Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 267508 / HA ZA 09-1159
Vonnis van 17 februari 2010
in de zaak van
1. [eiser sub1],
2. [eiseres sub2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. C.P. Visser,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. D. Cuknis.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 augustus 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 18 november 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 29 april 2004 hebben [eisers] van [gedaagde] geleverd gekregen de woning met ondergrond, gelegen aan de [adres] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie [sectie], nummer [nummer] (hierna te noemen: ‘de woning’ alsmede ‘perceel [nummer]’). Aan deze levering ligt een koopovereenkomst van 24 december 2003 met een aanhangsel van 31 januari 2004 ten grondslag.
2.2. Alvorens over te gaan tot aankoop van de woning, hebben [eisers] de woning meermalen bezichtigd, in aanwezigheid van [gedaagde] en de verkopend makelaar(s).
2.3. De (achter)tuin van de woning is aan drie kanten omgeven door water. Ten tijde van de verkoop was de tuin aan alle kanten voorzien van beschoeiing en een aanlegsteiger, beide gemaakt door wijlen de echtgenoot van [gedaagde], de heer [A] (hierna: [A]).
2.4. Op enig moment in 2004, na de levering, zijn [eisers] benaderd door de Vereniging Natuurmomenten (hierna te noemen: Natuurmonumenten), die hen heeft meegedeeld dat de achterste strook grond van hun tuin deel uit maakt van het aangrenzende perceel, dat eigendom is van Natuurmonumenten.
2.5. Op 9 maart 2005 heeft het Kadaster de grens tussen de beide percelen uitgemeten. Hierbij is gebleken dat de achterste strook grond van de tuin van (thans) [eisers], met een omvang van ongeveer 50 vierkante meter, (inderdaad) behoort tot perceel [nummer], dat eigendom is van Natuurmonumenten.
2.6. Bij brief van 28 april 2005 heeft Natuurmonumenten de betreffende strook grond, zoals ingemeten door het Kadaster, opgeëist, in die zin dat zij [eisers] aanbood om de strook grond tegen een bepaalde prijs van haar te huren. Natuurmonumenten heeft daarbij voorts meegedeeld dat een raster zou worden geplaatst indien [eisers] geen gebruik wensten te maken van dat aanbod.
2.7. Bij brief van 7 december 2005 hebben [eisers] [gedaagde] op de hoogte gesteld van de aanspraak van Natuurmonumenten en van de door het Kadaster verrichte uitmeting van de perceelsgrens. [eisers] hebben [gedaagde] verzocht Natuurmonumenten er van te overtuigen dat de strook grond eigendom van haar was en derhalve rechtsgeldig aan hen is geleverd. Voor het geval zij daarin niet zou slagen, hebben [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden schade.
2.8. Bij brief van 1 februari 2006 heeft de verkopend makelaar die bij de transactie betrokken was namens [gedaagde] aan [eisers] laten weten dat [gedaagde] niet bereid is om mee te werken aan een oplossing.
2.9. Bij brief van 5 april 2006 heeft de door Natuurmonumenten ingeschakelde advocaat [eisers] gesommeerd om de strook grond binnen vier weken te ontruimen en ontruimd te houden, met de mededeling dat tot dagvaarding zal worden overgegaan indien [eisers] niet aan die sommatie voldoen.
2.10. [eisers] hebben aan deze sommatie gehoor gegeven. Teneinde de feitelijke situatie in overeenstemming te brengen met de door het Kadaster vastgestelde eigendomsgrenzen hebben zij in overleg met Natuurmonumenten de beschoeiing laten verwijderen voor zover deze was aangelegd langs de tot perceel [nummer] behorende strook grond en op de plaats van de perceelsgrens nieuwe beschoeiing aangebracht. De omstreden strook grond is deels (vanzelf) in het water weggezakt en is voor het overige afgegraven.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vordert na eisvermindering ter comparitie, samengevat:
primair: veroordeling van [gedaagde] tot betaling van EUR 16.883,32 uit hoofde van schadevergoeding;
subsidiair: gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, in dier voege dat de koopprijs verminderd wordt met een bedrag van EUR 16.883,32, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van dat bedrag;
meer subsidiair: wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst op grond van dwaling, in dier voege dat de koopprijs verminderd wordt met een bedrag van
EUR 16.883,32, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van dat bedrag;
telkens vermeerderd met rente en kosten.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De vordering van [eisers] valt uiteen in twee gedeelten. Zij vorderen een bedrag van EUR 10.000,00 wegens waardevermindering van het perceel en een bedrag van EUR 6.883,32 ter vergoeding van de kosten die gemoeid waren met het ontgraven van de grond en het herstellen van de tuin.
Aan hun primaire en subsidiaire vordering leggen [eisers] ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst, aangezien zij niet heeft geleverd wat was overeengekomen. Met betrekking tot de meer subsidiaire vordering beroepen [eisers] zich op dwaling. Volgens [eisers] was [gedaagde] op de hoogte van het feit dat de betreffende strook grond niet tot perceel [nummer] behoorde en niet aan haar toebehoorde en heeft zij haar mededelingsplicht geschonden door dat niet aan hen kenbaar te maken.
non-conformiteit?
4.2. [gedaagde] heeft allereerst tot haar verweer aangevoerd dat de koopovereenkomst bepalend is voor de omvang van het verkochte. In de koopovereenkomst is bepaald dat het object van de (ver)koop perceel [nummer] betreft. Dat perceel is (in elk geval wél) aan [eisers] geleverd, zodat van non-conformiteit hoe dan ook geen sprake is. Zij heeft daaraan toegevoegd dat de inhoud van de verkoopbrochure niet bepalend is voor de omvang van het verkochte en dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend.
4.3. Dit verweer treft geen doel. Vast staat dat [eisers] de woning vóór de koop meermalen hebben bezichtigd en dat aan hen een verkoopbrochure is verstrekt. Vast staat voorts dat de tuin aan drie kanten is omgeven door water en dat de tuin, inclusief de tot perceel [nummer] behorende strook grond, ten tijde van de verkoop rondom was voorzien van beschoeiing en een aanlegsteiger, aangebracht door wijlen de echtgenoot van [gedaagde]. Verder is door [eisers] onweersproken gesteld dat [gedaagde] danwel haar makelaar de tuin als zodanig, met haar visuele begrenzing in de vorm van beschoeiing en steiger, bij de bezichtiging heeft gepresenteerd met de woorden: “En dit is de tuin” (of woorden van soortgelijke strekking). Foto’s van de tuin als zodanig zijn ook in de verkoopbrochure geplaatst.
[eisers] hebben hieruit mogen begrijpen dat het aanbod van [gedaagde] betrekking had op een perceel met grenzen, zoals deze ten tijde van de koop feitelijk zichtbaar waren.
Indien aangenomen moet worden dat de in geding zijnde strook grond niet aan [gedaagde] toebehoorde en derhalve niet door haar aan [eisers] is geleverd, heeft [gedaagde] hen niet het feitelijk bezit van een zodanig perceel kunnen verschaffen. In dat geval is dus wel degelijk sprake van een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eisers] Dit eerste verweer van [gedaagde] gaat dus niet op.
4.4. [gedaagde] stelt zich voorts op het standpunt eigenaar van de strook grond te zijn geworden door verkrijgende verjaring. Zij heeft de strook grond daarom rechtsgeldig aan [eisers] kunnen leveren, zodat van non-conformiteit ook om die reden geen sprake is. [gedaagde] heeft in dit verband aangevoerd dat haar echtgenoot het perceel op 18 september 1989 heeft verkregen, dat zij in gemeenschap van goederen gehuwd waren, en dat zij beiden vanaf het moment dat zij het perceel verwierven volstrekt te goeder trouw hebben gemeend dat de onderhavige strook grond ook tot het door hen verworven perceel behoorde.
4.5. De rechtbank overweegt in dit verband het volgende. Ingevolge artikel 3:99 BW is voor verkrijging door verjaring van grond bezit te goeder trouw gedurende een onafgebroken periode van tien jaren vereist. Vastgesteld moet dus worden wanneer het bezit is aangevangen en of dit (bij aanvang) te goeder trouw was.
4.6. Artikel 3:113 BW bepaalt dat men een goed in bezit neemt door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen.
[gedaagde] heeft niets gesteld waaruit blijkt dat zij en haar echtgenoot zich in 1989 ook de feitelijke macht over de strook grond hebben verschaft. Zij heeft slechts gesteld dat zij bij de verkrijging van het perceel geheel te goeder trouw dachten dat zij ook eigenaar waren geworden van de onderhavige strook grond. Gezien het bepaalde in artikel 3:113 BW is het enkele feit dat men denkt eigenaar te zijn geworden echter onvoldoende om aan te nemen dat sprake is van bezit.
4.7. Nu eerdere bezitsdaden niet zijn gesteld of gebleken, moet vastgesteld worden dat het bezit van de grond door [gedaagde] en [A] is aangevangen met de aanleg van de beschoeiing rondom de omstreden strook grond.
Tussen partijen is niet in geschil dat [A] in 1991 is begonnen met de aanleg van de beschoeiing, dat hij het werk vervolgens heeft stil gelegd en in 1998 heeft voltooid. [eisers] hebben onder verwijzing naar een brief van Natuurmonumenten gesteld dat [A] het plaatsen van beschoeiing langs de in geding zijnde strook grond heeft stilgelegd nadat hij door Natuurmonumenten was aangesproken met de mededeling dat deze grond aan haar toebehoorde. [gedaagde] heeft niet betwist dat een gesprek met deze inhoud tussen [A] en Natuurmonumenten heeft plaatsgevonden. Zij heeft ook geen andere verklaring gegeven voor het stil leggen van het werk aan de beschoeiing. [gedaagde] heeft enkel opgemerkt dat zíj altijd te goeder trouw is geweest, waartoe zij heeft gesteld dat zij niet van contacten tussen Natuurmonumenten en haar echtgenoot op de hoogte was.
Gelet op de onweersproken mededeling van Natuurmonumenten aan [A], die zijn werkzaamheden daarna ook heeft stilgelegd, is van inbezitneming te goeder trouw geen sprake. Ook als er van wordt uitgegaan dat [gedaagde] niet van deze mededeling op de hoogte was kan dit haar niet baten, nu immers sprake was van gezamenlijk bezit en haar positie niet geïsoleerd kan worden bekeken van die van haar echtgenoot.
4.8. De slotsom van het voorgaande is dat niet is voldaan aan de vereisten die artikel 3:99 BW stelt voor verkrijgende verjaring, zodat [gedaagde] de strook grond niet in eigendom heeft verkregen en derhalve niet rechtsgeldig aan [eisers] heeft kunnen leveren.
4.9. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat hetgeen [gedaagde] aan [eisers] geleverd heeft niet beantwoordde aan de overeenkomst.
beroep op artikel 7:23 BW
4.10. [gedaagde] heeft zich voorts beroepen op artikel 7:23 BW, welk artikel bepaalt dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd na ontdekking kennis heeft gegeven. [gedaagde] heeft in dit verband gesteld dat [eisers] het gebrek reeds in 2004 hebben ontdekt, toen zij werden aangesproken door Natuurmonumenten, althans in ieder geval op 28 april 2005, toen Natuurmonumenten de grond opeiste. [eisers] hebben haar pas bij brief van 7 december 2005 op de hoogte gebracht, derhalve niet binnen bekwame tijd, zo stelt [gedaagde].
4.11. Naar het oordeel van de rechtbank is de eenmalige mondelinge mededeling van Natuurmonumenten aan [eisers] in 2004 onvoldoende om de termijn van artikel 7:23 BW te laten aanvangen. [eisers] moeten geacht worden op de hoogte te zijn geraakt van het feit dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoorde op 9 maart 2005, toen het Kadaster de grens tussen de beide percelen heeft uitgemeten en heeft vastgesteld dat de in geding zijnde strook grond behoort tot het perceel van Natuurmonumenten.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers] [gedaagde] hiervan bij brief van 7 december 2005 op de hoogte hebben gesteld, derhalve negen maanden nadien.
4.12. De rechtbank stelt voorop dat de vraag of deze kennisgeving binnen bekwame tijd heeft plaatsgevonden, dient te worden beantwoord aan de hand van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn (HR 29 juni 2007, LJN AZ7617).
Bij deze afweging neemt de rechtbank allereerst in aanmerking dat de ratio van artikel 7:23 BW er in is gelegen de verkoper te beschermen tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten.
In het onderhavige geval is door [eisers] aangevoerd dat [gedaagde] niet in haar bewijspositie is geschaad doordat zij niet eerder dan 7 december 2005 op de hoogte is gebracht. [gedaagde] heeft dat niet betwist. Zij heeft evenmin gesteld dat zij enig ander nadeel heeft ondervonden van het feit dat [eisers] haar niet eerder op de hoogte hebben gebracht.
Hoewel in algemene zin aangenomen kan worden dat iedere verkoper er belang bij heeft om spoedig op de hoogte te worden gesteld van door de koper ontdekte gebreken waarvoor deze hem aansprakelijk houdt, teneinde spoedig te weten waar hij aan toe is, acht de rechtbank de in het onderhavige geval verstreken termijn (van maart tot december, derhalve negen maanden) niet zodanig lang dat aangenomen moet worden dat [gedaagde] daadwerkelijk in een redelijk belang is geschaad doordat zij niet eerder op de hoogte is gesteld.
Nu [gedaagde] geen nadeel heeft ondervonden van het feit dat [eisers] haar niet eerder dan op 7 december 2005 in kennis hebben gesteld, is de kennisgeving naar het oordeel van de rechtbank binnen bekwame tijd geschied. Het beroep op artikel 7:23 wordt derhalve verworpen.
de (on)mogelijkheid om schadevergoeding te vorderen
4.13. [eisers] hebben primair schadevergoeding gevorderd. Namens [gedaagde] is aangevoerd dat non-conformiteit geen basis vormt voor schadevergoeding en dat op grond van artikel 7:21 BW slechts aflevering, herstel of vervanging gevorderd kan worden.
Dit verweer wordt verworpen. Ingevolge artikel 7:22 lid 4 BW staan de koper immers náást de in 7:21 geregelde (bijzondere) vorderingen ook alle andere (in Boek 6 BW geregelde) rechten en vorderingen ten dienste.
de hoogte van de schade
4.14. [gedaagde] heeft de hoogte van de gestelde schade betwist.
De gevorderde kosten van EUR 6.883,32 om de feitelijke situatie in overeenstemming te brengen met de door het Kadaster vastgestelde eigendomsgrenzen acht zij te hoog en onnodig gemaakt omdat Natuurmonumenten slechts ontruiming van de grond eiste, waartoe ook goedkopere opties, zoals het plaatsen van een raster, zouden hebben volstaan.
Voor wat betreft de waardevermindering van het perceel heeft [gedaagde] opgemerkt dat een waarde van EUR 200,00 per vierkante meter geen realistisch bedrag is, mede gezien het feit dat de strook grond slechts 1,9% van de totale perceeloppervlakte bedraagt.
4.15. Nu de tuin bij de verkoop aan alle zijden was omgeven door beschoeiing en als zodanig is gepresenteerd, mochten [eisers] in redelijkheid verlangen dat de tuin na ontruiming van de strook grond weer op dezelfde wijze afgewerkt zou worden. Met een goedkopere optie, zoals het plaatsen van een raster, hadden zij naar het oordeel van de rechtbank om die reden geen genoegen hoeven nemen.
Nu [eisers] hun vordering voorts genoegzaam onderbouwd hebben door overlegging van facturen, is het gevorderde bedrag van EUR 6.883,32 toewijsbaar.
4.16. Het gedeelte van de vordering dat betrekking heeft op de waardevermindering van het perceel, is door [eisers] onderbouwd met een taxatierapport van Van Scherpenzeel Makelaars, waarin de waarde van de strook grond, gelet op de omvang van 50 vierkante meter, wordt getaxeerd op EUR 10.000,00.
[eisers] hebben vervolgens ter comparitie echter niet gereageerd op het verweer van [gedaagde] dat het, gezien de totale oppervlakte van het perceel, niet reëel is om de waardevermindering van het perceel op dit bedrag te stellen.
Nu enerzijds tussen partijen in confesso is dat sprake is van een zekere waardevermindering van het perceel (dit is door [gedaagde] immers niet betwist) en nu anderzijds door [eisers] niet (voldoende) is weersproken dat het niet reëel is de waardevermindering op EUR 10.000,00 te stellen, begroot de rechtbank deze schade van [eisers] ex aequo et bono op EUR 5.000,00.
4.17. [gedaagde] zal derhalve worden veroordeeld om een bedrag van EUR 11.883,32 aan [eisers] te voldoen.
4.18. De gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar zoals gevorderd, te weten vanaf de dag der dagvaarding.
buitengerechtelijke incassokosten
4.19. [eisers] hebben voorts een bedrag aan buitengerechtelijke (incasso-)kosten gevorderd. De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat dergelijke kosten alleen voor vergoeding in aanmerking komen, indien zij betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. [eisers] hebben weliswaar gesteld dat de gevorderde kosten geen betrekking hebben op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten, maar uit de gegeven omschrijving van deze werkzaamheden dient het tegendeel te worden afgeleid. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten moet daarom worden afgewezen.
4.20. [gedaagde] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 92,98
- vast recht 425,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.421,98
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van EUR 11.883,32 (elfduizendachthonderddrieëntachtig euro en tweeëndertig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag vanaf 6 mei 2009 tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op EUR 1.421,98,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A.M. van Straalen-Coumou en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2010.
CvSC/GV