Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 414487 CU EXPL 05-5127 PK
vonnis d.d. 24 maart 2010
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [eiser],
eisende partij,
gemachtigde: mr. E.J. Bink,
tegen:
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagden c.s.],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. C.G.P. Goudriaan.
1. Verloop van de procedure
In conventie en in reconventie
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 25 februari 2009.
[gedaagden c.s.] heeft op 25 maart 2009 een akte houdende uitlating bewijslevering genomen.
Op 11 juni 2009 heeft [gedaagden c.s.] 6 getuigen doen horen. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
[eiser] heeft afgezien van het doen horen van getuigen in tegenverhoor.
Op 22 juni 2009 heeft de door de kantonrechter benoemde deskundige een rapport uitgebracht.
[eiser] heeft op 16 september 2009 een akte uitlating na enquête genomen.
[gedaagden c.s.] heeft op 30 september 2009 een akte uitlating na enquête genomen.
[eiser] heeft op 30 september 2009 een akte uitlating na deskundigenbericht genomen.
[gedaagden c.s.] heeft op 11 november 2009 een antwoordakte uitlating deskundigenbericht genomen.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. De verdere beoordeling in conventie
2.1. Zoals in het tussenvonnis van 10 september 2008 is overwogen heeft voor de verdere beoordeling als uitgangspunt te gelden hetgeen in het tussenvonnis d.d. 5 april 2006 en het arrest van het Hof d.d. 8 november 2007 is beslist. Dit uitgangspunt laat zich als volgt samenvatten:
- of de opzeggingsbrief van 10 februari 2005 effect heeft gesorteerd hangt ervan af of een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging aanwezig was;
- bij de beantwoording van de vraag of er een voldoende zwaarwegende grond aanwezig was wegen alle omstandigheden van het geval mee;
- tot die omstandigheden behoren:
o de redelijkheid van het huurvoorstel door [eiser];
o de huur van de naast het gehuurde gelegen ligplaats sinds 1986;
o de bereikbaarheid van de openbare weg vanaf de woonark uitsluitend via het gehuurde;
o de investering door [gedaagde sub 1] in zijn nieuwe woonark;
o de tijd gedurende welke reeds is gehuurd;
o de termijn die bij de opzegging in acht is genomen (te weten tot 1 januari 2008);
o het achterwege blijven van het aanbieden van schadevergoeding door [eiser] aan [gedaagden c.s.]
2.2. De kantonrechter overweegt dienaangaande het volgende.
De opzegging is gedaan op twee gronden: 1) een zwaarwegend financieel belang aan de zijde van [eiser] en 2) het niet bereiken van overeenstemming over een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
Een zwaarwegend financieel belang?
2.3. [eiser] heeft in dit verband aangevoerd dat hij vrijelijk over het gehuurde dient te kunnen beschikken en dat hij het gehuurde tegen marktconforme prijzen, inclusief de afmeermogelijkheid van een woonark, dient te kunnen verkopen. Hij heeft dit echter niet nader met argumenten en/of stukken onderbouwd, ten onrechte want dit had wel op zijn weg gelegen. De enkele wens om het gehuurde te kunnen verkopen is zonder nader onderbouwing, die ontbreekt, immers niet aan te merken als een zwaarwegend financieel belang, met name niet indien dit wordt afgezet tegen het woonbelang van [gedaagden c.s.] dat hier in het geding is.
Voorts stelt hij dat hij het gehuurde op termijn voor eigen gebruik (door zijn zoons die ten tijde van de dagvaarding, 18 mei 2005, 10 en 11 jaar oud zijn) dient te kunnen aanwenden. Ook dit argument heeft hij niet nader onderbouwd. Dit had wel op zijn weg gelegen want de opzegging is gedaan tegen 1 januari 2008, en zijn kinderen waren toen (pas) 13 en 14 jaar oud.
Uit het voorgaande volgt dat [eiser] een zwaarwegend financieel belang niet aannemelijk heeft kunnen maken.
Heeft [gedaagden c.s.] ten onrechte niet ingestemd met het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst?
2.4. Het voorstel van 10 februari 2005 van [eiser] hield het volgende in:
- de huurovereenkomst wordt tot en met uiterlijk 31 december 2007 voortgezet; per 1 januari 2008 wordt het gehuurde ontruimd aan [eiser] opgeleverd;
- [gedaagden c.s.] betaalt aan huur:
o van 1 augustus 2001 tot 1 januari 2005 € 100, per maand, stapsgewijs oplopend tot € 200, per maand;
o uiterlijk op 1 maart 2005 doet [gedaagden c.s.] ter zake een nabetaling van € 5.900, ;
o van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2007 betaalt [gedaagden c.s.] een huur van € 250, per maand;
- [eiser] is bereid de woonark per 31 december 2007 te kopen tegen de casco kostprijs minus de afschrijvingen.
2.5. Nu in het voorgaande reeds is geoordeeld dat het door [eiser] gestelde financiële belang niet als opzeggingsgrond kan worden aangemerkt, is het voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, welke in feite is aan te merken als een beëindigingovereenkomst, niet als redelijk aan te merken. Dit voorstel houdt immers tevens beëindiging van de huurovereenkomst in per 1 januari 2008, terwijl het gebruik van het gehuurde voor [gedaagden c.s.] wel noodzakelijk is om bij zijn woonark te komen. De hoogte van de door [eiser] voorgestelde huurprijs is in dit verband daarom niet relevant, nu deze gekoppeld is aan beëindiging van de huurovereenkomst.
De kantonrechter neemt hierbij mede de volgende omstandigheden in aanmerking:
- de huurovereenkomst heeft betrekking op het woonbelang van [gedaagden c.s.]; een dergelijk belang legt naar zijn aard veel gewicht in de schaal;
- [eiser] heeft het landje gekocht in de wetenschap dat het verhuurd was; voor zover hij er bij de koop van is uitgegaan dat hij de huurovereenkomst hoe dan ook zou kunnen beëindigen komt dat voor zijn risico;
- [eiser] wenst niet mee te werken aan een indeplaatsstelling van een eventuele koper van de woonark, terwijl hij zelf slechts bereid is de kostprijs van het casco minus de afschrijvingen te betalen;
- uit de processtukken blijkt dat er ter plaatse een tekort is aan ligplaatsen, zodat de kans dat [gedaagden c.s.] een andere ligplaats zal kunnen vinden als gering moet worden ingeschat;
- [eiser] is niet bereid enige schadevergoeding te betalen.
2.6. Het voorgaande brengt mee dat de vorderingen met betrekking tot de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming zullen worden afgewezen.
De vorderingen tot betaling van een gebruiks- dan wel schadevergoeding c.q. huur
2.7. [eiser] legt aan deze vorderingen ten grondslag dat hij recht heeft op betaling van een meer reële huurprijs, die (meer) beantwoordt aan de huidige (markt)omstandigheden. Volgens [eiser] moet daarbij uitgegaan worden van het rendement dat verkoop van het gehuurde inclusief permanente afmeermogelijkheid zou opleveren. Hij heeft daartoe diverse berekeningen overgelegd.
2.8. [gedaagden c.s.] heeft de vorderingen betwist.
2.9. Naar het oordeel van de kantonrechter dienen deze vorderingen te worden afgewezen. De hoogte van de huurprijs is immers contractueel overeengekomen. Er is geen wettelijke grondslag voor wijziging door de rechter van deze overeengekomen huurprijs, zoals die er bijvoorbeeld met betrekking tot de huurprijs van woonruimte wel is.
2.10. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat de redelijkheid van de hoogte van de huurprijs wel in een gerechtelijke procedure aan de orde kan komen in het geval de huurovereenkomst wordt opgezegd in verband met een weigering van de huurder om in te stemmen met een (niet aan een beëindiging van de huurovereenkomst gekoppelde) huurprijswijziging, en deze opzegging ter toetsing aan de rechter wordt voorgelegd. Naar het zich op grond van de taxatierapporten die partijen hebben overgelegd en het deskundigenbericht laat aanzien, is de huidige huurprijs inderdaad te laag. Zoals hiervoor overwogen kan daarover in deze procedure echter niet worden beslist.
De vorderingen zijn daarom niet toewijsbaar.
De vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten
2.11. Nu de hoofdvorderingen niet toewijsbaar zijn, zijn de buitengerechtelijke incassokosten dat evenmin.
2.12. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
3. De verdere beoordeling in reconventie
3.1. Na het tussenvonnis van 25 februari 2009 heeft [gedaagden c.s.] zijn eis - voor zover thans nog van belang - als volgt gewijzigd:
- te verklaren voor recht:
1. dat de door [eiser] gedane huuropzeggingen van 2002 respectievelijk 2005 geen rechtsgevolg hebben en
2. dat de huurovereenkomst tussen partijen voor onbepaalde duur tegen de per 1 augustus 2001 geldende huurprijs voortduurt, alsmede
3. dat daarvan een indeplaatsstellingsbeding deel uitmaakt inhoudende dat genoemde huurovereenkomst, in geval van overdracht van het woonschip, wordt voortgezet door de nieuwe eigenaar van het woonschip,
althans dat partijen krachtens gewoonte zijn gebonden aan het rechtsgevolg dat genoemde huurovereenkomst ingeval van overdracht van het woonschip, wordt voortgezet door de nieuwe eigenaar van het woonschip;
- [eiser] te veroordelen om aan [gedaagden c.s.] tegen kwijting te betalen wegens kosten als bedoeld in art. 6:96 BW een bedrag van € 7.657,65, althans € 6.000, althans een bedrag dat de rechtbank in goede justitie zal oordelen juist te zijn, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente over het toe te wijzen bedrag vanaf de datum van deze conclusie tot de dag der algehele betaling;
- met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
De opzeggingen
3.2. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen en beslist is de gevorderde verklaring voor recht dat de opzeggingen geen rechtsgevolg hebben en dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen de per 1 augustus 2001 geldende huurprijs voortduurt toewijsbaar.
De indeplaatsstelling
3.3. De gevorderde verklaring voor recht dat een indeplaatsstellingsbeding onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst is niet toewijsbaar, nu [gedaagden c.s.] niet geslaagd is in het aan hem opgedragen bewijs op dit punt. Hij heeft hierover zelf als getuige verklaard dat een dergelijk beding is overeengekomen met de vorige eigenaar/verhuurder [X]. Nu [gedaagde sub 1] als partijgetuige is aan te merken en hij de bewijslast heeft kan deze verklaring alleen bijdragen tot het bewijs indien aanvullend bewijs voorhanden is. Dat is niet het geval. Zo heeft hij [X]t niet als getuige doen horen, terwijl [eiser] een schriftelijke verklaring van [X] in het geding heeft gebracht, waarin deze verklaart geen indeplaatsstellingsbeding te zijn overeengekomen. De andere door [gedaagden c.s.] voorgebrachte getuigen hebben verklaard de inhoud van zijn huurovereenkomst met [X] niet te kennen.
3.4. [eiser] heeft zich nog niet kunnen uitlaten over de gevorderde verklaring voor recht dat partijen krachtens gewoonte zijn gebonden aan het rechtsgevolg dat de huurovereenkomst in geval van overdracht van het woonschip wordt voortgezet door de nieuwe eigenaar van het woonschip. Nu de vordering op dit punt niet toewijsbaar is, is hij daardoor echter niet in zijn belang geschaad.
Daargelaten de vraag of een dergelijke gewoonte het door [gedaagden c.s.] gestelde rechtsgevolg zou kunnen hebben, heeft [gedaagden c.s.] immers onvoldoende gesteld om het bestaan van een dergelijke gewoonte aan te kunnen nemen. Diverse getuigen hebben verklaard geen gevallen te kennen waarin het accepteren van de nieuwe eigenaar van een woonschip door de verhuurder een probleem heeft opgeleverd. Dit brengt nog niet mee dat van een gewoonte gesproken kan worden. [Y] heeft bovendien als getuige verklaard dat in zijn overeenkomst de verhuurder akkoord gaat met een nieuwe eigenaar na betaling van een fee, en mits de nieuwe eigenaar gelijkwaardig is. De getuige [Z] heeft verklaard dat hem bekend is dat er bij indeplaatsstelling soms een geschil is over de hoogte van de huur en de fee. Hieruit volgt dat niet aannemelijk is dat in deze regio een ongeclausuleerd indeplaatsstellingsbeding, zoals [gedaagden c.s.] kennelijk stelt, bestaat. Hierbij komt nog dat het van de concrete omstandigheden (zowel aan de zijde van de nieuwe huurder als aan de zijde van de verhuurder) zal afhangen of in een bepaald geval van de verhuurder mag worden verwacht dat deze aan indeplaatsstelling meewerkt.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten
3.5. [gedaagden c.s.] maakt aanspraak op € 7.657,65, althans € 6.000 ter zake buitengerechtelijke incassokosten en voert daartoe aan de hij voorafgaande aan de dagvaarding kosten heeft moeten maken met betrekking tot de nakoming van zijn rechten als huurder. Zijn gemachtigde heeft voorafgaand aan de dagvaarding 36 uur aan de zaak besteed, zo stelt hij. [eiser] heeft de vordering betwist.
De vordering is niet toewijsbaar, nu [gedaagden c.s.] deze onvoldoende heeft gespecificeerd. uit het dossier blijkt - als de kantonrechter het goed ziet - dat de gemachtigde van [gedaagden c.s.] voorafgaand aan de dagvaarding slechts twee brieven aan [eiser] heeft geschreven, en voorts één brief aan het college van burgemeester en wethouders, welke laatste brief een bezwaarschrift betreft en aldus door de kantonrechter buiten beschouwing zal worden gelaten.
3.6. De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten tussen partijen gedeeltelijk te compenseren.
Beslissing
In conventie
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] tot betaling van de volgende proceskosten aan de zijde van [gedaagden c.s.]:
griffierecht 103,00
dagvaarding 85,60
salaris gemachtigde 4.5 x 250 1.125,00
deskundige 1.785,00
3.098,60
in reconventie
verklaart voor recht dat de opzeggingen van 2002 en 2005 geen rechtsgevolg hebben en dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen de per 1 augustus 2001 geldende huurprijs voortduurt;
wijst het meer of anders gevorderde af;
veroordeelt [gedaagden c.s.] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] tot een bedrag van € 500, ;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2010.