Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 170840 / HA ZA 03-2435
Vonnis van 11 juni 2008
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
procureur mr. P.J. Soede,
tegen
de vereniging
GOLF & COUNTRYCLUB 'DE BILTSE DUINEN,
gevestigd te Den Dolder,
gedaagde,
procureur mr. S.G.A. de Boer.
Partijen zullen hierna [eiseres] en De Biltse Duinen genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 juli 2006;
- het deskundigenbericht van 9 juli 2007, op deze datum ter griffie van de rechtbank gedeponeerd, waarvan blijkt uit de daarvan opgemaakte akte;
- de conclusie na deskundigenbericht van 22 augustus 2007 van de zijde van [eiseres];
- de conclusie na deskundigenbericht van 17 oktober 2007 van de zijde van De Biltse Duinen.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. De rechtbank blijft bij hetgeen in het tussenvonnis 26 mei 2004, het tussenvonnis van 13 juli 2005 en het tussenvonnis van 26 juli 2006 is overwogen en bouwt hierop voort.
2.2. Het staat vast dat De Biltse Duinen - nu teruglevering van het 1/3 onverdeeld aandeel in het registergoed (hierna: het aandeel) niet mogelijk is - gehouden is aan [eiseres] schadevergoeding te betalen in de vorm van gederfde winst en dat [eiseres] gehouden is de koopsom ten bedrage van € 43.106,85 te betalen aan De Biltse Duinen.
2.3. De gederfde winst bestaat in deze zaak uit de economische waarde die het onverdeelde aandeel had op de peildatum, te weten 5 juli 2004. Daarbij is reeds overwogen dat de economische waarde van het aandeel niet dient te worden begroot op basis van de bestemming ‘golfterrein’, maar op basis van de bestemming ‘bos- en heidegrond’.
2.4. Bij tussenvonnis van 26 juli 2006 heeft de rechtbank de heer ing. B. van Dasselaar, van Dasselaar Advies Rentmeesters B.V., benoemd tot deskundige en een deskundigenonderzoek bevolen naar de volgende vraag:
Welke waarde vertegenwoordigde de grond zoals omschreven in de koopovereenkomst (productie 1 bij de dagvaarding) en de leveringsakte van 1 februari 1996 (productie 2 bij de dagvaarding) naar uw deskundige mening op 5 juli 2004, uitgaande van de bestemming “bos en heidegrond”?
2.5. Nadat partijen in de gelegenheid zijn gesteld op een conceptrapportage te reageren heeft de deskundige op 7 juli 2007 zijn definitieve rapport (hierna: het deskundigenrapport) uitgebracht. De deskundige heeft bij de waardebepaling een onderscheid gemaakt tussen drie onderdelen van het totale onverdeelde registergoed, te weten de toegangsweg, het gebied rond manege ‘De Molshoop’ (hierna: de manege) en bosgebied. De deskundige heeft de vraag als volgt beantwoord:
Ondergetekende kent aan de grond als omschreven in de koopovereenkomst en leveringsakte van 1 februari 1996 op peildatum 5 juli 2004 een waarde toe van:
- Toegangsweg met een oppervlakte van 3.997 m² € 1,00
- Gebied rond manege ‘De Molshoop’ met een oppervlakte van circa 3.500 m² 52.500,00
- Bosgebied met een oppervlakte van circa 182.420 m² 164.178,00
Totaal waarde onderhavige onroerende zaak € 216.679,00
2.6. De deskundige heeft ten aanzien van de toegangsweg onder meer opgemerkt dat met betrekking tot de loofhoutbeplanting sprake is van achterstallig onderhoud. Het gebied rond de manege is volgens de deskundige al dan niet ‘illegaal’ in gebruik genomen door de manege en maakt een verrommelde indruk. Het gebied wordt gebruikt om te parkeren, paardentrailers te stallen, voor opslag van materialen en er is een opstal gebouwd. Dit gebied dient volgens de deskundige niet te worden aangemerkt als bos, maar als ‘erf behorende bij de manege’, hetgeen een waardeverhogende factor is ten opzichte van de rest van het bosgebied vanwege de ligging. Ten aanzien van het bosgebied heeft de deskundige opgemerkt dat sprake is van een verdunningsachterstand en dat er in de struikenlaag sprake is van een hoog aandeel bospest. Volgens de deskundige zijn gedurende een langere periode en ook voor de peildatum geen onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd.
2.7. De deskundige is bij de waardebepaling voorts onder meer uitgegaan van het Streekplan 2005-2015 van de provincie Utrecht, vastgesteld bij besluit van 13 december 2004 (hierna: het Streekplan) en van de op 29 november 2005 verschenen startnotitie “Bestemmingsplan Buitengebied Noord Oost” (hierna: de startnotitie). In het bestemmingsplan uit 1994 is aan de grond de bestemming ‘bos’ toegekend en in de startnotitie staat dat door het College van Burgemeesters en Wethouders het standpunt wordt ingenomen, dat voor het gebied rond de golfbaan de bestemming ‘bos’ gehandhaafd blijft.
2.8. [eiseres] heeft zich op het standpunt gesteld dat het deskundigenrapport niet bruikbaar is om de omvang van de toe te kennen schadevergoeding te bepalen. Zij heeft daartoe in de eerste plaats aangevoerd dat het deskundigenrapport innerlijk tegenstrijdig is. De deskundige heeft immers aangegeven dat de ligging van de grond van doorslaggevend belang is voor de waarde en is desondanks ten onrechte uitgegaan van het gehele onverdeelde registergoed in plaats van het in geding zijnde éénderde aandeel. [eiseres] heeft in de tweede plaats aangevoerd, dat de deskundige onzorgvuldig te werk is gegaan, nu het Streekplan 2005-2015 in de waardebepaling is betrokken, terwijl dit na de peildatum is vastgesteld. De deskundige had de waardebepaling dienen te baseren op het Streekplan uit 1994, dat veel ruimere bestemmingsmogelijkheden kent. Voorts kan er niet van worden uitgegaan dat de gemeente ten tijde van de peildatum haar standpunt reeds had bepaald ten aanzien van de bestemming van - onder meer - het aandeel en partijen konden ook niet van dit standpunt op de hoogte zijn geweest. Ten slotte heeft [eiseres] aangevoerd dat de onderhoudstoestand op de peildatum niet zo slecht was als door de deskundige is aangegeven. Bovendien kan de slechte onderhoudstoestand niet tot vermindering van de aan [eiseres] toe te kennen schadevergoeding leiden, nu De Biltse Duinen het terrein sinds 1996 in gebruik en onderhoud heeft. De waarde is gelet op de voornoemde bezwaren volgens [eiseres] te laag getaxeerd en zij heeft verzocht de deskundige nadere vragen te stellen.
2.9. Door de De Biltse Duinen is aangevoerd dat de deskundige er ten onrechte van uit is gegaan dat het gebied rondom de manege niet (meer) dient te worden aangemerkt als ‘bos’. De manege heeft het gebied zonder recht of titel in gebruik en handelt in strijd met het bestemmingsplan. Er is geen sprake van een gedoogsituatie en het gebied rondom de manege dient dan ook te worden gewaardeerd conform de bestemming ‘bos’.
2.10. De rechtbank heeft de deskundige verzocht een advies uit te brengen omtrent de waarde van de grond zoals omschreven in de koopovereenkomst. De koopovereenkomst heeft betrekking op het éénderde onverdeelde aandeel en niet op het gehele registergoed. Hoewel in het deskundigenrapport staat dat aan de grond - zoals omschreven in de koopovereenkomst - een waarde van € 216.679,00 wordt toegekend, maakt de rechtbank uit de omschrijving van hetgeen door de deskundige gewaardeerd is op, dat de deskundige is uitgegaan van het onverdeelde registergoed. Uit hetgeen is aangevoerd en in het geding is gebracht kon door de deskundige ook niet kon worden afgeleid hoe het registergoed was verdeeld en welk specifieke deel van het gehele registergoed door [eiseres] aan De Biltse Duinen is verkocht. De rechtbank zal er dan ook van uitgaan dat de deskundige aan het in geding zijnde aandeel een waarde heeft toegekend van éénderde van de totale waarde van het registergoed en derhalve een bedrag van € 72.226,33.
2.11. De deskundige heeft aangegeven dat de ligging van de te waarderen percelen een prijsbepalende factor is. Volgens de deskundige is voor de gronden rondom de manege de ligging zelfs doorslaggevend voor de waardering. Dat de deskundige bij de waardebepaling is uitgegaan van de ligging van het gehele registergoed en niet is ingegaan op de specifieke ligging van het éénderde aandeel, maakt echter niet zonder meer dat sprake is van innerlijke tegenstrijdigheid van het rapport. Niet is gesteld of gebleken dat het éénderde aandeel zodanig is gelegen ten opzichte van het gebied rondom de manege, dat dit zou moeten leiden tot een hogere of andere waardebepaling. Door [eiseres] is weliswaar gesteld dat juist het éénderde aandeel van belang was voor de door De Biltse Duinen gewenste aanleg van de golfbaan, maar deze stelling is niet onderbouwd en zal worden gepasseerd. Daarbij merkt de rechtbank op dat deze stelling, zo al bewezen, niet van invloed dient te zijn op de waardebepaling, omdat de deskundige juist diende uit te gaan van de waarde van grond met de bestemming ‘bos en heidegrond’ en niet met de bestemming ‘golfterrein’. Verder zijn geen feiten of omstandigheden met betrekking tot de ligging van het specifieke aandeel gesteld of gebleken, die door de deskundige hadden moeten worden betrokken in de waarbepaling. De bezwaren die in dit kader door [eiseres] zijn geuit vormen geen aanleiding tot het stellen van nadere vragen en ook niet tot het buiten beschouwing laten van het deskundigenrapport.
2.12. [eiseres] heeft zich op het standpunt gesteld dat de deskundige ten onrechte is uitgegaan van het Streekplan. Ter onderbouwing daarvan heeft [eiseres] zich vervolgens beroepen op hetgeen de deskundige heeft opgemerkt met betrekking tot de startnotitie. Ten aanzien van het gebruik van beide documenten geldt dat deze van belang zijn, voor zover zij uitdrukking geven aan de standpunten die de gemeente op 5 juli 2004 in nam ten aanzien van (wijziging van) de bestemming van het aandeel. Dat de rechtbank in haar tussenvonnis van 13 juli 2005 heeft overwogen dat taxatie op grond van de waarde van de bestemming bos- en heidegrond moet plaatsvinden, staat daaraan niet in de weg. De rechtbank heeft daarmee aangegeven dat taxatie moet plaatsvinden op grond van de ten tijde van de peildatum vigerende planologische bestemming. Relevante, op de peildatum kenbare planologische ontwikkelingen, kunnen in dat verband wel degelijk op de waarde van invloed zijn. De deskundige heeft aangegeven dat het Streekplan planologisch relevant is omdat het ontwerp Streekplan reeds in december 2003 - en derhalve voor de peildatum - is vastgesteld. Ten tijde van de peildatum werden ontwikkelingen ten aanzien van de bestemming al aan het voornoemde ontwerp Streekplan getoetst. Nu voorts niet is aangevoerd op grond waarvan het gebruik van het Streekplan zou leiden tot een onjuiste waardebepaling, biedt hetgeen in dit kader is aangevoerd geen reden om aan de juistheid van het deskundigenadvies te twijfelen. De startnotitie is volgens de deskundige van belang voor de waardebepaling, nu daarin het standpunt van de gemeente - dat de bestemming ‘bos’ gehandhaafd zou blijven - is verwoord. Dit standpunt was volgens de gemeente reeds op de peildatum bekend en een eventuele koper zou hiervan desgevraagd kennis hebben kunnen nemen. Er is onvoldoende aangevoerd om op dit punt aan de juistheid van de zienswijze van de deskundige te twijfelen.
2.13. Ten aanzien van de onderhoudstoestand van de begroeiing overweegt de rechtbank dat de deskundige concreet en duidelijk heeft aangegeven dat uit de situatie ter plaatste kon worden afgeleid dat er gedurende een langere periode en ook voor de peildatum geen onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd. Hetgeen [eiseres] in dit kader heeft aangevoerd biedt onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan het de bevindingen van de deskundige.
2.14. Ten aanzien van de waardebepaling van het gebied rondom de manege heeft de deskundige - in reactie op de bezwaren die De Biltse Duinen in dit kader heeft geuit - aangegeven dat sprake is van een gedoogsituatie waarbij niet te verwachten is dat de gemeente binnenkort handhavend zal optreden tegen het gebruik van de grond door de manege. Aan het gebied rondom de manege is om die reden een waarde van € 15,00 per m² toegekend. Aan het overige te waarderen (bos)gebied is een waarde van € 0,90 per m² toegekend. De deskundige heeft ter onderbouwing aangegeven dat in de periode van 2002 tot 2005, in de directe omgeving van het te waarderen gebied, percelen zijn verkocht met de bestemming ‘bos en natuurgebied’, die direct zijn gelegen aan tuinen van de daar staande villa’s en dat voor die percelen een grondprijs van € 10,00 tot € 50,00 per m² is betaald. Volgens De Biltse Duinen kan de situatie, waarbij een stuk bos in strijd met de bestemming door een manege in gebruik is genomen, echter niet worden vergeleken met de situatie waarbij een stuk bos, als aanvulling op een villatuin, conform de bestemming wordt gebruikt. Door De Biltse Duinen is voorts aangevoerd dat, voor zover bij haar gevallen bekend zijn van de verkoop van grond, grenzend aan villatuinen, deze van recente aard zijn en daarom niet van belang voor de waardebepaling ten tijde van de peildatum.
2.15. De deskundige heeft als relevante factor bij de waardebepaling laten meewegen hoe het gebied rondom de manege is gelegen en hoe het gebied in feite wordt gebruikt.
Niet in geschil is dat het gebied rondom de manege in afwijking van de eigenlijke bestemming ‘bos’ al jarenlang wordt gebruikt door de manege en dat daartegen niet handhavend door de gemeente is opgetreden. Het kan - ongeacht of uitdrukkelijk sprake is van gedogen - dan ook aannemelijk worden geacht dat een eventuele koper bij de prijsbepaling rekening zal houden met de ligging van de aan te schaffen grond ten opzichte van de manege. Met de deskundige is de rechtbank dan ook van oordeel dat aan het gebied rondom de manege niet een gelijke waarde als aan de overige grond met de bestemming ‘bos’ dient te worden toegekend. Uit het deskundigenrapport kan worden afgeleid dat de deskundige, voor de waardering van het gebied rondom de manege, heeft laten meewegen dat hij bekend is met gevallen, waarin grond met de bestemming ‘bos’ voor prijzen variërend tussen de € 10,00 tot € 50,00 per m², is verkocht. Het enkele feit dat De Biltse Duinen alleen met enkele recente gevallen bekend is, maakt niet dat de door de deskundige aangehaalde gevallen - waarvan de deskundige heeft aangegeven dat deze zich in de periode van 2002 tot 2005 hebben voorgedaan - niet relevant kunnen worden geacht voor de waardebepaling. Dat de situatie met betrekking tot het te waarderen éénderde aandeel niet geheel gelijk is aan de door de deskundige aangehaalde gevallen, maakt ook niet zonder meer dat de deskundige voor de prijsbepaling niet heeft kunnen laten meewegen dat grond met de bestemming ‘bos’ voor dergelijke - relatief hoge - prijzen is verkocht. De deskundige is vervolgens ter zake het gebied rondom de manege uitgegaan van een prijs, aan de onderkant van de eerder genoemde marge van € 10,00 tot € 50,00 per m², te weten een bedrag van € 15,00 per m². De rechtbank ziet in hetgeen door De Biltse Duinen is aangevoerd geen redenen om aan te nemen dat de deskundige niet een dergelijke waarde aan het voornoemde gebied heeft kunnen toekennen en de rechtbank ziet geen aanleiding op dit punt van het deskundigenrapport af te wijken.
2.16. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de deskundige, op grond van relevante uitgangspunten en op zorgvuldige wijze tot de waardebepaling van het onverdeelde registergoed - waaronder het in geding zijnde éénderde aandeel - is gekomen. De waarde van het éénderde onverdeelde aandeel is vervolgens bepaald door uit te gaan van éénderde van de waarde van het totale registergoed. Nu hetgeen partijen hebben aangevoerd geen aanleiding biedt om van de bevindingen en conclusies van de deskundige af te wijken, maakt de rechtbank de conclusies zoals vermeld in het deskundigenrapport tot de hare.
2.17. De rechtbank berekent de door [eiseres] geleden schade, gelet op het bovenstaande, op éénderde van de totale waarde die door de deskundige aan het registergoed is toegekend en derhalve op een bedrag van € 72.226,33. De Biltse Duinen is gehouden dit bedrag als schadevergoeding aan [eiseres] te voldoen. Anderzijds dient [eiseres] aan de De Biltse Duinen een bedrag van € 43.106,85 te betalen. Uit hetgeen door [eiseres] is aangevoerd en de berekening die zij aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd, maakt de rechtbank op dat [eiseres] een beroep doet op verrekening van de vorderingen die partijen over en weer hebben. De Biltse Duinen heeft hiertegen geen bezwaar geuit en De Biltse Duinen zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 29.119,48.
2.18. [eiseres] vordert vergoeding van de kosten - ten bedrage van € 1.011,50 - die zij heeft gemaakt om de waarde van het aandeel door Drieklomp Makelaars en Rentmeesters te laten begroten. De Biltse Duinen stelt zich op het standpunt dat zij niet gehouden is deze kosten te vergoeden. De Biltse Duinen heeft nagelaten haar verweer op dit punt te onderbouwen.
Op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW komen de kosten die in redelijkheid zijn gemaakt ter vaststelling van de geleden schade voor vergoeding in aanmerking. Nu niet is gesteld of gebleken dat [eiseres], ter onderbouwing van haar vordering, niet in redelijkheid opdracht had kunnen geven tot het deskundigenonderzoek en nu de kosten de rechtbank niet onredelijk voorkomen, zal deze vordering van [eiseres] worden toegewezen.
2.19. De vordering van [eiseres] tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voorwerk II - worden afgewezen. [eiseres] heeft immers niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
De kosten waarvan [eiseres] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
2.20. De Biltse Duinen zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, waaronder de kosten ten bedrage van € 7.264,95 die zijn gemaakt in verband met het deskundigenbericht en welke reeds door De Biltse Duinen zijn voldaan.
De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 81,16
- vast recht 1.775,00
- salaris procureur 3.129,00 (3,5 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 4.985,16
2.21. De rechter, ten overstaan van wie de comparitie is gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen om organisatorische redenen.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. veroordeelt De Biltse Duinen om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 29.119,48 (negenentwintig duizendéénhonderdnegentien euro en achtenveertig eurocent),
3.2. veroordeelt De Biltse Duinen voorts om aan [eiseres] te betalen een bedrag van
€ 1.011,50 (duizendelf euro en vijftig eurocent),
3.3. veroordeelt De Biltse Duinen in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 4.985,16,
3.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2008.
w.g. griffier w.g. rechter