Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 569461 UE VERZ 08-452 MG
beschikking d.d. 24 juni 2008
inzake
Corio Nederland Retail BV,
gevestigd te Utrecht,
hierna te noemen: Corio,
en
Wibra Supermarkt BV,
gevestigd te Epe,
hierna te noemen: Wibra,
verzoekers.
Verloop van de procedure
Verzoekers hebben op 31 maart 2008 aangehecht verzoekschrift als bedoeld in artikel 7:291 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend.
Het verzoek is ter zitting van 2 juni 2008 behandeld. Daarvan is aantekening gehouden.
Hierna is uitspraak bepaald.
De feiten
Bij schriftelijke overeenkomst, gedateerd 28 respectievelijk 31 maart 2008, heeft Corio aan Wibra de bedrijfsruimte Passage 81 te Nieuwegein (Cityplaza) verhuurd, met de bestemming om deze ruimte te gebruiken voor detailhandelverkoop van artikelen uit het totale Wibra pakket.
De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 36 maanden, ingaande 1 april 2008, derhalve tot en met 31 maart 2011.
Van 1 april 2006 tot en met 31 maart 2008 heeft Wibra deze ruimte eveneens gehuurd, op basis van een huurcontract als voorzien in art. 7:301 BW.
In de door partijen ondertekende huurovereenkomst tussen partijen zijn de bedingen opgenomen:
- dat winkelcentrum City Plaza gelegen te Nieuwegein zal worden herontwikkeld, bestaande uit gedeeltelijke sloop, nieuwbouw en renovatie;
- dat huurder in het hiervoor genoemde winkelcentrum de bedrijfsruimte gelegen aan de Passage 81 huurt van verhuurder op basis van een tijdelijke huurovereenkomst (23 maanden) vanaf 1 april 2006 (hierna 'de bedrijfsruimte');
- dat deze tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege zal eindigen op 31 maart 2008;
- dat thans is gebleken dat de herontwikkeling van City Plaza later plaatsvindt dan gepland;
- dat de huurder derhalve verzocht heeft het pand ook na de datum van 31 maart 2008 te willen huren;
- dat verhuurder heeft aangegeven hier akkoord mee te kunnen gaan, mits huurder het gehuurde zal hebben ontruimd en verlaten op het moment dat dit met het oog op de herontwikkeling c.q. renovatie nodig is;
- dat partijen zijn overeengekomen een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan voor een periode van 3 jaar, zijnde 36 maanden;
- dat verhuurder bovendien de mogelijkheid wenst te hebben om onderhavige (tijdelijke) huurovereenkomst tussentijds te beëindigen, met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden, wanneer zulks nodig is met het oog op de herontwikkelingsplannen, waarbij de huurder de winkelruimte alsdan ontruimd zal hebben en conform de huurovereenkomst aan verhuurder zal hebben opgeleverd;
- dat partijen de hiervoor genoemde bedingen (duur van de tijdelijke overeenkomst van 3 jaar, de mogelijkheid van tussentijdse opzegging en de verplichting van huurder om het gehuurde binnen 3 maanden na opzegging van het gehuurde te ontruimen) ter goedkeuring aan de kantonrechter wensen voor te leggen, nu die bedingen afwijken van de dwingendrechtelijke bepalingen inzake de huurder van bedrijfsruimten;
- dat verhuurder zich uit hoofde van deze overeenkomst slechts jegens de huurder wenst te binden indien en nadat hij van de kantonrechter goedkeuring heeft verkregen van de voornoemde bedingen;
- dat de onderhavige huurovereenkomst derhalve wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de hiervoor genoemde goedkeuring van de kantonrechter".
Het verzoek
Partijen verzoeken goedkeuring als bedoeld in artikel 7:291 BW van de hiervoor onder 2.3 weergegeven bedingen.
Voor het geval deze goedkeuring niet wordt verleend, wordt (na aanvulling van het verzoek bij de mondelinge behandeling) verzocht op grond van artikel 7:301, vierde lid, BW te bepalen dat de bestaande huurovereenkomst eindigt op 1 januari 2010, althans per een door de kantonrechter te bepalen datum en dat huurder het gehuurde op de in de huurovereenkomst overeengekomen wijze ontruimt en verlaat per die datum, althans een door de kantonrechter te bepalen datum.
In de bedingen zijn de volgende elementen te onderscheiden:
a. een afwijking van de in artikel 7:292 BW gegeven termijnbescherming;
b. een afwijking van de in artikel 7:293 gegeven opzegbescherming, ten aanzien van het tijdstip van opzegging, ten aanzien van de duur van de opzegtermijn;
c. een afwijking van artikel 7:296 door het toevoegen van een extra beëindigingsgrond te weten de sloop en nieuwbouw of renovatie van het gehuurde;
d. een afwijking van de artikelen 7:295 en 7:296, te weten het uitsluiten van de mogelijkheid van rechterlijke toetsing;
De beoordeling
Artikel 7:291 BW bepaalt dat van de bepalingen in Afdeling 6 van de Vierde Titel van het BW niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Anders dan onder het oude recht zijn de bepalingen dus geldig totdat de huurder de vernietiging van die bepalingen inroept. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn ze dus, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar.
De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen betreffende huur ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden niet behoeft.
Het is de bedoeling van de wetgever dat in geval van een gezamenlijk verzoek van verhuurder en huurder het verzoek niet zonder meer wordt gehonoreerd; de wetgever heeft de rechter met genoemd artikel nadrukkelijk opgedragen om, zo nodig ambtshalve, te onderzoeken en beoordelen of aan de vereisten voor goedkeuring is voldaan.
Wibra heeft aangevoerd dat zij bij de aanvang van de eerdere huurperiode - beperkte - investeringen heeft gedaan in het pand: wat voorzetwanden en bakken, die na het einde van de huurperiode ook in andere winkels gebruikt zouden kunnen worden. Belangrijker is dat zij zich met dit pand voor het eerst in Nieuwegein heeft gevestigd en dat zij er erg aan hecht in Nieuwegein te blijven, in ieder geval zolang als mogelijk is.
Corio heeft aangegeven dat, wanneer de bedingen niet worden goedgekeurd, het risico te groot is dat er problemen ontstaan bij de voorgenomen herontwikkeling van het winkelgebied en dat om die reden het pand aan een ander zal worden verhuurd op basis van een contract als bedoeld in art. 7:301 BW.
Bij de vraag of Wibra de bescherming van de wettelijke bepalingen behoeft is verder van belang:
dat Corio een professioneel verhuurder is, maar
dat Wibra een internationaal opererend bedrijf heeft met 180 filialen in Nederland (ongeveer 2200 á 2300 personeelsleden) en 70 filialen in België en een aanzienlijke omzet;
dat Wibra op regelmatige basis bedrijfsruimten huurt;
dat Wibra deskundig geacht kan worden op het gebied van de huur en verhuur van bedrijfsruimten en de nodige expertise in het algemeen ook inhuurt;
dat Wibra geacht kan worden financieel over voldoende incasseringsvermogen te beschikken om de door haar in het gehuurde gedane - relatief geringe - investeringen te kunnen dragen.
De kantonrechter acht het, op grond van het bovenstaande, aannemelijk dat Wibra een huurder is van wie de maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat deze de bescherming van huurders van bedrijfsruimte niet behoeft.
Daarmee kan buiten beschouwing blijven of de bedingen waarvan partijen goedkeuring vragen de rechten van Wibra wezenlijk aantasten.
Nu de onderhavige procedure voortvloeit uit een gemeenschappelijk verzoek zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst het verzoek tot goedkeuring van de bedingen, weergegeven onder 2.3 toe;
compenseert de proceskosten als boven aangegeven.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.J. Grapperhaus, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2008.