Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 235944 / HA ZA 07-1634
Vonnis van 2 juli 2008
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TRIAGON BEHEER B.V.,
gevestigd te Nieuwegein,
eiseres,
procureur mr. J.J. Stobbe,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ASPEKT MAKELAARDIJ B.V.,
gevestigd te Nieuwegein,
gedaagde,
procureur mr. J.M. van Noort.
Partijen zullen hierna Triagon en Aspekt genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 oktober 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 17 januari 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In juli 2001 heeft de heer [directeur eiser] (hierna: [directeur eiser]), directeur van Triagon, indertijd middellijk bestuurder van Griffioen Publicitaire Diensten B.V. (hierna: Griffioen B.V.), contact opgenomen met Aspekt met betrekking tot het bedrijfspand aan de Nijverheidsweg 6 te Nieuwegein (hierna: het pand).
2.2. Bij brief van 26 juli 2001 heeft de heer [directeur verweerder] (hierna: [directeur verweerder]), directeur van Aspekt, aan [directeur eiser] B.V. bericht:
(…)
Betreft: waardeoordeel Nijverheidsweg 6 te Nieuwegein
(…)
Naar aanleiding van uw verzoek een waardeoordeel uit te brengen op het bedrijfsgebouw met kantoren aan de Nijverheidsweg 6 te Nieuwegein doen wij u bijgaand ons waardeoordeel toekomen voor voornoemd object.
Bijgevoegde berekening is voorafgaand op het door ons kantoor uit te brengen taxatierapport.(…)
2.3. De bijlage bij de hierboven genoemde brief luidt als volgt:
Waarde bedrijfsgebouw
Object: Bedrijfsgebouw met kantoren aan voorzijde over 2 verdiepingen en productieruimte achter de kantoren. In de waardering is meegenomen een uitbreiding van productieruimte van circa 300 m² achter en naast de hal.
Locatie: (…)
Kadastraal: (…)
Kantoren begane grond 130 m² v.v.o. x f 325,- f 42.250,00
Kantoren verdieping 135 m² v.v.o. x f 300,- f 40.500,00
Hal bestaand 300 m² v.v.o. x f 135,- f 40.500,00
Hal nieuw luxe en showroom 300 m² v.v.o. x f 150,- f 45.000,00
10 parkeerplaatsen á f 750,- per jaar f 7.500,00
Bruto marktwaarde f 175.750,00
Aftrek beheer, verzekeringen e.d. ca. 7% i.v.m. eigenaar/gebruiker f 12.302,50
Netto markthuurwaarde f 163.447,50
Netto aanvangsrendement in verband met eigenaar/gebruiker 7,5%
f 163.447,50 x 100/7,5 f 2.179.230,-
Waarde bedrijfscomplex na uitbreiding f 2.100.000,- k.k.
Bij genoemde waarde behoort een executiewaarde van f 1.890.000,-
2.4. Bij brief van 27 november 2001 heeft Aspekt aan Griffioen B.V. een declaratie toegezonden van EUR 952,94 exclusief BTW op basis van 1 promille van de hoogst getaxeerde waarde. In de begeleidende brief staat vermeld:
Op 26 juli jl. hebben wij u een verkort taxatierapport doen toekomen van het door u aangekochte pand (…). Tijdens de opname en de gevoerde besprekingen hebben wij afgesproken dat indien het pand door u aangekocht zou worden wij u een declaratie van onze uren zouden sturen.
Uit zeer betrouwbare bron hebben wij vernomen dat u het pand inmiddels heeft aangekocht en dat de financiering is verstrekt op basis van het door ons uitgebrachte waardeoordeel. (…)
2.5. Op 15 november 2001 heeft de levering van het pand aan Triagon plaatsgevonden. In de akte van levering staat onder meer vermeld de koopsom van f. 1.535.000,00
(EUR 696.553,=).
2.6. In juni 2006 heeft Triagon aan Plomp makelaars & taxateurs o.g. te Nieuwegein (hierna: Plomp) een opdracht tot taxatie van het pand gegeven. In het taxatierapport van 23 juni 2006 staat terzake van de waardering vermeld:
B. onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik
€ 672.500,= (…)
C. executiewaarde bij eigen gebruik
€ 570.000,=
Met betrekking tot de bouwaard staat bij renovaties vermeld dat er is uitgebreid omstreeks 2002. Verder wordt vermeld dat het netto verhuurbaar vloeroppervlak ca 751,3 m² bedraagt.
2.7. Triagon heeft het pand verkocht en op 19 januari 2007 heeft de overdracht van het pand plaatsgevonden. In de nota van afrekening van de notaris staat onder meer vermeld de koopsom van EUR 670.000,= en de aflossing van een hypothecaire geldlening van Rabobank Utrecht van EUR 658.847,76.
2.8. Plomp heeft [directe[directeur eiser] bij e-mail van 25 januari 2007 bericht:
Gebaseerd op de statistieken en bij de NVM geregistreerde BOG-transacties zijn de prijzen voor bedrijfshallen in 2001 circa € 47,50 per m2 en voor kantoorruimten circa € 107,50 per m2 per jaar.
Voor de overige in de berekening gehanteerde bedragen in de taxatieberekening kunt u voor 2001 circa 88% van de bedragen in 2006 hanteren.
3. Het geschil
3.1. Triagon vordert – samengevat – te verklaren voor recht dat Aspekt onrechtmatig heeft gehandeld jegens Triagon en dat Aspekt aansprakelijk is voor de voor Triagon ontstane schade, welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet, met veroordeling van Aspekt in de kosten van het geding.
3.2. Triagon stelt, kort gezegd, dat Griffioen B.V. in juli 2001 een taxatie door Aspekt heeft laten verrichten van het pand en dat de bedoeling van die taxatie was om te weten of de vraagprijs marktconform was en of de aankoop en de financiering van het pand mogelijk was. De Rabobank Nieuwegein heeft in verband met de aankoop van het pand door Triagon, op basis van de taxatie van Aspekt, een hypotheek verstrekt. In 2004 en later in 2006 werd het pand (met de uitbreiding) door diverse makelaars op veel lagere waarden getaxeerd dan de door Aspekt getaxeerde waarde. Na verkoop van het pand in 2007 voor EUR 670.000,= is Triagon blijven zitten met een hypotheekschuld van EUR 163.475,=. Aspekt heeft een ernstige taxatiefout gemaakt in 2001 en hierdoor heeft Triagon schade geleden, aldus Triagon.
3.3. Aspekt voert als verweer aan, kort gezegd, dat zij in juli 2001 geen taxatie maar een rendementsberekening van het pand heeft gemaakt en dat die rendementsberekening niet gelijkgesteld mag worden met een taxatie waar derden – in dit geval de bank – op mogen afgaan. De berekening was bedoeld om een indicatie te krijgen van de huuropbrengst van het pand. Als het al als een taxatie mag worden beschouwd, is de berekende waarde in 2001 juist. Daarnaast heeft Triagon niet aannemelijk gemaakt dat zij schade heeft geleden en heeft zij het causale verband tussen de gestelde onjuiste taxatie en de schade niet aangetoond. In ieder geval is de vordering van Triagon jegens Aspekt al verjaard, aldus Aspekt.
4. De beoordeling
4.1. Wat betreft het door Aspekt gedane beroep op verjaring van de vordering van Triagon, oordeelt de rechtbank als volgt. Ingevolge artikel 3:310 BW begint de verjaringstermijn te lopen op de dag, volgende op die waarop de benadeelde – Triagon – zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon is bekend geworden. Nadat Aspekt op 26 juli 2001 een waardeoordeel met betrekking tot het pand aan Triagon heeft gegeven, heeft een tweetal makelaars/taxateurs Triagon in november 2004 bericht over de te behalen verkoopopbrengst van het pand. Daarbij heeft Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting B.V. gesproken over een opbrengst van EUR 450.000,00 en Postma & Partners Bedrijfsmakelaars BV over een prijs tussen de EUR 635.000,00 en 660.000,00. Gezien het verschil in de door Aspekt enerzijds en Ans de Wijn en Postma anderzijds genoemde bedragen, dient er vanuit gegaan te worden dat Triagon in november 2004 met de door hem gestelde door Aspekt gepleegde onrechtmatige daad is bekend geraakt en dat de verjaringstermijn dus niet in november 2004 is aangevangen, en niet al in 2001, althans begin 2002 zoals Aspekt aanvoert. Het beroep op verjaring van Aspekt dient dan ook te worden verworpen.
4.2. Voor beantwoording van de vraag of Aspekt jegens Triagon onrechtmatig heeft gehandeld, is van belang om vast te stellen welke waarde Triagon aan het door Aspekt opgestelde stuk van 26 juli 2001 mocht hechten.
4.3. Aspekt en [directeur eiser] hebben geen schriftelijke overeenkomst tot opdracht gesloten. Dat brengt, anders dan door Aspekt is aangevoerd, niet zonder meer mee dat Aspekt geen taxatie voor [directeur eiser] uitgevoerd heeft.
Voor de beoordeling van de vraag of Triagon het door Aspekt opgestelde stuk van 26 juli 2001 mocht beschouwen als een taxatierapport is van belang wat er in het waardeoordeel, maar ook in de begeleidende brief van 26 juli 2001 alsmede in de brief en declaratie van Aspekt aan [directeur eiser] van 27 november 2001 is opgenomen.
4.4. Uit het waardeoordeel van 26 juli 2001 valt op te maken dat Aspekt een rendementsberekening heeft gemaakt van de realiseerbare huuropbrengsten van het pand, zoals Aspekt ook heeft aangevoerd. Aspekt noemt hierin tevens een ‘waarde bedrijfsgebouw’ en expliciet wordt vermeld de ‘waarde bedrijfscomplex na uitbreiding van f. 2.100.000,- kosten koper’. In de begeleidende brief is opgenomen dat het gaat om een ‘waardeoordeel’, die voorafgaat aan een taxatierapport. Vervolgens wordt in de brief van 27 november 2001 door Aspekt verwezen naar het ‘verkorte taxatierapport’ van 26 juli 2001 van het door Triagon aangekochte pand, alsmede naar de voor de aankoop verstrekte financiering op basis van het door Aspekt uitgebrachte ‘waardeoordeel’. De declaratie zelf tenslotte is gebaseerd op een courtage van 1 promille van de ‘hoogst getaxeerde waarde’, waarbij is aangetekend dat het standaardtarief 2 promille bedraagt.
4.5. Uit bovenstaande feiten en omstandigheden volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat Triagon aan dit waardeoordeel van 26 juli 2001 het gerechtvaardigd vertrouwen kon en mocht ontlenen dat het hier om een taxatie ging, gegeven ten behoeve van de aankoop en/of de financiering van het pand. Aspekt heeft, na in de eerste plaats ten behoeve van Triagon een rendementberekening te hebben gemaakt, wel de waarde van het pand na uitbreiding heeft gegeven van f. 2.100.000,= (EUR 953.000,=) genoemd, maar in de begeleidende brief geschreven dat dit waardeoordeel is gegeven voorafgaand aan een taxatierapport. Het had Triagon ook op grond hiervan duidelijk moeten zijn dat het waardeoordeel van Aspekt niet een taxatierapport betrof met betrekking tot de waarde van het pand op dat moment. Daarbij heeft Aspekt terecht aangevoerd dat het waardeoordeel niet aan de criteria voldoet waaraan een taxatierapport ten behoeve van een financieringsaanvraag moet voldoen. Dat in de brief van 27 november 2001 aan [directe[directeur eiser] door Aspekt wordt gesproken over een taxatie, doet hieraan niet af, nu tevens staat vermeld dat het om een verkorte taxatie gaat. De vermelding van een afspraak dat, indien het pand zou worden aangekocht, Aspekt [directe[directeur eiser] een declaratie zou doen toekomen en het door Aspekt vernomen bericht dat de financiering is verstrekt op basis van het door haar uitgebrachte waardeoordeel, kan evenmin tot de conclusie leiden dat het op 26 juli 2001 opgestelde waardeoordeel is bedoeld als taxatierapport, opgesteld ten behoeve van de aankoop of financieringsaanvraag.
4.6. Verder is van belang dat Triagon zelf stelt dat de waarde van het pand in 2001 zonder uitbreiding neerkwam op EUR 706.288,=, dat de vraagprijs EUR 771.426,= bedroeg en dat zij het pand uiteindelijk heeft gekocht voor EUR 696.552,=. In het waardeoordeel van 26 juli 2001 van Aspekt is geen bedrag opgenomen voor de waarde van het pand op dat moment, dus zonder de uitbreiding. Daarnaast heeft Triagon haar stelling dat de bank aan haar een hypotheek heeft verstrekt voor de financiering van de aankoop van dit pand op basis van het stuk van Aspekt van 26 juli 2001, niet nader onderbouwd en evenmin is gebleken dat dit voor een ander bedrag is gebeurd dan het in de nota van afrekening van de notaris van 19 januari 2007 vermelde bedrag van EUR 658.847,76 terzake van de aflossing van de hypothecaire geldlening volgens opgave van de Rabobank Nieuwegein. Dit wijst er niet op dat de bank een hypothecaire geldlening aan Triagon heeft verschaft die veel hoger lag dan de waarde van het pand in 2001, zoals door Triagon zelf is gesteld.
4.7. Het waardeoordeel van 26 juli 2001 kan niet als een taxatie worden beschouwd ten behoeve van een aankoop of financiering van het pand en door Aspekt is terzake niet het vertrouwen gewekt, net zomin als Triagon hieraan dit vertrouwen kon ontlenen. Uit de enkele vermelding van het bedrag van EUR 953.000,= in het waardeoordeel volgt niet dat Aspekt een ernstige taxatiefout heeft gemaakt en daarmee onzorgvuldig jegens Triagon heeft gehandeld. Dit brengt mee dat de vordering van Triagon om voor recht te verklaren dat Aspekt jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld niet kan worden toegewezen. De overige stellingen en weren behoeven dan ook geen nadere bespreking.
4.8. Triagon zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Aspekt worden begroot op:
- vast recht EUR 251,00
- salaris procureur 904,00 (2,0 punt × tarief II EUR 452,00)
Totaal EUR 1.155,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Triagon in de proceskosten, aan de zijde van Aspekt tot op heden begroot op EUR 1.155,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.P. Killian en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2008.
w.g. griffier w.g. rechter