Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 226899 / HA ZA 07-400
Vonnis van 4 juni 2008
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AMSTELSTAETE HYPOTHEKEN B.V.,
gevestigd te Den Haag,
eiseres,
procureur mr. P.J. Soede,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. J.M. van Noort,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN NIEUWKOOP MAKELAARS B.V.,
gevestigd te Aalsmeer,
gedaagde,
procureur mr. J.C. Bolte,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN NIEUWKOOP MAKELAARS HOOFDDORP B.V.,
gevestigd te Aalsmeer,
gedaagde,
procureur mr. J.C. Bolte,
4. [gedaagde sub 4],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. J.C. Bolte,
5. [gedaagde sub 5],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. J.J.W. Remme.
Partijen zullen hierna Amstelstaete en respectievelijk [gedaagde sub 1], Van Nieuwkoop BV, Van Nieuwkoop Hoofddorp BV, [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 oktober 2007 waarin een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen, gehouden op 18 februari 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 20 augustus 2001 heeft [gedaagde sub 5], notaris te Brielle, bij notariële akte de overdracht bewerkstelligd van de onroerende zaak aan de [adres] met erf, tuin en pad - kadastrale aanduiding: [kadaster nummer] - aan [naam koper] (hierna: [koper]), die het huis met daarbij twee percelen grond voor fl. 1.458.500,00 had gekocht.
2.2. Begin september 2001 heeft [koper] aan Van Nieuwkoop BV ten behoeve van een beoogde nieuwe financiering opdracht gegeven het onroerend goed te taxeren. [gedaagde sub 4] heeft op 11 september 2001 een taxatierapport opgesteld en daarin de onderhandse verkoopwaarde getaxeerd op een bedrag van fl. 1.475.000,00 en de executiewaarde op fl 1.325.000,00.
2.3. Vervolgens is een overeenkomst van geldlening tot stand gekomen tussen Zwitserleven en [koper] - vertegenwoordigd door [gedaagde sub 1] - voor een bedrag van fl. 1.500.000,00 en op 27 september 2001 is een eerste recht van hypotheek gevestigd ten behoeve van Zwitserleven op ‘het woonhuis met erf, tuin en pad, staande en gelegen aan de [adres], kadastraal bekend als [kadaster nummer], ten naaste bij aangegeven middels arcering op de aan deze akte gehechte schets’.
2.4. Bij de overdracht aan [koper] en het vestigen van de hypotheek trad [gedaagde sub 1] krachtens schriftelijke volmacht op namens [koper].
2.5. Bij de overeenkomst van geldlening met Zwitserleven heeft [koper] er op voorhand mee ingestemd dat Zwitserleven haar vordering aan een derde zou overdragen. Bij brief van 20 maart 2003 is aan [koper] kenbaar gemaakt dat de vordering is overgedragen aan Vredezicht ’s-Gravenhage 54 BV, waarvan de naam bij akte van 8 november 2004 is gewijzigd in Amstelstaete Hypotheken B.V., eiseres in deze procedure.
2.6. In 2006 is de gehele vordering op [koper] opeisbaar geworden en vervolgens heeft Amstelstaete de executoriale verkoop van het onroerend goed in gang gezet.
2.7. Op 11 september 2006 is het in de onder 2.3. bedoelde hypotheekakte omschreven onroerend goed na daartoe verleend verlof van de voorzieningenrechter onderhands verkocht aan de heer [naam koper] voor EUR 390.000,00. In een taxatierapport van Frans Starmans Makelaardij en Assurantiën (hierna: Starmans) van 3 maart 2006 is de executiewaarde van het onroerend goed, vrij van huur en gebruik, getaxeerd op EUR 340.000,00 en de onderhandse verkoopwaarde op EUR 425.000,00.
Starmans heeft bij brief van 23 maart 2006 in aanvulling op zijn taxatierapport bericht dat hij de executiewaarde naar de toestand per 11 september 2001 taxeert op EUR 300.000,00 en de onderhandse verkoopwaarde op EUR 375.000,00.
3. Het geschil
3.1. Amstelstaete vordert – samengevat – veroordeling van gedaagden hoofdelijk tot betaling van EUR 311.203,77, alsmede een bedrag van EUR 4.000,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. Amstelstaete vordert op grond van onrechtmatige daad schadevergoeding tot het bedrag van de restschuld van [koper], zoals die na de executoriale verkoop nog openstaat.
3.3. [gedaagde sub 1] heeft het er volgens Amstelstaete bewust toe geleid dat de helft van het door [koper] in augustus 2001 aangekochte perceel M 527 niet in de taxatie is vermeld en dat daarop geen recht van hypotheek is gevestigd, terwijl Zwitserleven er bij het sluiten van de geldlening en het vestigen van de hypotheek van is uitgegaan dat het huis en alle grond in de taxatie waren betrokken en tot zekerheid zouden strekken.
3.4. [gedaagde sub 4] is bij zijn taxtatie volgens Amstelstaete uitgegaan van de opmerkingen van [gedaagde sub 1] en heeft 40 are grond niet bij de taxatie betrokken, terwijl hij op een prijs uitkomt die [koper] volgens die opmerkingen van [gedaagde sub 1] voor het huis en alle grond betaald zou hebben. De onjuistheid van de taxatie blijkt volgens Amstelstaete ook uit de latere taxatie door Starmans en de opbrengst van de executoriale verkoop. Naast Van Nieuwkoop BV, dat de opdracht om het onroerend goed te taxeren niet heeft uitgevoerd zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht, houdt Amstelstaete [gedaagde sub 4], indirect directeur en makelaar die de taxatie heeft verricht, persoonlijk aansprakelijk.
3.5. [gedaagde sub 5] heeft volgens Amstelstaete niet gehandeld zoals van een notaris mag worden verwacht omdat hij, in strijd met de instructies van Zwitserleven op slechts een deel van de onroerende zaak [adres] een recht van hypotheek heeft gevestigd. Omdat hij als notaris ook betrokken was bij de aankoop van het onroerend goed in augustus 2001 had hij moeten opmerken dat een maand later een hypotheek werd gevestigd op het huis met ongeveer de helft van de grond, tegenover een geleend bedrag dat hoger was dan de kort daarvoor betaalde koopsom voor het huis met alle grond, en hij had Zwitserleven moeten waarschuwen.
3.6. [gedaagde sub 1], Van Nieuwkoop BV, Van Nieuwkoop Hoofddorp BV, [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Op grond van de stellingen van partijen en het verhandelde ter zitting is duidelijk geworden dat Van Nieuwkoop Hoofddorp BV niet betrokken is geweest bij de taxatie van het onroerend goed waar Amstelstaete haar vordering – voor wat betreft Van Nieuwkoop BV, Van Nieuwkoop Hoofddorp BV en [gedaagde sub 4] – op baseert, zodat de vorderingen jegens haar reeds hierom zullen worden afgewezen.
4.2. Ter beoordeling ligt voor of [gedaagde sub 1], Van Nieuwkoop BV, [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] onrechtmatig hebben gehandeld jegens Amstelstaete door hun rol bij het totstandkomen van de hypothecaire geldlening tussen Zwitserleven en [koper].
In de eerste plaats dient daarbij aan de orde te komen of de stellingen van Amstelstaete haar vordering kunnen dragen. Amstelstaete was zelf niet betrokken bij het totstandkomen van de hypothecaire geldlening tussen Zwitserleven en [koper], maar baseert haar vordering op het feit dat zij schade heeft geleden door de gedragingen van gedaagden en dat die schade pas bleek bij de executoriale verkoop van het huis.
4.3. Ook indien veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat één of meer van de gedaagde partijen bij het aangaan van de lening bewust een verkeerde voorstelling van zaken heeft of hebben gegeven van de waarde van het onroerend goed waarop een recht van hypotheek werd gevestigd, dan nog leidt dat naar het oordeel van de rechtbank niet tot de conclusie dat onrechtmatig is gehandeld jegens Amstelstaete.
Daartoe wordt vooropgesteld dat het feit dat Zwitserleven haar vordering uit de geldlening op [koper] – en daarmee het recht van hypotheek – aan Amstelstaete heeft gecedeerd, niet betekent dat Amstelstaete jegens de gevolmachtigde van [koper], de makelaar en de notaris die bij het totstandkomen van de lening betrokken zijn geweest, kan ageren uit onrechtmatige daad. Tot de (neven)rechten die bij cessie van een vordering overgaan behoort immers niet een recht op schadevergoeding uit onrechtmatige daad, dat niet aan het overgedragen recht is verbonden maar deel uitmaakt van de gehele rechtsverhouding tussen schuldenaar en oorspronkelijk eiser. Dat Zwitserleven een vordering jegens gedaagden uit onrechtmatige daad aan Amstelstaete heeft overgedragen is overigens gesteld noch gebleken; tijdens de comparitie heeft Amstelstaete desgevraagd verklaard dat dit niet is gebeurd.
4.4. Het feit dat Amstelstaete schade lijdt door het vermeend onrechtmatig handelen van de destijds betrokken personen, rechtvaardigt evenmin de conclusie dat sprake is van onrechtmatig handelen jegens haar, op grond waarvan zij een vorderingsrecht heeft. Indien [gedaagde sub 1], Van Nieuwkoop BV, [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] bij de totstandkoming van de geldlening Zwitserleven hebben misleid en/of fouten hebben gemaakt op grond waarvan Zwitserleven bij het verstrekken van de lening van een verkeerde voorstelling is uitgegaan, leidt dat in beginsel tot de verplichting de schade te vergoeden die Zwitserleven dientengevolge heeft geleden, en niet de schade die een derde stelt te hebben geleden. Dat zou anders zijn als benadeling van een derde ten tijde van het onrechtmatig handelen zozeer voorzienbaar was, dat ook ten aanzien van die derde een norm is geschonden en het handelen ten aanzien van die derde onrechtmatig moet worden geacht. Daarvan is hier geen sprake. De (veel latere) overdracht van het vorderingsrecht uit de geldlening brengt niet met zich dat de rechtsverkrijger kan worden aangemerkt als degene jegens wie ten tijde van het ontstaan van de overeenkomst onrechtmatig is gehandeld, ook al is de onrechtmatigheid pas na de overdracht gebleken. Dit betekent dat hetgeen Amstelstaete aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd – wat daar ook van zij – die vordering niet kan dragen, zodat die vordering dient te worden afgewezen.
4.5. Amstelstaete zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van zowel [gedaagde sub 1] als [gedaagde sub 5] worden begroot op:
- vast recht 1.136,00
- salaris procureur 4.000,00 (2,0 punten × tarief EUR 2.000,00)
totaal EUR 5.136,00
Hierbij wordt nog overwogen dat de door [gedaagde sub 5] verzochte veroordeling in de nakosten niet voor toewijzing vatbaar is omdat – voor zover het gaat om nasalaris – in artikel 237 lid 4 Rv voor het verhaal van deze kosten een bijzondere procedure is voorgeschreven en executiekosten voor het overige slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen op voorhand niet is te beoordelen.
4.6. De kosten aan de zijde Van Nieuwkoop BV, Van Nieuwkoop Makelaars Hoofddorp BV en [gedaagde sub 4] tezamen worden begroot op:
- vast recht 4.732,00
- salaris procureur 4.000,00 (2,0 punten × tarief EUR 2.000,00)
totaal EUR 8.732,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Amstelstaete in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 5] elk tot op heden begroot op EUR 5.136,00, en aan de zijde van Van Nieuwkoop BV, Van Nieuwkoop Hoofddorp BV en [gedaagde sub 4] tot op heden begroot op EUR 8.732,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Dondorp en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2008.
w.g. griffier w.g. rechter