Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 230914 / HA ZA 07-967
Vonnis van 17 maart 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PROJECT CONSULT PROJECTEN B.V.,
gevestigd te Veenendaal,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. R.A. van Huussen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEDIA PRINTING DESIGN & EVENTS ONROEREND GOED B.V.,
gevestigd te Wijk bij Duurstede,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. J.M. van Noort.
Partijen zullen hierna Project Consult en Media Printing genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 mei 2008 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
- de conclusie na tussenvonnis mede houdende wijziging van eis;
- de conclusie van antwoord na tussenvonnis mede houdende wijziging van de voorwaardelijke eis in reconventie;
- de brief d.d. 11 augustus 2009, met bijlagen, aan de zijde van Project Consult;
- de brief d.d. 27 januari 2010, met een bijlage, aan de zijde van Media Printing;
- de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
in conventie en in reconventie
2.1. Bij voormeld vonnis, dat bij de verdere beoordeling als uitgangspunt dient, zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de consequenties die de beschikking van 22 mei 2008, afgegeven in de rekestprocedure bij deze rechtbank onder rekestnummer 246504 / HARK 08-162, heeft voor de onderhavige procedure en de vorderingen in conventie en in reconventie. In de betreffende beschikking wordt verlof verleend voor onderhandse verkoop in de zin van artikel 3:268 lid 2 BW van de in het geding zijnde opstal met ondergrond en erf, staande en gelegen te Doorn aan de Dorpsstraat 39/Amersfoortseweg 5a, ofwel de in het geding zijnde zaak, (hierna: de onroerende zaak) voor een bedrag van EUR 520.000,00. De onroerende zaak is verkocht en op 17 juli 2008 geleverd aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HD Holding B.V. Nadat hypotheekhouder ING Bank N.V. haar vordering op Media Printing uit de opbrengst van de verkoop had voldaan, resteerde een bedrag van EUR 102.251,43. Dit bedrag is op de kwaliteitsrekening van de notaris geplaatst in afwachting van de uitkomst van de onderhavige procedure.
in conventie voorts
2.2. Naar aanleiding van de onderhandse verkoop van de onroerende zaak heeft Project Consult haar eis gewijzigd en vordert zij thans (nog) betaling van EUR 240.000,00. Ter onderbouwing van de gewijzigde vordering stelt zij, onder meer, dat het beslag tot levering door het verlof voor onderhandse verkoop is komen te vervallen, als gevolg waarvan Media Printing niet langer kan voldoen aan haar verplichting tot levering van de onroerende zaak. Conform het bepaalde in artikel 736 lid 2 Rv. ontstaat thans een vordering tot vervangende schadevergoeding en geldt het leveringsbeslag thans als conservatoir beslag tot verhaal van deze schadevergoeding, aldus Project Consult.
2.3. Bij de beoordeling van de voorliggende vordering tot betaling van vervangende schadevergoeding dient de vraag te worden beantwoord of Media Printing verplicht was tot levering van de in het geding zijnde onroerende zaak. Blijkens de stellingen van Project Consult volgt deze gehoudenheid uit twee overeenkomsten. Primair uit de gestelde mondelinge overeenkomst van 9 februari 2007 en subsidiair uit de aanvullende schriftelijke overeenkomst van 15 november 2005.
de mondelinge overeenkomst van 9 februari 2007
2.4. Project Consult heeft in dit verband gesteld dat de heer [X], die in opdracht van Media Printing bemiddelde bij de verkoop van de onroerende zaak, haar op 24 januari 2007 telefonisch heeft voorgesteld dat Project Consult deze zou kopen voor een bedrag van EUR 300.000,00, zulks onder levering op korte termijn. Project Consult heeft direct daarop medegedeeld het voorstel serieus te nemen en daarop terug te zullen komen zodra uit overleg met haar bank duidelijk was wanneer de voor betaling van de koopprijs benodigde liquiditeiten beschikbaar konden worden gesteld, zo heeft zij gesteld. Op 9 februari 2007 heeft Project Consult vervolgens per e-mail en telefonisch (een ingesproken bericht op 8 februari 2007) aan de heer [X] medegedeeld het voorstel te aanvaarden.
Media Printing heeft betwist dat op 9 februari 2007 een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen. Zij heeft hiertoe, onder meer, gesteld dat zij haar makelaar nimmer opdracht heeft gegeven tot het doen van het aanbod als door Media Printing gesteld dan wel tot het doen van een soortgelijk aanbod. Bij brief van haar advocaat van 8 februari 2007 heeft Media Printing juist bericht niet akkoord te gaan met de door Project Consult bij brief van 17 januari 2007 gedane voorstellen. In diezelfde brief heeft Media Printing de schriftelijke overeenkomsten ontbonden voor zover die niet van rechtswege waren ontbonden.
2.5. De rechtbank overweegt het volgende. Krachtens het bepaalde in artikel 6:221 BW vervalt een mondeling aanbod, wanneer het niet onmiddellijk wordt aanvaard. Het gestelde mondelinge, telefonische, aanbod van de heer [X] van 24 januari 2007 is door Project Consult, blijkens haar stellingen, eerst op 9 februari aanvaard. Deze aanvaarding is daarmee niet terstond gedaan en het aanbod, zo dit gedaan is, is dan ook komen te vervallen.
2.6. Anders dan Project Consult heeft betoogd kan voorts niet worden gesteld dat de heer [X] bij het doen van het door Project Consult gestelde aanbod, bevoegd was dit namens Media Printing te doen en namens Media Printing de aanvaarding daarvan in ontvangst te nemen. De opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak houdt immers geen volmacht aan die makelaar in tot het sluiten van een koopovereenkomst. (HR 26 juni 2009, LJN BH 9284 en HR 9 augustus 2002, NJ 2002, 543). Nog daargelaten dat Media Printing, en later ook de heer [X], hebben betwist dat een vast bedrag van EUR 300.000,00 is genoemd, het voorstel zoals dat volgens Project Consult door de heer [X] zou zijn gedaan brengt nog niet mee dat Project Consult daaruit mocht afleiden dat de heer [X] daarbij als gevolmachtigde van Media Printing handelde. Project Consult had er, bij het vernemen van dit voorstel, vanuit moeten gaan dat de heer [X] hierbij optrad als “bode” van zijn opdrachtgeefster Media Printing.
2.7. Uit het vorenstaande volgt dat niet is gebleken dat partijen op 9 februari 2007 een overeenkomst met betrekking tot de verkoop van de onroerende zaak hebben gesloten die tot een leveringsverplichting voor Media Printing leidde.
de schriftelijke overeenkomst van 15 november 2005
2.8. Met betrekking tot de aanvullende overeenkomst van 15 november 2005 heeft Project Consult aangevoerd dat deze, anders dan de koop- en ontwikkelingsovereenkomst van 18 juni 2003, geen ontbindende voorwaarden of termijnen bevat.
2.9. Media Printing heeft hier tegenover gesteld dat deze overeenkomst van rechtswege is ontbonden. Media Printing heeft hiertoe gesteld dat in de aanvullende overeenkomst is bepaald dat de overige bepalingen van de koop- en ontwikkelingsovereenkomst van 2003 overeenkomstig van toepassing zijn verklaard, van welke overeenkomst artikel 12 bepaalt dat bij niet-vervulling van de ontbindende voorwaarden de overeenkomst van rechtswege is ontbonden.
2.10. De rechtbank overweegt dat de overeenkomst van 15 november 2005, zo volgt uit de stellingen van partijen alsmede uit de tekst van deze overeenkomst, een aanvulling op de overeenkomst van 19 juni 2003 betreft. In die laatste “koop- en ontwikkelingsovereen-komst” was onder meer bepaald dat de overeenkomst van rechtswege ontbonden zou zijn indien uiterlijk 30 november 2003 geen bouwvergunning was verleend en wanneer deze uiterlijk zes weken nadien niet onherroepelijk zou zijn geworden. Anders dan door Media Printing is betoogd blijkt uit de tekst van de overeenkomst van 15 november 2005 niet dat de overige bepalingen uit de overeenkomst van 19 juni 2003, waaronder die betreffende de ambtshalve ontbinding, uitdrukkelijk overeenkomstig van toepassing zijn verklaard. Onder de voorwaarden wordt weliswaar vermeld dat aan de prijsstelling tevens verbonden zijn de “overige voorwaarden zoals genoemd in de overeengekomen Koop- en Ontwikkelings-overeenkomst d.d. 19-06-2003”, doch hieruit kan nog niet worden afgeleid dat de aanvullende overeenkomst 15 november 2005 van rechtswege ontbonden zou zijn wanneer, zoals door Media Printing is betoogd, in augustus 2006, nog geen bouwvergunning 2e fase was verkregen en ook nog niet drie van de vijf appartementen waren verkocht.
Het vorenstaande leidt er dan ook toe dat de overeenkomst van 15 november 2005 in augustus 2006 noch in december 2006, toen deze vergunning en gedeeltelijke verkoop (ook) nog niet waren gerealiseerd, van rechtswege ontbonden is.
2.11. Het vorenstaande betekent echter nog niet dat er een leveringsverplichting voor Media Printing bestond. De rechtbank overweegt hiertoe het volgende.
2.12. Media Printing heeft de overeenkomst van 15 november 2005 ontbonden bij brief van haar advocaat van 8 februari 2007. Deze ontbinding heeft zij gegrond op het feit dat Project Consult op dat moment nog immer niet aan haar verplichtingen had voldaan en dit ook binnen afzienbare tijd niet zou kunnen. Project Consult heeft hier tegenover gesteld dat Media Printing geen geslaagd beroep op ontbinding kan doen, nu, gelijk zij eerder al had aangevoerd, de overeenkomst van 15 november 2005 geen ontbindende voorwaarde of vaste termijnen bevat en voorts nu Project Consult niet in enige verplichting tekort geschoten zou zijn.
2.13. In de overeenkomst van 19 juni 2003 is uitdrukkelijk bepaald dat die overeenkomst van rechtswege ontbonden zou zijn indien op de daarin genoemde data, 1 oktober 2003 en 30 november 2003, onder meer, niet een bouwvergunning zou zijn verkregen.
In de aanvullende overeenkomst van 15 november 2005 is aangegeven dat onder meer, in verband met de ingetrokken bouwvergunning alsmede gelet op de ter inzage legging van een nieuw bestemmingsplan, een nieuw plan zal worden gemaakt rekening houdend met en passend binnen dit nieuwe bestemmingsplan.
In de in de overeenkomst genoemde tijdsplanning is bepaald dat, behoudens bezwaren, er eind augustus 2006 een bouwvergunning tweede fase zou kunnen zijn en voorts dat het mogelijk moet zijn op dat moment reeds drie van de vijf te realiseren appartementen verkocht te hebben.
2.14. In het licht van de vaste datum opgenomen in de koop- en ontwikkelingsovereen-komst, brengt een redelijke uitleg van de aanvullende overeenkomst van 15 november 2005 mee dat eind augustus 2006 doch uiterlijk eind 2006 een bouwvergunning verkregen had moeten zijn.
2.15. Hiervoor is reeds vastgesteld dat eind augustus 2006 de bouwvergunning tweede fase noch verkoop van ten minste drie appartementen gerealiseerd was. Partijen hebben vervolgens in december 2006 met elkaar gesproken. Niet in geschil is dat op dat moment het nieuwe bestemmingsplan nog niet van kracht was en (daarmee) dat een nieuwe aanvraag bouwvergunning nog niet was ingediend. De in november 2005 vastgelegde tijdsplanning van ongeveer een jaar was derhalve ook in december 2006 nog niet gehaald. Tijdens de pleidooien is gebleken dat op dat moment, december 2006, voor beide partijen duidelijk was dat deze planning binnen afzienbare tijd niet alsnog gehaald zou gaan worden. Media Printing heeft toen medegedeeld dat zij niet verder wilde met de projectontwikkeling en het pand zo snel mogelijk wilde verkopen. Project Consult was echter niet bereid om het pand te kopen voor de in 2005 overeengekomen prijs van EUR 430.000,00.
2.16. Nu de in de overeenkomst van 15 november 2005 opgenomen tijdsplanning niet is gehaald kan, voor zover partijen tijdens hun bespreking in 2006 al niet hebben geconstateerd dat de eerder gemaakte afspraken niet langer golden, gesproken worden van een tekortkoming van Project Consult in de nakoming daarvan.
2.17. Voorts is, ter gelegenheid van de pleidooien, gebleken dat het pand in 2005, ten tijde van het sluiten van de aanvullende overeenkomst, reeds geruime tijd leegstond, terwijl de verplichting tot de betaling van rente verbonden aan de op de onroerende zaak rustende hypothecaire lening nog immer bestond en voortging.
2.18. In het licht van deze omstandigheden is een uitleg van de tussen partijen gemaakte afspraken die er, zoals door Project Consult betoogd, op neer zou komen dat Media Printing, ook indien met het verkrijgen van de vergunning een (nog) langere tijd gemoeid zou zijn, aan de overeenkomst van 15 november 2005 gebonden zou blijven niet redelijk te noemen. Dit kan daarom door partijen niet zijn bedoeld.
2.19. Project Consult heeft de overeenkomst van 15 november 2005 met haar brief van 8 februari 2007 dan ook rechtsgeldig ontbonden.
2.20. Het vorenstaande betekent dat er geen leveringsverplichting (meer) rustte op Media Printing. Bij gebreke daarvan is de hierop gebaseerde vordering tot vervangende schadevergoeding niet toewijsbaar. Deze vordering wordt afgewezen.
2.21. Project Consult zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Media Printing worden begroot op:
- vast recht EUR 251,00
- salaris advocaat EUR 9.000,00 (4,5 punten × tarief EUR 2.000,00)
Totaal EUR 9.251,00
in reconventie
2.22. Media Printing heeft haar eis eveneens gewijzigd in die zin dat zij thans een vergoeding vordert van EUR 17.031,51 ter zake van door haar als gevolg van de beslaglegging en inschrijving van dat beslag in het Kadaster geleden schade.
2.23. Ter onderbouwing van haar vordering heeft Media Printing aangevoerd dat zij het pand vóór 7 september 2007 niet vrij van beslagen kon leveren aan een potentiële koper. Had zij het pand toen wel kunnen leveren, dan had de hypothecaire schuld die erop rustte volledig afgelost kunnen worden en hadden de rentebetalingen gestaakt kunnen worden. Nu de levering en daarmee de verkoop geen doorgang heeft kunnen vinden stelt Media Printing schade te hebben geleden bestaande uit de rente die zij nadien (vanaf 7 september 2007), tot 28 mei 2008 nog heeft moeten betalen.
2.24. Project Consult heeft gemotiveerd betwist dat schade is geleden. Zij stelt dat het gestelde rentenadeel van EUR 17.000,00 ruimschoots wordt gecompenseerd door de meeropbrengst die met de onderhandse verkoop is gerealiseerd.
2.25. De rechtbank overweegt dat Media Printing in augustus 2007 een bod van
EUR 430.000,00 heeft ontvangen. Vast staat dat de onroerende zaak op 28 mei 2008 voor een bedrag van EUR 520.000,00, derhalve voor EUR 90.000,00 meer, is verkocht. Naast het betalen van een bedrag van EUR 17.031,51 aan rente heeft Media Printing met de verkoop van de onroerende zaak een voordeel behaald van EUR 90.000,00. Gelet op het bepaalde in artikel 6:100 BW dient met dit voordeel rekening te worden gehouden bij het vaststellen van de schade die vergoed dient te worden. Nu het voordeel de door Media Printing gestelde schade overtreft komt deze niet voor vergoeding in aanmerking. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.
2.26. Media Printing zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Project Consult worden begroot op:
- salaris advocaat EUR 3.500,00 (3,5 punten × factor 0,5 × tarief EUR 2.000,00)
Totaal EUR 3.500,00
3. De beslissing
De rechtbank
in conventie
3.1. wijst de vorderingen af,
3.2. veroordeelt Project Consult in de proceskosten, aan de zijde van Media Printing tot op heden begroot op EUR 9.251,00,
3.3. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
3.4. wijst de vorderingen af,
3.5. veroordeelt Media Printing in de proceskosten, aan de zijde van Project Consult tot op heden begroot op EUR 3.500,00,
3.6. verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers en in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2010.
ETR