van oordeel dat van eisers niet verwacht kan worden dat zij met het blote oog konden zien van welk materiaal de betreffende ramen gemaakt zijn, waardoor dit gebrek voor het eerst in de rapportage van [bedrijf III] aan eisers kenbaar is geworden. Het beroep op verjaring gaat daarom niet op.
Nu de voorschriften van het Bouwbesluit waaraan niet is voldaan essentiële veiligheidsaspecten betreffen, neemt de rechtbank ten aanzien van de ramen non-conformiteit aan. Zoals uit het navolgende blijkt zal een deskundigenonderzoek worden gelast naar de oorzaak van de scheurvorming in de muren en de verzakking van de kozijnen. De rechtbank zal de te benoemen deskundigen eveneens vragen zich uit te laten over de kosten van het vervangen van de ramen teneinde deze in overeenstemming te brengen met het Bouwbesluit.
4.7. Over de gestelde scheurvorming in de muren en de verzakking van de raamkozijnen overweegt de rechtbank als volgt. Niet betwist wordt dat er sprake is van scheurvorming en verzakking van kozijnen in de appartementen. Partijen zijn het echter niet eens over de oorzaak en de ernst hiervan. [eisers] c.s. stelt op basis van de deskundigenonderzoeken van [bedrijf] en [bedrijf III] dat de gebreken zijn te wijten aan onvoldoende fundering van de aanbouw. Hierdoor zakt de aanbouw naar achteren, wat spanning op de oude fundering veroorzaakt waardoor de tussenmuren scheuren vertonen. Onroerend Bezit heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij stelt dat de scheuren in de tussenmuren normale zettingsscheuren zijn en dat de aanbouw wel degelijk goed gefundeerd is. Zij wijst daarbij op de door haar overlegde statische berekening voor de fundering, welke is goedgekeurd door de Gemeente Utrecht.
4.8. De rechtbank zal gelet op het bovenstaande een deskundigenbericht bevelen. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.
4.9. De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van bouwconstructie en is voornemens de volgende vragen aan de deskundige voor te leggen:
1. Wat is de oorzaak van de scheurvorming in de muren van de appartementen en het verzakken van de raamkozijnen?
2. Is op dit moment een eindsituatie bereikt met betrekking tot de scheurvorming en verzakkingen?
3. Zo nee, hoe zal de situatie zich in de toekomst ontwikkelen en met welke gevolgen?
4. Welke maatregelen dienen te worden getroffen om de gestelde gebreken te herstellen?
5. Welke kosten zijn hiermee gemoeid?
6. Welke kosten zijn gemoeid met het vervangen van de ramen in de voorgevel en achtergevel van het pand door ramen van brandvertragend glas en de twee ramen op de eerste etage van het pand door ramen van veiligheidsglas?
7. Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?
4.10. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [eisers] c.s. moeten worden betaald.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol van 12 mei 2010 zal komen voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage,
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A.M. van Straalen-Coumou en in het openbaar uitgesproken op 28 april 2010. LL