Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 554005 UE VERZ 07-2494 MG
beschikking d.d. 25 februari 2008
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Vroom & Dreesmann Warenhuizen B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
hierna te noemen: Vroom & Dreesmann,
vertegenwoordigd door mr. A. Schipper
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Esprit Europe B.V.,
gevestigd te Amsterdam
hierna te noemen: Esprit Europe,
gemachtigde: mw. K. Maes
verzoekers.
1. Verloop van de procedure
Verzoekers hebben op 18 december 2007 aangehecht verzoekschrift als bedoeld in artikel 7:291 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend.
Het verzoek is ter zitting van 8 februari 2008 behandeld. Daarvan is aantekening gehouden. Bij deze zitting waren aanwezig: mr. A. Schipper namens Vroom & Dreesmann en mr. K. Maes namens Esprit Europe.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. De beoordeling
2.1.
Vroom & Dreesmann is in oktober 2007 met Esprit Europe een concessieovereenkomst aangegaan op grond waarvan Esprit Europe het recht heeft verkregen om binnen het warenhuis van Vroom & Dreesmann in 3511 LC Utrecht, Rijnkade 5, diensten aan te bieden aan het publiek dat Vroom & Dreeesmann bezoekt.
De samenwerking betreft een shop-in-shop formule binnen het warenhuis.
2.2.
Verzoekers onderkennen dat de overeenkomst (mede) is aan te merken als huurovereenkomst ex artikel 7:290 BW en verzoeken toestemming voor een aantal van afdeling 6 van boek 7 afwijkende bedingen, te weten de artikelen 2.10 en 2.11 (kort gezegd: Vroom & Dreesmann heeft de bevoegdheid een andere locatie in de vestiging aan te wijzen; daarbij houdt zij zoveel mogelijk rekening met de zakelijke belangen van Esprit Europe), 8.1 en 8.2 (de overeenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd en kan door elk van partijen na 3 jaar worden opgezegd bij aangetekend schrijven en met een opzegtermijn van een maand; opzegging verplicht Esprit Europe tot daadwerkelijke ontruiming zonder beroep op huurbescherming) en 11 (de overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de kantonrechter goedkeuring verleent aan de afwijkende bedingen).
2.3.
Bij de mondelinge behandeling zijn partijen onder meer ingegaan op de positie van de huurder in relatie tot die van de verhuurder:
Esprit Europe is de holding waaronder een groot aantal rechtspersonen met de naam Esprit vallen, die in Europese landen de retail en wholesale van kleding van het merk Esprit voor hun rekening nemen. Esprit Europe is beursgenoteerd (beurs van Hong Kong); de jaaromzet ligt rond de 4 miljard Hong Kong dollar.
Partijen voeren aan dat in dit geval verhuurder Vroom & Dreesmann relatief een kleinere partij is.
Partijen hebben voorts aandacht besteed aan de strekking van de bepalingen van afdeling 6 in relatie tot de door Esprit Europe gedane investeringen.
Deze zijn, aldus Esprit Europe, relatief gering: bij een normale winkel rond de € 2.000,-- per m², bij een shop-in-shop zoals in dit geval zo’n € 800,-- per m². Alle infrastructuur (licht etcetera, gangpaden, zelfs de kassa’s) zijn van Vroom & Dreesmann en vergen dus geen investering van Esprit Europe.
Het materiaal van Esprit Europe, het verkoopmeubilair, wordt in 5 jaar afgeschreven, maar wordt simpelweg verplaatst en hergebruikt wanneer binnen enkele jaren een andere locatie binnen het warenhuis wordt aangewezen of de overeenkomst zou worden opgezegd.
2.4.
Op grond van het in art. 7:291 lid 3 BW bepaalde kan ieder der partijen goedkeuring verzoeken van bedingen waarbij ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de wettelijke voorschriften betreffende huur van bedrijfsruimte. Ingevolge die bepaling wordt die goedkeuring alleen verleend indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen betreffende huur ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden niet behoeft.
2.5.
De kantonrechter acht het, op grond van hetgeen partijen in het verzoekschrift en ter zitting naar voren hebben gebracht, aannemelijk dat de maatschappelijke positie van Esprit Europe, in het bijzonder in vergelijking met die van Vroom & Dreesmann, zodanig is dat zij de bescherming van huurders van bedrijfsruimte niet behoeft. Doorslaggevend voor dit oordeel is enerzijds de hoogte van de omzet, het karakter van houdstermaatschapij voor Europa, terwijl Esprit Europe tevens geacht kan worden financieel over meer dan voldoende incasseringsvermogen te beschikken om de door haar in de gehuurde zaken gedane - relatief geringe - investeringen te kunnen dragen.
2.6.
Uit het voorgaande volgt dat wordt aangenomen dat de maatschappelijke positie van Esprit Europe, mede in vergelijking met de positie van Vroom & Dreesmann, zodanig is dat zij de bescherming die huurders van bedrijfsruimte geboden wordt in redelijkheid niet behoeft. Daarmee kan buiten beschouwing blijven of de bedingen waarvan partijen goedkeuring vragen de rechten van Esprit Europe wezenlijk aantasten.
2.7.
Gelet op het voorgaande keurt de kantonrechter voornoemde bedingen goed en ziet aanleiding de kosten van deze procedure te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3. Beslissing
De kantonrechter:
keurt de afwijkende bedingen goed;
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.J. Grapperhaus, kantonrechter en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2008.