Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 240838 / HA ZA 07-2258
Vonnis van 14 mei 2008
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. A.C.M. Stalenhoef,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE AMERSFOORT,
zetelend te Amersfoort,
gedaagde,
procureur mr. T.P. Grünbauer.
Partijen zullen hierna [eiser c.s.] en Gemeente Amersfoort genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 januari 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 27 maart 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser c.s.] heeft de woning en het daarbij behorende perceel aan [adres] (hierna: het perceel), van de heer [naam] (hierna: [verkoper]) gekocht en op 1 september 1997 bij notariële akte geleverd gekregen. Ten tijde van de overdracht van het perceel liep de door [verkoper] aangelegde achtertuin door tot aan de sloot of greppel die aan de achterzijde van het perceel is gelegen. In de akte van levering is het verkochte als volgt omschreven:
“het woonhuis cum annexis, staande en gelegen te [adres], kadastraal bekend gemeente Hoogland, sectie [xxx], groot twee are en negentig centiare”
2.2. [verkoper] op zijn beurt heeft het perceel van Bouw- en aannemingsbedrijf Schoonderbeek B.V. (hierna: Schoonderbeek) gekocht. Het perceel was één van de 15 bouwkavels die de Gemeente Amersfoort in het kader van het bestemmingsplan “De Bik” op 11 maart 1988 aan Schoonderbeek heeft verkocht en die bestemd waren voor de bouw van vrije sectorwoningen. In de notariële akte van 11 maart 1988 is tussen de Gemeente Amersfoort en Schoonderbeek vastgelegd dat Schoonderbeek het recht op levering van de bouwkavels zou cederen aan de toekomstige kopers hiervan. Uit dien hoofde heeft [verkoper] op 7 juli 1988 het perceel aan [adres] geleverd gekregen van de Gemeente Amersfoort.
2.3. Aan de akte die op 11 maart 1988 tussen de Gemeente Amersfoort en Schoonderbeek is verleden (hierna: de algemene akte), is een situatieschets gehecht van de vijftien bouwkavels. Deze situatieschets heeft [eiser c.s.] als productie 11 bij zijn dagvaarding overgelegd.
Verder is in de algemene akte het volgende opgenomen, waarbij met ‘de verkrijgers’ wordt verwezen naar de toekomstige kopers van de bouwkavels en met ‘de vennootschap’ wordt gedoeld op Schoonderbeek:
“Artikel 14
De verkrijgers verlenen in verband met de kadastrale opmeting onherroepelijk volmacht voor het aanwijzen der grenzen:
Aan de gemeente Amersfoort voor zover het gekochte grenst aan de grond welke bij de gemeente Amersfoort in eigendom zal verblijven en aan de vennootschap voor zover het gekochte grenst aan een andere kavel bouwgrond.
Artikel 15
Verschil tussen de opgegeven en de werkelijk oppervlakte zal tot generlei aktie aanleiding geven.”
2.4. In de notariële akte die op 7 juli 1988 is verleden en die strekte tot levering van het perceel aan [verkoper] (hierna: de leveringsakte) is onder meer het volgende opgenomen:
“De vennootschap heeft verkocht aan de koper en mede uit kracht van de aan de algemene akte ontleende bevoegdheid uit dien hoofde aan de koper gecedeerd, haar recht op levering van:
een perceel bouwterrein, gelegen te Hoogland, gemeente Amersfoort, in het bestemmingsplan De Bik tweede fase, uitmakende een ter plaatse behoorlijk aangeduid en uitgebakend gedeelte ter grootte van ongeveer twee aren en negenennegentig centiaren (…)
Voormelde verkoop, cessie en overdracht is geschied: (…)
b. onder de voorwaarden en bepalingen van de algemene akte, welke geacht worden hier woordelijk te zijn opgenomen, verklarende de koper een afdruk van de algemene akte en de daarin opgenomen verkoopbedingen te hebben ontvangen, ermee bekend te zijn, zich in alle opzichten daarnaar te zullen gedragen en de in artikel 14 vermelde Pro onherroepelijke volmacht bij deze aan de gemeente respectievelijk de vennootschap te verlenen.”
2.5. [verkoper] heeft vervolgens een tuin aangelegd die liep van het huis tot aan de daarachter gelegen sloot.
2.6. Op 18 mei 1989 heeft de kadastrale inmeting van de perceelsgrenzen plaatsgevonden in bijzijn van gemachtigden namens de Gemeente Amersfoort en Schoonderbeek, de heer [verkoper] was hier niet bij aanwezig.
2.7. Op 7 september 2004 en 18 mei 2006 heeft het Kadaster de perceelgrenzen van het perceel van [eiser c.s.] en de aangrenzende percelen uitgezet zoals die op 18 mei 1989 zijn vastgesteld. Bij beide reconstructies is vastgesteld dat een gedeelte van de achtertuin van [eiser c.s.] over de gehele breedte van het perceel tot aan de sloot (hierna: de strook grond) volgens de kadastrale grenzen van 1989 aan de Gemeente Amersfoort toebehoort.
2.8. Bij brief van 7 juli 2005 heeft de Gemeente Amersfoort aan [eiser c.s.] laten weten geen toestemming te geven voor het in gebruik nemen van de strook grond en gevorderd dat [eiser c.s.] zijn eigendommen hieruit verwijdert en verwijderd houdt.
3. Het geschil
3.1. [eiser c.s.] vordert – samengevat – dat de rechtbank voor recht verklaart dat [eiser c.s.] op grond van artikel 3:84 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) dan wel artikel 3:99 BW Pro eigenaar is van de strook grond vanaf de kadastrale grens van [eiser c.s.] tot aan de sloot, met veroordeling van de Gemeente Amersfoort in de proceskosten en de buitengerechtelijke kosten.
3.2. [eiser c.s.] legt primair aan zijn vordering ten grondslag dat hij eigenaar is van de strook grond, omdat dit stuk grond door de Gemeente Amersfoort aan [verkoper] in eigendom is overgedragen en vervolgens door [verkoper] aan [eiser c.s.] is geleverd. [verkoper] is er steeds vanuit gegaan dat hij het perceel tot aan de sloot had gekocht en ook in eigendom had verkregen. Er was geen aanleiding om iets anders te vermoeden. De kadastrale inmeting doet daar volgens [eiser c.s.] niet aan af. [verkoper] was daar niet bij en heeft niet te horen gekregen dat zijn tuin deels op grond van de Gemeente Amersfoort zou zijn aangelegd; kennelijk komen de perceelgrenzen die bij de kadastrale inmeting in 1989 zijn vastgesteld, niet overeen met de grenzen van het stuk grond dat [verkoper] van de Gemeente Amersfoort heeft gekocht en omdat de feitelijke grens afwijkt van de kadastrale grens, is de Gemeente Amersfoort volgens [eiser c.s.] op grond van artikel 15 van Pro de algemene akte niet gerechtigd de strook grond op te eisen.
3.3. Subsidiair voert [eiser c.s.] aan dat hij door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond. [eiser c.s.] stelt dat [verkoper] de strook grond te goeder trouw in bezit heeft gehad omdat hij er op mocht vertrouwen dat de strook grond tot zijn perceel behoorde. Omdat de achtertuin ten tijde van de eigendomsoverdracht aan [eiser c.s.] tot aan de sloot doorliep, stelt [eiser c.s.] dat ook hij geen aanwijzingen had dat de strook grond niet aan hem toebehoorde, waardoor hij eveneens de strook grond te goeder trouw in bezit heeft gehad. Omdat [verkoper] en [eiser c.s.] de strook grond aaneensluitend 19 jaar te goeder trouw in bezit hebben gehad, stelt [eiser c.s.] eigenaar hiervan te zijn geworden.
3.4. De Gemeente Amersfoort voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser c.s.], dan wel tot afwijzing van zijn vorderingen met veroordeling van [eiser c.s.] in de kosten van het geding.
3.5. De Gemeente Amersfoort stelt zich op het standpunt dat uit de situatieschets die aan de algemene akte is gehecht en uit het kaartje dat op pagina 6 is opgenomen in de verkoopbrochure van de woningen aan [adres] (productie 13 bij conclusie van antwoord) reeds blijkt dat het bij de overdracht van de percelen de bedoeling is geweest dat de strook grond een groenstrook zou zijn en aan de Gemeente Amersfoort zou verblijven. Omdat uit de algemene akte volgt dat de perceelgrenzen na de levering aan [verkoper] zouden worden vastgelegd en [verkoper] zijn volmacht hiervoor aan de Gemeente Amersfoort en Schoonderbeek heeft gegeven, is [verkoper] volgens de Gemeente Amersfoort gebonden aan de vastgestelde en in het Kadaster opgenomen perceelgrenzen. Derhalve is de strook grond volgens de Gemeente Amersfoort niet in eigendom aan [verkoper] overgedragen en daarmee evenmin eigendom geworden van [eiser c.s.]
3.6. Voorts stelt de Gemeente Amersfoort zich op het standpunt dat er geen sprake is van bezit te goeder trouw in de zin van artikelen 3:11 en 3:23 BW. [verkoper] heeft volgens de Gemeente Amersfoort de strook grond in bezit genomen terwijl hij wist of behoorde te weten dat de perceelgrenzen nog vastgesteld dienden te worden en terwijl hij op grond van de situatieschets in de algemene akte en op grond van het overzichtskaartje in de verkoopbrochure had moeten weten dat een strook grond tot aan de sloot aan de Gemeente Amersfoort zou verblijven.
De bepaling in de algemene akte waaruit volgt dat de perceelgrenzen nog dienden te worden vastgesteld na de levering van het perceel aan [verkoper], alsmede de inschrijving van de in 1989 vastgestelde perceelgrenzen in het kadaster, staan volgens de Gemeente Amersfoort voorts in de weg aan een zelfstandig beroep van [eiser c.s.] op het bezit te goeder trouw van de strook grond, omdat de vastgestelde perceelgrenzen voor [eiser c.s.] kenbaar waren.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De rechtbank stelt voorop dat de inhoud van de algemene akte en de leveringsakte het uitgangspunt is bij de beoordeling van de vraag of de strook grond aan [verkoper] en vervolgens aan [eiser c.s.] in eigendom is overgedragen. Het is immers een registergoed, zodat voor de bepaling van de omvang van het geleverde perceel niet van belang is of [verkoper] er op mocht vertrouwen dat de strook grond tot het door hem gekochte perceel behoorde.
4.2. Uit de leveringsakte en daarmee uit de algemene akte volgt expliciet dat de omvang van het perceel ongeveer 2 are en 99 centiare, oftewel 299 vierkante meter (hierna: m2) bedraagt, dat de perceelgrenzen nog vastgesteld dienden te worden en dat [verkoper] zijn volmacht aan de Gemeente Amersfoort en Schoonderbeek heeft gegeven om deze grenzen te bepalen. De Gemeente Amersfoort en Schoonderbeek hebben op 18 mei 1989 de perceelgrenzen vastgesteld, waarbij de strook grond aan de Gemeente Amersfoort is verbleven en derhalve niet aan [verkoper] in eigendom is overgedragen.
4.3. Artikel 15 van Pro de algemene akte heeft betrekking op afwijkingen tussen de werkelijke omvang van het perceel en de in de leveringsakte opgegeven omvang van het perceel, te weten 299 m2. Omdat de inmeting van de perceelgrenzen bepalend is geweest voor de werkelijke omvang van het perceel en de strook grond volgens de inmeetgegevens aan de Gemeente Amersfoort is verbleven, maakt de strook grond geen onderdeel uit van de werkelijke omvang van het perceel. Derhalve slaagt het beroep van [eiser c.s.] op artikel 15 van Pro de algemene akte niet.
4.4. Gelet op het voorgaande is de strook grond niet aan [verkoper] en daarmee evenmin aan [eiser c.s.] in eigendom overgedragen.
4.5. Voor de beoordeling van het beroep van [eiser c.s.] op verkrijgende verjaring is allereerst van belang of [verkoper] de strook grond te goeder trouw in bezit heeft gehad.
Mede in het licht van de verstrekkende gevolgen van het verkrijgen van (andermans) eigendom middels verjaring, stelt de wet strenge eisen aan het juridische begrip goede trouw. Dat [verkoper] op grond van mededelingen van Schoonderbeek er wellicht op vertrouwde dat de strook grond onderdeel uitmaakte van het aan hem overgedragen perceel en de Gemeente Amersfoort [verkoper] na de inmeting niet heeft laten weten dat zijn achtertuin te ver doorliep, maakt nog niet dat hij de strook grond te goeder trouw in bezit heeft gehad in de zin van artikel 3:118 BW Pro.
4.6. Omdat de algemene akte en de leveringsakte bepalen dat de perceelgrenzen nog vastgesteld zouden worden en [verkoper] hiervoor zijn volmacht aan de Gemeente Amersfoort en Schoonderbeek heeft gegeven, komt [verkoper] geen beroep op onbekendheid met de overeenkomstig de akten vastgestelde grenzen van – destijds – zijn perceel toe. Als het al zo is, zoals [eiser c.s.] heeft aangevoerd, dat [verkoper] de inhoud en strekking van de akten niet kende of begreep, kan dat niet aan de Gemeente Amersfoort worden tegengeworpen. [verkoper] behoorde derhalve te weten dat de perceelgrenzen nog vastgesteld zouden worden en door middel van de verleende volmacht zijn de grenzen ook op de overeengekomen manier mede namens hem vastgesteld. Onder deze omstandigheden behoorde [verkoper] op grond van artikel 3:11 BW Pro door raadpleging van het Kadaster te weten dat hij een strook grond van de Gemeente Amersfoort in bezit had genomen door zijn tuin tot aan de sloot aan te leggen. Derhalve heeft Brandenbrug zich niet redelijkerwijs als rechthebbende van de strook grond mogen beschouwen, zodat hij de strook grond niet te goeder trouw in bezit heeft gehad in de zin van artikel 3:118 BW Pro.
4.7. Vervolgens ligt ter beoordeling voor of [eiser c.s.] de strook grond te goeder trouw in bezit heeft gehad en op grond daarvan een zelfstandig beroep van [eiser c.s.] op verkrijgende verjaring kan slagen.
Ondanks dat de achtertuin reeds door [verkoper] was aangelegd, heeft [eiser c.s.] er voor een geslaagd beroep op bezit te goeder trouw niet zonder meer van uit mogen gaan dat de grenzen van de achtertuin overeenkwamen met de vastgestelde perceelgrenzen. Niet gesteld of gebleken is dat de leveringsakte en (daarmee) de algemene akte niet in de openbare registers zijn opgenomen. Hoewel uit de algemene akte en de leveringsakte niet de precieze perceelgrenzen zijn af te leiden, kan [eiser c.s.] zich op grond van artikel 3:23 BW Pro niet op onbekendheid beroepen met de bepaling in de leveringsakte en de algemene akte dat de perceelgrenzen na de levering van het perceel aan [verkoper] zouden worden vastgesteld. Daarbij komt dat uit de situatieschets die aan de algemene akte is gehecht, niet ondubbelzinnig is op te maken dat het de bedoeling van de Gemeente Amersfoort is geweest dat het perceel van [verkoper] tot aan een sloot of greppel door zou lopen. Onder deze omstandigheden kon [eiser c.s.] zich niet zonder raadpleging van de kadastrale gegevens als rechthebbende van de strook grond beschouwen. Dat betekent dat moet worden geoordeeld dat [eiser c.s.] had behoren te weten dat de strook grond eigendom is van de Gemeente Amersfoort, waardoor [eiser c.s.] de strook grond niet te goeder trouw in bezit heeft gehad in de zin van artikel 3:118 BW Pro. Derhalve slaagt ook een zelfstandig beroep van [eiser c.s.] op verkrijgende verjaring niet.
4.8. Omdat [eiser c.s.] in deze procedure geen rechtsgevolgen heeft verboden aan zijn stellingen dat het onredelijk is dat de Gemeente Amersfoort de strook grond niet eerder heeft opgeëist en dat de Gemeente Amersfoort in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, worden deze stellingen gepasseerd.
4.9. Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [eiser c.s.] worden afgewezen. [eiser c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De kosten aan de zijde van Gemeente Amersfoort worden begroot op:
- vast recht € 251,00
- salaris procureur 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.155,00
4.10. De vordering van de Gemeente Amersfoort om [eiser c.s.] te veroordelen in de nakosten moet worden afgewezen, nu in artikel 237 lid 4 Rv Pro voor het verhaal van deze kosten een bijzondere procedure is voorgeschreven.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Amersfoort tot op heden begroot op € 1.155,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Dondorp en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2008.
w.g. griffier w.g. rechter