Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Amersfoort
zaaknummer: 597258 AC EXPL 08-6552 PK
vonnis d.d. 16 december 2009
inzake
1. [eiser sub 1], wonende te [woonplaats],
2. [eiser sub 2], wonende te [woonplaats], België,
3. [eiser sub 3], wonende te [woonplaats], Denemarken,
verder ook te noemen (tezamen in enkelvoud) [eisers c.s.],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. B. van Eijk,
tegen:
1. [gedaagde sub 1], wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2], wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen (tezamen in enkelvoud) [gedaagden c.s.]
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. ing. T. Steenbeek.
1. Verloop van de procedure in conventie en in reconventie
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 26 november 2008.
De comparitie is gehouden op 10 februari 2009. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt (de kop vermeldt abusievelijk: “vonnis”).
Ter comparitie heeft [eiser sub 1] een conclusie van antwoord in reconventie genomen.
[eiser sub 1] heeft een conclusie van repliek in conventie genomen. [gedaagde sub 1] heeft een conclusie van dupliek in reconventie/akte in conventie genomen. [eiser sub 1] heeft een akte genomen.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. Het geschil en de beoordeling daarvan
In conventie en in reconventie
2.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
[gedaagde sub 1] heeft per 1 januari 1983 met de moeder van [eiser sub 1] een schriftelijke huurovereenkomst gesloten, welke onder meer vermeldt:
“(…) hierna genoemd “huurders” die verklaren te hebben gehuurd: het woongedeelte van de boerderij staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres], aan partijen zonder nadere omschrijving volledig bekend.
(…)
8. De huurders hebben het gebruik en genot van de sier- en moestuin, welke op behoorlijke wijze onderhouden behoren te worden. Eveneens mogen zij gebruik maken van het achter het gehuurde liggend weiland ten behoeve van het rijpaard. Verhuurster kan ten allen tijde met een opzegtermijn van 3 maanden genoemde rechten beëindigen, In de huurprijs zijn bedoelde rechten inbegrepen”.
In 2001 is het gehuurde door de oorspronkelijk verhuurster aan [eiser sub 1] overgedragen, zodat deze sindsdien als verhuurder is aan te merken.
De kale huurprijs bedraagt laatstelijk € 186,96 per maand.
2.2. Een “Bouwtechnokeuring Boerderij [adres] [woonplaats]” van PRC Damen van 18 juni 2008 vermeldt onder meer dat sprake is van achterstallig onderhoud op grote schaal, dat de veiligheid op een aantal aspecten kritisch is, dat de kosten van herstel omstreeks € 600.000, bedragen en dat vervangende nieuwbouw vanuit een economische afweging de enig verantwoorde oplossing is.
Bij exploot van 24 juni 2008 heeft [eiser sub 1] de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik, te weten sloop. Daarbij is verwezen naar het rapport van RPC Damen. Bij brief van hun gemachtigde van 12 augustus 2008 heeft [gedaagde sub 1] meegedeeld dat hij niet met de beëindiging instemt.
2.3. Het gehuurde staat sinds 1994 op de monumentlijst van de gemeente [woonplaats]. [eiser sub 1] heeft plaatsing op de monumentlijst tot aan de Raad van State trachten te voorkomen, echter zonder succes.
Voor sloop van het gehuurde is een sloopvergunning (in dit geval een zgn. monumentenvergunning) vereist.
In conventie
2.4. [eiser sub 1] vordert, na wijziging van de eis:
1. te bepalen dat de huurovereenkomst met betrekking tot het woongedeelte en de deel van de boerderij, de sier- en de moestuin, de stalling voor één rijpaard en de paardenbak per 1 januari 2009, althans per een door de Rechtbank te bepalen tijdstip zal eindigen;
2. [gedaagden c.s.] hoofdelijk te veroordelen om de woning met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden c.q. bevindt uiterlijk op 1 januari 2009, althans op een andere door Uw Rechtbank in goede justitie vast te stellen datum, te verlaten en te ontruimen, en bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels aan [eisers c.s.] ter beschikking te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, met machtiging van [eisers c.s.] om de ontruiming zo nodig op kosten van [gedaagden c.s.] met behulp van de sterke arm van politie en justitie te bewerkstelligen;
3. [gedaagden c.s.] hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van finale kwijting aan [eisers c.s.] te betalen het bedrag van € 186,30 als huur voor iedere maand dat de huurovereenkomst voortduurt tot de door Uw Rechtbank te bepalen beëindigingsdatum;
4. en ander met veroordeling van [gedaagden c.s.] in de kosten van onderhavige procedure.
2.5. Hij legt aan zijn vordering ten grondslag dat uit het rapport van RPC Damen blijkt dat sloop de enig economisch verantwoorde oplossing is, gezien de slechte staat waarin het gehuurde verkeert en de hoge kosten
(€ 600.000, ) die met herstel gemoeid zullen zijn. Hij is voornemens na sloop ter plaatse een aantal woningen te realiseren.
2.6. [gedaagde sub 1] heeft tegen de vordering onder meer aangevoerd dat [eiser sub 1] niet over de vereiste monumentenvergunning beschikken om tot sloop te kunnen overgaan, en dat een dergelijke (onherroepelijke) vergunning op zijn vroegst pas over twee of drie jaar afgegeven zal zijn. [eiser sub 1] heeft hiertegen ingebracht dat zij met het aanvragen van een monumentenvergunning en bouwvergunning wacht tot op haar vordering in de onderhavige procedure zal zijn beslist. Hij voert verder aan dat er overleg met betrekking tot de door hem voorgenomen nieuwbouw is geweest met de gemeente en met de monumentencommissie, en dat de ambtenaren met wie dit overleg heeft plaatsgehad zich zeer coöperatief hebben opgesteld. Deze ambtenaren hebben laten weten dat er zeer waarschijnlijk geen beletselen zullen zijn voor de verlening van de benodigde vergunningen. De gemeente is echter niet bereid gebleken deze uitlatingen schriftelijk te bevestigen.
2.7. De kantonrechter overweegt het volgende.
Voor zover [eiser sub 1] het gehuurde zal mogen slopen is voldoende aannemelijk gemaakt dat aard en functie van de door hem te plegen nieuwbouw zodanig verschillen van die van het gehuurde dat beëindiging van de huurovereenkomst noodzakelijk is (art. 7:274 lid 1 sub c).
Uit het rapport van RPC Damen alsmede uit de door partijen overgelegde foto’s blijkt op zich voorts voldoende duidelijk dat sprake is van ernstige constructieve gebreken. Naar hun aard betreffen deze gebreken het verhuurdersonderhoud. Naar de kantonrechter begrijpt heeft [eiser sub 1] respectievelijk zijn rechtsvoorgangster de afgelopen tientallen jaren geen noemenswaardig (verhuurders)onderhoud gepleegd (afgezien van vernieuwing van een gedeelte van het rieten dak en het plaatsen van stutten). De slechte staat waarin het gehuurde verkeert zal dus voor een groot gedeelte het gevolg zijn van deze nalatigheid aan de zijde van [eiser sub 1]. Dit brengt mee dat de vordering met de nodige terughoudendheid moet worden beoordeeld.
2.8. Voorts is voor toewijzing van de vordering vereist dat op zijn minst in redelijke mate aannemelijk is dat de benodigde vergunningen binnen afzienbare termijn zullen worden verstrekt. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval. De vergunningen zijn immers nog niet eens aangevraagd. Mondelinge uitlatingen van ambtenaren zijn onvoldoende om aan te nemen dat de vergunningen binnen afzienbare termijn zullen worden verleend, en des te minder nu de betrokken ambtenaren niet (eens) bereid zijn hun uitlatingen schriftelijk te bevestigen (nog afgezien van de vraag in hoeverre dergelijke uitlatingen de gemeente kunnen binden). De vordering is reeds op deze grond niet toewijsbaar.
Al hetgeen partijen voor het overige verdeeld houdt (de omvang van het gehuurde, welke herstelwerkzaamheden heeft [gedaagde sub 1] verricht, heeft [eiser sub 1] onrechtmatig foto’s genomen, kan [eiser sub 1] subsidie voor het herstel krijgen, is [eiser sub 1] in feite van plan het gehuurde te verkopen, enz.) behoeft gezien het voorgaande geen bespreking.
2.9. [eiser sub 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
In reconventie
2.10. [gedaagde sub 1] heeft bij conclusie van antwoord in conventie een eis in reconventie ingediend, welke als volgt luidt:
“Mitsdien het U E.A. Kantonrechter moge behage om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde sub 1] te machtigen het rietendak van het gehuurde, bij gebreke van uitblijven van herstel, in opdracht en op kosten van [eiser sub 1], na ommekeer van de door u gestelde termijn van uw vonnis, op kosten van [eiser sub 1] te laten herstellen en [gedaagde sub 1] de executoriale titel te verlenen om de uitgegeven kosten te verhalen op [eiser sub 1] alsmede [eiser sub 1] te vooroordelen in de kosten van reconventie waaronder het salaris van gemachtigde”.
Hij besluit de conclusie van repliek in reconventie als volgt:
“In reconventie
Wijziging van eis.
[gedaagden c.s.] wensen de door hen ingestelde vordering, zoals opgenomen in de conclusie van reconventie te wijzigen dan wel aan te vullen.
[gedaagden c.s.] wensen hun vordering als volgt te wijzigen
Dat uw Rechtbank indien het haar moge behagen, dat de eis van [eiser sub 1] in conventie niet toewijsbaar is, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden c.s.] te machtigen om voor hun kosten en op een door hen te kiezen wijze de noodzakelijke wettelijk voor kosten van verhuurder komende “noodreparaties” uit te voeren. Dit, naar hun uitdrukkelijke keuze, slechts op een wijze dat [gedaagden c.s.] dat aan haar huurgenot tegemoet gekomen wordt, althans dat haar huurgenot overeenkomstig bestaand niet vermindert wordt”.
2.11. De kantonrechter leidt uit de eerste drie regels van het petitum zoals vermeld in de conclusie van repliek af, dat [gedaagde sub 1] bedoeld heeft de oorspronkelijke eis in haar geheel te vervangen door de nieuwe eis. Ook [eiser sub 1] heeft de eis aldus opgevat.
Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde sub 1] de machtiging tot herstel van het rieten dak niet apart vordert. Dit leidt de kantonrechter ook af uit de omstandigheid dat hij in de conclusie van repliek het rieten dak niet meer heeft genoemd.
De eis is niet toewijsbaar. [gedaagde sub 1] heeft niet gesteld welke reparaties hij verricht wil zien, zodat de kantonrechter niet kan beoordelen of de door hem gewenst reparaties verhuurdersonderhoud betreffen of niet. Evenmin heeft [gedaagde sub 1] duidelijk gemaakt wat hij onder noodreparaties verstaat.
2.12. [gedaagde sub 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser sub 1] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 750, aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 750, aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 december 2009.