Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 583130 UE VERZ 08-917 MG
beschikking d.d. 14 augustus 2008
inzake
Stichting Mitros,
gevestigd te Utrecht,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,
hierna te noemen: Mitros,
en
[verzoeker sub 2,],
gevestigd te Utrecht,
hierna te noemen: [verzoeker sub 2],
verzoekers.
1. Verloop van de procedure
Verzoekers hebben op 26 juni 2008 aangehecht verzoekschrift als bedoeld in artikel 7:291 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend.
Het verzoek is ter zitting van 11 augustus 2008 behandeld. Daarvan is aantekening gehouden. [verzoeker sub 2] is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet verschenen.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. De feiten
2.1. Mitros verhuurt aan [verzoeker sub 2] bedrijfsruimte gelegen aan de [a-straat] 16 en 18, met de bestemming deze te gebruiken als supermarkt.
2.2. Mitros wenst aan [verzoeker sub 2] tevens de bedrijfsruimte [a-straat] 20 te Utrecht Hierna: de bedrijfsruimte) te verhuren, met de bestemming om deze ruimte te gebruiken als (deel van) een supermarkt. De overeenkomst is aangegaan ingaande 1 augustus 2008.
2.3. Het pand waarin de bedrijfsruimte zich bevindt maakt deel uit van een stadsvernieuwingsproject (Wijkontwikkelingsplan Masterplan Talmalaan) dat meebrengt dat in 2010 of nadien dit pand en de naastgelegen panden gesloopt zullen worden.
2.4. Tot 1 augustus 2008 verhuurde Mitros de bedrijfsruimte aan P. [B.]. Deze exploiteerde tot 2000 een bakkerij in het pand. Na 2000 heeft [B.] de bedrijfsruimte onderverhuurd aan [verzoeker sub 2]. [verzoeker sub 2] gebruikte het grootste deel ervan voor zijn supermarkt en verhuurde een klein gedeelte onder aan een schoonmaakbedrijf.
Thans zal [verzoeker sub 2] de hele bedrijfsruimte in gebruik nemen.
2.5. In de door partijen ondertekende huurovereenkomst tussen partijen zijn de volgende bedingen opgenomen:
Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, te weten vanaf 1 juli 2008 tot aan de dag waarop de huurovereenkomst tussen partijen terzake de naastgelegen panden aan de [a-straat] 16 en 18 rechtsgeldig is beëindigd. Per die dag eindigt onderhavige huurovereenkomst van rechtswege en is derhalve geen opzegging noodzakelijk. Huurder verplicht zich uiterlijk per die dag het gehuurde te ontruimen en leeg aan verhuurder op te leveren. Verhuurder garandeert dat de sloop niet eerder dan in het jaar 2010 zal plaatsvinden. Huurder kan de huurovereenkomst tussentijds rechtsgeldig opzeggen met een opzegtermijn van een maand.
3. Het verzoek
3.1. Partijen verzoeken goedkeuring als bedoeld in artikel 7:291 BW van de hiervoor onder 2.4 weergegeven bedingen. Ter onderbouwing wordt gesteld dat zij de feitelijke situatie willen formaliseren
3.2. In de bedingen zijn de volgende elementen te onderscheiden:
a. een afwijking van de in artikel 7:292 BW gegeven termijnbescherming;
b. een afwijking van de in artikel 7:293 gegeven opzegbescherming, ten aanzien van het tijdstip van opzegging, ten aanzien van de wijze van opzegging ten aanzien van de duur van de opzegtermijn;
c. een afwijking van artikel 7:296 door het toevoegen van een extra beëindiginggrond te weten het einde van de huurovereenkomst van de naastgelegen panden [a-straat] 16 en 18 te Utrecht;
d. een afwijking van de artikelen 7:295 en 7:296 te weten het uitsluiten van de mogelijkheid van rechterlijke toetsing.
4. De beoordeling
4.1. Artikel 7:291 BW bepaalt dat van de bepalingen in Afdeling 6 van de Vierde Titel van het BW niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Anders dan onder het oude recht zijn de bepalingen dus geldig totdat de huurder de vernietiging van die bepalingen inroept. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn ze dus, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar.
De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen betreffende huur ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden niet behoeft.
Het is de bedoeling van de wetgever dat in geval van een gezamenlijk verzoek van verhuurder en huurder het verzoek niet zonder meer wordt gehonoreerd; de wetgever heeft de rechter met genoemd artikel nadrukkelijk opgedragen om, zo nodig ambtshalve, te onderzoeken en beoordelen of aan de vereisten voor goedkeuring is voldaan.
4.2. Dat er sprake is van een situatie waarin de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat de huurder de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft is niet gesteld en is ook niet aannemelijk.
4.3. De kantonrechter moet dus beoordelen of door de afwijkende bedingen de rechten van de huurder wezenlijk worden aangetast.
Daarbij zijn de aard en inhoud van het beding en de feiten en omstandigheden van het geval, zoals die blijken uit toelichting op het verzoek en de mondelinge behandeling, van belang.
4.4. Dat voor de huurder een opzegtermijn van één maand is bepaald, wijkt weliswaar af van art. 7:293 BW, maar is naar het oordeel van de kantonrechter geen afwijking ten nadele van de huurder. Dit beding leent zich dus niet voor goedkeuring als bedoeld in artikel 7:291 BW en zal daarom worden afgewezen.
Voor de garantie dat sloop niet eerder dan in 2010 zal plaatsvinden geldt m.m. hetzelfde.
4.5. De bedingen waarvoor goedkeuring wordt verzocht houden voor het overige wel een afwijking van de bepalingen betreffende de wettelijk vereiste opzegging en de rechterlijke toetsing daarvan in.
In het onderhavige geval levert dit echter niet een wezenlijke aantasting van de belangen van de huurder op.
Immers: het einde van deze huurovereenkomst is gekoppeld aan het einde van de huurovereenkomst inzake 7:291 BW-bedrijfsruimte, de andere twee panden waarin de supermarkt gevestigd is ([a-straat] 16 en 18), welke naast dit pand is gelegen (en dat in samenhang daarmee wordt gebruikt). In die huurovereenkomst waren, zijn en blijven alle de huurder beschermende bepalingen onverkort van kracht.
4.6. Er is geen belang van huurder gesteld of gebleken om de onderhavige bedrijfsruimte in gebruik te houden wanneer de huur van die andere bedrijfsruimte zal zijn geëindigd.
Het enkele feit dat de duur van deze huurovereenkomst waarschijnlijk korter zal zijn dan die de duur waarop de huurder krachtens artikel 7:292 BW aanspraak kan maken, levert daarom geen wezenlijke aantasting van diens aan afdeling 6 ontleende rechten.
4.7. Nu de onderhavige procedure voortvloeit uit een gemeenschappelijk verzoek zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst het verzoek tot goedkeuring van de bedingen onder 2.4 toe, behoudens de onder 4.4 uitgezonderde gedeelten;
wijst het meer of anders verzochte af;
compenseert de proceskosten als boven aangegeven.
Deze beschikking is gegeven door mr M.J. Grapperhaus, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2008.