Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 257445 / HA ZA 08-2252
Vonnis van 11 november 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AMSTERDAMSE MAATSCHAPPIJ VOOR
EXPLOITATIE VAN ONROERENDE GOEDEREN
"DE TULP" B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. C.J.J.C. Arnouts,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EUROCOMMERCE PROJECTONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Deventer,
gedaagde,
advocaat mr. E.H. de Jonge-Wiemans.
Partijen zullen hierna De Tulp en Eurocommerce genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 februari 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 1 april 2009
- de akte overlegging producties van De Tulp
- de akte van uitlating producties van Eurocommerce
- de antwoordakte uitlating producties van De Tulp.
1.2. De zaak is verwezen naar de meervoudige kamer.
1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De Tulp heeft sinds 9 mei 2007 in eigendom het kantoorpand “La Palmier” te Vianen (hierna: het pand). Zij heeft het pand verkregen van Cocon Vastgoed B.V. (voorheen genaamd B.V. Beleggingsmaatschappij “Oranje Vrijstaat”) die het pand op haar beurt heeft verkregen van Delta Lloyd Vastgoed kantoren B.V. (hierna: Delta Lloyd). Delta Lloyd had het pand op 15 november 2006 verkregen van Stichting Pensioenfonds van de Koninklijke Nedlloyd (hierna: de Stichting). De Stichting heeft het pand op 31 januari 2006 in eigendom verkregen van Eurocommerce.
2.2. In de periode dat Eurocommerce eigenaar van het pand was heeft zij een huurovereenkomst gesloten met Roper Scientific B.V. (hierna: Roper), met een looptijd van 5 jaar ingaande op 1 januari 2005 tot en met 31 december 2009 en daarna (behoudens opzegging) telkens een verlenging van 5 jaar.
2.3. Tussen Eurocommerce en Roper zijn aanvullende afspraken gemaakt die door hen bij brief d.d. 30 november 2004 als volgt zijn vastgelegd:
“Re.: corporate discount
Roper Scientific B.V. and Eurocommerce Projectontwikkeling B.V. have agreed the corporate discount of € 16.200,-- (in words: EUR sixteenthousandandtwohundred) per year in regards to the office space on the ground floor of office building “Le Palmier” in Vianen. This implies that the nett lease will be € 66.100,-- (in words: EUR sixtysixthousandandonehundred) per annum. The total amount of this corporate discount is € 81.000,-- (in words: EUR eightyonethousand). “
2.4. Per 1 januari 2008 is Forteq Netherlands B.V. (hierna: Forteq) als huurder in de plaats van Roper gesteld. De aanvangshuurprijs met Forteq werd vastgesteld op EUR 85.769,16 (gelijk aan de geïndexeerde huurprijs van Roper). In dit kader heeft Eurocommerce Forteq bij brief van 8 november 2007 als volgt bericht:
“Betreft: aanvullende afspraken huurovereenkomst kantoorgebouw “Le Palmier” te Vianen
Roper Scientific B.V. en Forteq Netherland B.V. zijn overeengekomen dat Forteq per 1 januari 2008 in de plaats gesteld zal worden betreffende de huurovereenkomst van de kantoorruimte en bijbehorende parkeerplaatsen van kantoorgebouw “Le Palmier”. Deze huurovereenkomst eindigt op 31 december 2009. De huurovereenkomst zal rechtstreeks met de nieuwe eigenaar worden getekend.
Huurkorting
Eurocommerce stelt voor de resterende termijn (dus tot 31 december 2009) van de hierboven genoemde huurovereenkomst een korting beschikbaar te stellen ter grootte van € 16.200,-- per jaar aan Forteq. Dit bedrag zal in vier maandelijkse termijnen van ieder € 4.050,-- door Forteq aan Eurocommerce worden gefactureerd.
(..)
De in de brief tussen Eurocommerce en Roper gemaakte (en door Forteq overgenomen) afspraak ter zake de huurkorting, zal hierna worden aangeduid als: de aanvullende afspraak.
2.5. Bij brief van 14 januari 2008 heeft Delta Lloyd aan De Tulp gemeld:
“”(…)Het kantoorpand aan de Lange Dreef 15 te Vianen is, zoals bij u bekend, door ons aangekocht van Nedlloyd, waarbij volgens opgave van Nedlloyd de huurprijs van huurder Roper Scientific B.V. circa € 84.668 op jaarbasis bedroeg.
Over de door Roper Scientific B.V. gemelde korting op de huurprijs zijn wij door Nedlloyd nimmer geïnformeerd. (...)”
2.6. De Tulp heeft gedurende de looptijd van de overeenkomst met Forteq de overeengekomen huurprijs ontvangen. Forteq is de korting ad EUR 4.050,-- maandelijks blijven factureren aan Eurocommerce, die de facturen is blijven voldoen. De huurovereenkomst met Forteq is stilzwijgend voor 5 jaar voortgezet tegen de overeengekomen huurprijs.
3. Het geschil
3.1. De Tulp vordert samengevat - uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat Eurocommerce jegens de Stichting wanprestatie heeft gepleegd;
2. te verklaren voor recht dat Eurocommerce jegens De Tulp onrechtmatig heeft gehandeld;
3. te verklaren voor recht dat Eurocommerce aansprakelijk is voor alle schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, die De Tulp als cessionaris reeds heeft geleden en nog zal lijden door de onder 1 bedoelde wanprestatie en die De Tulp heeft geleden en nog zal lijden door het onder 2 bedoelde onrechtmatige handelen van Eurocommerce;
4. Eurocommerce te veroordelen tot schadevergoeding aan De Tulp nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf 9 mei 2007, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening;
5. Eurocommerce te veroordelen om aan De Tulp te betalen de buitengerechtelijke incassokosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot en met de dag der algehele voldoening, vermeerderd met kosten inclusief de nakosten.
3.2. Eurocommerce voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De Tulp baseert haar vordering op jegens de Stichting gepleegde wanprestatie danwel jegens haarzelf gepleegd onrechtmatig handelen ten gevolge waarvan zij schade heeft geleden. De Tulp heeft ter onderbouwing aangevoerd dat nu Eurocommerce geen melding heeft gemaakt van de aanvullende afspraak, er sprake is van schending van de mededelingplicht danwel non-conformiteit. Bij een juiste voorstelling van zaken had De Tulp – en haar rechtsvoorgangers – niet onder dezelfde voorwaarden een koopovereenkomst gesloten. De Tulp lijdt schade ten gevolge van deze tekortkoming danwel dit onrechtmatig handelen, bestaande uit het waardedrukkend effect van de huurkorting en (daarmee) de te veel betaalde koopprijs voor het pand, aldus De Tulp.
4.2. Eurocommerce heeft verweer gevoerd. Zij heeft daartoe – samengevat – gesteld dat er tussen Eurocommerce en De Tulp geen contractuele relatie bestaat, aanvullende afspraken als de onderhavige gebruikelijk zijn in de vastgoedbranche, De Tulp geen schade lijdt ten gevolge van deze afspraak, en er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Eurocommerce aangezien De Tulp en haar voorgangers een pand hebben verkregen dat beantwoordt aan de overeenkomst. Voorts heeft Eurocommerce gesteld dat er geen sprake is van onrechtmatig handelen jegens De Tulp en er niet voldaan is aan het relativiteitsvereiste. Ten slotte heeft Eurocommerce aangevoerd dat De Tulp te laat heeft geklaagd in de zin van artikel 7:23 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en 6:89 BW.
Wanprestatie
4.3. De Tulp vordert te verklaren voor recht dat Eurocommerce wanprestatie jegens de Stichting heeft gepleegd. In dit kader heeft De Tulp de leveringsaktes tussen de Stichting en Delta Lloyd en Delta Lloyd en B.V. Beleggingsmaatschappij “Oranje Vrijstaat” in het geding gebracht. Voor zover daar al uit zou blijken dat de onderhavige vordering steeds aan de opvolgende koper is overgedragen, is gesteld noch gebleken dat een dergelijke overdracht heeft plaatsgevonden tussen B.V. Beleggingsmaatschappij “Oranje Vrijstaat” en De Tulp. De Tulp heeft nagelaten stukken in het geding te brengen waaruit dit blijkt. Om die reden kan niet worden vastgesteld dat de vordering aan De Tulp is overgedragen. Dit betekent dat de vordering, voor zover die ziet op vaststelling van wanprestatie van Eurocommerce jegens de Stichting en daaraan gekoppelde vordering tot vergoeding van de door De Tulp geleden schade, zullen worden afgewezen.
Onrechtmatig handelen
4.4. Als meest verstrekkende verweer heeft Eurocommerce gesteld dat door De Tulp te laat is geklaagd in de zin van artikel 6:89 en 7:23 BW. Eurocommerce onderbouwt dit door te stellen dat De Tulp vanaf het najaar van 2007 bekend was met de afspraken tussen Eurocommerce en Roper c.q. Forteq en pas op 20 augustus 2008 middels een brief van haar advocaat melding heeft gemaakt van de gestelde non-conformiteit. Hiermee heeft zij niet binnen bekwame tijd in de zin van voornoemde bepalingen geprotesteerd, aldus Eurocommerce.
4.5. De Tulp heeft in reactie hierop gesteld dat zij in oktober 2007 voor het eerst vernam van de afspraak tussen Eurocommerce en Roper en vervolgens aan Delta Lloyd heeft gevraagd of zij op de hoogte was van deze afspraak. Als onbetwist staat vast dat Delta Lloyd middels brief van 14 januari 2008 (zie 2.5) op de vraag van De Tulp heeft geantwoord. Vervolgens heeft De Tulp juridisch advies ingewonnen en Eurocommerce bij brief van 3 april 2008 op de hoogte gebracht van de klacht en haar aansprakelijk gesteld, hetgeen niet door Eurocommerce is betwist. In een geval als het onderhavige dient de vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. De rechtbank is van oordeel dat de kennisgeving binnen de onderhavige termijn moet worden aangemerkt als één gedaan binnen bekwame tijd, gelet op het belang van De Tulp om informatie te verkrijgen van Delta Lloyd. Op grond hiervan kon zij immers beoordelen welke partij zij diende aan te spreken voor de door haar gestelde schade. De Tulp was gerechtigd dit antwoord af te wachten en met deze kennis juridisch advies in te winnen, alvorens Eurocommerce op de hoogte te brengen van het gebrek. Voorts is gesteld noch gebleken dat Eurocommerce schade lijdt door de in acht genomen klachttermijn. Dit betekent dat het verweer van Eurocommerce op dit punt wordt verworpen.
4.6. Eurocommerce heeft aanvankelijk betwist dat zij de Stichting destijds niet op de hoogte heeft gesteld van de met Roper gemaakte aanvullende afspraak. De Tulp heeft in reactie hierop bij akte de correspondentie tussen Eurocommerce en de Stichting in het geding gebracht waarin de koopovereenkomst tussen laatstgenoemde partijen is vastgelegd. Zij heeft daarbij gesteld dat uit deze correspondentie niet volgt dat destijds het bestaan van de side letter aan koper bekend is gemaakt. Eurocommerce heeft hierop niet meer gereageerd. Hiermee heeft zij niet voldaan aan haar (nadere) stelplicht zodat de rechtbank hieraan voorbij zal gaan en niet zal toekomen aan bewijslevering op dit punt. De rechtbank neemt derhalve als vaststaand aan dat Eurocommerce de Stichting niet bij -of voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst met betrekking tot het pand, heeft geïnformeerd over de aanvullende afspraak met Roper.
4.7. Thans zal beoordeeld moeten worden of Eurocommerce onrechtmatig jegens De Tulp heeft gehandeld door bij de verkoop van het pand aan de Stichting geen melding te maken van de aanvullende afspraak met Roper.
4.8. Vast staat tussen partijen dat het pand door De Tulp en eerdere eigenaren is gekocht als beleggingsobject. Partijen zijn het voorts met elkaar eens dat incentives, zoals de onderhavige aanvullende afspraak, - ongeacht de benaming daarvan - gebruikelijk zijn in de vastgoedbranche. Partijen twisten evenwel over de vraag of het onrechtmatig is geen melding te maken van het bestaan van een dergelijke incentive. De rechtbank is - anders dan Eurocommerce - van oordeel dat informatie over een dergelijke aanvullende afspraak cruciaal is en het op de weg van Eurocommerce had gelegen de Stichting daarover te informeren, met name nu hierin wordt afgeweken van de inhoud van de wel bij de Stichting bekende huurovereenkomst met Roper. Deze informatie is voor een koper van belang, gelet op het feit dat alleen met deze informatie, een juist en volledig beeld wordt verkregen van de daadwerkelijk met de huurder overeengekomen huurprijs. Juist deze daadwerkelijk door de huurder te betalen huur zal van invloed zijn op de beslissing van de huurder om na ommekomst van een eerste huurtermijn de huur op te zeggen danwel te verlengen. Eurocommerce heeft bovendien niet betwist dat een belegger de waarde van een pand mede bepaalt aan de hand van de inhoud van de afgesloten huurovereenkomst. Gelet op dit laatste had Eurocommerce deze informatie, juist en volledig, moeten verstrekken en melding moeten maken van de aanvullende afspraak met de huurder die van directe invloed was op de door laatstgenoemde te betalen huurprijs.
4.9. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het in strijd is met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijke verkeer betaamt om bij de verkoop van een pand als het onderhavige geen melding te maken van een bestaande aanvullende afspraak die van invloed kan zijn op het al dan niet verlengen van de huurovereenkomst en de voor beleggers van belang zijnde waarde van het pand. Eurocommerce heeft gesteld dat niet voldaan is aan het relativiteitsvereiste. De rechtbank volgt Eurocommerce niet in dit verweer. Zoals uit het vorenstaande blijkt had het op de weg van Eurocommerce gelegen bij de verkoop van het pand volledige openheid van zaken te geven omtrent de inhoud van de bestaande huurovereenkomsten. Deze verplichting strekt zich - juist vanwege het feit dat het pand als beleggingsobject in de markt is gezet - ook uit jegens toekomstige kopers, aangezien ook zij zich bij de waardering van het pand mede op deze informatie zullen baseren. Dit betekent dat het handelen van Eurocommerce ook jegens De Tulp als onrechtmatig is aan te merken. De overige door Eurocommerce gevoerde verweren maken dit niet anders.
4.10. Uit het vorenstaande volgt dat Eurocommerce onrechtmatig jegens De Tulp heeft gehandeld, zodat de daarop gerichte vordering tot verklaring voor recht zal worden toegewezen.
4.11. De Tulp vordert verwijzing naar de schadestaat procedure teneinde vast te stellen wat het bedrag aan schade is dat zij heeft geleden door het onrechtmatige handelen aan de zijde van Eurocommerce. Blijkens vaste rechtspraak worden aan een vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure geen strenge eisen gesteld. Wel is voor de verwijzing naar de schadestaatprocedure vereist dat de eiser de mogelijkheid van schade aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft De Tulp voldoende aannemelijk gemaakt dat het bestaan van de aanvullende afspraak een waardedrukkend effect op het pand heeft waardoor zij schade heeft geleden. Deze vordering zal dan ook worden toegewezen. De door De Tulp gevorderde wettelijke rente zal in de schadestaatprocedure aan de orde dienen te worden gesteld, zodat dat onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.
4.12. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voorwerk II - worden afgewezen. Uit de door De Tulp gegeven omschrijving van de verrichte werkzaamheden blijkt niet dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan De Tulp vergoeding vordert moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
4.13. Eurocommerce zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Tulp worden begroot op:
- dagvaarding EUR 71,80
- vast recht 254,00
- salaris advocaat 1.130,00 (2,5 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.455,80
4.14. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen op de hierna te bepalen wijze worden toegewezen.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verklaart voor recht dat de Eurocommerce onrechtmatig jegens De Tulp heeft gehandeld.
5.2. veroordeelt Eurocommerce om aan De Tulp te betalen de door De Tulp geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
5.3. veroordeelt Eurocommerce in de proceskosten, aan de zijde van De Tulp tot op heden begroot op EUR 1.455,80, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 oktober 2008 tot de dag van volledige betaling,
5.4. veroordeelt Eurocommerce in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- EUR 131,-- aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van EUR 68,-- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, mr. A.M. Verhoef en mr. G.V.M. Veldhoen en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2009.?