Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 253353 / HA ZA 08-1675
Vonnis van 15 juli 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. M.C. Muus,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. P.H.N. van Spanje.
Partijen zullen hierna [eiseres] en mevrouw [gedaagde] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 oktober 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 5 maart 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Mevrouw [gedaagde] is eigenaresse van een perceel grasland, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [X], nummer [nummer] (hierna: het perceel).
2.2. De heer [Y] heeft namens [eiseres] contact gezocht met mevrouw [gedaagde] om het perceel te kopen. Mevrouw [gedaagde] heeft [Y] in dat verband verwezen naar haar zoon, de heer [Z] (hierna:
[Z]).
2.3. Tussen [eiseres] en [Z] hebben onderhandelingen over de verkoop van het perceel plaatsgevonden. Op 11 maart 2008 heeft [Y] namens [eiseres] telefonisch een prijs geboden van EUR 8,- per m2, waarop [Z] te kennen heeft gegeven dat aan familieleden voor te zullen leggen. Op 18 maart 2008 is er opnieuw telefonisch contact geweest over de verkoop van het perceel en toen heeft [Z] aangegeven dat het bod van EUR 8,- per m2 te laag was en dat het perceel minimaal het dubbele moest opbrengen. Diezelfde dag heeft [eiseres] een prijs geboden van
EUR 16,- per m2.
3. De vordering
3.1. Na wijziging van eis vordert [eiseres] primair voor recht te verklaren dat tussen partijen een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen ter zake van het perceel, voor een koopprijs van EUR 16,- per m2 en te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van een in wettige vorm opgemaakte notariële akte, als bedoeld in artikel 3:89 Burgerlijk Wetboek (BW), zoals bepaald in artikel 3:300 lid 1 BW ter zake het perceel grasland gelegen nabij de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [X], nummer [nummer], groot zevenenveertig are en veertig centiare, en overeenkomstig het bepaalde in de als productie 2 bij dagvaarding overgelegde leveringsakte.
Subsidiair vordert [eiseres] mevrouw [gedaagde] te veroordelen om de als productie 2 bij dagvaarding overgelegde leveringsakte te ondertekenen en na te komen terzake van het perceel grasland gelegen nabij de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [X], nummer [nummer], groot zevenenveertig are en veertig centiare,zulks op verbeurte van een dwangsom van EUR 10.000,- per dag of gedeelte daarvan, dat mevrouw [gedaagde] hiermee na betekening van dit vonnis geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft.
Meer subsidiair vordert [eiseres] mevrouw [gedaagde] te gebieden om de onderhandelingen met [eiseres] terzake van het perceel grasland gelegen nabij de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [X], nummer [nummer], groot zevenenveertig are en veertig centiare, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voort te zetten binnen 10 kalenderdagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, zulks op verbeurte van een dwangsom van EUR 10.000,- per dag of gedeelte daarvan, dat mevrouw [gedaagde] hiermee na betekening van dit vonnis geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft.
Daarnaast vordert [eiseres] mevrouw [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, de na de uitspraak nog vallende kosten van de procureur (het nasalaris) ad
EUR 131,- en, in geval van betekening, verhoogd met EUR 68,- daaronder nadrukkelijk begrepen.
3.2. Mevrouw [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiseres] legt aan haar primaire vordering ten grondslag dat er op
18 maart 2008 een koopovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan
mevrouw [gedaagde] nu gehouden is mee te werken aan de overdracht van het perceel. Zij stelt daartoe dat [Y] in het tweede telefoongesprek met [Z] die dag overeenstemming heeft bereikt.
4.2. Mevrouw [gedaagde] betwist dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen en zij stelt daartoe dat [Z] niet bevoegd was om namens haar een koopovereenkomst te sluiten en dat [eiseres] uit haar handelwijze ook niet heeft kunnen en mogen afleiden dat hij dat wel was. Bovendien betwist mevrouw [gedaagde] dat tijdens het telefoongesprek wilsovereenstemming is bereikt; [Z] zou gezegd hebben dat hij het nieuwe bod van [eiseres] aan de familie zou voorleggen. Voor zover destijds het aanbod van [eiseres] is aanvaard, was dat volgens mevrouw [gedaagde] onder het voorbehoud van goedkeuring van haarzelf en andere gezinsleden.
4.3. Om te beoordelen of een (definitieve) koopovereenkomst tot stand is gekomen is van belang wat er precies is gezegd tijdens het telefoongesprek op 18 maart 2008. Partijen zijn het erover eens dat [eiseres] kort daarvoor een bod had gedaan van EUR 8,- per m2 en dat de reactie van [Z] - na overleg met zijn familieleden - was dat het perceel minstens het tweevoudige moest opbrengen. Vervolgens heeft [Y] ruggespraak gehouden met de andere vennoten en hij belt dan dezelfde dag terug om mee te delen dat [eiseres] bereid is EUR 16,- per m2 te betalen. Tijdens de comparitie van partijen, heeft [Z] desgevraagd verklaard dat hij vervolgens heeft gezegd dat ze dan ‘in principe’ akkoord waren en dat hij het nog aan de anderen moest voorleggen. [Y] heeft verklaard dat [Z] zei dat ze er dan uit waren en dat hij geen enkel voorbehoud heeft gemaakt. Beiden hebben verklaard dat zij vervolgens hebben gesproken over de notaris die de koopakte zou opmaken. [Z] verklaarde daarover dat hij daarbij heeft gezegd dat [eiseres] het zelf moest weten of zij al een akte liet opmaken, omdat het immers nog niet definitief was. [eiseres] heeft dat betwist en stelt dat er geen enkel voorbehoud is gemaakt. Vervolgens is de akte opgesteld en aan mevrouw [gedaagde] toegestuurd. Kort daarna heeft [Z] [eiseres] gebeld en meegedeeld dat de koop toch niet doorging omdat zijn broer [A] het er niet mee eens was.
4.4. De rechtbank stelt voorop dat een koopovereenkomst van een stuk grasland als waarover het in deze zaak gaat, mondeling tot stand kan komen. Dat betekent dat - anders dan mevrouw [gedaagde] kennelijk aanneemt - ook als er nog niets is getekend, partijen toch gebonden en tot overdracht gehouden kunnen zijn. Dat is het geval als partijen over de essentiële onderdelen van de koop overeenstemming hebben bereikt. Zeker bij grasland zijn het oppervlak en de prijs - in dit geval de prijs per vierkante meter - de belangrijkste onderdelen waarover overeenstemming moet worden bereikt. Uit de stellingen van partijen, de inhoud van de overgelegde stukken en de verklaringen afgelegd tijdens de comparitie blijkt dat partijen over de oppervlakte en de prijs overeenstemming hebben bereikt op
18 maart 2008. Mevrouw [gedaagde] stelt wel dat [Z] toen namens haar een voorbehoud heeft gemaakt, maar de rechtbank passeert die stelling gelet op de verklaring van [Z] ter zitting en de (niet weersproken) omstandigheid dat [Y] tijdens het bewuste telefoongesprek reageerde op een door mevrouw [gedaagde] genoemde vraagprijs. Namens [eiseres] is EUR 16,- per m2 geboden voor het betreffende perceel en namens mevrouw [gedaagde] is te kennen gegeven dat ze er dan in principe uit waren. De rechtbank kan dat niet anders uitleggen dan dat partijen toen en daar overeen¬stemming hebben bereikt over de prijs, terwijl reeds duidelijk was om welk perceel het ging. Feiten en omstandigheden die tot een andere conclusie zouden leiden zijn niet gesteld of gebleken. De rechtbank gaat er daarbij vanuit dat [Z] inderdaad namens mevrouw [gedaagde] handelde en dat hij daartoe bevoegd was. Mevrouw [gedaagde] liet immers naar eigen zeggen de onderhandelingen over de verkoop van de grond geheel over aan haar oudste zoon, [Z], en had [eiseres] in dat verband ook naar [Z] verwezen. Mevrouw [gedaagde] heeft ook niet betwist dat [Z] namens haar op
11 maart 2008 het eerste bod van [eiseres] had afgewezen en daartegenover had aangegeven wat de grond (tenminste) zou moeten opbrengen. Die opmerking is aan te merken als het noemen van een vraagprijs namens mevrouw [gedaagde]. Als
[eiseres] die vraagprijs vervolgens biedt, is er overeenstemming over de prijs, en zelfs als [Z] niet méér mocht doen dan onderhandelen namens mevrouw [gedaagde], dan valt niet in te zien dat hij hiermee buiten de grenzen van zijn bevoegdheden trad, in elk geval niet op een wijze die [eiseres] tegengeworpen kan worden.
4.5. Tussen partijen staat vast dat ook overeenstemming was bereikt over de wijze van overdracht; er zou een akte worden opgesteld door een beide partijen bekend notaris en bij die notaris zou de overdracht plaatsvinden. Mevrouw [gedaagde] stelt nu wel dat er over essentiële onderdelen van de koopovereenkomst nog geen overeenstemming was bereikt, maar de rechtbank volgt haar daarin niet. In de voorgestelde leveringsakte staan weliswaar een aantal onderwerpen waarover partijen nog niet hadden gesproken, maar dat er daadwerkelijk nog onderhandeld zou moeten worden en nadere overeenstemming moest worden bereikt over onderdelen als de bestemming en/of het gebruik van het perceel kan niet aangenomen worden op grond van hetgeen partijen hebben aangevoerd. Daarbij is van belang dat door mevrouw [gedaagde] ook niet is weersproken dat er geen sprake was van (bodem)verontreiniging en dat er geen bijzonderheden waren op het gebied van de bestemming en het gebruik.
4.6. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat partijen weliswaar over de belangrijkste onderdelen overeenstemming hadden bereikt, maar dat niet kan worden geoordeeld dat partijen reeds op alle in de notariële akte opgenomen en voor de overdracht van belang zijnde onderdelen overeenstemming hadden bereikt. Dat betekent dat de akte niet geacht kan worden een volledige weergave te zijn van de overeenkomst, zodat de primaire en subsidiaire vordering, die erop neerkomen dat partijen de in de leveringsakte genoemde verplichtingen dienen na te komen, niet kunnen worden toegewezen.
4.7. De meer subsidiaire vordering is naar het oordeel van de rechtbank wel toewijsbaar. De onderdelen van de koop waarover partijen nog niet hadden gesproken en waarover naar moet worden aangenomen nog geen overeenstemming was bereikt - dat zijn met name het moment van levering en de kosten van de overdracht, alsmede de hiervoor genoemde onderdelen rond gebruik en bestemming - waren gelet op wat partijen daarover hebben aangevoerd niet van zodanig belang dat partijen er serieus rekening mee hielden of moesten houden dat op dit punt de onderhandelingen alsnog stuk zouden kunnen lopen. Dat betekent dat naar het oordeel van de rechtbank de onderhandelingen in een zo ver gevorderd stadium zijn gekomen, dat [eiseres] er op mocht vertrouwen dat een koopovereenkomst ten aanzien van het perceel - al dan niet precies volgens de op gestelde leveringsakte, maar in ieder geval tegen een prijs van EUR 16,- per m2 - tussen partijen tot stand zou komen en dat het mevrouw [gedaagde] niet meer vrij stond om die onderhandelingen af te breken.
4.8. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.
4.9. De door [eiseres] gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de navolgende wijze worden toegewezen.
4.10. Mevrouw [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 71,80
- vast recht 155,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.130,80
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. gebiedt mevrouw [gedaagde] om de onderhandelingen met [eiseres] terzake van het perceel grasland gelegen nabij de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [X], nummer [nummer], groot zevenenveertig are en veertig centiare, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voort te zetten binnen tien kalenderdagen na betekening van dit vonnis,
5.2. bepaalt dat mevrouw [gedaagde] voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij in strijd handelt met het onder ?5.1 bepaalde, aan [eiseres] een dwangsom verbeurt van EUR 5.000,-, tot een maximum van EUR 150.000,- ,
5.3. veroordeelt mevrouw [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op EUR 1.130,80,
5.4. veroordeelt mevrouw [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
EUR 131,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van EUR 68,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Dondorp en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2009.
w.g. griffier w.g. rechter