Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 666891 UV EXPL 09-562 wh
kort geding vonnis d.d. 15 januari 2010
inzake
1. [A]
wonende op een geheim adres,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Oudehuys Real Estate 5 B.V.,
gevestigd te [Vestigingsplaats],
verder ook gezamenlijk te noemen [eisers].,
eisende partij,
gemachtigde: mr. Z. Dogan,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Rova B.V.,
gevestigd te Maarssen,
verder ook te noemen Rova,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. Th. F. Roest.
1. Het verloop van de procedure
In conventie en in reconventie
[A] heeft Rova in kort geding doen dagvaarden.
Rova heeft voor de zitting een conclusie van eis in reconventie met 12 producties ingediend.
[eisers]. heeft voor de zitting een akte vermindering van eis ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 6 januari 2010. Daarvan is aantekening gehouden.
Partijen hebben elk een pleitnotitie overgelegd.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. De feiten
In conventie en in reconventie
2.1 Op 11 juli 2007 hebben de heer [X] (hierna: [X]) en [A] en Rova een huurovereenkomst gesloten (hierna: de huurovereenkomst) met betrekking tot een unit bedrijfsruimte van ongeveer 5.500 vierkante meter vloeroppervlak in “The Wall” (een omvangrijk winkel- en recreatiecentrum langs de A2) (hierna: het gehuurde). Bij het ondertekenen van de huurovereenkomst werden [X] en [A] beiden krachtens volmacht vertegenwoordigd door de besloten vennootschap Burgfonds The Wall B.V. In de huurovereenkomst zijn voor zover van belang de volgende bepalingen opgenomen:
“1.2 Het gehuurde wordt als casco verhuurd, een en ander als omschreven in de “Technische omschrijving en afbouwreglement The Wall Commerciële Ruimten” (bijlage II).
(…)
9.4.2 Als opleveringsdatum geldt de datum van de bouwkundige oplevering c.q. terbeschikkingstelling van het gehuurde conform de bouwtekeningen (bijlage I) en de “Technische omschrijving en afbouwreglement The Wall Commerciële Ruimten”(bijlage II). De oplevering van het gehuurde staat gepland in het derde kwartaal van 2008. Indien de oplevering eerst ná 1 oktober 2008 zal kunnen plaatsvinden, wordt de huurvrije periode als bedoeld in 9.1.1 verlengd met een duur gelijk aan die van de vertraging in de oplevering. Indien het gehuurde niet volledig conform de hiervoor genoemde bijlagen is opgeleverd, maar het gebruik conform de bestemming genoemd in 1.3 niet wezenlijk wordt aangetast, dan dient het gehuurde als opgeleverd te worden aangemerkt. Huurder dient het gehuurde als zodanig te accepteren. (…)”.
2.2 Bij vonnis van 7 oktober 2009 heeft de kantonrechter Rova gelast om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf in gebruik te nemen en te houden overeenkomstige de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming en veroordeeld tot betaling van de huurpenningen en de proceskosten.
3. Het geschil
In conventie
3.1 [eisers]. vordert, na vermindering van eis, bij wege van voorlopige voorziening:
A. om in overeenstemming met het vonnis van 7 oktober 2009 te gelasten dat Rova het gehuurde binnen drie dagen na dit vonnis daadwerkelijk in gebruik neemt, en aldus binnen 10 weken het gehuurde afbouwt (ex artikel 1.9 en 8.6 van de technische omschrijving) en direct daarna haar deuren opent voor winkelpubliek, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat Rova na betekening van dit vonnis nalaat aan deze verplichting te voldoen;
B. Rova te veroordelen tot betaling aan [eisers]. van € 250,00 per dag vanaf 16 juni 2009 tot het moment waarop Rova haar deuren heeft geopend voor winkelpubliek, zijnde de verschuldigde contractuele boete ex artikel 7 van Pro de algemene bepalingen, onverminderd het recht van verhuurder op de daadwerkelijk door haar geleden schade door de te late ingebruikname door Rova;
C. Rova te veroordelen tot betaling aan [eisers]. van € 7.500,00 ter zake de daadwerkelijke buitengerechtelijk kosten ex artikel 17.1 van de algemene bepalingen;
D. Rova te veroordelen tot betaling aan [eisers]. van de kosten van dit geding.
Op hetgeen [eisers]. aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd zal hierna - voor zover van belang - worden ingegaan.
3.2 Rova heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op de inhoud daarvan zal hierna - voor zover van belang - worden ingegaan.
In reconventie
3.3 Rova vordert bij wege van voorlopige voorziening:
A. [eisers]. te veroordelen om de vloer van de bedrijfshal te brengen in een zodanige staat dat deze voldoet aan hetgeen tussen partijen is overeengekomen, meer in het bijzonder in een zodanige staat dat deze voldoet aan klasse 5 volgens NEN 2747;
B. [eisers]. te veroordelen de vloer van de expeditieruimte te realiseren in overeenstemming met hetgeen tussen partijen is overeengekomen, meer in het bijzonder zoals is aangegeven op de tekening met nummer WB 1.1;
C. [eisers]. te veroordelen tot het realiseren van 170 parkeerplaatsen direct naast het gehuurde en tot het aanbrengen bij de ingang van de parkeergarage van een bord waarop wordt aangeduid dat de parkeergarage niet bestemd is voor de bezoekers van Leeftrends en tot het ongedaan maken van de rijrichting en opstelstroken ten behoeve van McDonald’s in de parkeergarage en tot het herstel van de rijrichting conform de tekening van Burgfonds (bijlage bij de huurovereenkomst) met nummer BA/H-005 versie A althans conform de door Promad voorgestelde situatie;
D. de hierboven onder A, B, en C geformuleerde vorderingen onder verbeurte van een dwangsom ter hoogte van € 5.000,- per dag dat [eisers]. na betekening van het vonnis nalaat aan de veroordelingen te voldoen;
E. te bepalen dat Rova recht heeft haar verplichting tot betaling van huurpenningen met ingang van het tweede kwartaal van 2010 op te schorten;
F. met veroordeling van [eisers] in de kosten van dit geding.
Op hetgeen Rova aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd zal hierna - voor zover van belang - worden ingegaan.
3.4 [eisers]. heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op de inhoud daarvan zal hierna - voor zover van belang - worden ingegaan.
4. De beoordeling
In conventie en in reconventie
4.1 [eisers]. heeft ten aanzien van haar vordering onder A in conventie een spoedeisend belang. Rova heeft een spoedeisend belang ten aanzien van haar vordering in reconventie. Gezien de nauwe samenhang tussen het verweer in conventie van Rova en de vordering in reconventie van Rova, zullen de vorderingen in conventie en in reconventie in dit vonnis gelijktijdig worden behandeld. Mede gelet op deze nauwe samenhang heeft Rova een spoedeisend belang ten aanzien van haar vordering in reconventie.
4.2 Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een voorziening zoals door [eisers]. en Rova wordt gevorderd, het in hoge mate waarschijnlijk moet zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen.
In conventie dient dus beoordeeld te worden of al dan niet aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat Rova het gehuurde in gebruik dient te nemen en of aan deze ingebruikname dwangsommen dienen te worden verbonden en in reconventie dat [eisers]. de vloer in de bedrijfshal en expeditieruimte dient aan te passen en 170 parkeerplaatsen direct naast het gehuurde dient te realiseren.
4.3 In het vonnis van 7 oktober 2009 heeft de kantonrechter reeds geoordeeld dat Rova gehouden is om aan haar verplichtingen te voldoen en heeft de kantonrechter gelast dat Rova het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf in gebruik neemt en houdt overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Rova heeft aangevoerd dat zij als gevolg van de tekortkomingen van Lip c.s. haar inbouw- en afbouwwerkzaamheden niet goed heeft kunnen uitvoeren. Zij heeft gesteld dat de vloer van de bedrijfshal niet voldoet aan de klasse 5 NEN 2747 norm, dat de vloer van de expeditieruimte niet voldoet aan hetgeen partijen hierover zijn overeengekomen en dat er geen 170 parkeerplaatsen naast het gehuurde zijn gelegen. De kantonrechter heeft in het vonnis van 7 oktober 2009 reeds een oordeel gegeven over deze onderwerpen. Met betrekking tot de vloer van de expeditieruimte en de parkeerplaatsen heeft Rova geen nieuwe feiten en omstandigheden gesteld die aanleiding geven om het voorlopig oordeel met betrekking tot deze onderwerpen in het vonnis van 7 oktober 2009 te herzien. De kantonrechter verwijst voor deze onderwerpen dan ook naar hetgeen hierover reeds is overwogen in het vonnis van 7 oktober 2009.
4.4 Ten aanzien van de vloer in de bedrijfshal heeft Rova een rapportage van ABT B.V. in het geding gebracht waarin de vloervlakheid is beoordeeld volgens de NEN 2747, klasse 5. [eisers] heeft aangevoerd dat partijen niets zijn overeengekomen over de vlakheid van de vloer. Partijen zijn alleen overeengekomen dat het gehuurde voorzien zou zijn van een gevlinderde betonvloer met een belasting van 20 kN/m2. Voor zover Rova heeft bedoeld dat zij het gehuurde niet in gebruik kan nemen, omdat de vloer niet aan de klasse 5 norm voldoet, overweegt de kantonrechter dat voor de vloer de norm geldt zoals opgenomen in punt 4.4 van het vonnis van 7 oktober 2009 namelijk: of het gebruik conform de bestemming genoemd in 1.2 (van de huurovereenkomst) niet wezenlijk wordt aangetast”. Door overlegging van het rapport met betrekking tot de vlakheid van de vloer heeft Rova naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk gemaakt dat het gebruik van het gehuurde thans wezenlijk wordt aangetast. Het verweer van Rova gaat derhalve niet op. Nota wordt overigens genomen van het voorstel van [eisers]. om (aannemende dat de voorgestelde methodiek inderdaad niet door Rova wordt aanvaard) nogmaals met de aannemer de vloer te controleren en indien nodig vlakheidwerkzaamheden uit te voeren (punt 25 van de pleitnota van [eisers].)
4.5 Gelet op het bovenstaande is er geen aanleiding om terug te komen op het voorlopig oordeel zoals gegeven in het vonnis van 7 oktober 2009. Gezien het voorgaande zullen de vorderingen in reconventie onder 1 tot en met 4 worden afgewezen. Los van de omstandigheid dat een verklaring voor recht gelet op de aard van deze procedure niet in kort geding kan worden gegeven, is er gelet op het bovenstaande ook geen aanleiding tot opschorting van de huurpenningen zoals gevorderd onder punt 5 in reconventie.
Ten aanzien van de vordering in conventie om alsnog dwangsommen op te leggen overweegt de kantonrechter het volgende. De vordering van [eisers]. ziet de kantonrechter als een aanvulling op de eerder gegeven uitspraak van 7 oktober 2009 en niet als een zelfstandige vordering. De toevoeging aan de vordering dat Rova haar deuren voor het publiek dient te openen, maakt dit niet anders. Hoewel in het vonnis van 7 oktober 2009 expliciet is overwogen dat de kantonrechter geen aanleiding ziet om de gevorderde dwangsommen toe te wijzen, zie de kantonrechter thans wel aanleiding om aan de veroordeling dwangsommen te verbinden. Rova heeft wel aangevoerd dat zij met de voorbereidingen bezig is, maar heeft niet betwist dat er in het gehuurde zelf weinig activiteiten zijn. Door overlegging van de e-mails als productie 4 met daarin een opsomming van welke offertes en plannen reeds gereed zijn, heeft Rova onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij daadwerkelijk gevolg heeft gegeven aan de inhoud van het dictum van het vonnis van 7 oktober 2009 waarin Rova is veroordeeld om het gehuurde daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf in gebruik te nemen en te houden overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. De gevorderde termijn om het gehuurde binnen 10 weken af te bouwen acht de kantonrechter een redelijke termijn, mede gelet op het feit dat Rova naar aanleiding van het vonnis van 7 oktober 2009 weet dat zij het gehuurde in gebruik dient te nemen en ter zitting op 23 september 2009 ook had toegezegd dit te doen. Gelet op het tijdsverloop sinds de oplevering van het gehuurde acht de kantonrechter de discussie tussen partijen over wat partijen al dan niet hebben afgesproken over de afbouwperiode voor de beoordeling in dit kort geding verder mede gezien in het licht van de termijn die Rova nu wordt gegund vanaf 7 oktober 2009 tot 10 weken na betekening van dit vonnis (dus ruim vier maanden), niet van belang. Gelet op het voorgaande worden de gevorderde dwangsommen toegewezen over hetgeen opgenomen in het dictum van het vonnis van 7 oktober 2009 met daarbij een termijn van 10 weken voor afbouw van het gehuurde. Hoewel het openen van de deuren voor het publiek reeds besloten lag in het dictum van 7 oktober 2009 om het gehuurde in gebruik te nemen, ziet de kantonrechter gelet op de houding van Rova aanleiding om dit eveneens in het dictum van dit vonnis op te nemen. De dwangsommen zullen worden gemaximeerd tot een maximum van € 1.000.000,-.
4.6 Ten aanzien van de in conventie gevorderde boete van € 250,- per dag voor ieder dag tot het moment dat Rova haar deuren heeft geopend voor winkelpubliek overweegt de kantonrechter dat [eisers]. geen spoedeisend belang bij deze vordering heeft. Deze vordering wordt dan ook afgewezen.
4.7 Ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten overweegt de kantonrechter het volgende. [eisers]. heeft een bedrag aan buitengerechtelijke kosten gevorderd, waarvan de verschuldigdheid door Rova is betwist. De kantonrechter hanteert als uitgangspunt dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. [eisers]. heeft wel gesteld dat de gevorderde kosten zijn gemaakt, maar zij heeft niet aannemelijk gemaakt dat de gestelde kosten zijn gemaakt ter zake van andere verrichtingen dan die waarvoor de in de artikelen 237 tot en met 240 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. De kantonrechter zal de gevorderde buitengerechtelijke kosten daarom afwijzen.
4.8 Rova zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.
Beslissing
De kantonrechter:
In conventie
geeft de volgende onmiddellijke voorziening:
gelast dat Rova het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf in gebruik neemt en houdt overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming en aldus binnen 10 weken het gehuurde afbouwt en direct daarna haar deuren opent voor het winkelpubliek, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per (gedeelte van een) dag met een maximum van € 1.000.000,- aan te verbeuren dwangsommen in totaal;
veroordeelt Rova tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisers]., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 680,25, waarin begrepen € 400,- aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
In reconventie
weigert de gevorderde voorziening:
veroordeelt Rova tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisers]., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 200,- aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.M. de Laat, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2010.