Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 562198 UC EXPL 08-2417 mc
toev.nr. gedaagde: 4GT6730
vonnis d.d. 17 september 2008
inzake
de stichting STICHTING SOCIALE HUISVESTING UTRECHT, gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen SSH,
eisende partij,
gemachtigde: W.P.J. van den Berg, gerechtsdeurwaarder te Utrecht,
tegen:
[gedaagde,], wonende te Utrecht,
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M. El Ahmadi, advocaat te Utrecht.
Verloop van de procedure
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 14 mei 2008.
SSH heeft voorafgaand aan de comparitie nog stukken in het geding gebracht.
De comparitie is gehouden op 16 juni 2008. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
Hierna is uitspraak bepaald.
Het geschil en de beoordeling daarvan
1. In deze zaak staan de volgende feiten vast.
1.1 SSH en [gedaagde] zijn met ingang van 18 juni 2001 een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan ter zake van de onzelfstandige woonruimte, bestaande uit:
- de kamer in het pand gelegen aan de [adres] 87, kamer 630 te ([postcode]) Utrecht;
- de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde ruimten zoals entree, gang, tuin e.d.
1.2 In de considerans van deze huurovereenkomst is onder meer opgenomen dat SSH beheer-der is van de onzelfstandige woonruimte in het complex aan de [adres] 87 te Utrecht en dat 'Amnis' de eigenaar is. Verder is aangegeven dat deze woonruimte bestemd is om te worden gesloopt, maar dat nog niet definitief vast staat wanneer met deze sloop zal worden begonnen. Vervolgens is in deze considerans vermeld:
"* Dat verhuurder (lees: SSH) in afwachting van deze sloop bereid is de woning op onder-staande voorwaarden tijdelijk aan huurder te verhuren, te weten tot aan het moment dat verhuurder de woning ontruimd te harer beschikking nodig heeft, teneinde het gehele complex te kunnen slopen en uitsluitend onder de voorwaarde dat huurder het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst accepteert en vrijwillig aan voornoemde ontruiming zal meewerken;
* Dat verhuurder, met ingang van de datum dat deze huurovereenkomst eindigt en huurder de woning dient te ontruimen, aan huurder eenmalig een andere kamer zal aanbieden, welke kamer zal zijn gelegen in het complex waarvoor huurder thans reeds bij verhuurder staat ingeschreven;
* Dat huurder zich er uitdrukkelijk mee bekend verklaart dat de woning bestemd is om te worden gesloopt en dat de huurovereenkomst zal eindigen op het moment dat verhuurder c.q. de eigenaar de woning voor voornoemde sloop ontruimd en te harer beschikking nodig heeft;
(...)
* Dat huurder de redelijkheid van het bovenstaande onderschrijft en ermee instemt de des-betreffende woning te zullen ontruimen op of vóór de datum welke door verhuurder met in-achtneming van de in deze overeenkomst opgenomen opzegtermijn aan hem is medegedeeld - zijnde de datum dat de verhuurder c.q. eigenaar de woning nodig heeft voor voornoemde sloop - onder de hierboven genoemde voorwaarde dat hem een andere passende woonruimte is aangeboden;".
In artikel 3.3 van de huurovereenkomst is voorts bepaald dat SSH met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste drie maanden de huurovereenkomst zal opzeggen tegen de datum dat SSH het gehuurde nodig heeft voor de voorgenomen sloop.
Artikel 3.4 van de huurovereenkomst bepaalt dat indien huurder nalatig blijft met de ontrui-ming hij aan SSH een direct opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van
ƒ 100,- (€ 45,38) verbeurt voor iedere dag dat hij na het einde van de overeenkomst in de woning blijft.
1.3 In december 2006 is aan alle bewoners van het pand aan de [adres] 87 te Utrecht, waaronder [gedaagde], aangezegd dat de huurovereenkomsten op 30 juni 2007 zouden eindigen in verband met de geplande sloop van het pand.
1.4 Op 12 juni 2007 heeft SSH aan [gedaagde] vervangende woonruimte aangeboden, welk aanbod [gedaagde] niet heeft geaccepteerd. Uit coulance is [gedaagde] een tweede woonruimte aangeboden, welk aanbod zij heeft geaccepteerd.
1.5 [gedaagde] heeft op 9 juli 2007 (alsnog) de sleutels van het gehuurde ter beschikking van SSH gesteld.
1.6 [gedaagde] huurt thans de woonruimte aan de [adres2] 70, kamer 1, te Utrecht tegen een huurprijs van € 239,75 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
1.7 Er is een achterstand ontstaan in de betaling van de huurpenningen. Deze achterstand ziet op de betaling van in totaal drie huurtermijnen.
2.1 Na vermeerdering van eis, zoals opgenomen in de op 7 mei 2008 ingediende akte houdende vermeerdering van eis, vordert SSH thans bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde aan de [adres2] 70, kamer 1, te Utrecht. Verder vordert SSH veroordeling van [gedaagde] om aan haar te voldoen:
- € 363,04 aan boete, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 13 februari 2008 tot de dag der algehele voldoening;
- € 64,81 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- € 719,25 aan achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 7 mei 2008 tot de dag der algehele voldoening;
- € 239,75 voor iedere maand of gedeelte daarvan gedurende welke [gedaagde] het gehuurde na
1 juni 2008 in gebruik zal houden.
2.2 Ter onderbouwing van haar vordering stelt SSH dat [gedaagde] jegens haar toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtin-gen door de verschuldigde huurpenningen niet (tijdig) te voldoen. Voorts heeft [gedaagde] de woonruimte aan de [adres] 87 te Utrecht acht dagen te laat ontruimd, zodat zij een boete van € 363,04 (€ 45,38 per dag) verschuldigd is. SSH maakt aanspraak op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten, nu [gedaagde] in verzuim is geraakt, respectievelijk SSH de vordering uit handen heeft moeten geven.
3. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Voor zover nodig zal de kantonrechter daarop in het navolgende ingaan.
4. De kantonrechter overweegt als volgt.
4.1 Uit de door SSH bij faxbericht van 13 juni 2008 overgelegde specificatie van de huur-achterstand, berekend tot en met juni 2008, blijkt dat er op dat moment geen sprake meer is van een achterstand in het betalen van de huurpenningen. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat er geen aanleiding bestaat om de vordering van SSH, voor zover die ziet op de betaling van de achterstallige huurpenningen, toe te wijzen. De kantonrechter acht hierbij tevens van belang dat [gedaagde] tijdens de comparitie na antwoord heeft verklaard dat zij in fe-bruari 2008 een verblijfsvergunning heeft gekregen, waarna haar een uitkering op grond van de Wet werk en bijstand is toegekend. Ter zake van deze toekenning heeft [gedaagde] voorts ver-klaard 'dat dit niet meteen was geregeld', zodat zij in april 2008 eerst een voorschot heeft ontvangen en in mei 2008 een nabetaling. Vervolgens heeft [gedaagde] in mei 2008 direct alle achterstallige huurtermijnen voldaan.
4.2 Gelet op het vorenstaande zal de kantonrechter ook de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte aan de [adres2] 70 afwijzen.
4.3 Uit het voorgaande volgt dat ook de vordering tot betaling van € 239,75 voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde gebruikt na 1 juni 2008 zal worden afgewezen, aangezien deze verplichting reeds voortvloeit uit de huurovereenkomst.
4.4 Ten aanzien van de vordering tot betaling van de boete ad € 363,04 overweegt de kanton-rechter het volgende. Geoordeeld wordt dat de overeenkomst die SSH en [gedaagde] hebben ge-sloten ter zake van de woonruimte aan de [adres] 87 een huurovereenkomst is die naar zijn aard van korte duur is, als bedoeld in artikel 7:232, tweede lid, BW. Hiertoe wijst de kantonrechter er op dat het partijen vanaf het sluiten van de overeenkomst duidelijk is geweest dat het complex waarin zich deze woonruimte bevond op de nominatie stond om te worden gesloopt. Dit blijkt uit zowel de considerans als uit de artikelen 2 en 3 van de huurovereenkomst. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het voor iedereen duidelijk moet zijn geweest dat er geen sprake kan en mag zijn van huurbescherming. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] zich hiervan niet bewust was ten tijde van het ondertekenen van deze overeenkomst. Dat de daadwerkelijke sloop van het complex uiteindelijk pas medio 2007 concreet is geworden, doet hieraan naar het oordeel van de kantonrechter niet af en betreft een voor [gedaagde] gunstige omstandigheid. Voor dit oordeel vindt de kantonrechter steun in het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 25 oktober 2001 (LJN: AJ3677).
4.5 Nu SSH bij het opzeggen van de huurovereenkomst, conform het bepaalde in artikel 3.3 van deze huurovereenkomst, een opzegtermijn van drie maanden in acht heeft genomen, en nu SSH tevens aan [gedaagde] een andere kamer heeft aangeboden, zoals bepaald in artikel 3.2 van deze overeenkomst, is de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd per 30 juni 2007. De stelling dat de huurovereenkomst ook op en na 1 juli 2007 voortduurt, als ook de stelling dat de einddatum niet objectief bepaalbaar is omdat de einddatum niet van te voren vast stond, worden derhalve verworpen.
4.6 Ter zake van het door [gedaagde] gevraagde uitstel voor het ontruimen van de woonruimte is de kantonrechter van oordeel dat SSH redelijkerwijs heeft kunnen weigeren om dit uitstel te verlenen. Immers, SSH heeft als beheerder afspraken gemaakt met de eigenaar van het com-plex, die mede zien op de oplevering ingeval de eigenaar wil gaan slopen. SSH heeft dien-aangaande voldoende aannemelijk gemaakt dat zij verplicht is om deze afspraken na te komen, bij gebreke waarvan zij schadeplichtig kan worden gesteld. Ook heeft SSH gewezen op de precedentwerking die van het verlenen van uitstel kan uitgaan. De stelling van [gedaagde] dat er ook andere huurders na 30 juni 2007 in het complex zijn blijven wonen, waarmee [gedaagde] - naar de kantonrechter begrijpt - een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, kan haar geen soelaas bieden, nu [gedaagde] niet heeft aangetoond dat er sprake is van gelijke gevallen. SSH heeft er in dit kader op gewezen dat een aantal bewoners een paar dagen later is vertrok-ken, aangezien hun nieuwe woonruimte nog niet direct beschikbaar was, en dat met één of een aantal bewoners is afgesproken dat zij langer in dit complex mochten blijven wonen, teneinde te voorkomen dat ongewenste personen het pand zouden binnengaan. Dat met de daadwerkelijke sloop uiteindelijk pas begin 2008 is begonnen, doet aan het vorenstaande niet af, nu dat een omstandigheid is die buiten de invloedssfeer van SSH ligt.
4.7 Mede gelet op de door SSH overgelegde brief van Els De Canniere, housing officer, gaat de kantonrechter voorbij aan de stelling van [gedaagde] dat de woonruimte die haar op 12 juni 2007 is aangeboden, niet passend is. [gedaagde] heeft deze stelling ook niet nader onderbouwd.
4.8 Nu [gedaagde] ten slotte niet heeft weersproken dat zij de sleutels van de woonruimte eerst op 9 juli 2007 ter beschikking van SSH heeft gesteld, zal de kantonrechter de vordering van SSH voor wat betreft de boete ad € 363,04 toewijzen, met de gevorderde rente, die op zichzelf niet is bestreden.
4.9 SSH heeft een bedrag aan buitengerechtelijke kosten gevorderd, waarvan de verschul-digdheid door [gedaagde] is betwist. Niet aangetoond is dat de door SSH verrichte incassowerk-zaamheden meer hebben omvat dan een (eventueel herhaalde) sommatie of het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruike-lijke wijze samenstellen van een dossier. De daarop betrekking hebbende kosten moeten daarom worden aangemerkt als betrekking hebbende op verrichtingen waarvoor de proces-kostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten moet derhalve worden afgewezen.
4.10 Gelet op het deel van de vordering dat zal worden toegewezen, als ook het deel dat zal worden afgewezen, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren.
Beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan SSH tegen bewijs van kwijting te betalen € 363,04, te vermeer-deren met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 13 februari 2008 tot de dag der algehele voldoening;
compenseert de proceskosten in die zin, dat partijen de eigen kosten dragen;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 september 2008.