Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 567025 UE VERZ 08-367 MVV
beschikking d.d. 30 maart 2009
inzake
1. [naam sub 1],
2. [naam sub 2],
3. [naam sub 3],
4. [naam sub 4]
5. [naam sub 5]
6. [naam sub 6],
7. [naam sub 7], en
8. [naam sub 8]
allen wonende te [woonplaats]
verzoekende partijen,
hierna tezamen ook te noemen: [verzoekenden].,
gemachtigde: mr. A.D.J. van Ruyven,
tegen:
1. de vereniging van appartementseigenaars
Vereniging van Eigenaren [flat], ([adres]) te [woonplaats]
gevestigd te [woonplaats]
hierna ook te noemen: VVE,
2. de stichting Stichting De Seyster Veste,
gevestigd te [woonplaats]
hierna ook te noemen: DSV,
verwerende partijen,
gemachtigde: mr. B.L. de Jonge.
Verloop van de procedure
[verzoekenden]. hebben op 7 maart 2008 een verzoekschrift ingediend.
Alle andere stemgerechtigden en de VVE zijn, conform het bepaalde in artikel 5:130 lid 3 BW Pro bij name opgeroepen om op het verzoek te worden gehoord.
De VVE en DSV hebben een verweerschrift ingediend.
Voorafgaand aan de zitting hebben acht stemgerechtigden, te weten [naam A] en [naam B] (tezamen), [naam C], [naam D], [naam E], [naam F], [naam G] [naam H] en [naam I], medegedeeld dat zij het verzoek van [verzoekenden]. onderschrijven.
Het verzoek is ter zitting van 21 mei 2008 behandeld. Daarvan is aantekening gehouden.
Hierna is uitspraak bepaald.
Motivering
De feiten
1.
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
1.1
Bij een op 27 juni 1984 ten overstaan van J.G. Brummelhuis, notaris te Amsterdam, verleden splitsingsakte (hierna: de splitsingsakte) is het gebouw [flat], bestaande uit 287 flat-woningen, elk met bijbehorende berging in de onderbouw, gelegen aan de [adres] 2197 tot en met 2783 (oneven nummers) te [woonplaats] (hierna: het gebouw) gesplitst in 287 appartementsrechten. Een afschrift van de splitsingsakte is ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers op 6 juli 1984.
Ten tijde van zijn splitsing in appartementsrechten was het gebouw eigendom van de “Zwitserse maatschappij van levensverzekering- en lijfrente” te Zürich.
1.2
In de splitsingsakte is bepaald dat - kort gezegd - het KNB model-splitsingsreglement 1983 geldt met inachtneming van de ter aanvulling op en/of ter afwijking van dat model-reglement in de splitsingakte opgenomen bepalingen.
1.3
De splitsingakte bevat - op pagina 45 - de volgende bepaling:
“Voorts verklaarde de comparant handelende als gemeld nog, dat voor het geval de maatschappij voornoemd nog eigenaresse zal zijn van meer dan éénhonderd drie en veertig (143) appartements-rechten alle besluiten dienen te worden genomen met een meerderheid van tenminste een/tweede van het overige aantal stemmen dat door andere eigenaars dan de maatschappij zal worden uitgebracht.”
1.4
Uit de na te noemen wijzigingsakte blijkt dat het gebouw, dat wil zeggen: alle appartements-rechten waarin het gebouw is gesplitst, op 2 december 1994 in eigendom is verkregen door DSV.
1.5
Van de 287 appartementsrechten hebben er 120 betrekking op vier- en vijfkamerapparte-menten. De overige appartementsrechten hebben betrekking op twee- en driekamer-appartementen.
DSV heeft - in ieder geval in 2002 - een gedeelte van de vier- en vijfkamerappartementen in erfpacht uitgegeven, onder andere aan [verzoekenden].
DSV is nog (vol) eigenaar van 230 van de 287 appartementsrechten.
1.6
Bij een op 17 oktober 1997 ten overstaan van mr. W.H.M. Fransen, notaris te Zeist, verleden akte “wijziging reglement van splitsing” (hierna: de wijzigingsakte) heeft DSV het in de splitsingsakte opgenomen splitsingsreglement vervangen door een splitsingsreglement con-form het KNB model-splitsingsreglement 1992 met inachtneming van de ter aanvulling op en/of ter afwijking van dat model-reglement in de wijzigingsakte opgenomen bepalingen.
Tevens is de naam van de vereniging van eigenaars gewijzigd in “Vereniging van Eigenaars “[flat]” [adres] 2197 tot en met 2783”, de officiële naam van de VVE.
De wijzigingsakte bepaalt, net als de splitsingsakte, dat in de vergaderingen van de VVE maximaal 287 stemmen kunnen worden uitgebracht, te weten voor elk appartementsrecht één stem.
Een afschrift van de wijzigingsakte is eerst op 8 oktober 2007 ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers.
1.7
De verzoekers sub 1 tot en met 8 genoemd zijn elk eigenaar, de verzoekers sub 2, 4 en 8 genoemd: tezamen, van een appartementsrecht van het gebouw en zijn op grond daarvan van rechtswege lid van de VVE.
1.8
Op 19 november 2007 heeft een vergadering van eigenaars van de VVE plaatsgevonden.
De vergadering van eigenaars heeft onder meer besloten om een overeenkomst aan te gaan met DSV op basis waarvan DSV het beheer van het gebouw zal uitvoeren (hierna: de beheerovereenkomst).
1.9
Het verslag van de vergadering van 19 november 2007 is door het bestuur van de VVE bij brief van 8 februari 2008 aan de leden van de VVE verzonden. Uit het verslag blijkt dat ter vergadering waren vertegenwoordigd 260 stemgerechtigden, te weten DSV met 230 stem-men en één machtiging en de overige eigenaren met 20 stemmen en 10 machtigingen, en dat 26 eigenaren niet waren vertegenwoordigd.
Het verzoek
2.1
[verzoekenden]. verzoeken de kantonrechter:
primair,
de besluiten welke door de vergadering van eigenaars zijn genomen ter vergadering van 17 november 2007 te vernietigen, omdat het bestuur van de VVE bij de telling van de stemming over de desbetreffende voorstellen een onjuiste stemverhouding heeft toegepast; en
subsidiair,
het besluit van de vergadering van eigenaars om met DSV een beheerovereenkomst aan te gaan te vernietigen.
2.2
[verzoekenden]. voeren ter onderbouwing van hun primaire verzoek - verkort en zakelijk weergegeven - aan, dat op basis van de in de splitsingsakte opgenomen bijzondere stemver-houding ter vergadering slechts 57 stemmen zouden kunnen worden uitgebracht en niet, zoals het bestuur veronderstelde, 287. Aangezien de wijzigingsakte nog niet in de daartoe bestemde openbare registers was ingeschreven toen [verzoekenden]. hun appartements-rechten in erfpacht verkregen, kan de in de wijzigingsakte opgenomen stemverhouding niet aan hen worden tegengeworpen, aldus [verzoekenden].
2.3
Ter onderbouwing van hun subsidiaire verzoek voeren [verzoekenden]. aan dat het be-stuur van de VVE hen, ondanks hun herhaalde verzoeken, heeft geweigerd om inzage te ver-schaffen in door andere beheerders dan DSV gedane aanbiedingen voor het beheer van het gebouw. [verzoekenden]. hebben daardoor geen mogelijkheid gekregen om zich een oordeel te vormen over de wijze waarop de aan DSV te betalen beheervergoeding zich ver-houdt tot de door DSV te leveren kwaliteit van beheer, (mede) afgezet tegen de voorstellen van die andere aanbieders. Het besluit is daardoor nietig wegens strijd met de wet of de sta-tuten, subsidiair is het besluit vernietigbaar wegens strijd met de wettelijke of statutaire be-palingen die het tot stand komen van besluiten regelen, althans strijd met de redelijkheid en billijkheid, althans strijd met een reglement.
Het verweer
3.1
De VVE en DSV voeren gemotiveerd verweer. Het verweer strekt tot niet ontvankelijkheid verklaring van [verzoekenden]. in hun verzoek, althans afwijzing van het verzoek. De inhoud van het verweer komt, voor zover voor de beoordeling nodig, hierna aan de orde.
De beoordeling
Ten aanzien van de ontvankelijkheid van [verzoekenden].
4.1
VVE en DSV betogen allereerst dat [verzoekenden]. niet ontvankelijk zijn in hun ver-zoek omdat zij - kort gezegd - het verzoek te laat hebben ingediend. Op grond van artikel 5:130 lid 2 BW Pro dient het verzoek tot vernietiging te worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis ne-men. [verzoekenden]. waren al dan niet bij volmacht ter vergadering aanwezig en hebben dus allen op 19 november 2007 van het besluit kennis genomen. Het verzoek had derhalve binnen één maand na 19 november 2007 moeten worden ingediend en niet pas op 7 maart 2008, aldus VVE en DSV.
4.2
Dat betoog slaagt niet. De kantonrechter overweegt daartoe dat uit het verslag weliswaar blijkt dat [verzoekenden]. bij aanvang van de vergadering allen aanwezig waren in per-soon of bij volmacht, maar uit het verslag blijkt tevens dat de verzoekende partijen sub 2, 3 en 6 genoemd de vergadering hebben verlaten voordat over het bestreden besluit werd ge-stemd. Deze partijen hebben aldus niet ter vergadering van het besluit kennis genomen.
Dat zij, zoals VVE en DSV lijken te betogen, wisten dat het besluit op de vergadering zou worden genomen is niet van belang: zolang een besluit niet is genomen, staat zijn inhoud nog niet vast. Bovendien bestaat er altijd een kans, hoe klein ook, dat een voorstel niet wordt aangenomen.
De stelling van VVE en DSV dat vorenbedoelde verzoekende partijen daags na 19 november 2007 van het besluit kennis hadden kunnen nemen, houdt zonder nadere motivering, welke ontbreekt, in het licht van feit dat de in het verslag opgenomen tekst van het definitieve be-sluit eerst bij brief van 8 februari 2008 is verspreid, geen stand.
Een en ander leidt tot de conclusie dat in ieder geval de verzoekende partijen sub 2, 3 en 6 genoemd ontvankelijk zijn in hun verzoek. In het licht van deze conclusie behoeft de vraag of de overige verzoekende partijen (ook) ontvankelijk zijn geen beantwoording meer.
Ten aanzien van de gehanteerde stemverhouding
5.1
VVE en DSV betogen ter afwering van de stelling van [verzoekenden]. - samengevat -
dat de op de vergadering van 19 november 2007 gehanteerde stemverhouding wel geldig is, aangezien de wijzigingsakte voorafgaand aan die vergadering op 8 oktober 2007 in de daar-toe bestemde openbare registers is ingeschreven, zodat het nieuwe splitsingsreglement ten tijde van de vergadering gold. Bovendien zijn [verzoekenden]. in ieder geval contrac-tueel aan het nieuwe reglement gebonden aangezien in de akten waarbij zij hun apparte-mentsrechten in erfpacht verkregen het reglement zoals opgenomen in de wijzigingsakte van toepassing is verklaard.
Daarbij komt nog dat de wijzigingsakte geen wijzigingen heeft gebracht in de in de split-singsakte opgenomen stemverhouding. In de splitsingakte is weliswaar een bijzondere stem-bepaling opgenomen ten behoeve van de toenmalige situatie, maar daar is DSV niet aan gebonden, aldus VVE en DSV.
5.2
Dat betoog slaagt. De kantonrechter overweegt daartoe dat de wijzigingsakte de in het split-singsreglement van de splitsingsakte opgenomen stemverhouding niet heeft veranderd: iedere appartementseigenaar had en heeft één stem.
De splitsingsakte bevatte wel een bijzondere bepaling voor het geval de Zwitserse maat-schappij van levensverzekering- en lijfrente meer dan de helft van de appartementsrechten in eigendom had. Deze bijzondere bepaling is aan te merken als een bijzondere verplichting welke genoemde maatschappij aan zichzelf had opgelegd ten faveure van eventuele andere appartementseigenaars. De bepaling is niet opgenomen in het splitsingsreglement en maakt daarvan dus geen onderdeel uit. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat VVE en DSV niet aan die bepaling zijn gebonden.
5.3
De stelling van [verzoekenden]. dat VVE en DSV op grond van de redelijkheid en bil-lijkheid aan de bijzondere bepaling zijn gehouden, omdat de wijzigingsakte niet in de openbare registers was ingeschreven, houdt evenmin stand.
Op grond van het bepaalde in artikel 5:139 lid 5 BW Pro geschiedt de wijziging van een akte van splitsing door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door de inschrijving van die akte in de openbare registers. Met de inschrijving van de wijzigingsakte op 8 oktober 2007 was derhalve aan alle vereisten voor een wijziging voldaan. Dat de inschrijving bijna tien jaar na het verlijden van de wijzigingsakte plaats vond, is, zonder nadere toelichting, welke ont-breekt, curieus, maar maakt de wijziging niet minder rechtsgeldig.
De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat de overgelegde akte van vestiging van het erfpachtsrecht ten behoeve van de verzoekende partij sub 1 in artikel 1 sub g van Pro de erfpacht-voorwaarden bepaalt dat de erfpachters zijn gebonden aan het in de wijzigingsakte opge-nomen splitsingsreglement. De wijzigingsakte kent geen bijzondere bepaling voor het geval DSV eigenaar is van de meerderheid van de appartementsrechten.
Naar niet is weersproken gelden de in die vestigingsakte opgenomen erfpachtvoorwaarden voor alle rechten van erfpacht die door DSV aan [verzoekenden]. zijn uitgegeven. [verzoekenden]. hadden aldus bij de vestiging van hun erfpachtsrechten kennis kunnen nemen van het bepaalde in de wijzigingsakte. Dat zij dat kennelijk hebben nagelaten, kan niet aan VVE en DSV worden tegengeworpen.
Ten aanzien van het besluit tot het aangaan van de beheerovereenkomst
6.1
Met betrekking tot het verzoek tot vernietiging van het besluit overweegt de kantonrechter als volgt. De kantonrechter verstaat het verzoek van [verzoekenden]. zo dat het strekt tot vernietiging van het besluit van 19 november 2007 tot het aangaan van de beheerovereen-komst wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro wordt geëist.
6.2
Artikel 2:15 lid 1 BW Pro bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon ver-nietigbaar is - voor zover hier van belang - wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro worden geëist.
Artikel 2:8 lid 1 BW Pro bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkander moeten gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.
Wanneer deze artikelen worden ingevuld voor het onderhavige geschil geven zij als toet-singskader de vraag of de vergadering van eigenaars (als orgaan van de VVE) bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen, waaronder de belangen van [verzoekenden]. (als leden van de VVE bij haar organisatie betrokken) in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
6.3
De woorden “als zodanig” in artikel 2:8 lid 1 BW Pro brengen met zich mede dat het antwoord op de vraag of de vergadering van eigenaars bij afweging van (ook) alle bij het besluit be-trokken belangen van het betrokken lid in redelijkheid en naar billijkheid tot die besluiten heeft kunnen komen niet los kan worden gezien van de tussen de vergadering van eigenaars en dat lid bestaande relatie.
De redelijkheid en billijkheid in de relatie tussen vergadering van eigenaars en lid wordt mede ingevuld door het feit dat (ook) het lidmaatschap van een vereniging van eigenaars met zich mee kan brengen dat een minderheid van de leden van die vereniging zich geconfron-teerd ziet met een haar onwelgevallig besluit. Die mogelijke confrontatie is inherent aan het democratische karakter van de vereniging. Dat karakter brengt bovendien met zich mee dat de minderheid zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit. Bij de belangenafweging door de vergadering van eigenaars dient daar rekening mee te worden gehouden.
Dat klemt temeer indien, zoals in het onderhavige geval, één (rechts)persoon de meerderheid van de stemmen kan uitbrengen (in dit geval zelfs zoveel stemmen dat zijn stem het lot bepaalt van besluiten die op grond van wet en splitsingsreglement met een gekwalificeerde meerderheid dienen te worden genomen).
De vergadering van eigenaars dient er bovendien rekening mee te houden dat het lidmaat-schap van de vereniging van eigenaars voor een appartementseigenaar verplicht is. Het lid dat zich niet met het besluit kan verenigen heeft, zolang het eigenaar is van een apparte-mentsrecht, geen mogelijkheid zich aan verdere onwelgevallige besluitvorming te onttrekken door zijn lidmaatschap op te zeggen.
6.4
De kantonrechter is van oordeel dat de vergadering van eigenaars bij een juiste afweging van de bij het besluit betrokken belangen van [verzoekenden]. in redelijkheid en naar billijk-heid niet tot het besluit van 19 november 2007 heeft kunnen komen.
De kantonrechter overweegt daartoe dat niet is weersproken dat het bestuur van de VVE de offertes die het kennelijk naar aanleiding van de bespreking van de concept-beheerovereen-komst in de vergadering van juni 2007 niet ter inzage heeft gegeven aan [verzoekenden]. Het bestuur heeft, zo blijkt uit het verslag van de vergadering van 19 november 2007, slechts te kennen gegeven dat het ook beheeroffertes van anderen binnen het bestuur heeft bespro-ken, maar dat die hoger zijn dan de offerte van DSV.
Het had op de weg van het bestuur gelegen om [verzoekenden]. en de andere apparte-mentseigenaren de gelegenheid te bieden zich een eigen inhoudelijk oordeel te vormen over de andere offertes en de juistheid van het door het bestuur gedane voorstel om met DSV te contracteren, te meer nu al voor de vergadering 17 appartementseigenaren schriftelijk te ken-nen hadden gegeven tegen de beheerovereenkomst met DSV te zijn.
Het bestuur heeft zich met de door hem gekozen opstelling te weinig rekenschap gegeven van het belang van [verzoekenden]. bij een eigen oordeelvorming.
Door de door het bestuur gekozen opstelling jegens [verzoekenden]. over te nemen heeft de vergadering van eigenaars te weinig gewicht toegekend aan voormeld belang van [verzoekenden].
6.5
Dat belang krijgt extra gewicht door de grote mate van verwevenheid van DSV met de VVE. Uit de gedingstukken blijkt dat DSV niet alleen het beheer voert van het gebouw, maar te-vens de bestuursvoorzitter van de VVE “levert” en de accountant die de boeken van de VVE controleert. Bovendien heeft DSV met de door haar gekozen erfpachtconstructie en bijbe-horende erfpachtvoorwaarden haar belangen ten opzichte van de overige “eigenaren” extra gewaarborgd. Dat, naar de kantonrechter begrijpt, tussen DSV en een deel van de overige eigenaren, waaronder [verzoekenden]., een geschil bestaat over na de uitgifte in erfpacht door DSV aan die eigenaren geconstateerde betonrot, maakt dat de vergadering van eige-naars (en DSV) bij de voorbereiding van het besluit om met DSV een beheerovereenkomst aan te gaan meer prudent had behoren om te gaan met de belangen van [verzoekenden]. door een meer transparant besluitvormingsproces te bieden dan zij thans heeft gedaan. Dat VVE en DSV bij hun verweerschrift alsnog de offertes hebben overgelegd doet aan dit oordeel niet af.
6.6
Het verzoek tot vernietiging van het besluit van 19 november 2007 tot het aangaan van de beheerovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. De kantonrechter ziet aanleiding de VVE en DSV als de in het ongelijk gestelde partijen te veroordelen in de proceskosten.
Beslissing
De kantonrechter:
vernietigt het besluit van de vergadering van eigenaars van 19 november 2007 tot het aangaan van een beheerovereenkomst met DSV;
veroordeelt de VVE en DSV in de proceskosten aan de zijde van [verzoekenden]., tot de uitspraak van deze beschikking begroot op (in totaal) € 400,- aan salaris gemachtigde.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.H.F. van Vugt, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2009.