Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 266961 / HA ZA 09-1092
Vonnis van 26 mei 2010
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. M.B. Bruinsma,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. H.P. Abma.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 september 2009
- de conclusie van antwoord in reconventie
- het proces-verbaal van comparitie van 18 januari 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op [1998] is [A], de echtgenoot van [eiseres] en vader van [gedaagde] (hierna: erflater te noemen), overleden. Bij diens testament van 30 oktober 1990 heeft hij alle tot zijn nalatenschap behorende baten aan [eiseres] toebedeeld onder de verplichting om alle passiva van de nalatenschap voor haar rekening te nemen en voorts om aan de overige erfgenamen (zijn dochters [gedaagde] en [B]) de waarde van hun erfdeel uit te keren. In het testament is onder meer bepaald dat deze vordering van de erfgenamen eerst opeisbaar is bij overlijden van [eiseres].
2.2. In de aan beide partijen bekende aangifte successierecht inzake de nalatenschap van erflater is als bate in de nalatenschap onder meer vermeld:
“(…)
B. Privévermogen
1. Onroerende zaken
a. Vier woonhuizen met erf en tuin, (…) te [woonplaats], [adres 1], [adres 2], [adres 3] en [adres 4], kadastraal bekend GEMEENTE [gemeente] sectie [sectie] nummer [nummer], tezamen met de hierna onder c vermelde garages, groot 9 are 35 centiare;
(…)
c. 5 garages met ondergrond en erf, (…) te [woonplaats], nabij [adres 5], kadastraal bekend GEMEENTE [gemeente], sectie [sectie] nummer [nummer], tezamen met de hiervoor onder a vermlde woningen groot 9.35 are (…)”
2.3. [gedaagde] heeft [eiseres] bij dagvaarding van 16 november 2007 voor deze rechtbank gedagvaard met de vordering dat [eiseres] primair wordt bevolen zekerheid te stellen voor de nakoming van haar uit het testament van erflater jegens [gedaagde] voortvloeiende verplichting en subsidiair [eiseres] te veroordelen aan [gedaagde] een bedrag te voldoen van € 213.056,54. Dit geschil is ter comparitiezitting van 23 april 2008 geëindigd met een in het proces-verbaal van die zitting opgenomen vaststellingsovereenkomst tussen partijen.
2.4. In de vaststellingsovereenkomst van 23 april 2008 is onder meer bepaald:
“1. Partij [eiseres](…) zal aan partij [gedaagde](…) in eigendom overdragen de onroerende zaak gelegen aan de [adres 3] te [woonplaats], kadastraal bekend Gemeente [woonplaats], Sectie [sectie],nr.[nummer] (gedeeltelijk). Deze woning zal worden overgedragen vrij van beslagen en hypotheken. Deze woning is momenteel aan een derde verhuurd. (…)”
2.5. Op 24 april 2008, één dag na de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst, schrijft de advocaat van [gedaagde] aan de advocaat van [eiseres] dat gebleken is dat [adres 3] geen eigendom is, zodat van [adres 4] moet worden uitgegaan. Die dag heeft tussen de advocaten van partijen telefonisch contact plaatsgehad, waarbij zij hebben vastgesteld dat er in de vaststellingsovereenkomst een vergissing was gemaakt en dat moest worden uitgegaan van [adres 4] in plaats van [adres 3].
2.6. Ing. [C] heeft op 19 juni 2008 een taxatierapport opgesteld ter bepaling van de waarde van
“tussenwoning met schuur, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te (…) [woonplaats] aan de [adres 4]”
met kadastrale omschrijving Gemeente [woonplaats], sectie [sectie] nummer [nummer], groot 3.68 are onder de vermelding van:
“Courantheid: redelijk courant woonhuis”.
De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is gesteld op een bedrag van € 235.000,- en de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat is gesteld op een bedrag van € 110.000,-.
2.7. De advocaat van [eiseres] heeft dit taxatierapport bij brief van 19 juni 2008 gezonden aan de notaris belast met het transport (hierna: de notaris te noemen) en aan de advocaat van [gedaagde].
2.8. Blijkens het overgelegd kadastraal bericht van 10 juni 2009 is de locatie [adres 3] kadastraal bekend als: [woonplaats] [sectie] [nummer] groot 1 a 71 ca, op 9 februari 2007 ontstaan uit [woonplaats] [sectie] [nummer].
Blijkens het overgelegd kadastraal bericht van 1 juli 2008 is de locatie [adres 4] kadastraal bekend als: [woonplaats] [sectie] [nummer] groot 3 a 68 ca, eveneens op 9 februari 2007 ontstaan uit [woonplaats] [sectie] [nummer]. Deze kadastrale aanduiding betreft tevens vijf garages met ondergrond, plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats].
2.9. Op 1 juli 2008 heeft ter uitvoering van de op 23 april 2008 tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst de levering plaatsgevonden van:
“het woonhuis met erf, tuin, ondergrond en overige aanhorigheden, plaatselijk bekend gemeente [woonplaats], sectie [sectie], nummer [nummer], groot 3 are en achtenzestig centiare (…)”
2.10. Bij brief van 17 januari 2009 heeft ing. [C] aan de advocaat van [eiseres] meegedeeld dat in zijn taxatierapport van 19 juni 2008 uitsluitend de waarden zijn vermeld van het woonhuis met schuur, ondergrond, erf en tuin, dus zonder de achtergelegen garages. In de brief is tevens aangegeven dat de kadastrale aanduiding in het rapport onjuist is en had moeten luiden:
“Gemeente [woonplaats], sectie [sectie] nummer [nummer] gedeeltelijk, ter zodanige grootte als na kadastrale meting zal blijken”.
2.11. Bij brief van 1 december 2008 schrijft de advocaat van [gedaagde] aan de advocaat van [eiseres] onder meer:
“(…) Gebleken is dat het perceel [adres 4] te [woonplaats] ook omvat een vijftal garageboxen. Dit zal u bekend zijn geweest gezien ook de oppervlakte van het perceel [sectie]. nr [nummer].
(…)
Cliente zal de huurders (…) informeren over wisseling in de eigendom.
Wilt u de sedert 1 juli 2008 tot heden door u ontvangen huurpenningen aan mijn cliente afdragen?”
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eiseres] vordert primair samengevat - een verklaring van recht dat zij eigenaresse is van de vijf garages met ondergrond plaatselijk bekend [adres 6], nummer [nummers] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [sectie]. nr [nummer] gedeeltelijk met de veroordeling van [gedaagde] om over te gaan tot het opmaken van een akte tot rectificatie van de akte van 19 juni 2008 als in de dagvaarding omschreven op straffe van verbeurte van een dwangsom voor iedere dag dat [gedaagde] nalatig blijft om aan die veroordeling te voldoen en met de bepaling dat het vonnis bij gebreke van de tijdige voldoening door [gedaagde] dezelfde kracht heeft als de akte tot levering als de hiervoor genoemde akte tot rectificatie.
Subsidiair vordert [eiseres] - samengevat - de gedeeltelijke ontbinding van de vaststellingsovereenkomst van 23 april 2008 voor zover die overeenkomst de overdracht van kort gezegd de hiervoor genoemde vijf garages betreft met de veroordeling van [gedaagde] tot levering van die garages onder verbeurte van een dwangsom voor iedere dag die [gedaagde] nalatig blijft om aan die veroordeling te voldoen en met de bepaling dat het vonnis bij gebreke van de tijdige voldoening door [gedaagde] dezelfde kracht heeft als een akte tot levering.
Meer subsidiair vordert [eiseres] de veroordeling van [gedaagde] aan haar te betalen een bedrag van € 175.000,- met wettelijke rente.
[eiseres] vordert tevens de veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. [gedaagde] vordert voorwaardelijk, voor het geval de vorderingen in conventie worden afgewezen, samengevat - veroordeling van [eiseres] tot betaling aan haar van de sedert 1 juli 2008 geïncasseerde huurpenningen van de garages met wettelijke rente en tot het doen van opgave aan haar van de namen en adressen van de huurders en de thans geldende huurprijzen met afgifte van de huuraktes voor zover de huurverhouding schriftelijk is vastgelegd onder verbeurte van een dwangsom voor iedere dag dat [eiseres] nalaat daaraan gevolg te geven. Tevens vordert [gedaagde] de veroordeling van [eiseres] in de proceskosten met inbegrip van het nasalaris van de advocaat.
3.4. [eiseres] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. De kern van het geschil betreft de vraag of vijf garageboxen gelegen te [woonplaats] aan de [adres] - het door [eiseres] genoemde nummer [adres 5] berust kennelijk op een vergissing, gelet op haar verwijzing naar zowel de aangifte voor het recht van successie als het door de taxateurs [D] en [E] opgesteld “taxatierapport minnelijke waardering” van 10 juli 1999 waarin wordt gesproken over vijf garages bij de [adres] - (terecht) in eigendom zijn geleverd aan [gedaagde].
Standpunt [eiseres]
4.1.1. In de visie van [eiseres] is uitsluitend overeengekomen dat zij aan [gedaagde] de eigendom zal leveren van het woonhuis en de bijbehorende schuur en tuin gelegen aan de [adres 4] te [woonplaats]. Aangezien dit woonhuis, evenals vijf aan de [adres 6] te [woonplaats] gelegen garageboxen, deel uit maakt van één kadastraal perceel (sectie [sectie] nr. [nummer]) van drie are en achtenzestig centiare is in de leveringsakte abusievelijk verzuimd om op te nemen dat het betreffende kadastraal perceel slechts gedeeltelijk wordt geleverd en is integendeel ten onrechte het gehele kadastrale perceel genoemd. [eiseres] merkt dit aan als een kennelijke verschrijving en als een fout van de makelaar en de notaris die kennelijk niet hebben onderkend dat de [adres 4] en de vijf garages aan de [adres 6] bij het kadaster geregistreerd staan onder één kadasternummer en dat het bij dat kadasternummer vermelde perceelsoppervlak niet aansloot bij dat van de woning aan de [adres 4]. Het was [eiseres] en de partijen adviserende makelaar, [C], niet bekend dat de vijf garages onderdeel waren van het kadastraal perceel [sectie] [nummer]. [eiseres] verwijst naar de door haar overgelegde verklaring van deze makelaar van 17 januari 2009, dat zijn taxatie geen betrekking had op de garageboxen en dat hij ten onrechte in zijn taxatierapport het gehele kadastrale perceel heeft genoemd waar hij had moeten melden dat het gaat om een gedeelte van dat kadastraal perceel. De levering van de garageboxen is ook niet door partijen overeengekomen, er is zelfs nooit door partijen over gesproken. Het was [gedaagde] uit de successieaangifte bekend dat de vijf garages een zelfstandige onroerende zaak vormden, [gedaagde] was op de hoogte van de getaxeerde waarde van de woning aan de [adres 4] en van de koopsommen van de eerder verkochte woningen aan de [adres 2] en [adres 3] en wist op grond daarvan dat het in het taxatierapport vermelde perceelsoppervlak van [adres 4] van 3 are en achtenzestig centiare onjuist was. Voor overdracht van de garages ontbreekt een geldige titel. In de visie van [eiseres] maakt [gedaagde] bovendien misbruik van de situatie. [eiseres] beroept zich subsidiair op dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden.
Standpunt [gedaagde]
4.1.2. In de visie van [gedaagde] is afgesproken dat [eiseres] haar de eigendom levert van een verder niet omschreven onroerende zaak gelegen aan de [adres 4] te [woonplaats]. Zij bestrijdt de visie van [eiseres] dat meer is geleverd dan in de vaststellingsovereenkomst van 23 april 2008 is overeengekomen omdat bij geschillen als het onderhavige de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling doorslaggevend is. Bovendien komt aan de vermelding in de vaststellingsovereenkomst van een “gedeeltelijk” kadastraal perceel geen betekenis toe omdat die vermelding alleen betrekking had op [adres 3] en niet op [adres 4]. [gedaagde] wist niet wat haar werd overgedragen. [gedaagde] heeft niet te kwader trouw verkregen. [eiseres] wist of behoorde te weten dat de garageboxen tot het perceel van de [adres 4] behoorden. De concept leveringsakte is vooraf aan partijen toegezonden en [eiseres] heeft daarover nog opmerkingen gemaakt. [eiseres] heeft evenwel niet gemeld dat slechts een gedeelte van het perceel moest worden geleverd. Nu in de leveringsakte en in het daaraan voorafgaande taxatierapport van 19 juni 2008 duidelijk het object van de levering is omschreven en [eiseres] op grond daarvan een volmacht voor de levering heeft gegeven moet het ervoor worden gehouden dat de leveringsakte de tussen partijen bereikte overeenstemming weergeeft. Er is geen sprake van dwaling, althans deze dient voor rekening van de dwalende te blijven. Het beroep op een wilsgebrek moet ook falen nu partijen afstand van het recht op vernietiging van de overeenkomst hebben gedaan.
Oordeel rechtbank
4.2. De rechtbank stelt voorop dat partijen evident, blijkens de overgelegde vaststellingsovereenkomst en hun tijdens de behandeling van deze zaak ter comparitiezitting van 18 januari 2010 gegeven toelichting, uitsluitend de levering van de woning aan de [adres 3] te [woonplaats] zijn overeengekomen. Dit betreft één van de door erflater nagelaten vier woningen aan de [straat] met huisnummers [adres 1], [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats]. Tevens staat vast dat de kadastrale registratie van de woning aan de [adres 3] uitsluitend betrekking heeft op die woning en niet tevens op de in geding zijnde garageboxen aan de [adres].
4.2.1. Voorts staat tussen partijen vast dat daags na de tussen partijen bereikte vaststellingsovereenkomst is gebleken dat [eiseres] zich vergist had in het huisnummer omdat [adres 3] niet meer haar eigendom was. Partijen hebben daarop nadere overeenstemming bereikt in de zin dat dan niet de woning aan de [adres 3], maar de woning aan de [adres 4] wordt geleverd. Naar het oordeel van de rechtbank volgt hieruit dat partijen met hun op 24 april 2008 bereikte nadere overeenstemming geen wezenlijke wijziging hebben beoogd van de in de vaststellingsovereenkomst opgenomen afspraken.
4.3. Mede gelet op de ter comparitiezitting van 18 januari 2010 door partijen verstrekte toelichting ([eiseres]: “ik heb aan [gedaagde] voorgesteld: als ik afstand doe van een huis, is dat een oplossing?” en [gedaagde]: “van mijn advocaat hoorde ik dat [eiseres] had voorgesteld: wij bieden [adres 3]. Mijn advocaat wist niet wat [adres 3] is, maar wel dat het een woonhuis is”), concludeert de rechtbank dat partijen ter beslechting van hun geschil uitsluitend de levering door [eiseres] van één van de door erflater nagelaten woningen aan de [straat] te [woonplaats] zijn overeengekomen en dat dit uiteindelijk heeft geleid tot overeenstemming over de levering van de woning aan de [adres 4] te [woonplaats].
4.4. De wilsovereenstemming tussen partijen was derhalve niet gericht op de levering van vijf garageboxen gelegen aan de [adres]. In het standpunt van [eiseres] ligt besloten dat partijen ook nadien niet alsnog de levering van de vijf garageboxen aan [gedaagde] zijn overeengekomen. [gedaagde] heeft daartegenover niet het standpunt betrokken dat dit wel het geval is. Uit de verklaring van [gedaagde] ter comparitiezitting van 18 januari 2010, dat zij na de levering van het perceel er bij toeval achter kwam dat de garages ook bij het kadastrale nummer van dat perceel hoorden, geeft bovendien aan dat [gedaagde] zelf niet van de verplichting tot levering van die garageboxen is uitgegaan.
4.5. Nu partijen na 24 april 2008 geen verdere of nadere afspraken over de door [eiseres] aan [gedaagde] te leveren onroerende zaak hebben gemaakt en de akte van levering van 1 juli 2008 als titel voor de levering uitsluitend de op 23 april 2008 gesloten vaststellingsovereenkomst noemt (met de toevoeging dat daaruit voor [eiseres] de verplichting volgt om “na te melden registergoed” in eigendom over te dragen aan [gedaagde]) kan er geen twijfel over bestaan dat ook aan de leveringsakte uitsluitend de wilsovereenstemming van partijen tot levering van het woonhuis en niet tot levering van de vijf garageboxen ten grondslag ligt.
4.5.1. Dat het “na te melden registergoed” vervolgens in de akte wordt omschreven als kadastraal bekend sectie [sectie], nummer [nummer] groot drie are en achtenzestig centiare, derhalve met inbegrip van de garageboxen, is met die eerdere aanduiding van de titel van de levering in strijd. Aan de in de leveringsakte opgenomen kadastrale aanduiding en aan de daarbij genoemde perceelsomvang kan evenwel geen nadere overeenstemming tussen partijen worden ontleend. In het licht van de stellingen van partijen en bij gebreke van aanwijzingen van het tegendeel moet het ervoor worden gehouden dat partijen in de veronderstelling verkeerden dat zij ter uitvoering van de tussen hen op 23 en 24 april 2008 bereikte overeenstemming handelden toen zij in de notariële akte van levering de te leveren zaak omschreven als “sectie [sectie], nummer [nummer] groot drie are en achtenzestig centiare”.
4.5.2. Nu de kadastrale omschrijving van het geleverde betrekking heeft op zowel het woonhuis aan de [adres 4] te [woonplaats] als op de garageboxen aan de [adres 5], is met de akte van levering méér geleverd dan waartoe [eiseres] ingevolge de titel van levering gehouden was. Aan de levering van het meerdere, de betreffende garageboxen, ontbreekt derhalve een geldige titel. Dit heeft tot gevolg dat de eigendom daarvan niet is overgegaan (artikel 3:84 BW Pro).
4.5.3. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat er geen sprake is van een geval dat [eiseres] méér heeft geleverd dan waartoe zij op grond van de overeenkomst tussen partijen gehouden was. Zij heeft die stelling onderbouwd met een beroep op een uitspraak van de Hoge Raad van 8 december 2000 (NJ 2001, 350). Volgens [gedaagde] volgt uit dat arrest de regel dat bij verschillen tussen de overeenkomst en de leveringsakte de inhoud van de leveringsakte beslissend is. De rechtbank oordeelt dat dit standpunt berust op een onjuiste lezing van het genoemde arrest. De Hoge Raad heeft geoordeeld - overeenkomstig de in eerdere uitspraken gevolgde lijn - dat de vraag naar de omvang van de geleverde zaak moet worden beantwoord door uitsluitend de in de notariële akte tot levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven uit te leggen, omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Dit criterium heeft derhalve uitsluitend betrekking op de vraag wat uiteindelijk is geleverd en niet op de vraag wat geleverd had moeten worden. Het criterium is door de rechtbank toegepast in r.o. ?4.5.2. hiervoor.
4.6. De rechtbank zal de door [eiseres] primair ingestelde vorderingen dan ook (deels) toewijzen als na te melden. Waar [eiseres] medewerking van [gedaagde] verlangt aan een rectificatie van de akte van levering van 19 juni 2008 (de primaire vordering als verwoord in de dagvaarding onder B), beschouwt de rechtbank die datum als een kennelijke vergissing gelet op de door [gedaagde] overgelegde akte van 1 juli 2008. De vordering zal met in achtneming van die datum worden toegewezen. De toewijzing van de gevorderde medewerking aan een op te maken akte tot rectificatie heeft tot gevolg dat de rechtbank de in dit onderdeel van de dagvaarding eveneens gevorderde medewerking aan een op te maken akte van eigendomsoverdracht zal afwijzen. Nu de primaire vorderingen onder B en D elkaar aanvullen, heeft [eiseres] onvoldoende belang bij een versterking van haar vordering onder B met een dwangsom zoals gevorderd als primaire vordering Sonder C (tussen de vorderingen onder B en D zit slechts een verder niet te verklaren termijnverschil van drie dagen). Dat onderdeel wordt eveneens afgewezen. De vordering onder D heeft de strekking dat in het geval [gedaagde] niet voldoet aan de onder B gevorderde medewerking aan het opmaken van een akte tot rectificatie, dit vonnis voor die akte tot rectificatie in de plaats treedt. Die vordering wordt toegewezen.
4.6. Nu de primaire vorderingen van [eiseres] in de kern worden toegewezen, behoeft hetgeen zij subsidiair aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd geen bespreking.
4.7. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 85,98
- vast recht 262,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.251,98
in reconventie
4.9. De eis in reconventie is voorwaardelijk ingesteld. Uit de beslissing in conventie vloeit voort dat de voorwaarde niet is vervuld, zodat op de vordering in reconventie geen beslissing hoeft te worden gegeven.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. verklaart van recht dat [eiseres] eigenaresse is van de vijf garages, met ondergrond, plaatselijk bekend [adres], nummer G 7 tot en met 11, te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [sectie] nr. [nummer] gedeeltelijk;
5.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot het met [eiseres] opmaken van een akte tot rectificatie van de in dit vonnis beoordeelde akte tot levering van 1 juli 2008, inhoudende dat aan [gedaagde] wordt geleverd het woonhuis met erf, tuin, ondergrond en overige aanhorigheden, plaatselijk bekend [adres 4], [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie [sectie] nr. [nummer], gedeeltelijk, groot 1 are en 70 centiare of zoveel als na kadastrale meting zal blijken, welke akte wordt verleden door notaris B. Bokdam, kantoorhoudende aan de Van Weedestraat 2 (3761 CE) te Soest op een in overleg met [eiseres] vast te stellen tijd en plaats;
5.3. bepaalt dat bij gebreke van tijdige voldoening door [gedaagde] aan de hiervoor in ?5.2 uitgesproken veroordeling dit vonnis dezelfde kracht heeft als de in ?5.2 bedoelde akte tot rectificatie en dat dit vonnis daarvoor in de plaats treedt;
5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op EUR 1.251,98,
5.5. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de onder ?5.2 tot en met ?5.4 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.8. verstaat dat de vordering geen behandeling behoeft.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg en in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2010.
MS/SvdH