Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 588824 UC EXPL 08-11672 AW
vonnis d.d. 22 juli 2009
inzake
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [eisers],
eisende partij,
gemachtigde: mr. R.G. Wakelkamp,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. E.H.M. Swaneveld - Bakelaar.
Verloop van de procedure
[eisers] hebben een vordering ingesteld.
[gedaagde] heeft geantwoord op de vordering.
[eisers] hebben voor repliek en [gedaagde] heeft voor dupliek geconcludeerd.
Hierna is uitspraak bepaald.
Het geschil en de beoordeling daarvan
1. De feiten
1.1 [gedaagde] huurt sinds 1 april 1983 de bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW met zelfstandige bovenwoning gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. In de bedrijfsruimte drijft zij een café. De huurprijs voor de bedrijfsruimte en de bovenwoning tezamen bedraagt in augustus 2008 € 11.905,56 per jaar. Sinds 13 december 2005 zijn [eisers] eigenaar en opvolgend verhuurder van het onderhavige pand.
1.2 Op 31 december 1997 is een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst opgemaakt tussen [gedaagde] en mevrouw [voormalige verhuurder], de toenmalige verhuurder.
Deze overeenkomst gedateerd 31 december 1997 vermeldt onder andere:
“Art. 1 Het gehuurde, bestemming, gebruik
1.1 Verhuurder verklaart te hebben verhuurd aan huurder, die verklaart te hebben gehuurd van verhuurder:
‘de benedenruimte te [woonplaats] aan de [adres], waarin het cafébedrijf “[cafebedrijf]” wordt uitgeoefend, alsmede, de daarboven gelegen woonruimte; het verhuurde/gehuurde is aan partijen zonder nadere omschrijving volledig bekend’. (…)
Art. 2 Huurtijd, verlenging en opzegging
2.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duurvan vijf jaar, ingaande op 1 januari 1998 en dus eindigende op 31 december 2003.
2.2 Bij het verstrijken van de in 2.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst automatisch voortgezet met een optie tot huur voor de huurder van 2 maal vijf jaar, derhalve tot en met december 2013. (…)
Art. 3 Huurprijs, indexering, betaling en omzetbelasting
3.1 De huurprijs bedraagt bij aanvang van de huurtijd per maand f. 2.086,-- zegge tweeduizendzesentachtig gulden, bij vooruitbetaling te voldoen op de eerste van de maand.
3.2 De huurprijs zal automatisch jaarlijks per 01 april, voor het eerst op 1 april 1999, en zo vervolgens worden aangepast overeenkomstig de Consumentenprijsindexcijfers van het afgelopen kalenderjaar.”
1.3 Bij brief van 1 april 2006 hebben [eisers] de huur per 1 juli 2006 berekend op € 1.040,46 per maand inclusief kosten. Zij stellen daarbij voor de jaarlijkse indexering van de huurprijs voortaan per 1 juli te doen plaatsvinden in plaats van per 1 april. In reactie daarop schrijft [gedaagde] op 24 mei 2006 dat zij het eens is met de berekening van [eisers] van de huurprijs per 1 juli 2006, met uitzondering van de door [eisers] berekende premie brandverzekering. [gedaagde] laat weten dat zij akkoord gaat met een jaarlijkse indexering per 1 juli.
1.4 [eisers] hebben in juni/juli 2006 makelaar Arends onderzoek laten doen naar de huurwaarde van het gehuurde. Arends bepaalt in zijn taxatierapport van 7 juli 2006 de economische huurwaarde van het pand op € 17.580,-- per jaar exclusief BTW. Naar aanleiding van dit rapport doen [eisers] bij brief van 28 augustus 2006 [gedaagde] een voorstel tot huurverhoging onder verwijzing naar het rapport van Arends. [gedaagde] gaat daarmee niet akkoord. Vervolgens hebben partijen gezamenlijk de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te Utrecht (BHAC) ingeschakeld om advies uit te brengen over de huurprijs van de onderhavige bedrijfsruimte. De BHAC heeft op 26 mei 2008 haar rapport uitgebracht, waarin onder meer het volgende is bepaald.
1.5 De BHAC is bij haar berekening van de huurprijs per 1 augustus 2007 uitgegaan van de gemiddelde huurprijs per m2 van een vijftal vergelijkingspanden ter plaatse (zo mogelijk) gedurende een referentieperiode van vijf jaren voorafgaand aan 1 augustus 2007. Dit resulteert in de volgende berekening:
PAND 1: € 178,13 x 2 jaar= € 356,26 x 100/100= € 356,26
[adres] ([bedrijf]) (67,5 m2)
PAND 2: € 275,02 x 1 jaar = € 275,02 x 100/100= € 275,02
[adres] ([bedrijf]) (75,5 m2)
PAND 3: € 205,27 x 1 jaar= € 205,27 x 100/100= € 205,27
[adres] ([bedrijf]) (70,2 m2)
PAND 4: € 206,89 x 3 jaar= € 620,67 x 100/100= € 620,67
[adres] ([bedrijf]) (75,5 m2)
PAND 5: € 371,90 x 5 jaar= € 1.859,50 x 100/100= € 1.859,50
[adres] ([bedrijf]) (48,9 m2)
Totaal € 3.316,72
Gemiddelde huurprijs per m2: € 3.316,72 : 12 jaar = € 276,39
De BHAC is van oordeel dat op basis van ligging en of grootte in oppervlakte geen correcties noodzakelijk zijn t.o.v. het vergelijkingspand.
De oppervlakte van het gehuurde waardeert zij op 73,75 m2 zodat een huurprijs van
€ 276,39 per m2 resulteert in een huur € 20.384,-- per jaar voor de bedrijfsruimte.
De indicatieve economische huurwaarde van de zelfstandige bovenwoning stelt zij op een bedrag van € 6.000,-- per jaar zodat de totale huurprijs op 1 augustus 2007 is te stellen op een bedrag van € 26.384,-- per jaar (exclusief BTW dan wel niet belast met BTW).
2. De vordering en het verweer
2.1 [eisers] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, nadere vaststelling van de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats] op € 20.710,14 per jaar, ingaande op 6 augustus 2008 althans op een zodanig hoger bedrag dan de geldende huurprijs en op een zodanig tijdstip, als de kantonrechter in goede justitie juist acht. Tevens vorderen zij een verklaring voor recht dat de huurprijs van de bovenwoning € 6.000,-- bedraagt, althans een zodanig bedrag dat de kantonrechter in goede justitie juist acht, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten waaronder begrepen de kosten van het advies van de BHAC voor zover deze ten laste van [eisers] zijn gekomen, te weten
€ 3.000,--, alsook € 131,-- aan nasalaris in geval van niet-betekening van het vonnis en € 199,-- aan nasalaris ingeval van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten indien niet binnen 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis betaling daarvan heeft plaatsgevonden.
2.2 Als grond voor hun vordering stellen [eisers] dat uit het rapport van de BHAC blijkt dat de huidige huurprijs van de onderhavige bedrijfsruimte te laag is en niet overeenstemt met vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Op grond van het bepaalde in artikel 7:303 BW vorderen zij daarom nadere vaststelling van die huurprijs op € 20.710,04 per jaar per 6 augustus 2008, uitgaande van de door de BHAC geadviseerde huurprijs van € 20.384,-- per jaar per 1 augustus 2007, vermeerderd met de contractuele jaarlijkse indexering volgens het CPI van 1,7%.
Daar geen aparte huurprijzen voor de bovenwoning en de bedrijfsruimte zijn overeengekomen en duidelijk moet zijn wat na een verhoging van de huurprijs van de bedrijfsruimte in totaal aan huur is verschuldigd, dient tevens te worden vastgesteld wat de huurprijs voor de bovenwoning is. [eisers] sluiten zich voor wat betreft de huurprijs voor de bovenwoning aan bij het bedrag dat de BHAC heeft genoemd, te weten € 6.000,-- per jaar. De verhouding tussen de prijs voor de bedrijfsruimte en die voor de bovenwoning kan volgens [eisers] reeds worden afgeleid uit het advies van de BHAC: indien de door de BHAC gehanteerde verhouding (€ 20.384,-- voor de bedrijfsruimte en € 6.000,-- voor de bovenwoning) wordt toegepast op de huidige huurprijs van in totaal € 11.905,56 komt dit neer op € 9.189,11 voor de bedrijfsruimte en € 2.707,45 voor de bovenwoning.
2.3 [gedaagde] voert primair ten verwere aan dat [eisers] niet ontvankelijk moeten worden verklaard in hun vordering tot nadere huurprijsvaststelling omdat er nog per 1 juli 2006 in onderling overleg een nadere huurprijs is overeengekomen. Gelet op de vijfjaarstermijn genoemd in artikel 7:303 lid 1 BW kunnen [eisers] vervolgens pas weer per 1 juli 2011 een nadere huurprijs laten vaststellen. [gedaagde] betwist de stelling van [eisers] dat bedoelde vaststelling per
1 juli 2006 de contractuele jaarlijkse indexering betrof. Zij wijst erop dat de door [eisers] berekende verhoging van 3,5% veel hoger is dan de contractuele indexering van 1,2%. Uit de bewoordingen in hun brief van 1 april 2006 waarin zij de huuraanpassing voorstellen valt niet op te maken dat het gaat om de jaarlijkse indexering. Ook acht [gedaagde] het van belang dat direct met de huurprijsverhoging is overeengekomen dat de indexering vervolgens jaarlijks per 1 juli zou plaatsvinden, hetgeen een aanwijzing vormt dat de huurprijs per 1 juli 2006 opnieuw is vastgesteld. Nu [eisers] niet ontvankelijk zijn in hun vordering tot nadere huurprijsvaststelling hebben zij bij de gevorderde verklaring voor recht geen belang.
2.4 Subsidiair voert [gedaagde] aan dat zij niet kan instemmen met het advies van de BHAC omtrent de huurprijs om de volgende redenen:
- zij kan zich niet vinden in de door de BHAC gekozen vergelijkingspanden omdat deze qua gebruik en inrichting (twee pizzeria’s en een afhaalbedrijf) niet goed te vergelijken zijn met het buurtcafé van [gedaagde];
- er is geen correctie toegepast in verband met het feit dat bij kleinere bedrijfspanden in de regel een hogere m2 prijs geldt dan bij grotere bedrijfspanden, grotere en kleinere panden kunnen slechts met elkaar worden vergeleken als met de verschillen rekening wordt gehouden (NJ 1973,48);
- het grootste deel van de vergelijkingspanden is niet gedurende de gehele referentieperiode van vijf jaar verhuurd geweest: van pand 1 kunnen slechts de laatste 2 jaar meetellen, van de panden 2 en 3 zelfs alleen het laatste jaar en van pand 4 de laatste 3 jaar. Panden die pas recent (opnieuw) verhuurd zijn hebben een relatief hoge huurprijs. Hierdoor komt de gemiddelde huurprijs per m2 veel te hoog uit. Indien geen vergelijkbare panden te vinden zijn die wel de gehele referentieperiode verhuurd zijn geweest dient daarom in elk geval een extra correctie plaats te vinden.
2.5 [gedaagde] heeft bij antwoord een taxatierapport van makelaar Van de Weerd overgelegd waarin deze een viertal vergelijkingspanden heeft opgenomen waarvan er slechts één ook voorkomt in het rapport van de BHAC. Deze panden zijn volgens [gedaagde] qua bedrijfsvoering en indeling beter vergelijkbaar. Van de Weerd komt uit op een huurprijs per 1 augustus 2007 van € 17.000,-- per jaar volgens de objectieve berekening als bedoeld in artikel 7:303 lid 2 BW. Hij meent echter dat ook rekening zou moeten worden gehouden met het in het pand gevoerde bedrijf en de functie van het pand en komt vervolgens uit op een huurprijs van € 11.000,--. [gedaagde] meent daarom dat de huurprijs primair € 11.000,-- per jaar, subsidiair maximaal € 17.000,-- per jaar zou moeten zijn. Een nadere huurprijsvaststelling conform het advies van de BHAC zou voor [gedaagde] en haar bedrijfsvoering dusdanige gevolgen hebben dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, hetgeen afwijking van artikel 7:303 lid 2 mogelijk maakt.
2.6 Voor wat betreft de bovenwoning wijst [gedaagde] erop dat het aan de Huurcommissie is om de huurprijs vast te stellen. Voor het geval de kantonrechter zich wel bevoegd acht zich over de huurprijs van de bovenwoning uit te spreken is [gedaagde] het eens met de stelling van [eisers] dat de huidige huurprijs voor de bovenwoning kan worden afgeleid uit het advies van de BHAC en € 2.707,45 per jaar bedraagt. Deze huurprijs kan echter niet tussentijds worden verhoogd, anders dan door de gebruikelijke, toegestane jaarlijkse indexering.
3. De motivering van de beslissing
3.1 Het primaire verweer van [gedaagde], inhoudende dat de huurprijs nog per 1 juli 2006 door partijen nader is vastgesteld zodat de vereiste vijfjaarstermijn van artikel 7:303 lid 1 sub b nog niet is verstreken, moet worden verworpen. De brief die door [eisers] is opgesteld op 1 april 2006 - de datum waarop de contractuele indexering moet plaatsvinden - met als opschrift “huurprijs aanpassing”, heeft overduidelijk betrekking op de jaarlijkse overeengekomen indexering van de huurprijs. De daarin opgenomen verhoging - waarbij weliswaar per abuis van een onjuist indexeringspercentage wordt uitgegaan - bedraagt slechts € 33,14 per maand en wordt niet verder gemotiveerd anders dan door een verwijzing naar inflatiecijfers en de toegestane maximale huurverhoging voor woonruimte (de bijlage waarnaar wordt verwezen is door [eisers] als productie 14 bij repliek overgelegd). Tegelijkertijd wordt in de brief van 1 april 2006 een berekening gepresenteerd van de bijkomende kosten voor de komende huurperiode, zoals [gedaagde] - naar onbetwist is gebleven - ook van haar vorige verhuurder gewend was te ontvangen op het moment van de jaarlijkse indexering. Daarnaast wordt voorgesteld de jaarlijkse contractuele indexering met ingang van 2006 voortaan te laten plaatsvinden niet per 1 april, maar per 1 juli. Diverse berekeningen in de brief zien op die bedoelde, uitgestelde indexering. Enkel de door [eisers] gehanteerde term “huurprijs aanpassing” in plaats van “huurprijs indexering” kan niet tot onduidelijkheid hebben geleid. Blijkens de brief van [gedaagde] aan haar vorige verhuurder gedateerd april 2005 (productie 4 bij dagvaarding) doelt zij zelf met de term “huur aanpassing” ook op de contractuele indexering. Dat de overeengekomen “huurprijs aanpassing” per 1 juli 2006 de contractuele jaarlijkse indexering betrof heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op voornoemde omstandigheden, redelijkerwijze niet anders kunnen begrijpen.
Dit betekent dat [eisers] ontvankelijk zijn in hun vordering tot nadere huurprijsvaststelling nu tevens voldaan is aan het ontvankelijkheidsvereiste van artikel 7:304 BW, te weten een deskundigenadvies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld in opdracht van partijen gezamenlijk.
3.2 Gelet op hetgeen partijen daaromtrent hebben aangevoerd (zie hiervoor onder 2.2 en 2.6) gaat de kantonrechter er voorshands vanuit dat van de huidige totale huurprijs van € 11.905,56 een bedrag van € 2.707,45 ziet op de bovenwoning. Partijen zijn het erover eens dat die bovenwoning een zelfstandige woning is. Dit betekent dat voor zover het gaat om de bovenwoning niet de wettelijke bepalingen omtrent huur van bedrijfsruimte, maar de (dwingendrechtelijke) bepalingen omtrent huur van woonruimte van toepassing zijn. De door [eisers] gevorderde en door [gedaagde] betwiste verklaring voor recht dat de huur van de bovenwoning € 6.000,-- bedraagt is niet toewijsbaar, alleen al vanwege het feit dat een dergelijke vaststelling van de huurprijs (meer dan) een verdubbeling van die prijs zou betekenen. Dit is niet alleen in strijd met hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen (namelijk de jaarlijkse contractuele indexering), maar is eveneens strijdig met de dwingendrechtelijke bepalingen omtrent huurprijsverhoging van woonruimte (artikel 10 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). De wettelijke procedure bij een door de verhuurder gewenste en door de huurder betwiste huurprijsverhoging bij woonruimte als omschreven in artikel 7:252 en 7:253 BW - waarbij [eisers] zich tot de Huurcommissie en niet tot de kantonrechter moeten wenden - is in het geval partijen een jaarlijkse indexering zijn overeengekomen overigens niet van toepassing (zie artikel 7:248 lid 1 BW).
3.3 Met betrekking tot een aantal aspecten van de zaak heeft de kantonrechter behoefte aan nadere inlichtingen. Daarom zal een zitting worden gehouden om partijen zelf te horen.
Daarbij komt onder meer aan de orde of [gedaagde] met haar stelling dat aanleiding is af te wijken van de huurprijsvaststelling volgens artikel 7:303 lid 2 BW een beroep bedoelt te doen op het bepaalde in lid 4 van voornoemd wetsartikel. In elk geval dient zij de door haar gestelde bijzondere omstandigheden nader te onderbouwen. De kantonrechter acht in dit kader noodzakelijk voorafgaand aan de zitting van [gedaagde] financiële stukken (Balans, Winst & Verlies-rekening) te ontvangen van haar bedrijf over de afgelopen drie jaren.
Bij gelegenheid van de comparitie kunnen partijen zich tevens uitlaten over de mogelijkheid een nader bericht van de BHAC te vragen en over de aan deze te stellen vragen. Zij dienen hun suggesties op voorhand aan de kantonrechter en de wederpartij toe te zenden. De kantonrechter overweegt aan de BHAC de vraag voor te leggen of de vergelijkingspanden uit haar rapport die maar voor één of enkele jaren in de berekening meetellen, de periode daarvóór ook verhuurd zijn geweest en of de BHAC die gegevens alsnog kan achterhalen.
Voor zover de zaak daar vatbaar voor zal blijken zal op deze zitting worden getracht een regeling in der minne tot stand te brengen.
Partijen worden er op gewezen dat in het nadeel kan worden beslist van degene die zonder gegronde reden niet op deze zitting verschijnt.
3.4 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
Beslissing
De kantonrechter:
beveelt partijen, in persoon (rechtspersonen rechtsgeldig vertegenwoordigd), desgewenst vergezeld van een gemachtigde, om te verschijnen op de terechtzitting van
maandag 19 oktober 2009 te 10:45 uur in het gerechtsgebouw aan het Vrouwe Justitiaplein 1 te Utrecht;
bepaalt dat de partij die op de aangegeven dag en tijd niet kan verschijnen binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk en gemotiveerd aan de kantonrechter (ter attentie van [A], telefoonnummer (030) [nummer], faxnummer (030) [nummer],
e-mailadres sectorkanton.utrecht@rechtspraak.nl) om een nadere dagbepaling dient te vragen, onder opgave van verhinderdata van beide partijen;
draagt partijen op uiterlijk één week vóór de zittingsdatum aan de kantonrechter en aan de wederpartij de hiervoor onder r.o. 3.3 nader omschreven stukken (in kopie) toe te zenden;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2009.