Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 611956 UC EXPL 09-1031 JS
vonnis d.d. 2 december 2009 (bij vervroeging)
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Grolsche Bierbrouwerij Nederland B.V.,
gevestigd te Enschede,
verder ook te noemen Grolsch,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. W.H. Kesler,
tegen:
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagden c.s.],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. E.J. Elferink.
Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- dagvaarding;
- conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie;
- conclusie van repliek, tevens antwoord in reconventie;
- conclusie van dupliek, tevens repliek in reconventie;
- conclusie van dupliek in reconventie.
De datum van de uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
Bij huurovereenkomst van 5 februari 1996 huurt Grolsch van [gedaagden c.s.] met ingang van 1 maart 1996 de panden [adres] [nummer], [nummer] en [nummer] en [adres] te Utrecht. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaren, te verlengen met driemaal 5 optiejaren.
Grolsch verhuurt het gehuurde onder aan een derde. In het gehuurde wordt de horecagelegenheid “[naam]” geëxploiteerd. Er is sprake van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro.
Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding, 16 januari 2009, bedroeg de verschuldigde huurprijs € 130.691,88 per jaar, exclusief BTW.
Bij verzoekschrift van 3 maart 2006 heeft [gedaagden c.s.] zich gewend tot de kantonrechter te Utrecht teneinde op de voet van art. 7:304 BW Pro een deskundige te laten benoemen, ter nadere vaststelling van de huurprijs. Grolsch heeft hierop een verweerschrift ingediend. Nadat de kantonrechter bij beschikking van 11 mei 2006 een deskundige had benoemd, hebben partijen zich opnieuw tot de kantonrechter gewend, omdat de deskundige zijn opdracht had teruggegeven. Op gemeenschappelijk verzoek van partijen heeft de kantonrechter bij beschikking van 21 augustus 2006 de BHAC tot deskundige benoemd.
De BHAC heeft op 2 september 2008 een deskundigenadvies uitgebracht. Het in dit rapport opgenomen advies is dat de huurprijs per 1 maart 2006 nader wordt vastgesteld op € 107.623,- exclusief BTW dan wel niet belast met BTW.
Het standpunt van Grolsch in conventie en in reconventie
In conventie heeft Grolsch gevorderd, zakelijk weergegeven:
- vaststelling van de huurprijs van het gehuurde op een bedrag van € 107.623,- exclusief BTW per jaar;
- een verklaring voor recht dat Grolsch recht heeft op terugbetaling van hetgeen zij teveel aan huur heeft betaald;
- veroordeling van [gedaagden c.s.] tot betaling van een bedrag van € 69.839,32 wegens teveel betaalde huur, te vermeerderen met hetgeen na 1 maart 2009 op basis van de vastgestelde huurprijs teveel is betaald, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente;
- veroordeling van [gedaagden c.s.] in de kosten van het geding.
Aan haar vorderingen heeft Grolsch het rapport van de BHAC ten grondslag gelegd. Zij acht dat rapport juist en ook voldoende onderbouwd. Er zijn volgens Grolsch geen gronden om van het rapport af te wijken.
Ten aanzien van hetgeen in reconventie is gevorderd, stelt Grolsch zich op het standpunt dat toewijzing van de vordering in conventie de toewijzing van de vordering in reconventie in de weg staat. Bovendien is de vordering in reconventie niet gebaseerd op de maatstaf van art. 7:303 BW Pro.
Het standpunt van [gedaagden c.s.] in conventie en in reconventie
[gedaagden c.s.] kan zich niet verenigen met het rapport van de BHAC. Zij wijst erop dat de door de BHAC geadviseerde huurprijs zozeer afwijkt van hetgeen in de markt gebruikelijk is dat toewijzing van de vordering in conventie niet redelijk zou zijn.
[gedaagden c.s.] stelt dat het rapport van de BHAC diverse onjuistheden bevat, die tot gevolg hebben dat dit rapport niet kan worden gevolgd:
- de metrages zijn onjuist en de correctie op de ruimtes die niet direct als verkoopruimte zijn aan te merken, is onjuist. Zij beroept zich hierbij op een rapport van Interim Bouwconsult;
- de ruimtes boven het gehuurde zijn onjuist gewaardeerd. De eerste verdieping is in gebruik als kantoorruimte en de BHAC past daarop ten onrechte een correctie toe, waardoor de waardering uitkomt op 12,5% van die verdieping;
- [gedaagden c.s.] heeft ook bezwaren tegen de omgevingscorrectie c.q. opwaardering en tegen de gekozen vergelijkingspanden;
- er is ten onrechte geen rekening gehouden met de uitgebreide terrasmogelijkheid bij het gehuurde.
Daarnaast acht [gedaagden c.s.] het rapport door de gekozen waarderingsmethode leiden tot willekeur. Bovendien is de BHAC in het algemeen meer op de hand van de huurder dan van de verhuurder.
In reconventie stelt [gedaagden c.s.] zich op het standpunt dat een huurprijs van € 177.541,66 redelijk is. Zij beroept zich daarbij op een drietal horecataxateurs, die tot bedragen komen waarvan genoemd bedrag het gemiddelde is.
Op de overige standpunten van partijen komt de kantonrechter, waar nodig, bij de beoordeling van het geschil terug.
De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
De kern van het geschil tussen partijen wordt gevormd door de vraag op welk bedrag de huurprijs van het gehuurde nader moet worden vastgesteld.
Voor de beantwoording van die vraag let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering (art. 7:303 lid 2 BW Pro).
Hierbij is van belang de referentieperiode van vijf jaren, voorafgaande aan de datum waarop de aanpassing dient te geschieden, waarbij de prijzen moeten worden herleid naar het aanpassingsmoment volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil.
De beoordeling dient te geschieden aan de hand van objectieve maatstaven, waarbij de oorspronkelijke huurprijs niet bepalend is, ook niet als die destijds (bewust) hoger was dan de destijds geldende huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte.
Bij voortzetting van de huurovereenkomst - waarvan hier sprake is - kunnen bijzondere omstandigheden ertoe leiden dat de rechter een correctie toepast op de maatstaf van art. 7:303 lid Pro 2.
Bij zijn beslissing zal de rechter zich laten voorlichten door een deskundige. Aan diens oordeel over de huurprijs is hij echter niet gebonden.
Algemene overwegingen ten aanzien van het rapport van de BHAC
Tegen de achtergrond van deze regels stelt de kantonrechter allereerst vast dat er een deskundigenadvies ligt van de BHAC. Grolsch noch [gedaagden c.s.] heeft de deskundigheid van de BHAC bestreden. [gedaagden c.s.] heeft wel gesteld dat de BHAC niet onpartijdig is, maar dat verweer snijdt geen hout. Het enkele feit dat de huurder in een folder van de Kamer van Koophandel wordt gewezen op het bestaan van de BHAC en de rol van die commissie uiteen wordt gezet is onvoldoende om in het algemeen aan te nemen dat de BHAC niet onpartijdig zou zijn, laat staan dat daarmee kan worden aangenomen dat dit het geval zou zijn in onderhavige zaak. Daarvoor heeft [gedaagden c.s.] ook geen deugdelijke argumenten aangevoerd. Daarbij komt dat de BHAC op gemeenschappelijk verzoek van partijen tot deskundige is benoemd. Het enkele feit dat geen voor [gedaagden c.s.] gunstig rapport is opgemaakt, kan niet tot het oordeel leiden dat sprake is van vooringenomenheid of partijdigheid.
In de rapportage van de BAHV is melding gemaakt van het feit dat partijen de gelegenheid hebben gehad commentaar te leveren op het rapport. [gedaagden c.s.] heeft daarvan uitgebreid gebruik gemaakt. Op die punten is door de commissie inhoudelijk gereageerd. Bovendien blijkt uit het rapport dat op gemeenschappelijk verzoek van partijen een vergelijkingspand (Hofman) bij de beoordeling is betrokken, zodat evenmin kan worden geconcludeerd dat de BHAC geen toepassing zou hebben gegeven aan het beginsel van hoor en wederhoor.
Uit de rapportage blijkt dat de BHAC gebruik gemaakt van een waarderingsmethode die door partijen wordt aangeduid als de ITZA-methode. Niet bestreden is dat dit een gangbare methode is voor vaststelling van de huurprijs voor panden als de onderhavige, zij het dat ook andere methoden bestaan. Dat laatste doet echter niet ter zake, nu het er in wezen om gaat dat bij de waardering van het litigieuze huurpand ten aanzien van de vergelijkingspanden dezelfde methode wordt gebruikt - hetgeen het geval is.
overwegingen ten aanzien van het onderzoek in concreto
[gedaagden c.s.] heeft bezwaren geuit tegen de metrages van de begane grond en daarbij gesteld dat de BHAC die te laag heeft vastgesteld. Dat standpunt wordt verworpen.
In het rapport is vermeld dat de verkoopruimte 198m2 bedraagt en de overige ruimte 31 m2, ergo 229 m2 Verhuurbaar Vloeroppervlak (VVO). Zowel in het rapport als in de brief van 28 augustus 2008 is vermeld dat een bezichtiging ter plaatse heeft plaatsgevonden en dat sprake is van opmeting. In beginsel is het mogelijk dat daarbij sprake is geweest van een miscalculatie, maar daarvoor is - rekening houdend met de ook door partijen aanvaarde 5%-marge - door [gedaagden c.s.] onvoldoende aangevoerd.
[gedaagden c.s.] beroept zich weliswaar op een meting van Interim Bouwconsult van 1 april 2009, waarbij een VVO van 241,20 m2 wordt berekend, maar daaraan kan geen doorslaggevende betekenis worden toegekend. Immers hetzelfde bureau heeft op 15 mei 2008 (eveneens in opdracht van [gedaagden c.s.]) een VVO berekend van 223,26. [gedaagden c.s.] heeft gesteld dat Interim Bouwconsult zich zou hebben vergist, maar legt dat niet nader uit en ook in het tweede rapport wordt niet duidelijk gemaakt waarin die vergissing zou hebben bestaan.
Verder heeft de kantonrechter geconstateerd dat Adhoc Horecamakelaars in haar rapport van 26 augustus 2005 tot een verkoopvloeroppervlak komt van circa 200 m2, wat dicht ligt tegen hetgeen door de BHAC is vastgesteld.
[gedaagden c.s.] heeft vervolgens gesteld dat de BHAC de overige ruimtes op de eerste verdieping ten onrechte op 12,5% heeft gewaardeerd, daar waar deze als kantoorruimte in gebruik zijn. Dit is door [gedaagden c.s.] ook aan de BHAC voorgelegd in zijn brief van 5 juni 2008, waarop de commissie heeft gereageerd: “de situatie zoals zij deze in werkelijkheid heeft aangetroffen tijdens de bezichtiging rechtvaardigt de percentages meer dan volledig”. Ook dit verweer wordt verworpen.
De kantonrechter acht het hierbij van belang op te merken dat [gedaagden c.s.] in zijn conclusies geen inzicht geeft in de mate van gebruik van de verdiepingen, hetgeen wel voor de hand zou hebben gelegen. Grolsch heeft bij dupliek in reconventie gesteld dat van de 14 ruimtes op de verdiepingen er slechts 3 in gebruik zijn als kantoorruimte. [gedaagden c.s.] heeft evenmin gesteld dat sprake is van zelfstandig te verhuren kantoorruimte, terwijl Grolsch heeft aangevoerd dat de ruimtes slechts via het horecadeel bereikbaar zijn.
Nu de deskundige niet gehouden is op alle onderdelen zijn oordeel tot in detail te onderbouwen, mocht de BHAC ermee volstaan zich te beroepen op hetgeen zij tijdens de bezichtiging heeft waargenomen. Het had op de weg van [gedaagden c.s.] gelegen gedetailleerd aan te geven dat tot een andere conclusie moet worden gekomen. Nu [gedaagden c.s.] dit heeft nagelaten, zal de kantonrechter het oordeel van de BHAC volgen.
Het volgende bezwaar van [gedaagden c.s.] richt zich tegen de keuze en waardering van de vergelijkingspanden. Dit verweer treft evenmin doel.
Bij de keuze van de vergelijkingspanden is het aan het oordeel van de rechter overgelaten om vast te stellen of sprake is geweest van bijzondere omstandigheden. Gezien de referentieperiode van vijf jaren kunnen ook panden in de vergelijking worden betrokken die niet recent een huurprijswijziging hebben ondergaan. Het gaat immers om de op het vaststellingstijdstip geldende, herleide huurprijzen. Hierbij moet er voor worden gewaakt dat recent in verhuur gekomen panden naar verhouding zwaarder drukken op de berekening. Wel kan rekening worden gehouden met afwijkende factoren ten gunste of ten nadele van het beoordelingspand.
De BHAC heeft een vijftal panden vergeleken met het gehuurde pand. Het betrof alle horecagelegenheden, waarvan 4 een terrasmogelijkheid hadden. Twee panden bevonden zich op het Janskerkhof, een op het Neude, een op Voor Clarenburg en een op de Oude Gracht. Hierbij bevond zich ook “Hofman”, dat op verzoek van partijen in de vergelijking is meegenomen. De geselecteerde panden bevinden zich naar het oordeel van de kantonrechter locaties waarvan niet gezegd kan worden dat die substantieel afwijken van die van het gehuurde, met uitzondering van Toque Toque aan de Oude Gracht. Dat is een betrekkelijk klein pand op een hoeklocatie. In het geheel van vergelijkingspanden is echter ook de keuze voor dit pand te rechtvaardigen. Het pand Mammoni aan Voor Clarenburg is een pand dat nog maar twee jaren in de verhuur is - voordien werd het door de eigenaar zelf gebruikt. Dit pand kent een beduidend hogere huur dan de andere vergelijkingspanden. Gezien de beperkte periode waarop het werd verhuurd, heeft de BHAC een referentie van twee jaren genomen. De overige panden zijn voor vijf jaren berekend. Bij die berekening is per pand de huur herleid tot de datum van het verzoek. Daarna is per pand de vierkante meterprijs vastgesteld. De aldus vastgestelde aanmerkelijk hogere huur van Mammoni is in de juiste verhouding in de berekening meegenomen. Die hogere huur heeft door het stelsel van de referentieperiode een beperkte invloed, maar dat is de bedoeling van de wetgever geweest.
Tegen de door de BHAC uitgevoerde berekening als zodanig heeft [gedaagden c.s.] geen bezwaren ingebracht, zodat de kantonrechter die verder zal volgen.
Ten aanzien van de waardering merkt de kantonrechter op dat de commissie voor alle panden een gelijke maatstaf heeft gehanteerd, zodat geen reden is om die nader te onderzoeken. De stellingen van [gedaagden c.s.] nopen daar ook niet toe.
Het bezwaar van [gedaagden c.s.] tegen de onderwaardering van de terrasmogelijkheid is naar het oordeel van de kantonrechter door de BHAC terecht terzijde gesteld op de grond dat [gedaagden c.s.] die mogelijkheid niet zelf verhuurt. Wel is het een omstandigheid die kan leiden tot een betere verhuurbaarheid, maar dat gold ook, zoals al is overwogen, voor vier van de vijf andere vergelijkingspanden.
Tenslotte blijft over de vraag of op grond van het gegeven dat sprake is van voortzetting van de huurovereenkomst bijzondere omstandigheden ertoe moeten leiden dat van de maatstaf van art. 7:303 lid 2 moet Pro worden afgeweken. Die vraag wordt door de kantonrechter ontkennend beantwoord. Uit hetgeen partijen daarover hebben gesteld is naar voren gekomen dat bij het aangaan van de huurovereenkomst een prijs is bedongen die op dat moment wellicht niet marktconform was, maar daar (ver) boven lag. Grolsch had er belang bij om zich op deze locatie te vestigen en heeft kennelijk die prijs willen betalen. Dat is echter geen bijzondere omstandigheid waarmee thans rekening kan worden gehouden.
Het bovenstaande leidt ertoe dat de berekening van de BHAC geen aanpassing behoeft en, rekening houdend met de huurprijs van de zelfstandige bovenwoning ad € 7.200,-, de totale huurprijs van het gehuurde per 1 maart 2006 wordt vastgesteld op € 107.623,- exclusief BTW.
[gedaagden c.s.] heeft nog rapporten van horecataxateurs overgelegd, waaruit een hogere huurprijs zou blijken. Die rapporten kunnen echter aan het voorgaande niets afdoen nu zij uitgaan van de zogenoemde economische huurwaarde en geen aansluiting hebben gezocht bij de in art. 7:303 lid 2 opgenomen Pro maatstaf.
Dit leidt ertoe dat ten aanzien van de vorderingen als volgt zal worden beslist. Tegen de berekening van de vorderingen van Grolsch heeft [gedaagden c.s.] zich verder niet verweerd, zodat de kantonrechter van de juistheid van het bedrag dat wegens onverschuldigde betaling is voldaan, zal uitgaan.
De vorderingen in conventie zullen op na te melden wijze worden toegewezen. De vorderingen in reconventie worden afgewezen. [gedaagden c.s.] zal in de kosten van het geding in conventie en in reconventie worden veroordeeld. Uit het rapport van de BHAC blijkt dat de kosten van de deskundige zijn voldaan door [gedaagden c.s.]. Gezien het feit dat hij in het ongelijk wordt gesteld, zal de kantonrechter vaststellen dat de kosten van de deskundigenrapport te zijnen laste blijven.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
stelt met ingang van 3 maart 2006 de huurprijs voor de panden [adres] [nummer], [nummer] en [nummer] en [adres] te Utrecht (gezamenlijk het gehuurde vormend) nader vast op € 107.623,- exclusief BTW;
verklaart voor recht dat Grolsch recht uit hoofde van onverschuldigde betaling heeft op terugbetaling van de teveel betaalde huurpenningen voor zover zij het per 3 maart 2006 verschuldigde bedrag aan huurpenningen overschreed;
veroordeelt [gedaagden c.s.] hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, om aan Grolsch tegen bewijs van kwijting te betalen € 69.839,32, inclusief BTW, te vermeerderen met hetgeen Grolsch met ingang van 1 maart 2009 tot heden méér heeft betaald dan waartoe zij op grond van de nader vastgestelde huurprijs gehouden was, al deze bedragen telkens vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum waarop deze bedragen opeisbaar zijn geworden tot die der algehele voldoening;
in reconventie:
wijst de vorderingen van [gedaagden c.s.] af;
veroordeelt [gedaagden c.s.] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Grolsch, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.786,97, waarin begrepen € 1.500,- aan salaris gemachtigde;
verstaat dat de kosten van het deskundigenrapport ten laste van [gedaagden c.s.] blijven;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Sap, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 december 2009.