Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 587577 UC EXPL 08-11212 He/511
vonnis d.d. 17 maart 2010
inzake
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Bouwbedrijf [X] B.V.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Y] Vastgoed B.V.,
beide gevestigd te [vestigingsplaats],
verder ook te noemen (tezamen in enkelvoud) [eiser] B.V.,
eisende partij,
gemachtigde: mr. A.A.T. Werner,
tegen:
[gedaagde],
wonende te Utrecht,
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. E.I. Robert.
1. Het verdere verloop van de procedure
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 24 juni 2009 (hierna: ook het tussenvonnis).
Partijen hebben voorafgaand aan de comparitie nog een toelichting ten behoeve van de comparitie van partijen, met bewijsstukken, in het geding gebracht.
De comparitie is gehouden op 20 augustus 2009. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
Vervolgens heeft de kantonrechter bij rolbeslissing van 18 november 2009 het verzoek van de gemachtigde van [gedaagde] om een nadere conclusie te mogen nemen en het verzoek om pleidooi te bepalen afgewezen en de zaak verwezen naar de rolzitting van woensdag 13 januari 2010 voor het wijzen van vonnis.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. In het onderhavige geschil gaat het om de vraag of voldoende grond bestaat voor beëindiging krachtens artikel 7:272 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) van de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] op de (in de opzeggingsbrief van 27 februari 2008 genoemde) gronden dat [gedaagde] zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt en dat [gedaagde] niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, een en ander als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub a en Pro d BW.
2.2. [eiser] heeft haar vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst allereerst gegrond op de stelling dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, een en ander als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub a BW Pro, aangezien hij – kort en zakelijk weergegeven – het gehuurde niet als woonruimte gebruikt.
2.3. In het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] is echter niet komen vast te staan dat hij het gehuurde niet als woonruimte zou gebruiken. Daarbij is met name van belang dat [eiser] niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat [gedaagde] op het gehuurde is ingeschreven en dat hij in ieder geval een aantal keer per week in het gehuurde verblijft, slaapt, wast, kookt en doucht. De enkele omstandigheid dat [gedaagde] niet alleen in het gehuurde verblijft maar ook regelmatig bij zijn vriendin, maakt het voorgaande niet anders.
Verder is van belang dat [eiser] in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] niet voldoende heeft aangetoond dat hij het gehuurde slechts gebruikt als opslag van spullen en het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van zijn (internet)bedrijf. De in dit verband door [eiser] in het geding gebrachte foto’s (overgelegd als productie 2 bij dagvaarding) zijn voor het bewijs in ieder geval onvoldoende. Uit de foto’s kan immers niet worden afgeleid dat [gedaagde] het gehuurde niet als woonruimte, maar voor andere doeleinden gebruikt. Bovendien heeft [gedaagde] ten aanzien van de op de foto’s zichtbare spullen verklaard, hetgeen door [eiser] niet is weersproken, dat hij een liefhebber is van muziek en (oude) boeken en dat hij gedurende de afgelopen jaren een grote hoeveelheid langspeelplaten, singletjes, cd’s en boeken heeft verzameld.
De enkele omstandigheid dat [gedaagde] niet instemt met de bouwplannen van [eiser] is, anders dan [eiser] kennelijk heeft bedoeld te stellen, onvoldoende om te concluderen dat hij zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.
Nu [eiser] verder geen andere concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld en te bewijzen heeft aangeboden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, kan in de gegeven omstandigheden niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen als een goed huurder betaamt. De huurovereenkomst kan dan ook niet op voornoemde grond worden beëindigd.
2.4. Vervolgens baseert [eiser] haar vordering op het bepaalde in artikel 7:274 lid Pro
1 sub d BW, stellende – kort en zakelijk weergegeven – dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd, nu [gedaagde] niet instemt met een door haar gedaan redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt dienaangaande als volgt.
2.5. De kantonrechter stelt voorop dat bij beantwoording van de vraag of in het onderhavige geval voldoende grond bestaat voor beëindiging van de huurovereenkomst, zal moeten worden nagegaan of van [gedaagde] in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod aanvaardt. Daarbij dienen de relevante omstandigheden van het onderhavige geval en met name de belangen van partijen over en weer in aanmerking te worden genomen.
2.6. [eiser] stelt in dit verband – kort en zakelijk weergegeven – dat zij [gedaagde] in verband met bouwplannen met betrekking tot het pand waarin het gehuurde zich bevindt een voorstel heeft gedaan tot aanpassing van de huurovereenkomst, een en ander zoals is weergegeven in een brief van 22 januari 2009 (overgelegd als productie 1 bij conclusie van repliek). [eiser] stelt dat het door hem gedane voorstel redelijk is, nu de kwaliteit van de woonruimte van [gedaagde] door de verbouwing vooruit zal gaan. Na de verbouwing zal [gedaagde] immers beschikken over een eigen keukenblok dat in het gehuurde zal worden aangebracht en zullen (onder andere) de sanitaire voorzieningen worden verplaatst van de begane grond van het pand naar de verdieping waarop het gehuurde zich bevindt, aldus nog steeds [eiser].
2.7. [gedaagde] betwist dat het aanbod van [eiser] redelijk is. Hij voert daartoe – kort en zakelijk weergegeven – aan dat, indien de bouwplannen van [eiser] zouden worden uitgevoerd, zijn woongenot achteruit zal gaan.
2.8. De kantonrechter komt, de belangen van [eiser] en [gedaagde] over en weer tegen elkaar afwegend en de andere relevante omstandigheden daarbij in aanmerking nemend, tot de conclusie dat in het onderhavige geval de belangen van [gedaagde] zodanig zwaarwegend zijn dat van hem in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij het aanbod aanvaardt.
De kantonrechter acht daarbij met name van belang dat door de voorgenomen bouwplannen van [eiser] het woongenot van [gedaagde] achteruit zal gaan. [eiser] wil immers een keukenblok in het gehuurde van [gedaagde] plaatsen waardoor [gedaagde] een deel van de hem beschikbare woonruimte zal moeten inleveren.
Verder moet in aanmerking worden genomen dat onweersproken is dat het belang van [eiser] bij de bouwplannen met betrekking tot het gehuurde en de verdieping waarop het gehuurde zich bevindt, verband houdt met de verbouwplannen van [eiser] met betrekking tot de begane grond, waarop zich thans een gemeenschappelijke ruimte met onder meer sanitaire voorzieningen en wasmachines bevinden. [eiser] is voornemens deze ruimte te verbouwen tot één grote zelfstandige woonruimte als gevolg waarvan de gemeenschappelijke (sanitaire) voorzieningen moeten worden verplaatst naar de eerste verdieping en het gehuurde. Als niet weersproken staat vast dat [eiser] voor laatstgenoemde verbouwing een bouwvergunning nodig heeft. Niet is gesteld en ook niet is gebleken dat [eiser] een aanvraag voor bedoelde bouwvergunning heeft ingediend. [eiser] heeft evenmin aangegeven op welke termijn zij bedoelde vergunning bij de gemeente zal aanvragen. Bovendien is thans niet te voorspellen of in de toekomst een bouwvergunning zal worden verkregen, zodat niet valt in te zien dat zij op dit moment een zwaarwegend belang heeft bij de verbouwing van de het gehuurde. Anders dan [eiser] heeft betoogd, mag uit de in het geding gebrachte principe-uitspraak van 29 mei 2009 van de dienst Stadsontwikkeling van de gemeente Utrecht (overgelegd als productie 2 bij de toelichting ten behoeve van de comparitie van partijen) nog niet worden afgeleid dat te zijner tijd zonder meer een bouwvergunning zal worden verleend. Dit geldt temeer nu in de hiervoor bedoelde uitspraak niet ten aanzien van alle voorgenomen plannen van [eiser] positief is geadviseerd.
Van belang is verder nog dat onweersproken is gebleven dat [eiser] al in september 2005 bouwplannen had (zoals ook blijkt uit de als productie 2 bij conclusie antwoord overgelegde brief van 21 september 2005) en dat [eiser] [gedaagde] voor het laatst in de zomer van 2007 hierover heeft gesproken. Onder deze omstandigheden is het niet goed begrijpelijk dat [eiser] pas in februari 2008 de huur heeft opgezegd.
Alle voormelde omstandigheden in onderling verband en samenhang beschouwd kan van [gedaagde] in redelijkheid niet worden verlangd dat hij het aanbod aanvaardt. Voor zover [eiser] nog heeft bedoeld te stellen dat andere huurders wel zouden hebben ingestemd met een aanbod tot aanpassing van de huurovereenkomst, gaat de kantonrechter aan deze stelling voorbij. In het midden gelaten de juistheid van deze stelling laat een en ander immers de hiervoor weergegeven belangenafweging in het onderhavige geval onverlet.
2.9. Al het voorgaande leidt ertoe dat de vordering zoals weergegeven in rechtsoverweging 2.2 van het tussenvonnis op de voormelde grondslagen niet toewijsbaar is. De vordering dient dan ook in zoverre te worden afgewezen.
2.10. [eiser] heeft haar vordering bij conclusie van repliek vermeerderd, in die zin dat zij bij afwijzing van de vordering zoals weergegeven in rechtsoverweging 2.2 van het tussenvonnis (subsidiair) vordert [gedaagde] te veroordelen om te gedogen dat [eiser] tot de verbouwing van het pand overgaat. Ook deze vordering ligt voor afwijzing gereed. Zoals reeds hiervoor onder 2.8 is overwogen is in dit stadium van de procedure onvoldoende zeker dat de voor de verbouwing noodzakelijke bouwvergunning binnen afzienbare tijd door de gemeente zal worden verleend. Nu [eiser] niet heeft aangegeven dat en op welke wijze hij aan de opmerkingen in het principebesluit tegemoet zal trachten te komen staat thans onvoldoende vast hoe de bouwplannen er precies uit zullen komen te zien en is het prematuur om [gedaagde] thans reeds te veroordelen te gedogen dat dergelijke bouwplannen worden uitgevoerd.
2.11. De slotsom is dan ook dat ook het subsidiair gevorderde dient te worden afgewezen.
2.12. [eiser] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in proceskosten aan de zijde van [gedaagde].
3. De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 450,= aan salaris gemachtigde;
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2010.