Uitspraak
VONNIS
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
Vonnis van 10 december 2008
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 212056 / HA ZA 06-1159 van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
PROVINCIE UTRECHT,
zetelend te Utrecht,
eiseres,
advocaat: mr. I.P.A. van Heijst te Arnhem,
- t e g e n -
[gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat: mr. H. Zeilmaker te Nijmegen,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 212057 / HA ZA 06-1160 van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
PROVINCIE UTRECHT,
zetelend te Utrecht,
eiseres,
advocaat: mr. I.P.A. van Heijst te Arnhem,
- t e g e n -
1. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
3. [gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats], gemeente [plaats],
4. DE GEZAMENLIJKE ERVEN VAN [Y], te weten:
[gedaagde sub 4], wonende te [woonplaats],
[gedaagde sub 5], wonende te [woonplaats],
[gedaagde sub 6], wonende te [woonplaats],
[gedaagde sub 7], wonende te [woonplaats], gemeente [plaats],
[gedaagde sub 8] wonende te [woonplaats],
[gedaagde sub 9], wonende te [woonplaats] gemeente
[plaats]
[gedaagde sub 10], wonende te [woonplaats], gemeente [plaats],
[gedaagde sub 11], wonende te [woonplaats],
[gedaagde sub 12], wonende te [woonplaats],
5. DE GEZAMENLIJKE ERVEN VAN [Z], te weten:
[gedaagde sub 4], wonende te [woonplaats],
[gedaagde sub 5], wonende te [woonplaats],
[gedaagde sub 6], wonende te [woonplaats],
[gedaagde sub 7], wonende te [woonplaats], gemeente [plaats],
[gedaagde sub 8] wonende te [woonplaats],
[gedaagde sub 9], wonende te [woonplaats] gemeente
[plaats]
gedaagden,
advocaat mr. H. Zeilmaker te Nijmegen.
Partijen zullen hierna de Provincie, [gedaagde zaak 1] en [gedaagden zaak 2] worden genoemd.
1. Het (verdere) verloop van de procedure
1.1. De rechtbank verwijst naar en blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 31 januari 2007. In dat tussenvonnis is de vervroegde onteigening uitgesproken van de volgende perceelsgedeelten:
te onteigenen van het perceel kadastraal
grondplan grootte bekend gemeente Veenendaal ter grootte van
nummer 7 2.48.20 ha [kadastraalnummer 1] 2.54.70 ha
nummer 8 2.69.90 ha [kadastraalnummer 2] 4.41.54 ha
(hierna gezamenlijk te noemen ‘het onteigende’ en afzonderlijk ‘het perceel met grondplannummer 7’ respectievelijk ‘het perceel met grondplannummer 8’). In dat tussenvonnis is het door de Provincie aan [gedaagde zaak 1] te betalen voorschot wegens de onteigening van het perceel met grondnummer 7 bepaald op een bedrag van
EUR 134.266,50, het door de Provincie aan [gedaagden zaak 2] gezamenlijk te betalen voorschot wegens de onteigening van het perceel met grondnummer 8 op een bedrag van EUR 145.800,-- en het door de Provincie aan [gedaagde zaak 1], in zijn hoedanigheid van pachter van het perceel met grondnummer 8, te betalen voorschot op een bedrag van EUR 4.612,50 (zijnde telkens 90% van het door de Provincie gedane aanbod).
1.2. Op 7 april 2006 hadden de door de rechtbank bij beschikkingen van 1 maart 2006 benoemde deskundigen, mr. J. Berkvens, ing. P.H. Reinders Folmer en C.G. Plomp (hierna: de deskundigen), in aanwezigheid van de rechter-commissaris de ligging en gesteldheid van het onteigende reeds opgenomen.
1.3. Het op 24 april 2008 gedateerde advies van de deskundigen waarin zij hun advies omtrent de aan [gedaagde zaak 1] en [gedaagden zaak 2] toe te kennen schadeloosstelling uitbrengen, heeft de rechtbank op 6 mei 2008 ontvangen en is op die dag bij de rechtbank gedeponeerd.
Aan dit advies is een ontwerpadvies d.d. 15 oktober 2007 voorafgegaan dat de deskundigen aan partijen hebben doen toekomen. Partijen hebben op dit ontwerpadvies gereageerd en deze door hun advocaten verwoorde reacties zijn aan het advies van 24 april 2008 gehecht.
1.4. Vervolgens hebben partijen, aan de hand van overgelegde pleitnota’s en in aanwezigheid van de deskundigen, hun standpunten bepleit ter zitting van 2 oktober 2008.
1.5. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Het advies van de deskundigen
2.1. Zoals in het rapport van de deskundigen is aangegeven, bestaat het onteigende uit grasland behorende bij een hoeve welke staat op het overblijvende. Het perceel met grondplannummer 7 maakt deel uit van het perceel kadastraal bekend [kadastraal nummer 1]. Het overblijvende van dit perceel bestaat uit twee overhoeken welke eveneens deel uitmaken van dit perceel. Deze twee overhoeken meten 597 m2 en 53 m2, zijnde totaal 650 m2. Het perceel met grondplannummer 8 maakt deel uit van het perceel kadastraal bekend [kadastraal nummer 2]. Het overblijvende van dit perceel bestaat uit het erf met gebouwen en enig bijbehorend grasland, eveneens deel uitmakend van het perceel kadastraal bekend [kadastraal nummer 2]. Dit overblijvende meet 1.71.64 ha. Het onteigende ligt ten oosten van de bebouwde kom van de gemeente Veenendaal, onmiddellijk ten zuiden van Rijksweg A12.
2.2. De deskundigen hebben in hun advies aangegeven de schadeberekening op de volgende uitgangspunten te baseren (waarbij de in een kleinere lettergrootte weergegeven tekst een aanvulling op het conceptrapport betreft naar aanleiding van de door partijen gegeven reactie op dat conceptrapport):
‘a. Blijkens de als bijlage 4 opgenomen overzichtskaart wordt van het perceel met grondplannummer 7 het uiterst westelijke gedeelte gebruikt voor de aanleg van een toekomstige aansluiting van het knooppunt provinciale weg/Rijksweg A12 naar de Lorentzstraat in de gemeente Veenendaal. Het middengedeelte wordt gebruikt voor het tracé van de provinciale weg onmiddellijk ten zuiden van de overgang over Rijksweg A12. Het overige oostelijke onteigende wordt gebruikt voor de aanleg van op- en afritten van de nieuwe provinciale weg naar de zuidelijke rijbanen van Rijksweg A12. Alhoewel de oostelijke rondweg en deze aansluiting mede de gemeente Veenendaal dienen gaat het hier in de eerste plaats om een provinciaal plan. Immers, de provincie heeft belang bij een goede afwikkeling van het doorgaand verkeer. Van belang is in dit verband dat de weg mede wordt aangelegd om andere overbelaste wegen in de provincie Utrecht te ontlasten en dat doorgaand verkeer op de aan te leggen provinciale weg naar verwachting zal domineren. Zowel het betreffende gedeelte van de provinciale weg als de aanleg van de aansluiting op Rijksweg A12 moeten derhalve in de eerste plaats worden gezien als een provinciaal project waarvoor geldt dat de gemeente geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij de van hogerhand opgelegde plannen.
Voor een beschrijving van de planvorming en de daaruit te trekken conclusies verwijzen deskundigen naar paragrafen 10 tot en met 13 van hun advies van heden in de onteigening Provincie Utrecht/[naam] (rolnummer 212052/HA ZA 06-1157).
Mr. Van Heijst benadrukt dat sprake is van een dubbelfunctie: zowel gemeentelijk als provinciale weg. Voor die omschrijving valt gezien de uiteindelijke uitkomst veel te zeggen. Dan doet zich evenwel nog niet voor de situatie dat de vaststelling van het Bestemmingsplan Oostelijke Rondweg, voor zover het gaat om de aanleg van een doorgaande provinciale weg, een planologische ontwikkeling betreft die de gemeente al geruime tijd nastreefde en waarvoor zij ook op provinciaal niveau steun heeft gezocht en gekregen. Het was en is de gemeente niet te doen om een doorgaande verbinding. Het was haar juist te doen om een weg met een rondwegfunctie. Alleen van het uiterst noordwestelijk gedeelte van het perceel met grondplannummer 7 zou gezegd kunnen worden dat de functie als gemeentelijke weg overheerst. Het gaat hier om het gedeelte waarop de afrit van de provinciale weg naar de Lorentzweg wordt aangelegd. De gemeente zou dat gedeelte evenwel niet nodig hebben gehad om zelf een rondweg aan te leggen. Het gaat hier dus wel om uitvoering van een ontwikkeling die de gemeente al geruime tijd nastreefde doch niet op de wijze waarop de gemeente deze zou hebben uitgevoerd. Het aspect van de aanleg van een provinciale weg met een dan op zichzelf wel nodige afrit naar Veenendaal overheerst.
b. Het onteigende zou naar het oordeel van deskundigen, de plannen voor het werk weggedacht, op korte termijn zijn agrarische bestemmingen hebben behouden. Aan het onteigende kan evenwel een verwachtingswaarde worden toegekend gezien het feit dat de woongebieden en de bedrijventerreinen aan de westelijke zijde van de aan te leggen rondweg nagenoeg geheel tot ontwikkeling zijn gebracht. Het is een redelijke verwachting dat de gemeente Veenendaal vervolgens een strook langs de Rijksweg voor gebruik als bedrijventerrein in ontwikkeling zou brengen. Deskundigen wijzen ter zake van deze verwachting op de gekleurde kaartjes welke behoren bij de bestemmingsplankaarten van de bestemmingsplannen "Oostelijke rondweg" en "Oostelijk gedeelte aansluiting N 233 op de A12" (bijlage 11). Deskundigen wijzen voorts op het bod tot aankoop van het geheel dat de gemeente Veenendaal heeft gedaan bij haar brief d.d. 24 januari 2006, als bijlage 5 gevoegd bij het rapport van De Lorijn Raadgevers O.G. in de zaak betreffende grondplannummer 8. Bij de bepaling van de verwachtingswaarde moet ermee rekening worden gehouden dat aan een strook langs de rijksweg geen of nauwelijks verwachtingswaarde toekomt, zulks op grond van de beperkte gebruiksmogelijkheden bij wijziging van de bestemming daarvan ten behoeve van inrichting van een bedrijfsterrein.
Deskundigen achten het zowel met het oog op milieutechnische bezwaren (geluid en stof) als met het oog op mogelijke toekomstige wegverbredingen niet waarschijnlijk dat bij ontwikkeling van een bedrijventerrein langs de rijksweg A12 tot vlak op de weg gebouwd zou mogen worden. Een redelijk handelend koper zou daarom aan een strook vlak langs de rijksweg praktisch geen verwachtingswaarde toekennen. De niet te bebouwen strook op enige afstand van de rijksweg zou bij planontwikkeling betrokken kunnen worden voor niet bebouwde gedeelten van een bedrijventerrein. Waar op dit moment over een in te richten bedrijventerrein weinig bekend is, bijvoorbeeld nog niets bekend is omtrent categorieën van bedrijven, hebben deskundigen niet gerekend met een reeds bepaalde breedte van de niet te bebouwen strook.
c. Het onteigende met grondplannummer 7 was vrij van huur, pacht en gebruik. Het onteigende met grondplannummer 8 moet worden gewaardeerd als verpacht. Het onteigende behoort als zodanig te worden gewaardeerd.
Uit de reactie van gedaagden op het ontwerp-rapport is gebleken dat gedaagde [naam] in 2000 zijn bedrijf fiscaal heeft beëindigd. Deskundigen zien hierin aanleiding in het hierna volgende tot een lagere pachtdruk te adviseren dan de pachtdruk welke in het ontwerp-advies in aanmerking is genomen.
Deskundigen merken de beëindiging van de pacht na de ter-visie-legging niet aan als een normale of noodzakelijke verandering.’
2.3. Voor wat betreft de waarde van het onteigende hebben de deskundigen geadviseerd en deze getaxeerd op een bedrag van EUR 223.380,- (24.820 m2 à EUR 9,-- per m2) voor het perceel met grondplannummer 7 en op een bedrag van EUR 206.473,50 (26.990 m2 à
EUR 7,65 per m2) voor het perceel met grondplannummer 8.
2.4. Met betrekking tot de waardevermindering van het overblijvende hebben de deskundigen gerapporteerd dat het overblijvende van het perceel met grondplannummer 7 een waardevermindering ondergaat van EUR 371,-, zijnde een bedrag van EUR 7,-- voor elk van de 53 m2 van één van de twee overhoeken. Aangaande het perceel met grondplannummer 8 hebben zij in hun rapport geadviseerd tot sloop van een kippenschuur over te gaan om het meest oostelijk deel van dat perceel bereikbaar te houden. In verband met die sloop is door de deskundigen een bedrag van EUR 30.000,- als schadeloosstelling voor [gedaagden zaak 2] berekend. Dit advies is door de deskundigen tijdens de zitting van
2 oktober 2008 in die zin aangepast dat zij bij die gelegenheid hebben geadviseerd niet tot sloop van de kippenschuur over te gaan maar de waardevermindering van het overblijvende van dat perceel vast te stellen op een bedrag van EUR 15.000,- in verband met de mindere bereikbaarheid van het meest oostelijk deel van dat overblijvende.
2.5. De deskundigen concluderen dat de inkomensschade welke [gedaagde zaak 1] in zijn hoedanigheid van pachter lijdt, wordt gecompenseerd door zijn aandeel in de rente op het vrijkomend kapitaal.
2.6. Samenvattend adviseren de deskundigen dat als schadeloosstelling behoort te worden toegelegd:
- aan [gedaagde zaak 1] een bedrag van EUR 223.751,-- (zijnde de werkelijke waarde van
EUR 223.380,- plus EUR 371,-- als vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende).
De schade die [gedaagde zaak 1] lijdt als gevolg van het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat, taxeren de deskundigen op jaarbasis op 3,5% van het verschil van de toe te leggen schadeloosstelling van EUR 223.751,- en het voorschot van EUR 134.266,50, zijnde EUR 89.484,50 vanaf 27 maart 2007 tot de datum van het ten deze te wijzen vonnis.
- aan [gedaagden zaak 2] een bedrag van EUR 221.473,50 (zijnde de werkelijke waarde van EUR 206.473,50 plus EUR 15.000,-- als vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende).
De schade die [gedaagden zaak 2] lijden als gevolg van het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat, taxeren deskundigen op jaarbasis op 3,5% van het verschil van de toe te leggen schadeloosstelling van EUR 221.473,50 en het voorschot van EUR 145.800,-, zijnde EUR 75.673,50 vanaf 27 maart 2007 tot de datum van het ten deze te wijzen vonnis.
3. De standpunten van partijen
Het standpunt van de Provincie
De waarde van het onteigende en de verwachtingswaarde
3.1. De Provincie kan niet instemmen met het uitgangspunt van deskundigen dat zowel ten aanzien van de Oostelijke Rondweg als ten aanzien van de aansluiting op deze weg op de A12 sprake is geweest van een ‘dwangbestemming’ als bedoeld in de Matser- en Markusjurisprudentie. Zij stelt dat het uitgangspunt ‘dwangbestemming’ geen recht doet aan de langdurige, intensieve samenwerking tussen de drie betrokken overheden -het Rijk, de Provincie en de Gemeente- bij de planontwikkeling van de rondweg en haar aansluiting op de A12. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst de Provincie naar verschillende uitspraken en arresten waar dit uitgangspunt ‘dwangbestemming’ nader wordt verduidelijkt en naar de plannen die vanaf 1961 zijn opgesteld en uiteindelijk hebben geleid tot de aanleg van wegen zoals die thans voorligt. Uit die plannen volgt dat de Oostelijke Rondweg vanaf de start van de planvorming (Structuurplan Veenendaal 1961) tenminste een dubbelfunctie had, te weten èn een doorgaande provinciale weg èn een gemeentelijke rondweg. Voorts blijkt daaruit dat het uiteindelijk de gemeente is geweest die dit mogelijke tracé voor het eerst in concrete plannen op perceelsniveau heeft opgenomen. De Provincie concludeert op dit punt dan ook dat er van een ‘dwangbestemming’ van het onteigende geen sprake is geweest en dat er dan ook geen reden is om bij het bepalen van de waarde van het onteigende de verkeersbestemmingen daarvan weg te denken.
3.2. Voor zover wel dient te worden uitgegaan van het bestaan van een dwangbestemming stelt de Provincie vragen bij de wijze waarop de deskundigen de door hen genoemde ‘strook langs de Rijksweg’ bij de verwachtingswaarde hebben betrokken.
Waardevermindering van het overblijvende
3.3. De Provincie stelt verder niet te kunnen instemmen met de toe te kennen vergoeding in verband met het slopen van de kippenschuur of in verband met de waardevermindering van het overblijvende in verband met de verminderde bereikbaarheid van een deel van perceel met grondnummer 8. Naar de Provincie stelt is ook dat deel van het perceel voldoende bereikbaar. Subsidiair voert de Provincie met betrekking tot dit punt aan dat sloop van de kippenschuur de waarde van het object als woonboerderij juist zal vermeerderen zodat de kosten van sloop geacht moeten worden te zijn verdisconteerd in de door de deskundigen opgevoerde post ‘waarde opstallen’. Meer subsidiair voert zij aan dat er kan worden volstaan met gedeeltelijke sloop van de kippenstal waarmee slechts een bedrag van EUR 10.000,- zal zijn gemoeid.
De kosten
3.4. De Provincie heeft met de brief van 12 november 2008 duidelijk gemaakt geen opmerkingen te hebben bij de kostenopgave van de rechtbankdeskundigen. Ook is aangegeven dat de Provincie kan instemmen met de kosten van rechtsbijstand zoals die (na aanpassing) door [gedaagden zaak 2] en [gedaagde zaak 1] zijn begroot op een bedrag van
EUR 22.736,98 (de rechtbank begrijpt, gezien de brief van 4 november 2008 zijdens [gedaagden zaak 2] en [gedaagde zaak 1]: EUR 27.736,98). Tenslotte heeft de Provincie gemotiveerd aangegeven niet te kunnen instemmen met de opgave van de kosten van de partijdeskundigen J. Ridderhof en A. Rozeboom ten bedrage van totaal EUR 37.699,20. Een vergoeding ten bedrage van EUR 22.500,- acht zij redelijk.
Het standpunt van [gedaagde zaak 1] en [gedaagden zaak 2]
De waarde van het onteigende en de verwachtingswaarde
3.5. [gedaagde zaak 1] en [gedaagden zaak 2] stellen met de deskundigen van mening te zijn dat er sprake is van een dwangbestemming en de verkeersbestemming geheel moet worden weggedacht.
3.6. Naar [gedaagden zaak 1] en [gedaagden zaak 2] stellen is de verwachtingswaarde evenwel veel hoger dan de EUR 9,- per m2 waarvan de deskundigen uitgaan. Zij verwijzen in dit verband naar een transactie tussen één van de buren van [gedaagde zaak 1], de heer [buurman], en de gemeente voor een prijs van EUR 28,- per m2 . Zij voeren voorts gemotiveerd aan niet te kunnen instemmen met de redenering van de deskundigen dat er bij het bepalen van de verwachtingswaarde rekening mee moet worden gehouden dat een strook langs de A12 beperkte gebruiksmogelijkheden heeft.
Pachtdruk
3.7. [gedaagde zaak 1] en [gedaagden zaak 2] stellen dat de deskundigen ten onrechte uitgaan van de verpachte staat van het perceel met grondplannummer 8. Naar zij stellen is er reeds eerder effectief een einde gekomen aan de pachtovereenkomst. Hoewel die overeenkomst niet formeel is opgezegd hebben [gedaagden zaak 2] en [gedaagde zaak 1] in december 2006 een overeenkomst gesloten waarin [gedaagden zaak 2] aan [gedaagde zaak 1] een recht van bewoning en gebruik om niet zijn overeengekomen met betrekking tot de percelen die voorheen aan [gedaagde zaak 1] waren verpacht. De deskundigen hebben op dit punt dan ook ten onrechte toepassing gegeven aan het bepaalde in artikel 39 Onteigeningswet Pro (Ow) en ten onrechte rekening gehouden met enige pachtdruk.
Waardevermindering van het overblijvende
3.8. [gedaagde zaak 1] en [gedaagden zaak 2] stellen dat het uiterst onzeker is of de boerderij op termijn alsnog wèl tot woonboerderij zal worden bestemd nu de gemeente tot op heden heeft geweigerd om het overblijvende de bestemming burgerwoning of een daarmee vergelijkbare bestemming toe te kennen.
3.9. Met betrekking tot de kippenschuur wordt aangegeven dat er inderdaad tot sloop van de kippenschuur zal dienen te worden overgegaan. De resterende ruimte tussen de afrastering en de onteigeningsgrens is ontoereikend om alle machines doorgang te verlenen naar het meest oostelijke deel van het overblijvende. [gedaagde zaak 1] en [gedaagden zaak 2] zijn van mening dat voor de sloop minstens EUR 40.000,- dient te worden begroot; dit mede in verband met aanwezige asbestbeplating en de in de stal aanwezige open put.
De kosten
3.10. [gedaagden zaak 2] en [gedaagde zaak 1] hebben (na aanpassing) vergoeding verzocht van kosten van rechtsbijstand ten bedrage van EUR 27.736,98 en van kosten van door hen ingeschakelde deskundigen van EUR 37.699,20.
4. Het oordeel van de rechtbank
4.1. In deze procedure zal het totale bedrag van de door de Provincie aan [gedaagde zaak 1] en [gedaagden zaak 2] wegens de onteigening verschuldigde schadeloosstelling dienen te worden vastgesteld.
De waarde van het onteigende en de verwachtingswaarde
4.2. In het algemeen behoort bij de waardebepaling van het onteigende de bestemming die daar ingevolge het geldende bestemmingsplan op rust, ook al wordt die bestemming juist verwezenlijkt door het werk waarvoor onteigend wordt, wel in aanmerking te worden genomen. Naar de Hoge Raad in haar arrest Staat/Matser (HR 22 november 1978, NJO 1979, 1) en Staat/Markus (HR 18 juni 1980, NJO 1980, 7) (hierna te noemen: Matser-Markusjurisprudentie) heeft beslist, is dat evenwel anders wanneer het vaststellen van de bestemming niet meer als een eigen en zelfstandige werkzaamheid van de gemeente kon worden beschouwd omdat de gemeente daarbij in feite geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij een reeds door het daartoe bevoegde orgaan van Rijk of provincie ontwikkeld plan waarbij aan het onteigende met het oog op het werk waarvoor onteigend wordt reeds een bepaalde bestemming is toegedacht.
4.3. De vraag die voorligt is derhalve of de gemeente bij het vaststellen van de bestemming van het onteigende in feite geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij een reeds door het daartoe bevoegde orgaan van Rijk of provincie ontwikkeld plan. Naar het oordeel van de rechtbank is daarvan geen sprake en zij overweegt daartoe als volgt.
4.4. De deskundigen hebben in hun advies in de onteigeningsprocedure tussen de Provincie Utrecht en [naam] (rolnummer 212052/HA ZA 06-1157) -welk advies alle partijen in de onderhavige procedure bekend is, zo hebben zij tijdens het pleidooi op 2 oktober 2008 desgevraagd aangegeven- een samenvatting gegeven van de inlichtingen van partijen met betrekking tot de onderhavige planvorming. Zoals door de Provincie terecht is opgemerkt en door de deskundigen in hun definitieve rapport min of meer onderkend, had de Oostelijke Rondweg vanaf de start van die planvorming tenminste een dubbelfunctie, te weten een doorgaande provinciale weg en een gemeentelijke rondweg. Bovendien blijkt uit de aan die samenvatting ten grondslag liggende stukken niet dat er -op enig moment van het begin van de planvorming tot de totstandkoming daarvan- enige dwang jegens de gemeente heeft plaatsgevonden. Uit die stukken blijkt juist eerder dat tussen de verschillende overheden veelvuldig overleg heeft plaatsgevonden waarbij uiteindelijk voor een tracé is gekozen waarmee zowel de gemeente, de Provincie als het Rijk konden instemmen. In die omstandigheden kan niet gesproken worden van een dwangsituatie als bedoeld in de Matser-Markusjurisprudentie.
4.5. De deskundigen hebben in hun rapport in hun reactie op de stelling van de Provincie dat er sprake is van een dubbelfunctie (zowel gemeentelijke als provinciale weg) aangegeven dat voor die omschrijving veel is te zeggen maar dat zich dan evenwel nog niet de situatie voordoet dat ‘de vaststelling van het Bestemmingsplan Oostelijke Rondweg, voor zover het gaat om de aanleg van een doorgaande provinciale weg, een planologische ontwikkeling betreft die de gemeente al geruime tijd nastreefde en waarvoor zij ook op provinciaal niveau steun heeft gezocht en gekregen.’ Met deze uit het arrest Staat/Vollering (HR 31 maart 2006, NJ 2006, 655) ontleende zinsnede hebben deskundigen evenwel niet het juiste criterium aangelegd voor de vraag of er sprake is van een dwangbestemming. Het juiste criterium volgt uit de Matser-Markusjurisprudentie en is hiervoor in 4.2 omschreven. In het arrest Staat/Vollering heeft de Hoge Raad geen nieuw criterium aangelegd maar bepaald dat van een dwangbestemming (in ieder geval) géén sprake is indien de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeente een stap is op weg naar een planologische ontwikkeling, die de gemeente al geruime tijd nastreefde en waarvoor zij ook op Provinciaal- en Rijksniveau steun heeft gezocht.
4.6. Uit het vorenstaande volgt dat de deskundigen naar het oordeel van de rechtbank de huidige (verkeers)bestemming van het onteigende ten onrechte hebben weggedacht. Omdat in het thans door de deskundigen opgestelde rapport geen advies is uitgebracht over de waarde van het onteigende in de situatie dat niet wordt uitgegaan van een dwangbestemming zal de rechtbank de deskundigen zo nodig verzoeken over dit punt nader te rapporteren.
Pachtdruk
4.7. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen voldoende onderbouwd op grond waarvan zij menen dat van een verpachte staat dient te worden uitgegaan bij het perceel met grondplannummer 8. Hoewel de pachtovereenkomst niet formeel is opgezegd, is deze feitelijk beëindigd nu [gedaagden zaak 2] en [gedaagde zaak 1] zijn overeengekomen dat [gedaagde zaak 1] een recht van bewoning en gebruik om niet heeft van de voorheen aan hem verpachte percelen. Naar de deskundigen nader hebben toegelicht zal deze overeenkomst, die geldt gedurende het leven van [gedaagde zaak 1], een waardedrukkend effect hebben op het overblijvende. Dit standpunt kan de rechtbank onderschrijven. De stelling van [gedaagden zaak 2] en [gedaagde zaak 1] dat hierbij ten onrechte toepassing wordt gegeven aan het bepaalde in artikel 39 Ow Pro kan niet tot een ander oordeel leiden nu de deskundigen door de aanpassing van de waarde van de pachtdruk in het conceptadvies hebben duidelijk gemaakt met deze verandering juist wel rekening te hebben gehouden.
4.8. Door partijen zijn geen argumenten aangevoerd op grond waarvan het advies van de deskundigen om per m2 van een waardedrukkend effect van EUR 1,35 (EUR 9,- minus EUR 7,65) uit te gaan, niet kan worden gevolgd. Aangezien de rechtbank de deskundigen evenwel zal verzoeken nader te rapporteren over de waarde van de grond per m2 zonder dat rekening wordt gehouden met enige dwangbestemming, zal zij de deskundigen zo nodig tevens verzoeken zich uit te laten over de vraag of een wijziging van deze waarde, invloed heeft op het per m2 te berekenen waardedrukkend effect ten gevolge van de overeenkomst tussen [gedaagden zaak 2] en [gedaagde zaak 1].
Waardevermindering van het overblijvende
4.9. De door de deskundigen geadviseerde vermindering van het overblijvende van perceel met grondnummer 7 is door partijen niet betwist maar gelet op het vorenstaande zal de rechtbank de deskundigen zonodig tevens verzoeken aan te geven of hun advies op dit punt wijzigt indien geen rekening wordt gehouden met enige dwangbestemming.
4.10. Met betrekking tot het perceel met grondplannummer 8 hebben de deskundigen in hun advies aangegeven dat dit perceel zijn hoogste waarde bereikt door dit te beschouwen als een object dat op termijn geschikt is als woonboerderij met bijbehorende opstallen in het buitengebied. De rechtbank zal dit standpunt overnemen. De stelling van [gedaagden zaak 2] en [gedaagde zaak 1] dat het uiterst onzeker is of de boerderij op termijn alsnog wèl tot woonboerderij zal worden bestemd nu de gemeente tot op heden heeft geweigerd om het overblijvende de bestemming burgerwoning of een daarmee vergelijkbare bestemming toe te kennen, acht de rechtbank onvoldoende onderbouwd om dit standpunt van de deskundigen niet aan haar beslissing ten grondslag te leggen. Nog daargelaten het feit dat [gedaagden zaak 2] en [gedaagde zaak 1] dit standpunt niet nader met stukken hebben onderbouwd, hebben zij niet gesteld dat de gemeente bij haar besluitvorming de meest recente ontwikkelingen omtrent de onteigening van een deel van het perceel, heeft meegewogen. Tegen het advies van de deskundigen dat het overblijvende bij waardering op deze basis geen waardevermindering wegens verlies van een groot gedeelte van het huisperceel ondergaat is voor het overige geen verweer gevoerd. De rechtbank zal dit advies dan ook overnemen in haar eindbeslissing.
4.11. De deskundigen adviseerden in hun rapport om over te gaan tot sloop van de kippenschuur (waarvoor een bedrag van EUR 30.000,- werd begroot) maar tijdens het pleidooi op 2 oktober 2008 hebben zij dit advies aangepast. Thans adviseren zij niet tot sloop over te gaan maar de waardevermindering van het perceel, ten gevolge van de ongunstige ligging van deze kippenschuur en de, als gevolg daarvan, bestaande verminderde bereikbaarheid van het meest oostelijk deel van het overblijvende, vast te stellen op
EUR 15.000,-.
4.12. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat er bij de schadeloosstelling niet dient te worden uitgegaan van sloop van de kippenschuur indien de daarmee gepaard gaande kosten, de waardevermindering van het overblijvende overtreffen in het geval niet tot sloop wordt overgegaan. Vastgesteld dient derhalve te worden welke kosten gepaard gaan met de sloop en met welk bedrag het overblijvende in waarde zou dalen indien de kippenschuur niet wordt gesloopt.
4.13. Dat bij sloop dient te worden uitgegaan van een bedrag van EUR 30.000,- hebben de deskundigen voldoende onderbouwd en de rechtbank zal dat advies overnemen. Het hiertegen door de Provincie gevoerde verweer dat zou kunnen worden volstaan met gedeeltelijke (en daarmee minder kostbare) sloop zal de rechtbank niet honoreren. Uit hetgeen door partijen naar voren is gebracht is voldoende aannemelijk geworden dat gedeeltelijke sloop, gezien de wijze van bouw van de kippenschuur alsmede de aanwezigheid van een mestput, geen minder kostbare optie is. Dat, zoals de Provincie stelt, de sloop van de kippenschuur de waarde van het object als woonboerderij juist zal vermeerderen zodat de kosten van sloop geacht moeten worden te zijn verdisconteerd in de door de deskundigen opgevoerde post ‘waarde opstallen’ kan evenmin tot een ander oordeel leiden. De Provincie heeft dit standpunt reeds kenbaar gemaakt in haar reactie op het concept rapport van de deskundigen maar gezien het definitieve rapport van de deskundigen, waarin op dit punt geen wijziging heeft plaatsgevonden, is van een dergelijke verdiscontering geen sprake.
4.14. Tijdens het pleidooi hebben de deskundigen aangegeven de waardevermindering van het overblijvende als gevolg van de verminderde bereikbaarheid te begroten op een bedrag van EUR 15.000,-. De rechtbank heeft evenwel behoefte aan een nadere onderbouwing van deze begroting. Zij zal de deskundigen dan ook zonodig verzoeken (ook) op dit punt nader te adviseren en daarbij expliciet in te gaan op het (primaire) standpunt van de Provincie dat er geen sprake is van waardevermindering aangezien ook het oostelijk deel van het perceel voldoende bereikbaar is. Indien er naar de mening van de deskundigen wel sprake is van waardevermindering verzoekt de rechtbank hen gemotiveerd aan te geven op welk bedrag die dient te worden begroot.
De kosten
4.15. De Provincie dient de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen te dragen. De rechtbank zal deze kosten, overeenkomstig het door de deskundigen bij brief van 8 oktober 2008 gedane voorstel, waartegen partijen geen bezwaar hebben gemaakt, tot op heden begroten op EUR 23.928,15.
4.16. Door de Provincie is geen (verder) bezwaar gemaakt tegen de kosten voor juridische bijstand zoals die (na aanpassing) door [gedaagden zaak 2] en [gedaagde zaak 1] tot op heden zijn begroot op een bedrag van EUR 27.736,98 zodat de Provincie in het te wijzen eindvonnis ook zal worden veroordeeld in deze kosten.
4.17. De Provincie heeft onderbouwd bezwaar gemaakt tegen de door [gedaagden zaak 2] en [gedaagde zaak 1] opgegeven kosten van de partijdeskundigen. Met de Provincie is de rechtbank van oordeel dat vergoeding van deze kosten de dubbele redelijkheidstoets niet geheel kan doorstaan. Uit de overgelegde stukken blijkt immers dat beide deskundigen nagenoeg telkens op dezelfde dag hebben gewerkt en blijkt niet van een onderverdeling van hun werkzaamheden. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende is onderbouwd op grond waarvan het in de onderhavige omstandigheden redelijk was telkens advies in te winnen van twee deskundigen en niet kon worden volstaan met de expertise van één deskundige. De enkele mogelijkheid dat de Provincie zich laat adviseren door meerdere deskundigen kan, reeds omdat de Provincie die kosten zelf draagt, niet tot het oordeel leiden dat ook de door [gedaagden zaak 2] en [gedaagde zaak 1] in dit verband gemaakte kosten geheel voor rekening van de Provincie dienen te komen. De rechtbank zal op dit punt aansluiting zoeken bij de stelling van de Provincie dat vergoeding van een bedrag van EUR 22.500,- deze toets wel kan doorstaan en de Provincie in het in deze zaak te wijzen eindvonnis daartoe veroordelen.
Resumé
4.18. Uit het vorenstaande volgt dat de rechtbank reeds heeft beslist op de meeste geschilpunten. De rechtbank acht het dan ook aannemelijk dat partijen er, gezien de nog verder oplopende kosten (van deskundigen en voor juridisch bijstand), thans de voorkeur aan geven in onderling overleg te bezien of alsnog een minnelijke regeling over de aan [gedaagden zaak 2] en [gedaagde zaak 1] toe te kennen schadeloosstelling kan worden bereikt.
4.19. De rechtbank zal de zaak dan ook naar de rol van 7 januari 2009 verwijzen teneinde partijen de gelegenheid te geven zich uit te laten over de vraag of de zaak kan worden doorgehaald of dat de deskundigen om een nadere rapportage dient te worden verzocht over hetgeen is bepaald in 4.6, 4.8, 4.9 en 4.14. De aktes dienen tot die vragen beperkt te blijven.
4.20. Alle overige beslissingen zullen worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verwijst de zaak naar de rol van 7 januari 2009 voor akte uitlating door alle partijen gelijktijdig over hetgeen in 4.19 is bepaald;
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schepen, mr. D.J. van Maanen en mr. A. van Maanen en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2008.
wg griffier wg rechter
AvM