Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 09/582
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 november 2009
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
en
de directeur dienst burgerzaken en gemeentebelastingen van de gemeente [P],
verweerder.
Procesverloop
Bij beschikkingen van 29 februari 2008 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] (hierna: onroerende zaken) voor het belastingjaar 2008 vastgesteld op respectievelijk € 157.000,- en € 161.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2007. Aan eiseres is onder meer een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de voornoemde waarden als heffingsgrondslag zijn gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 februari 2009 heeft verweerder het door eiseres ingediende bezwaar ongegrond verklaard en de waarden gehandhaafd. Eiseres heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Mede op grond van de taxatierapporten van de taxateur [taxateur] van 29 september 2009 heeft verweerder in het verweerschrift geconcludeerd dat de WOZ-waarden van de onroerende zaken correct zijn vastgesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 oktober 2009. Eiseres heeft zich schriftelijk afgemeld. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. M.F.M. Boerlage en K.I. Fillerup.
Ontvankelijkheid
Gedagtekend 26 maart 2008 heeft eiseres niet gemotiveerd bezwaar gemaakt tegen de waardebeschikkingen voor het belastingjaar 2008. Bij brief van 18 april heeft eiseres haar bezwaarschrift gemotiveerd. Bij uitspraak op bezwaar van 30 mei heeft verweerder het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard, omdat het niet tijdig is gemotiveerd. Bij brief van 11 juni 2008 heeft verweerder deze kennelijke fout hersteld, de uitspraak op bezwaar ingetrokken en aangekondigd dat hij opnieuw uitspraak zal doen op het bezwaar. Bij uitspraak op bezwaar van 5 februari 2009 heeft verweerder vervolgens het door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de waarden gehandhaafd. Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiseres tijdig beroep ingesteld.
De rechtbank is er zich van bewust dat op grond van vaste jurisprudentie verweerder niet voor de tweede maal uitspraak kan doen op een bezwaar. Naar het oordeel van de rechtbank is er in de geschetste situatie, waarin sprake is van een kennelijke fout, die ruim binnen de beroepstermijn wordt ontdekt en wordt hersteld, geen reden deze jurisprudentie te volgen. Er is geen wettelijke bepaling die zich tegen de door verweerder gevolgde handelwijze verzet. Deze handelwijze levert evenmin strijd op met de rechtszekerheid van eiseres. De rechtbank acht eiseres dan ook ontvankelijk in haar bezwaar.
Overwegingen
2.1 Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
2.2 Eiseres betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe aangevoerd dat verweerder bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaken is uitgaan van een verkeerde oppervlakte van de onroerende zaken. Eiseres stelt dat de oppervlakte van [adres 1] en [adres 2] respectievelijk 45,5 m² en 32,75 m² bedraagt, in plaats van respectievelijk 69 m² en 63 m², waar verweerder vanuit is gegaan. Voorts is er in onvoldoende mate rekening gehouden met de ligging van de onroerende zaken aan de zeer drukke doorgangsweg de [straat], boven een internetcafé. Daarom verzoekt eiseres om de waarde van [adres 1] vast te stellen op € 138.000,- en de waarde van [adres 2] vast te stellen op € 122.000,-.
2.3 Nu eiseres de waardebepaling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last om met inachtneming van hetgeen tegen de waardevaststelling is aangevoerd, aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2007 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Verweerder heeft de vergelijkingsmethode toegepast en dient aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaken en de referentiewoningen.
2.4 Verweerder heeft verwezen naar de taxatierapporten van 14 april 2009. Blijkens de taxatierapporten betreft [adres 1] een in 1904 gebouwde bovenwoning gelegen aan een drukke doorgaande weg met een bruto vloeroppervlak van 63 m². [adres 2] betreft eveneens een in 1904 gebouwde bovenwoning, met een vloeroppervlak van 69 m². De taxateur concludeert in de rapporten tot een waarde van € 157.000,- voor [adres 1] en € 161.000,- voor [adres 2].
De taxateur heeft de onroerende zaken vergeleken met dezelfde vijf referentiewoningen, aan de [adres 3], verkocht op 27 juli 2006 verkocht voor € 180.000,-, [adres 4], verkocht op 30 juni 2006 voor € 175.000,-, de [adres 5], verkocht op 26 mei 2006 voor € 158.000,-, de [adres 6], verkocht op 11 januari 2007 voor € 149.460 en de [adres 7], verkocht op 12 september 2006 voor € 157.500,-. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze woningen in beginsel voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaken, zodat deze woningen als referentie kunnen worden gebruikt voor de waardering van de onroerende zaken.
2.5 Vervolgens moet de rechtbank de vraag beantwoorden of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiewoningen.
In het taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, te weten de inhoud, oppervlakte, staat van onderhoud, bouwkundige kwaliteit en ligging van de referentiewoningen benoemd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport, het verweerschrift en zijn toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de onroerende zaken is voor de waarde van de onroerende zaken. Ook heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden. Verweerder heeft drie referentiewoningen geselecteerd die rechtstreeks zijn gelegen aan de [straat] en ook overlast ondervinden van de aanwezigheid van horeca en winkels, zodat de ligging vergelijkbaar is met de onroerende zaken van eiseres. De overlast door de nabijheid van de [straat] en het internetcafé is om deze reden verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen.
2.6 Eiser stelt dat verweerder bij het vaststellen van de waarde is uitgegaan van de verkeerde oppervlaktematen. Bij brief van 6 mei 2009 heeft eiseres haar berekeningen van de oppervlaktematen overgelegd. In reactie op deze brief heeft verweerder bij brief van 2 juni 2009 zijn berekeningen aan de rechtbank doen toekomen. Hieruit is gebleken dat eiseres bij het berekenen van de oppervlaktematen heeft verzuimd de badkamer, het toilet en de gang bij de berekening te betrekken. Om deze reden concludeert de rechtbank dat er geen aanleiding is om de door verweerder gehanteerde oppervlaktematen in twijfel te trekken.
2.7 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum.
2.8 De door eiseres aangevoerde gronden kunnen, gelet op het voorgaande, niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak, zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
Verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. drs. P.M.J.H. Muijlaert en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2009.
De griffier: De rechter:
mr. M.C.J. Busscher mr. drs. P.M.J.H. Muijlaert
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.