Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 595635 \ UE VERZ 08-1254 G
beschikking d.d. 10 december 2008
inzake
1. [H.],
wonende te Mijdrecht,
[C],
wonende te Zoetermeer,
3. de besloten vennootschap
Woonwinkel Wilnis B.V.,
gevestigd te Wilnis,
verder ook te noemen [H] sr., [C] jr. en Woonwinkel Wilnis BV,
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. T.A. Phijffer.
Verloop van de procedure
Verzoekers hebben op 1 oktober 2008 aangehecht verzoekschrift als bedoeld in artikel 7:291 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend. Het verzoek is behandeld ter zitting op 5 november 2008.
Bij verzoekschrift van 1 december 2008 is het aangepast.
Vervolgens is uitspraak bepaald op heden.
De feiten
De vader van [C] jr., [C] sr., huurde vanaf 2003 een gedeelte van [adres] te Wilnis van de eigenaar/verhuurder [H] sr. voor de Woonwinkel Wilnis (een onderneming van de vennootschap van [C] sr. en [C] jr., die toen nog niet in BV-vorm was gegoten). Dit betrof een deel aan de straatzijde en een daarachter gelegen ruimte.
Het andere deel aan de straatzijde werd gebruikt door de zoon van [H] sr., [H] jr. voor zijn makelaardij.
Per 1 augustus 2008 heeft [C] jr. (kennelijk namens [C] sr.) de overeenkomst opgezegd; de bedoeling was elders een ruimte te zoeken.
[C] jr. is teruggekomen op zijn besluit omdat hij elders geen ruimte kon vinden.
Inmiddels wilde [H] jr. de andere helft aan de straatzijde ook in gebruik nemen voor zijn makelaardij.
[H] sr. was echter bereid om [C] jr. de achterzijde van het pand opnieuw of voortgezet te verhuren.
Daartoe heeft [H] sr. op zijn kosten in die achterzijde een deur aangebracht (voorheen zat de deur aan de straatzijde).
[C] jr. heeft bescheiden kosten gemaakt om de winkel anders in te richten.
[H] sr. en Woonwinkel Wilnis BV zijn daarop bij schriftelijke overeenkomst, gedateerd 29 augustus 2008, overeengekomen dat [H] sr. de bedrijfsruimte [adres] te Wilnis (ca. 240 m2), de ruimte aan de achterzijde, verhuurt aan Woonwinkel Wilnis, met de bestemming om deze ruimte te gebruiken als winkelruimte ten behoeve van de verkoop van woningstoffering.
De overeenkomst houdt de volgende bedingen in (na aanpassing van 1 december 2008):
11.1.a. De overeenkomst wordt zoals in artikel 3.1 bepaald aangegaan voor de bepaalde duur van 5 jaar tot 31 juli 2013.
Wanneer deze bepaalde tijd verstreken is eindigt de huurovereenkomst van rechtswege, zonder dat hiervoor een opzegging vereist is. Het bepaalde in artikel 7:292 lid 2 BW is niet van toepassing. De wettelijke termijnbescherming in de zin van artikel 7:290 en volgende Burgerlijk Wetboek is niet toepasselijk.
11.1.b. Wanneer de bepaalde tijd verstreken is als bedoeld in art 11.1.a eindigt de huurovereenkomst zonder dat hiervoor een opzegging vereist is.
De wettelijke opzeggingsregeling c.q. bescherming in de zin van artikel 7:290 en volgende Burgerlijk Wetboek is niet toepasselijk. Het gebruiksrecht van huurder eindigt op 31 juli 2013. Mocht rechterlijke goedkeuring aan 11.1.b. eerste drie volzinnen worden onthouden dan kan de huurovereenkomst wegens alle opzeggingsgronden als bedoeld in artikel 296 Burgerlijk Wetboek worden opgezegd tegen 31 juli 2013.
11.2 Het eindigen van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 11.1 geldt mede in het belang van de heer J.J.W. [H], thans wonende te 3638 CJ Wilnis aan de [adres 2], ongeacht of deze nu door eigendomsverkrijging of door het aangaan van een huurovereenkomst of andere overeenkomst terzake een gebruiksrecht, recht op gebruik van de ruimte na 31 juli 2013 kan doen gelden, danwel in het belang van het door deze uitgeoefende makelaarskantoor in gelijk welke rechtsvorm dit ook geschiedt.
In de overeenkomst is voorts bepaald over uitblijven van goedkeuring (voor welk beding eveneens goedkeuring wordt verzocht):
11.3 Deze huurovereenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de bepalingen onder 11.1 en 11.2 bedoeld door de rechter worden goedgekeurd in een procedure ex artikel 7:291 lid 2 Burgerlijk Wetboek.
Het verzoek
Partijen verzoeken goedkeuring als bedoeld in artikel 7:291 BW van de hiervoor onder 2.4 weergegeven bedingen.
In de bedingen zijn de volgende elementen te onderscheiden:
a. een afwijking van de in artikel 7:292 BW gegeven termijnbescherming;
b. een afwijking van artikel 7:296 door het toevoegen van de beëindigingsgronden na 10 jaar huur aan de gronden na 5 jaar huur;
c. een afwijking van de artikelen 7:295 en 7:296 te weten het uitsluiten van de mogelijkheid van rechterlijke toetsing;
d. een algemene afwijking van de artikelen 7:290 en volgende.
De beoordeling
Artikel 7:291 BW bepaalt dat van de bepalingen in Afdeling 6 van de Vierde Titel van het BW niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Anders dan onder het oude recht zijn de bepalingen dus geldig totdat de huurder de vernietiging van die bepalingen inroept. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn ze dus, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar.
De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen betreffende huur ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden niet behoeft.
Het is de bedoeling van de wetgever dat in geval van een gezamenlijk verzoek van verhuurder en huurder het verzoek niet zonder meer wordt gehonoreerd; de wetgever heeft de rechter met genoemd artikel nadrukkelijk opgedragen om, zo nodig ambtshalve, te onderzoeken en beoordelen of aan de vereisten voor goedkeuring is voldaan.
Mr Pfijffer heeft aangevoerd dat sprake is van gelijkwaardigheid van huurder en verhuurder, zodat de huurder de bescherming van afdeling 4 van boek 7 niet nodig heeft.
De kantonrechter is echter van oordeel dat die gelijkwaardigheid in dit geval (locale onderneming, geen bijzondere deskundigheid, niet gesteld of gebleken dat er grote financiële draagkracht is) onvoldoende is om aan te nemen dat de huurder de bescherming van de titel 7.4 in redelijkheid niet behoeft.
Anders dan partij [H] sr. kennelijk meent is er geen afwijking van artikel 7:296.2: de wet voorziet er zelf al in dat de 3 jaar wachttijd voor opzegging wegens dringend eigen gebruik bij rechtsopvolging (onder algemene, maar ook onder bijzondere titel) bij verwanten in de eerste graad. Beding 11.2 leent zich dus niet voor goedkeuring als bedoeld in artikel 7:291 BW.
Het opnemen van een opschortende voorwaarde (artikel 11.3) is evenmin in strijd met afdeling 7:4 van het BW.
Het verzoek zal daarom in zoverre worden afgewezen.
De kantonrechter moet beoordelen of door de afwijkende bedingen de rechten van de huurder wezenlijk worden aangetast.
Daarbij zijn de aard en inhoud van het beding en de feiten en omstandigheden van het geval, zoals die blijken uit toelichting op het verzoek en de mondelinge behandeling, van belang.
Het beding onder 11.1.b, eerste drie volzinnen, vormt een afwijking van de bepalingen betreffende de wettelijk vereiste opzegging en de rechterlijke toetsing daarvan. Thans valt niet met zekerheid te voorspellen hoe de omstandigheden ten aanzien van het gehuurde zullen zijn ten tijde van het eindigen van de huurovereenkomst en/of de de samenhangende overeenkomst. Die omstandigheden worden voorts niet uitsluitend door partijen, maar ook door derden (zoals de overheid) beïnvloed. Bij goedkeuring van dit beding zou huurder niet langer de mogelijkheid hebben om desgewenst de rechter te laten toetsen of de verhuurder alle omstandigheden in aanmerking genomen in redelijkheid gebruik maakt van zijn (opzeg)bevoegdheid. Daarmee is in dit geval een te vergaande aantasting van de rechten van Woonwinkel Wilnis BV gegeven.
De bedingen 11.1.a en 11.1.b houden een aanzienlijke verkorting in van de duur waarop de huurder krachtens artikel 7:292 BW aanspraak kan maken, zodat in beginsel sprake is van een wezenlijke aantasting van diens aan afdeling 6 ontleende rechten.
Partijen hebben desgevraagd gesteld dat de eerdere huurovereenkomst niet (met intrekking van de opzegging) verlengd kon worden, nu tot 1 augustus 2008 [C] sr. officieel de huurder was en de onderhavige overeenkomst ook na de (formele) afloop van de huur tot stand is gekomen.
Woonwinkel Wilnis BV wil meer dan 2 jaar huren, zodat een overeenkomst voor de duur van maximaal 2 jaar niet in aanmerking komt en [H] sr. wil maximaal 5 jaar verhuren, ook omdat een achter de Woonwinkel gelegen deel van het pand gesloopt zal moeten worden.
De kantonrechter zal, zoals overwogen onder 4.5, het beding niet goedkeuren voor zover dit inhoudt dat de overeenkomst van rechtswege eindigt op 31 juli 2013.
Wel wordt goedkeuring verleend aan het afwijkende beding voor zover dit inhoudt dat de huurovereenkomst wegens alle opzeggingsgronden als bedoeld in artikel 296 Burgerlijk Wetboek (kan) worden opgezegd tegen 31 juli 2013.
Naar het oordeel van de kantonrechter is namelijk de onderhavige overeenkomst materieel aan te merken als een voortzetting van de eerdere overeenkomst (zij het dat een kleiner deel van het pand wordt gehuurd). Weliswaar was aanvankelijk [C] sr de huurder en thans Woonwinkel Wilnis BV, maar deze partijen zijn zozeer met elkaar (en met [C] jr.) verweven dat ook de huurder ze in wezen aanmerkt als één partij.
Om deze reden is geen sprake van een wezenlijke aantasting van rechten van de huurder.
De met de wijziging van het gehuurde gemoeide investering door Woonwinkel Wilnis BV is bovendien gering.
Er is overigens geen afwijking van artikel 292 lid 1 en van artikel 7:292 lid 2 tweede volzin, zodat het verzoek ook in zoverre wordt afgewezen.
Van belang is, dat partijen de huurovereenkomst zijn aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de bedingen worden goedgekeurd.
Gegeven de omstandigheden van het onderhavige geval acht de kantonrechter dit laatste onvoldoende om de afwijkende bedingen niettemin goed te keuren Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de wetgever zich blijkens de wetsgeschiedenis bewust is geweest van de mogelijkheid dat zonder goedkeuring afgezien wordt van het sluiten van een overeenkomst als de onderhavige, maar dat zij daaraan geen (doorslaggevende) betekenis heeft gehecht.
Nu de onderhavige procedure voortvloeit uit een gemeenschappelijk verzoek zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst het verzoek tot goedkeuring van de bedingen onder toe, voor zover deze inhouden:
De overeenkomst wordt ... aangegaan voor de bepaalde duur van 5 jaar tot 31 juli 2013. Het bepaalde in artikel 7:292 lid 2 eerste volzin BW is niet van toepassing.
Wanneer deze bepaalde tijd verstreken is dan kan de huurovereenkomst wegens alle opzeggingsgronden als bedoeld in artikel 296 Burgerlijk Wetboek worden opgezegd tegen 31 juli 2013.
wijst het meer of anders verzochte af;
compenseert de proceskosten als boven aangegeven.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.J. Grapperhaus, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 december 2008.