Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
252921 / HA ZA 08-15909 september 2009
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 252921 / HA ZA 08-1590
Vonnis van 9 september 2009
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat: mr. R.S. Schouten,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat: mr. W.H. van Otterloo.
Partijen zullen hierna[eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
• het tussenvonnis van 29 oktober 2008;
• het proces-verbaal van comparitie na antwoord in conventie van 3 december 2008;
• de conclusie van repliek in conventie tevens van antwoord in reconventie;
• de akte van [eiseres] houdende uitlating proces-verbaal d.d. 3 december 2008;
• de conclusie van dupliek (in conventie).
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3. In verband met een herverdeling van werkzaamheden is dit vonnis door een andere rechter geschreven dan degene die de comparitie heeft gehouden.
2. De feiten
2.1. [eiseres] is eigenaresse van een perceel grond, plaatselijk bekend als [adres], gemeente [woonplaats] (hierna: het perceel). Volgens het geldende bestemmingsplan heeft het perceel geen woonbestemming, maar de bestemming bosgrond of bostuin. Op het perceel staat een oude treinwagon uit 1908 die in 1953 verwijderd had moeten worden, maar is blijven staan. Deze treinwagon, ook wel noodwoning genoemd, is lange tijd door [eiseres] bewoond. De laatste jaren woonden er krakers in de noodwoning.
2.2. De percelen [adres] zijn van familie van [gedaagde]. Ook deze percelen hadden geen woonbestemming, maar de bestemming bosgrond. Op een gegeven moment is ten aanzien van deze percelen vastgesteld dat het woongebruik van de percelen onder het overgangsrecht viel. Deze mogelijkheid is ten aanzien van het perceel [adres] niet benut. Aan de percelen 1 A t/m D is toen de bestemming W1-3 toegekend, waardoor er op deze percelen drie woningen mochten worden gebouwd.
2.3. [eiseres] heeft het perceel via een makelaar te koop aangeboden. Een potentiële koper heeft een bouwvergunning aangevraagd voor nieuwbouw op het perceel. De gemeente Zeist wilde haar medewerking hieraan verlenen omdat zij zich op het standpunt stelde dat de spoorwagon ten onrechte in het bestemmingsplan niet positief was bestemd als woning. Bij Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht (hierna: de provincie) is de benodigde verklaring van geen bezwaar, als bedoeld in artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening, aangevraagd.
2.4. Op 9 oktober 2007 heeft de provincie besloten de verklaring van geen bezwaar niet af te geven. De provincie heeft ondermeer overwogen:
- dat het overgangsrecht voor de bewoning van de spoorwegwagon ten tijde van de aanvraag van de bouwvergunning is vervallen doordat de eigenaresse niet meer op het adres stond ingeschreven, waardoor er feitelijk helemaal geen recht meer bestaat voor bewoning van de spoorwegwagon, laat staan voor het bouwen van een nieuwe woning;
- dat áls het woongebruik onder het overgangsrecht zou vallen hooguit met een woning met een inhoud van + 250 m3 ingestemd zou kunnen worden, terwijl de gevraagde woning aanzienlijk groter is, namelijk bovengronds + 650 m3;
- dat het argument van de gemeente, dat hiermee een omissie uit het verleden rechtgezet kan worden, de provincie niet overtuigt;
- dat het, met instandhouding van de bestemming W1-3 voor de percelen [adres], zou gaan om het toevoegen van een extra woonbestemming;
- dat het plan niet past binnen het provinciaal ruimtelijk beleid dat erop is gericht bebouwing niet functioneel aan het buitengebied zoveel mogelijk te weren, waarbij wordt opgemerkt dat het perceel bovendien in de ecologische hoofdstructuur ligt.
2.5. De potentiële koper, vermeld onder 2.3, heeft het perceel niet gekocht.
2.6. Vervolgens heeft [eiseres] het perceel aan [gedaagde] verkocht voor
€ 300.000,- kosten koper. De schriftelijke koopovereenkomst is op 10 respectievelijk
12 maart 2008 door partijen ondertekend.
2.7. De levering van het perceel zou plaatsvinden op 5 mei 2008. In een brief d.d.
29 april 2008 heeft [gedaagde] de betreffende notaris echter laten weten dat hij geen medewerking zou verlenen aan de overdracht. In deze brief staat onder meer:
“Reden is gelegen in het feit dat mij onlangs is gebleken dat op 9 oktober 2007 de provincie Utrecht een verklaring van geen bezwaar heeft geweigerd af te geven inzake dit perceel. E.e.a. zou er volgens de gemeente Zeist toe leiden dat genoemd perceel niet langer bewoond mag worden.”
Op 5 mei 2008 is [gedaagde] niet bij de notaris verschenen, waarna de notaris een akte van non comparitie heeft opgemaakt.
2.8. Bij brief van 6 mei 2008 heeft de advocaat van [eiseres] [gedaagde] in gebreke gesteld, waarbij een termijn van acht dagen is gesteld om alsnog na te komen. Hieraan heeft [gedaagde] niet voldaan.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eiseres] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot nakoming van de koopovereenkomst door het restant van de koopsom te storten en mee te werken aan de eigendomsoverdracht, vermeerderd met rente en kosten, alsmede veroordeling tot betaling van reeds verbeurde en nog te verbeuren boetes ad € 900,- per dag vanaf 15 mei 2008.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. [gedaagde] vordert samengevat - veroordeling van [eiseres] tot restitutie van de waarborgsom ad € 30.000,- vermeerderd met rente.
3.4. [eiseres] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Tussen partijen is in geschil of [gedaagde], zoals [eiseres] vordert, de tussen hen gesloten koopovereenkomst moet nakomen. [gedaagde] doet een beroep op non-conformiteit. Hij stelt dat hij het perceel heeft gekocht met het doel de noodwoning te slopen en een nieuwe woning te bouwen. Op grond van de beslissing van de provincie d.d.
9 oktober 2007 blijkt dit niet mogelijk te zijn. [gedaagde] stelt dat hij het perceel nooit zou hebben gekocht, zeker niet voor € 300.000,- als hij deze informatie voor het sluiten van de overeenkomst had gehad.
4.2. Vaststaat dat [gedaagde] wist dat op het perceel de bestemming bosgrond rustte en dat hij desondanks het perceel wilde kopen. Hij heeft tijdens de comparitie verklaard dat hij er vanuit ging dat ondanks deze bestemming het bouwen van een nieuwe woning na het bewandelen van bestuursrechtelijke procedures mogelijk zou zijn. Verder is er geen discussie tussen partijen over het feit dat na de beslissing van de provincie d.d. 9 oktober 2007 het niet meer mogelijk lijkt dat het perceel een woonbestemming zal krijgen. In een brief van de gemeente Zeist d.d. 9 april 2008 staat hierover dat nieuwbouw op het perceel “echt uitgesloten is”.
4.3. De vraag is of het bij [eiseres] bekend was dat het mogen bebouwen en bewonen van het perceel voor [gedaagde] essentieel was voor het sluiten van de koopovereenkomst. [eiseres] ontkent dat zij dit wist. Ze stelt dat [gedaagde] niet heeft gezegd dat hij het perceel wilde kopen met de bedoeling er een woning op te bouwen. Volgens haar wilde [gedaagde] het perceel kopen om het zo te kunnen toevoegen aan de percelen 1 A t/m D van zijn familie. Dit in verband met het feit dat de gemeente van plan was om van de drie toegestane woningen op grond van de bestemming W1-3, er één toe te kennen aan het perceel [x]. Ook stelt [eiseres] dat [gedaagde] een belang had bij aankoop van het perceel nu daar een erfdienstbaarheid op rust ten behoeve van perceel 1 B.
4.4. De rechtbank overweegt, zoals [gedaagde] ook heeft betoogd, dat enkel de hoogte van de koopprijs al een belangrijke aanwijzing is dat het perceel, waarop geen woonbestemming rustte, werd verkocht alsof dit wel te verkrijgen zou zijn. Door [eiseres] is niet weersproken dat de prijs van € 300.000,- veel te hoog is voor een perceel bosgrond en dat een reële prijs daarvoor circa € 70.000,- zou zijn. Door de zoon van [eiseres] is tijdens de procedure bij de provincie zelfs betoogd dat de grond zonder de mogelijkheid deze te bebouwen feitelijk onverkoopbaar is, waarmee de waarde gelijk aan nul zou zijn.
4.5. Verder blijkt uit de stellingen van beide partijen dat [gedaagde] met de makelaar en de zoon van [eiseres] heeft gesproken over de voorgeschiedenis van het perceel en de naburige percelen 1 A t/m D, over de bereidheid van de gemeente om mee te werken aan het verkrijgen van een woonbestemming voor het perceel en de aangevraagde bouwvergunning door de eerdere potentiële koper. Als [gedaagde] het perceel puur als bosgrond had willen kopen zouden deze onderwerpen niet van belang zijn geweest. Ook als het hem erom te doen zou zijn geweest het perceel toe te voegen aan de percelen 1 A t/m D van zijn familie – wat hij betwist – in verband met de plannen van de gemeente over verdeling van de drie toegestane woningen, was het mogen bebouwen en bewonen van perceel [x] een essentiële voorwaarde.
4.6. Dat het de bedoeling van [gedaagde] was om op het perceel te gaan wonen, vindt bevestiging in het concept van de akte van levering d.d. 11 april 2008 waarin de notaris heeft opgenomen dat [gedaagde] voornemens is te gaan wonen op het perceel.
4.7. [eiseres] heeft erop gewezen dat partijen juist nadrukkelijk de ontbindende voorwaarde van artikel 16.1. sub a in de koopovereenkomst hebben doorgehaald, waaruit volgens haar de bedoeling van partijen om bosgrond zonder woonbestemming te (ver)kopen blijkt. De rechtbank onderschrijft deze mening niet omdat deze ontbindende voorwaarde gaat over het verkrijgen van een woonvergunning van de gemeente. Een woonvergunning is iets anders als een woonbestemming en deze ontbindingsmogelijkheid was nog helemaal niet aan de orde, zoals [gedaagde] ook aanvoert.
4.8. Op grond van voorgaande overwegingen verwerpt de rechtbank de stelling van [eiseres] dat zij niet wist dat het mogen bebouwen en bewonen van het perceel voor [gedaagde] essentieel was voor het sluiten van de koopovereenkomst.
4.9. Duidelijk is dat het niet zeker was dat het bebouwen en bewonen van het perceel mogelijk zou zijn, dat [gedaagde] dat ook moest weten en dus een zeker risico nam dat het toch niet zou mogen. Voor een reële inschatting van dat risico was kennisname van het besluit van de provincie d.d. 9 oktober 2007 van groot belang. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het tot de mededelingsplicht van [eiseres] als verkoopster behoorde om [gedaagde] een afschrift van het besluit van de provincie te verstrekken dan wel hem volledig in te lichten over de gronden die aan de afwijzing ten grondslag waren gelegd.
4.10. [eiseres] stelt dat [gedaagde] volledig is geïnformeerd over het besluit van de provincie door de makelaar, de gemeente en haar zoon. [gedaagde] heeft dit weersproken. Hij stelt dat de makelaar en de zoon van [eiseres] hem alleen hebben verteld dat de provincie geen verklaring van geen bezwaar had willen afgeven voor de aangevraagde bouwvergunning, omdat de betreffende woning veel te groot was. Volgens [gedaagde] heeft de gemeente hem pas na het sluiten van de koopovereenkomst geïnformeerd over de afwijzende beslissing van de provincie. Dit nadat hij in een brief d.d. 9 april 2008 van de gemeente aan zijn moeder had gelezen dat nieuwbouw op het perceel
[x] “echt uitgesloten is”.
4.11. Vaststaat dat [gedaagde] eind februari 2008 een gesprek heeft gehad met de zoon van [eiseres] en dat toen gesproken is over het besluit van de provincie. Ook staat vast dat de zoon [gedaagde] het besluit niet heeft getoond aan [gedaagde] of hem een afschrift daarvan heeft gegeven. De zoon van [eiseres] heeft tijdens de comparitie verklaard dat hij [gedaagde] heeft gemeld dat de provincie dwars lag door geen verklaring van geen bezwaar af te geven en dat de kans klein was dat zo'n verklaring alsnog zou worden afgegeven. Als het zo is gegaan – wat door [gedaagde] wordt betwist – dan nog is de rechtbank van oordeel dat hij daarmee (namens zijn moeder) nog niet volledig aan de mededelingsplicht heeft voldaan. Inmiddels was feitelijk de situatie immers zo, dat er op het perceel niet meer gewoond mocht worden, laat staan gebouwd. Nu de zoon van [eiseres] verder tijdens de comparitie heeft verklaard dat hij van mening is dat op hem niet de plicht rustte om [gedaagde] te informeren over de gronden waarop de provincie de afwijzing had gebaseerd en over de omstandigheid dat de noodwoning niet meer als woning mag worden gebruikt, neemt de rechtbank aan dat hij dat ook niet heeft gedaan, zoals [gedaagde] stelt.
4.12. Uit de schriftelijke verklaring van de makelaar, die [eiseres] in het geding heeft gebracht, blijkt wel dat hij met [gedaagde] heeft gesproken over de afwijzende beslissing van de provincie. Uit de verklaring blijkt echter niet dat hij hem volledig heeft ingelicht over de gronden van het besluit, zodat de rechtbank ervan uit gaat dat ook de makelaar dit niet heeft gedaan. Uit een e-mailbericht van het makelaarskantoor aan [gedaagde] valt ook op te maken dat de makelaar niet beschikte over het besluit van de provincie.
4.13. De stelling van [eiseres] dat [gedaagde] door de gemeente volledig is geïnformeerd op dit punt, komt er eigenlijk op neer dat zij er vanuit gaat dat de gemeente – aan wie het besluit van de provincie ook is toegezonden – [gedaagde] hierover wel geïnformeerd moet hebben. Zij of haar zoon waren immers zelf niet bij besprekingen tussen [gedaagde] en de gemeente aanwezig en zij heeft niet aangevoerd dat zij uit andere bron wetenschap heeft van de inhoud van deze besprekingen. Nu [gedaagde] heeft weersproken dat de gemeente hem voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft geïnformeerd over het besluit van de provincie en er geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of gebleken waaruit het tegendeel blijkt, verwerpt de rechtbank ook deze stelling van [eiseres].
4.14. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat [eiseres] niet heeft voldaan aan haar mededelingsplicht als verkoopster. [eiseres] heeft gesteld dat in dat geval [gedaagde] toch geen beroep op non-conformiteit toekomt omdat hij daarmee redelijkerwijs bekend kon zijn. De rechtbank begrijpt dat [eiseres] zich op het standpunt stelt dat [gedaagde] op dit punt niet aan zijn onderzoeksplicht als koper heeft voldaan. Dit standpunt deelt de rechtbank niet. Volgens [gedaagde] is hem medegedeeld dat de provincie afwijzend heeft beslist, omdat de betreffende woning waarvoor een bouwvergunning werd aangevraagd veel te groot was. Dat hem meer informatie is gegeven is niet gebleken. Op grond van deze mededeling hoefde [gedaagde] niet te vermoeden dat er meer, voor hem relevante, informatie in het besluit van de provincie te vinden was waarnaar hij een onderzoek had moeten instellen.
4.15. Gezien voorgaande overwegingen is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] een beroep op non-conformiteit toekomt. Hoewel [gedaagde] hier zelf geen melding van maakt staat in de dagvaarding dat de raadsman van [gedaagde], na de brief van 29 april 2008 zoals vermeld onder 2.7, de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen. Nu het beroep op non-conformiteit slaagt, is deze buitengerechtelijke ontbinding terecht geweest. Dit betekent dat de vordering in conventie, die strekt tot nakoming van de koopovereenkomst, afgewezen wordt.
4.16. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht 254,00
- salaris advocaat 6.000,00 (3,0 punten × tarief EUR 2.000,00)
Totaal EUR 6.254,00
in reconventie
4.17. In reconventie vordert [gedaagde] restitutie van de door hem in het kader van de koopovereenkomst betaalde waarborgsom ad € 30.000, -. [eiseres] heeft opgemerkt dat geen grondslag voor deze vordering is aangevoerd, wat juist is. Omdat deze vordering tot restitutie past bij de buitengerechtelijke ontbinding zoals hiervoor in conventie vermeld, zal de rechtbank de vordering als ongedaanmakingsverbintenis na ontbinding toewijzen.
4.18. [gedaagde] vordert verder wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 2 april 2008. Nu hij niet heeft gesteld waarom rente verschuldigd zou zijn vanaf deze datum en niet heeft duidelijk gemaakt wanneer de buitengerechtelijke ontbinding heeft plaatsgevonden, zal de rechtbank de wettelijke rente toewijzen vanaf de dag waarop de vordering in reconventie is ingediend, te weten 15 oktober 2008.
4.19. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris advocaat 289,50 (1,0 punt × factor 0,5 × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 289,50
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 6.254,00,
in reconventie
5.3. veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van EUR 30.000,00 (dertig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het bedrag van EUR 30.000,00 vanaf 15 oktober 2008 tot de dag van volledige betaling,
5.4. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 289,50,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr J.M. Eelkema en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2009. JE
w.g. griffier w.g. rechter