Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 669355 UE VERZ 09-2454 JS
beschikking d.d. 19 februari 2010
inzake
[verzoeker], h.o.d.n. Good Looks Hair for Lulu,
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [verzoeker],
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. C.A. Hage,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[verweerder] Groep B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
verder ook te noemen [verweerder],
verwerende partij,
gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser.
Het verloop van de procedure
Bij verzoekschrift, op 8 december 2009 ter griffie ontvangen, heeft [verzoeker] zich tot de kantonrechter gewend voor de benoeming van een deskundige op de voet van art. 7:304 lid 2 BW.
[verweerder] heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 februari 2010. Beide partijen hebben pleitaantekeningen overgelegd en [verweerder] heeft extra producties in het geding gebracht en haar verweer aangepast c.q. gewijzigd. Van het ter zitting verhandelde heeft de griffier aantekening gehouden.
De uitspraak is bepaald op heden.
De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
Tussen [verweerder] en [X] is op 1 oktober 2004 een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats] gesloten. Bij overeenkomst van 30 november 2008 is [verzoeker] per 1 oktober 2008 voor [X] in de plaatsgetreden. [verzoeker] oefent in het gehuurde een kapsalon uit. De huurovereenkomst had een looptijd van 5 jaar, ingaande 1 oktober 2004, met een optie van opnieuw 5 jaar. De huurovereenkomst is met deze termijn verlengd. De huurprijs bedraagt thans € 14.032,64 per jaar, exclusief servicekosten en BTW.
Onder overlegging van een rapport van de makelaar [Y] heeft [verzoeker] zich op 18 augustus 2009 tot [verweerder] gewend om op grond van het bepaalde in art. 9.16 van de huurovereenkomst te komen tot aanpassing van de huurprijs. [verweerder] heeft bij brief van 20 oktober 2009 aan (de gemachtigde van) [verzoeker] laten weten dat zij zich met de inhoud van het rapport niet kan verenigen, nu het volgens haar niet voldoet aan de maatstaf van art. 7:303 lid 2 BW. Zij verzoekt [verzoeker] een daarop gebaseerd rapport over te leggen.
Nader overleg - volgens de mededelingen van partijen vastgelegd in confraternele correspondentie - heeft niet tot de benoeming van een gemeenschappelijke deskundige geleid.
In de huurovereenkomst is, voor zover thans van belang, het volgende opgenomen.
De standpunten van partijen
[verzoeker] verzoekt op de voet van art. 7:304 lid 2 BW de benoeming van Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel (verder: BHAC) tot deskundige, althans een door de kantonrechter aan te wijzen deskundige. Zij stelt zich hierbij op het standpunt dat gedurende de onderhandelingen tussen partijen geen overeenstemming kon worden bereikt omdat [verweerder] zich op het standpunt stelde dat het op de weg van [verzoeker] lag een deskundigenrapport over te leggen. Ten aanzien van de kosten verzoekt zij te bepalen dat deze zullen worden verdeeld over partijen, zoals is voorzien in art. 9.16 van de huurovereenkomst.
[verweerder] heeft zich bij verweerschrift akkoord verklaard met benoeming van de BHAC tot deskundigen. Om die reden meent zij dat [verzoeker] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar verzoek, aangezien partijen immers overeenstemming hebben bereikt. Wel stelt [verweerder] voor om voorwaarden aan de benoeming te verbinden, te weten dat de BHAC zal aangeven welke individuele personen het advies zullen uitbrengen; de eis dat de te benoemen deskundigen actief zijn in de bedrijfsmakelaardij en daarin recente ervaring hebben; te bepalen dat het rapport binnen zes maanden in concept gereed dient te zijn, onder de bepaling dat, indien de BHAC zich niet houdt aan deze voorwaarden, de benoeming van de BHAC wordt beëindigd en partijen in overleg een nieuwe deskundige aanwijzen.
Ten aanzien van de kosten die aan het advies zijn verbonden stelt [verweerder] zich op het standpunt dat deze door [verzoeker] zullen moeten worden gedragen, omdat het regime van art. 7:304 BW hiervan uitgaat. Nu niet de weg wordt bewandeld van art. 9.16 van de huurovereenkomst, kan [verzoeker] zich niet beroepen op de daarin vastgelegde kostenverdeling.
De beoordeling
Tussen partijen staat niet ter discussie dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW. Evenmin is in geschil de aan ieder der partijen toekomende bevoegdheid de huurprijs nader te laten vaststellen op de voet van art. 7:303 BW.
Ontvankelijkheid van het verzoek
[verzoeker] heeft zich tot de kantonrechter gewend om op grond van art. 7:304 lid 2 BW deskundigen te laten benoemen. Voorwaarde voor toewijzing van dit verzoek is dat tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over de benoeming van die deskundige. Het standpunt van [verweerder] komt er in de kern op neer dat, nu zij bij verweerschrift alsnog akkoord is gegaan met de benoeming van de door [verzoeker] voorgestelde deskundige, [verzoeker] niet ontvankelijk dient te worden verklaard. De kantonrechter verwerpt dat verweer.
In art 7:304 is een tweetal bepalingen opgenomen dat de toegang tot de rechter clausuleert. In het eerste lid is bepaald dat een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs slechts ontvankelijk is, indien die vergezeld gaat van een deskundigenadvies en in het tweede lid is opgenomen dat de rechter op verzoek van de meest gerede partij tot benoeming van een deskundige overgaat, indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van de deskundige.
Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat het de bedoeling is geweest dat partijen hun geschil zoveel mogelijk zonder inmenging van de rechter proberen op te lossen. In de Memorie van Toelichting (26932, toelichting op art. 304) is hierover opgenomen:
“Teneinde onnodige procedures te voorkomen is in artikel 304 een vereiste voor de ontvankelijkheid van de vordering opgenomen, dat ertoe strekt partijen te bewegen tot serieuze onderhandelingen aan de hand van het oordeel van een of meer deskundigen, eer zij tot een procedure betreffende huurprijsvaststelling besluiten…
In de huidige praktijk vraagt de rechter regelmatig advies aan de zogenoemde bedrijfshuuradviescommissies, die functioneren bij de Kamers van Koophandel, maar geen wettelijke status hebben. Het ligt voor de hand dat, voor wat betreft het vinden van deskundigen voor de toepassing van de onderhavige bepaling, in de eerste plaats gedacht moet worden aan deze commissies. De thans voorgestelde regeling komt er derhalve op neer dat deze commissies reeds in een eerder stadium worden ingeschakeld, zo niet door partijen gezamenlijk dan op verzoek van één van hen door de rechter. Aldus kan van hun werk eerder en derhalve meer profijt worden getrokken…
Een ontvankelijkheidsvereiste ten einde partijen te bewegen hun geschil zo veel mogelijk in de minne op te lossen, al of niet met de hulp van een deskundige die geen rechter is, komt ook elders in wetgeving voor…”.
Hieruit blijkt dat van partijen wordt verlangd dat zij serieuze onderhandelingen voeren en dat de inschakeling van de rechter als ultimum remedium moet worden beschouwd. Hiermee is strijdig een verzoek tot benoeming van een deskundige met als doel de datum van de huurprijsaanpassing op een eerder moment dan dat van art. 7:303 lid 4 BW te fixeren.
De hoofdregel is immers dat, indien de rechter gevraagd wordt de huurprijs nader vast te stellen, hij dit in beginsel doet met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, zij het dat de bijzondere omstandigheden van het geval hierop een uitzondering kunnen vormen. Uit de Nota naar aanleiding van het Verslag (26932, nr 5) blijkt echter dat hiervan slechts bij hoge uitzondering gebruik kan worden gemaakt:
“Tenslotte moge er nog op worden gewezen dat de onderhavige bepaling weliswaar zo is geredigeerd dat ook in geval van een huurverlaging de rechter een later tijdstip van ingang kan vaststellen, maar dat uit de strekking van de regeling volgt dat de rechter slechts bij hoge uitzondering van deze regel gebruik kan maken.”
Een van de mogelijkheden tot correctie van de ingangsdatum kan gelegen zijn in een onredelijke opstelling van een partij gedurende de onderhandelingen:
“De bepaling van lid 4 staat mede toe de nieuwe huurprijs reeds in te laten gaan vóór het tijdstip van het instellen van de vordering. Hier valt te denken aan het geval dat de wederpartij van degene die de vordering instelt, wellicht met onbehoorlijke middelen, de aan de procedure voorafgaande onderhandelingen heeft gerekt, zodat die procedure pas kon worden begonnen geruime tijd na het verstrijken van de huurperiode na afloop waarvan de huurprijs verlaagd kon worden”. (NnavV 26932, nr 5, blz 14)
Hoewel deze bepaling in beginsel kan worden beschouwd als een bescherming tegen een onredelijke opstelling van een wederpartij, werkt zij slechts indien na het verkregen deskundigenadvies partijen zich tot de rechter wenden, terwijl uit de hierboven opgenomen passages uit de wetsgeschiedenis blijkt dat het de bedoeling is dat partijen er in onderhandelingen uitkomen. Indien het standpunt van [verweerder] zou worden gevolgd en instemming tijdens de duur van de procedure tot benoeming van een deskundige alsnog tot niet-ontvankelijkheid zou leiden, werkt dat niet alleen vertragingstactieken in de hand, het is ook strijdig met de gedachte dat partijen serieus werk maken van de onderhandelingen. Leidt dat niet tot resultaat, dan heeft het moment waarop de rechter voor het eerst kennisneemt van het geschil als meetpunt voor de huurprijsaanpassing te gelden. In zoverre sluit de bepaling van art. 7:304 lid 2 aan bij het bepaalde in art. 7:303 lid 4 en voorkomt zij een (mogelijk) nodeloze rechtsgang.
Dit leidt ertoe dat, indien komt vast te staan dat partijen voorafgaande aan het verzoek tot benoeming van een deskundige geen overeenstemming hebben bereikt over die benoeming, het verzoek ontvankelijk is en instemming van de wederpartij tijdens de procedure niet alsnog leidt tot niet-ontvankelijkheid. Dit sluit ook aan bij hetgeen in onderhavige zaak is bepaald in art. 9.16 van de huurovereenkomst. [verzoeker] is dan ook ontvankelijk in haar verzoek.
Benoeming deskundige en kosten
Nu uit de gedingstukken en de standpunten van partijen blijkt dat ook [verweerder] zich (uiteindelijk) akkoord heeft verklaard met benoeming van de BHAC, zal de kantonrechter de BHAC verzoeken advies te geven over de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Tot het geven van nadere instructies c.q. beperking van de opdracht ziet de kantonrechter geen aanleiding, nu van de BHAC in het algemeen mag worden verwacht dat zij zorg draagt voor een keuze uit haar leden die op het geschil is toegesneden.
Met het oog op een mogelijk volgende procedure tot vaststelling van de huurprijs geeft de kantonrechter de volgende aanwijzingen.
De deskundige wordt verzocht te adviseren met inachtneming van de maatstaven van de artikelen 7:303 en 7:304 BW, en dus in te gaan op:
- de verhouding van de huurprijs van het gehuurde tot en het gemiddelde van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, gedurende het tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van het onderhavige verzoek, te weten 8 december 2009 (waarbij huurprijzen die op een ander tijdstip golden worden herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil);
- de mate waarin door de huurder verbeteringen zijn aangebracht en de invloed hiervan op de vast te stellen huurprijs;
- de andere feiten en omstandigheden van belang voor de beoordeling van de zaak.
Voor de beoordeling of bedrijfsruimte vergelijkbaar is, dan wel om bedrijfsruimte te kunnen vergelijken, kan onder meer acht worden geslagen op ligging, oppervlakte, bouwkundige indeling en waardering van gebruiksmogelijkheden daarvan.
Wenselijk is dat de partij die de opdracht geeft daarbij zal bedingen
- dat de deskundige bij haar onderzoek partijen in de gelegenheid zal stellen (zoveel mogelijk gespecificeerde) voorstellen voor vergelijkingspanden te doen, onder opgave van tenminste de oppervlakte en de geldende huurprijs daarvan;
- dat de deskundige van die voorstellen en van haar bevindingen naar aanleiding van die voorstellen verslag zal doen in het uit te brengen schriftelijk advies;
- dat de deskundige partijen in de gelegenheid zal stellen opmerkingen te maken over haar bevindingen, en dat deze opmerkingen in het eindadvies worden opgenomen.
De kantonrechter geeft de deskundige in overweging de Leidraad deskundigen op www.rechtspraak.nl te raadplegen. Hoewel deze niet is geschreven voor een onderzoek en advies als het onderhavige bieden met name de hoofdstukken 4, 5 en 6 nuttige suggesties.
Aangenomen wordt dat ([verzoeker] als) de meest gerede partij contact zal opnemen met de BHAC en deze opdracht zal geven tot het uitbrengen van een advies over de huurprijs naar de maatstaven van artikel 7:303 BW.
Wat betreft de kosten van het advies geldt het volgende:
[verweerder] heeft aangevoerd dat de kosten van het advies door [verzoeker] als verzoekende partij dienen te worden gedragen. De kantonrechter volgt haar daarin niet. Immers, partijen hebben in art. 9.16 een nauwkeurige regeling opgenomen voor de nadere vaststelling van de huurprijs. Uit de stukken is gebleken dat [verzoeker] zich op de voorgeschreven wijze tot [verweerder] heeft gewend, doch dat [verweerder] een aanvullende, niet overeengekomen voorwaarde heeft gesteld, te weten dat [verzoeker] zelf zou zorgdragen voor een advies. Tot een gemeenschappelijke benoeming is het niet gekomen. Dit is echter niet aan [verzoeker] te wijten, zodat er geen reden is om niet zoveel mogelijk aan te sluiten bij hetgeen partijen in de overeenkomst hebben geregeld. Juist omdat het de bedoeling is dat partijen na het verkregen advies door middel van onderhandelingen tot overeenstemming komen en ook de bepaling in art. 9.16 van de huurovereenkomst daarvan uitgaat, zal worden bepaald dat de kosten van de BHAC door partijen bij helfte zullen worden gedragen.
[verweerder] zal in de kosten van deze verzoekschriftprocedure worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
verzoekt de Bedrijfshuuradviescommissie ingesteld door de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Utrecht en omstreken drie van haar leden aan te wijzen en benoemt deze leden tot deskundigen;
bepaalt dat de kosten van de BHAC door beide partijen in gelijke mate worden voldaan;
veroordeelt [verweerder] in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van [verzoeker] begroot op € 610,-, waarvan € 500,- aan salaris gemachtigde.
Deze beschikking is gegeven door mr. J. Sap, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2010.