Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 06/4378
uitspraak van de meervoudige kamer d.d. 1 september 2009
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Nebuvast B.V.,
gevestigd te Gennep,
eiseres,
tegen
de raad van de gemeente Baarn,
verweerder.
Inleiding
1.1 Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het besluit van verweerder van 25 oktober 2006, waarbij verweerder het bezwaar van eiseres tegen het besluit van 28 september 2005 ongegrond heeft verklaard. Bij laatstgenoemd besluit heeft verweerder geweigerd eiseres op grond van artikel 49 van de Wet op de ruimtelijke ordening (WRO) een planschadevergoeding toe te kennen.
1.2 Het geding is behandeld ter zitting van 21 november 2007, waar namens eiseres zijn verschenen [A] en [B], beiden werkzaam bij eiseres, bijgestaan door mr. K.M. Peters, advocaat te Tilburg. Namens verweerder zijn verschenen [C], werkzaam bij de gemeente Baarn, C.F.C. Magermans, taxateur, en mr. ir. P.F. Schreiber, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ).
1.3 Na de behandeling van het beroep ter zitting is de rechtbank gebleken dat het onderzoek niet volledig is geweest in verband waarmee de rechtbank het onderzoek ingevolge artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft heropend. In dat kader heeft de rechtbank de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (StaB) verzocht een onderzoek in te stellen en advies uit te brengen omtrent het door eiseres ingediende verzoek om planschadevergoeding. De StaB heeft op 24 juli 2008 verslag en advies uitgebracht. Zowel verweerder als eiseres hebben vervolgens gereageerd op het rapport van de StaB.
Op 12 november 2008 is aan de StaB verzocht een nader rapport uit te brengen omtrent het door eiseres ingediende verzoek om planschadevergoeding. De StaB heeft op 24 februari 2009 een nader rapport uitgebracht.
1.4 Het beroep is vervolgens behandeld ter zitting van 20 mei 2009, waar namens eiseres zijn verschenen [A] en [B] voornoemd, bijgestaan door mr. K.M. Peters. Namens eiseres is tevens verschenen [D], makelaar te Baarn. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [C], C.F.C. Magermans en mr. ir. P.F. Schreiber.
Overwegingen
2.1 Bij brief van 3 december 2004 heeft eiseres zich tot verweerder gewend met het verzoek haar op grond van artikel 49 van de WRO een planschadevergoeding toe te kennen. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van de door haar geleden schade als gevolg van de bepalingen van het bestemmingsplan “Prins Hendrikpark 2002” (verder: het nieuwe bestemmingsplan). Eiseres heeft gesteld dat als gevolg van dit bestemmingsplan de bebouwingsmogelijkheden op het perceel [adres] te [woonplaats] (verder: het perceel) ernstig zijn beperkt ten opzichte van de bebouwingsmogelijkheden zoals die bestonden onder het regime van het bestemmingsplan “Prins Hendrikpark 1996” (verder: het oude bestemmingsplan), zijnde het bestemmingsplan zoals dat gold voor de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Prins Hendrikpark 2002”. De beweerdelijk geleden schade is door eiseres begroot op € 796.128,-. Ter ondersteuning van haar verzoek heeft eiseres gewezen op een rapport van 30 november 2004 van de beëdigd taxateur mr. J. Hoogland.
2.2 Naar aanleiding van het verzoek van eiseres heeft de SAOZ op 7 april 2005 een zogenoemde concept beschrijving planologie opgesteld. Op 8 augustus 2005 heeft de SAOZ ter zake een advies uitgebracht. In dit advies heeft de SAOZ geadviseerd het verzoek van eiseres om planschadevergoeding af te wijzen. Bij schrijven van 13 september 2005 heeft eiseres gereageerd op het advies van de SAOZ, waarna verweerder bij besluit van 28 september 2005 het verzoek van eiseres heeft afgewezen.
Tegen dit besluit van verweerder heeft eiseres bezwaar gemaakt, op welk bezwaar de SAOZ middels een rapport van 16 maart 2006 heeft gereageerd. Vervolgens heeft verweerder het bezwaar van eiseres bij het thans bestreden besluit van 25 oktober 2006 ongegrond verklaard.
2.3 Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van de WRO, zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang, moet volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) in de eerste plaats worden bezien of sprake is van een wijziging in het planologische regime waardoor eiseres in een nadeliger positie is komen te verkeren, als gevolg waarvan zij schade heeft geleden of zal lijden. Daarbij dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de verschillende planologische regimes. In dat verband is niet bepalend hoe de feitelijke situatie onder het voorheen geldende planologische regime was, doch hetgeen theoretisch maximaal mogelijk was onder dat regime. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van dit uitgangspunt afgeweken moet worden.
2.4 Uit de stukken blijkt dat eiseres eigenaar was van het perceel gedurende de periode van 2 oktober 2001 tot 2 december 2004. Op het betreffende perceel, groot 25 are en 19 ca, stond een vrijstaand woonhuis met vrijstaande garage/berging. Het perceel had onder het oude bestemmingsplan de bestemming “woondoeleinden” met als nadere aanduiding “wonen in villa’s en andere woonhuizen W(v)”.
Ingevolge artikel 3 aanhef en onder d en f van de planvoorschriften van het oude bestemmingsplan mocht ten hoogste 10% van het bouwperceel worden bebouwd met hoofdgebouwen en bedroeg de oppervlakte van het bouwperceel ten minste 1500 m².
Op grond van de planvoorschriften was een bebouwing van maximaal 277 m² op het perceel mogelijk met een bouwhoogte van maximaal 13,2 meter. Op basis daarvan zou realisering van in totaal 7 appartementen, waarvan zes van 123,5 m² en één van 277 m², planologisch gezien maximaal mogelijk zijn geweest.
Eiseres was voornemens onder het oude bestemmingsplan de bestaande bebouwing op het perceel te slopen en daar vervolgens een appartementengebouw, bestaande uit vier appartementen, op te richten. Een daartoe ingediende aanvraag voor een bouwvergunning is door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Baarn (verder: het college) bij besluit van 22 juni 2001 geweigerd. Het door eiseres tegen dat besluit ingediende bezwaar is door het college bij besluit van 25 oktober 2001 ongegrond verklaard.
Door eiseres is tegen laatstgenoemd besluit beroep ingesteld, welk beroep door deze rechtbank bij uitspraak van 2 december 2002 (SBR 01/2278) ongegrond is verklaard. Bij uitspraak van 9 juli 2003 heeft de ABRS de aangevallen uitspraak in hoger beroep bevestigd (nr. 200206859/1).
Op 8 mei 2001 heeft verweerder een voorbereidingsbesluit genomen voor het plangebied van het oude bestemmingsplan en bepaald dat dit besluit op 10 mei 2001 in werking zou treden. Op 25 september 2002 is door verweerder het nieuwe bestemmingsplan vastgesteld, welk bestemmingsplan op 19 juni 2003 in werking is getreden.
Op grond van dit bestemmingsplan geldt voor het perceel de bestemming “woondoeleinden” met als nadere aanduiding “wonen in villa’s en andere woonhuizen W(v)”.
Ingevolge artikel 2, derde lid, onder I, sub e, van de planvoorschriften bedraagt de oppervlakte van het bouwperceel tenminste 1500 m² en mag ten hoogste 10% van het bouwperceel worden bebouwd met hoofdgebouwen. Voorts mag de nokhoogte niet meer dan 10 meter bedragen.
Op grond van de planvoorschriften van het nieuwe bestemmingsplan is bebouwing van het perceel met in totaal drie woningen van elk 234 m² (één woning op de begane grond en twee maisonnettes) planologisch gezien het maximaal mogelijke. Tussen partijen is niet in geschil dat een dergelijke invulling commercieel gezien niet interessant is en dat bebouwing van het perceel met twee halfvrijstaande woningen met garage/berging de optimale invulling is van het perceel onder het nieuwe bestemmingsplan.
2.5 De rechtbank stelt vast dat partijen niet van mening verschillen over de door verweerder in navolging van de SAOZ toegepaste planologische vergelijking. Dat geldt ook de afwezigheid van (planologische) voorzienbaarheid aan de zijde van eiseres. Tevens zijn partijen het eens over het meest renderende gebruik van de bouwmogelijkheden onder het oude bestemmingsplan, te weten een appartementengebouw met 4 (luxe) appartementen, 3 lagen met kap. Voorts zijn partijen het eens over de methode die moet worden gebruikt om in dit geval te beantwoorden de vraag of het nieuwe bestemmingsplan planschade tot gevolg heeft gehad. Verweerder heeft terecht de zogenoemde residuele waardemethodiek gehanteerd, zo stelt eiseres.
De partijen nog verdeeld houdende punten, zo is ter zitting van 20 mei 2009 gebleken, betreffen:
1. de vraag of de SAOZ als onafhankelijk deskundige kan worden aangemerkt,
2. de vaststelling van de brutoprijs per vierkante meter woonoppervlak van het onder het oude planologische regime te realiseren bouwplan (het appartementencomplex), en
3. de vraag of verweerder bij de berekening van de planschade de post ‘winst en risico’ op de te verwachten verkoopopbrengst in mindering heeft mogen brengen.
2.6 Eiseres betoogt dat de SAOZ in dit geding niet als onafhankelijk deskundige kan worden aangemerkt, nu de SAOZ op verzoek van verweerder voorafgaande aan de bestemmingsplanwijziging ook een planschaderisicoanalyse heeft opgemaakt.
De rechtbank overweegt dienaangaande dat de SAOZ volgens vaste jurisprudentie van de ABRS is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en dat verweerder in beginsel op de door de SAOZ uitgebrachte adviezen mag afgaan. In de enkele omstandigheid dat de SAOZ in deze zaak ook een planrisicoanalyse heeft opgesteld, ziet de rechtbank geen aanleiding om van dit algemene uitgangspunt af te wijken. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de SAOZ naar aanleiding van deze grief onweersproken heeft opgemerkt dat binnen de SAOZ een personele scheiding wordt gehanteerd ten aanzien van het opstellen en beoordelen van planschaderisicoanalyses enerzijds en planschadeadviezen anderzijds.
Eiseres heeft geen bijkomende feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de onafhankelijkheid van de SAOZ of van de personen die in dit geval betrokken zijn geweest bij de advisering in twijfel moet worden getrokken. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
2.7 Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder, in navolging van de SAOZ, bij de vaststelling van de bruto verkoopopbrengst van de onder het oude bestemmingsplan ingediende en afgewezen bouwplan met betrekking tot de vier appartementen is uitgegaan van een onjuiste brutoprijs per vierkante meter woonoppervlak, namelijk € 3.900,- respectievelijk € 3.800,- per vierkante meter woonoppervlak. Naar de mening van eiseres moet worden uitgegaan van een prijs van € 4.550,- per vierkante meter. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
2.7.1 Uit de gedingstukken blijkt dat verweerder in navolging van de SAOZ de brutoprijs per vierkante meter woonoppervlak heeft vastgesteld aan de hand van gerealiseerde verkoopprijzen van appartementen met een oppervlakte van 150 m² tot 180 m². De rechtbank stelt vast dat de SAOZ daarbij is uitgegaan van de door eiseres gehanteerde lijst met referentieobjecten, zij het dat een aantal objecten buiten beschouwing is gelaten vanwege het feit dat die niet vergelijkbaar waren te achten dan wel de verkoopopdracht was ingetrokken, zodat die om die redenen niet konden worden meegenomen bij de bepaling van de prijs per vierkante meter. De rechtbank is van oordeel dat verweerder op basis van die berekeningswijze de brutoprijs per vierkante meter woonoppervlak op goede gronden heeft kunnen vaststellen op € 3.900,- respectievelijk € 3.800,-. De rechtbank is van oordeel dat er onvoldoende grond is om de door de SAOZ gevolgde berekeningswijze in deze niet te volgen, temeer nu de SAOZ bij de vaststelling van de prijs per vierkante meter rekening heeft gehouden met een correctie naar peildatum en een correctie naar vrij-op-naam-prijzen.
Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
2.8 Eiseres heeft voorts aangevoerd dat verweerder, in navolging van de SAOZ, ten onrechte de post ‘winst en risico’ ten bedrage van € 145.000,- in mindering heeft gebracht op de te verwachten verkoopopbrengst van de vier appartementen. Eiseres heeft er op gewezen dat zij zelf projectontwikkelaar is, zodat het niet noodzakelijk is voor de ontwikkeling van het project een (derde) ontwikkelaar in te schakelen. De met die inschakeling van een ontwikkelaar gemoeide kosten, de post ‘winst en risico’- vergoeding, is door verweerder daarom ten onrechte in mindering gebracht op de te verwachten verkoopopbrengst, zo betoogt eiseres. De rechtbank overweegt naar aanleiding van deze beroepsgrond als volgt.
2.8.1 Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient een geobjectiveerde vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Subjectieve elementen dienen daarbij geen rol spelen. Zoals onder 2.3 aangegeven wordt daarbij, zoveel mogelijk, geabstraheerd van de feitelijke situatie. Uit die vergelijking komt naar voren dat eiseres als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren.
Daarmee is echter nog niet gegeven dat de planwijziging heeft geleid tot te vergoeden planschade. Voor de vraag op welke wijze de schade als gevolg van de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel moet worden bepaald, is van belang de aard van de - beweerdelijk - geleden schade. In dit geval gaat het om schade in de vorm van gestelde waardevermindering van een perceel, welke schade op abstracte wijze dient te worden berekend. Dit betekent dat moet worden bepaald of de planologische maatregel voor een willekeurige redelijk handelende en redelijk denkende koper schade tot gevolg heeft.
De rechtbank acht hierbij van belang, dat het uit oogpunt van rechtszekerheid en uitvoerbaarheid ongewenst is indien bij de besluitvorming op een aanvraag om planschade als hier gedaan (waardevermindering perceel) rekening moet worden gehouden met de persoon van de benadeelde aanvrager.
Ook eiseres is van oordeel dat de schade op abstracte wijze moet worden berekend, met uitzondering van de post ‘winst en risico’, dit gelet op de bij haar aanwezige kennis en kunde. Uit het vorenstaande volgt dat de rechtbank eiseres in dat betoog niet kan volgen.
Aangezien de methode van schadeberekening (de residuele waardemethodiek) en het gegeven dat aan de ontwikkeling van het meest renderende bouwproject op het perceel kosten zijn verbonden tussen partijen niet ter discussie staat, en eiseres de hoogte van de post ‘winst en risico’ niet heeft betwist, is de rechtbank van oordeel dat verweerder, in navolging van de SAOZ, bij de berekening van de planschade de post ‘winst en risico’ ter hoogte van
€ 145.000 op goede gronden in mindering heeft gebracht op de productiekosten.
Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder, wederom in navolging van de SAOZ, op goede gronden tot de conclusie is gekomen dat voor eiseres sprake zou zijn van een negatief rendement van € 76.000,- ingeval van herontwikkeling van het betreffende perceel, zodat niet gesproken kan worden van een waardevermindering die op de voet van artikel 49 van de WRO voor vergoeding in aanmerking komt. De beroepsgrond faalt.
2.9 Hetgeen door eiseres in beroep is aangevoerd kan dan ook niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
recht doende,
3.1 verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven als voorzitter en mr. J.M. Willems en
mr. J. Struiksma als leden en in het openbaar uitgesproken op 1 september 2009.
De griffier: De voorzitter van de meervoudige kamer:
I.J. Dekker mr. B.J. van Ettekoven
(de griffier is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen)
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak staat, binnen zes weken na de dag van bekendmaking hiervan, voor belanghebbenden hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage.
N.B.:
De uitspraak van de rechtbank is bindend tussen partijen. Die binding heeft ook betekenis bij een eventueel vervolg van deze procedure, bijvoorbeeld indien het beroep gegrond wordt verklaard en verweerder een nieuw besluit moet nemen. Als een partij niet met hoger beroep opkomt tegen een oordeel van de rechtbank waarbij uitdrukkelijk en zonder voorbehoud een standpunt van die partij is verworpen, staat de bestuursrechter die partij in beginsel niet toe dat standpunt in een latere fase van de procedure opnieuw in te nemen.