Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 224218 / HA ZA 07-71
Vonnis van 12 maart 2008
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. E.J.A. Vilé,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. C.A. Jonkers.
Partijen zullen hierna [eiser c.s.] en [gedaagde c.s.] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 april 2007
- een brief van de raadsman van [eiser c.s.], d.d. 21 mei 2007, ter overlegging van een brief van de gemeente De Bilt aan [eiser c.s.]
- het proces-verbaal van comparitie van 23 mei 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser c.s.] heeft een deel van het perceel grond van [betrokkene] (hierna te noemen: [betrokkene]) gekocht en op 1 september 2004 bij notariële akte geleverd gekregen. In de leveringsakte is opgenomen dat [eiser c.s.] voornemens is op zijn perceel een woning van ten minste zeven meter breed te bouwen. [betrokkene] was ten tijde van de verkoop aan [eiser c.s.] van plan het hem resterende en aangrenzende perceel aan de [adres], met daarop zijn woning, ook te verkopen.
2.2. In de leveringsakte is als bijlage een tekening van het perceel van [eiser c.s.] gehecht, waarvan hieronder een kopie is ingevoegd. Ter toelichting op deze tekening het volgende. Het gearceerde gedeelte geeft het perceel van [eiser c.s.] weer. Aan de rechterzijde van het gearceerde perceel bevindt zich de [straat 1], aan de bovenzijde de [straat 2]. In het gearceerde gedeelte is in de lengterichting een langwerpig bouwvlak getekend. De cijfers in de tekening geven afstanden in meters weer.
2.3. Volgens het bestemmingsplan diende de woning van [eiser c.s.] minimaal twaalf meter loodrecht gemeten vanaf de [straat 1] en minstens vier meter vanaf de erfgrens met het aangrenzende perceel gebouwd te worden. De door [eiser c.s.] gewenste woningbreedte van zeven meter was alleen te realiseren als [betrokkene], dan wel de toekomstige eigenaren van het resterende perceel grond, hun medewerking zouden verlenen aan een ontheffing van het bestemmingsplan, opdat de afstand tussen de nieuw te bouwen woning van [eiser c.s.] en de perceelsgrens minimaal 2,5 meter zou kunnen bedragen.
Hiertoe is een kettingbeding in de leveringsakte van [eiser c.s.] opgenomen, waarin [betrokkene] en zijn rechtsopvolgers zich verplichten hun medewerking aan een dergelijke vrijstelling te verlenen.
2.4. Kort na 1 september 2004 heeft [betrokkene] een hek laten plaatsen tussen het restant van zijn perceel en dat van [eiser c.s.] Dit hek staat nog steeds op dezelfde plek. Na het plaatsen van het hek heeft [betrokkene] zijn perceel te koop aangeboden.
2.5. Op 12 november 2004 is [gedaagde c.s.], die geïnteresseerd was in het perceel aan de [adres], bij [eiser c.s.] langsgegaan en heeft aan de [eiser sub 1] gevraagd of het hek op de juiste plaats stond. Hierop heeft de [eiser sub 1] aangegeven dat dat volgens hem het geval was.
2.6. Op 13 november 2004 heeft [gedaagde c.s.] het perceel van [betrokkene] gekocht. In de leveringsakte van het perceel van [gedaagde c.s.] is opgenomen dat de omvang van zijn perceel afhankelijk is van de omvang van het perceel van [eiser c.s.]
2.7. Een paar weken nadat [gedaagde c.s.] het stuk grond van [betrokkene] had gekocht, is [eiser c.s.] er achter gekomen dat het hek op minder dan 21,5 meter loodrecht gemeten vanaf de [straat 1] is geplaatst. Het hek staat wel, loodrecht gemeten op de [straat 1], vier meter vanaf de woning van [gedaagde c.s.] Met inachtneming van de eisen van het bestemmingsplan en rekening houdende met een minimale afstand na ontheffing van het bestemmingsplan van 2,5 meter vanaf de te bouwen woning tot aan het hek, is het met de huidige locatie van het hek voor [eiser c.s.] niet mogelijk een woning van zeven meter breed te bouwen.
2.8. Met betrekking tot de onderhavige zaak heeft de voorzieningenrechter op 12 juli 2005 in het kort geding van [eiser c.s.] tegen [gedaagde c.s.] vonnis gewezen en de vorderingen van [eiser c.s.] afgewezen. Voorts heeft op verzoek van [eiser c.s.] op 11 september 2006 en 27 november 2006 een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden, waarna aan de zijde van [gedaagde c.s.] op 27 november 2006 voorlopig tegenverhoor heeft plaatsgevonden.
3. Het geschil
3.1. [eiser c.s.] vordert, na vermeerdering van eis ter comparitie:
1. primair: een verklaring voor recht dat de perceelsgrens van het aan [eiser c.s.] in eigendom toebehorende perceel, ligt op 21,5 meter gemeten loodrecht vanaf de [straat 1] te Bilthoven;
subsidiair: vaststelling van de erfgrens door de rechtbank en afgifte van een verklaring voor recht dienaangaande;
2. [gedaagde c.s.] te veroordelen om mee te werken aan de kadastrale opmeting en de opname van de onder sub 1 genoemde perceelsgrens in het kadaster;
3. [gedaagde c.s.] te bevelen het aan [eiser c.s.] in eigendom toebehorende perceel, zoals omschreven onder sub 1, geheel te ontruimen en te verlaten, met al de zijnen en al het zijne;
4. op verbeurte van een door [gedaagde c.s.] aan [eiser c.s.] verschuldigde dwangsom van € 1.000,-- per dag, voor iedere dag dat [eiser c.s.] in gebreke blijft aan de veroordelingen onder sub 2 en sub 3 te voldoen;
5. veroordeling van [gedaagde c.s.] in de proceskosten, waaronder de kosten van het voorlopig getuigenverhoor.
3.2. [gedaagde c.s.] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser c.s.], althans afwijzing van de vorderingen en tot veroordeling van [eiser c.s.] in de proceskosten.
4. De beoordeling
4.1. Omdat [gedaagde c.s.] ter comparitie expliciet heeft aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de vermeerdering van eis en er verder geen belemmeringen zijn voor de eiswijziging, zal bij de beoordeling van deze gewijzigde eis worden uitgegaan.
4.2. De vraag die partijen verdeeld blijft houden is of het hek moet worden verschoven in de richting van de woning van [gedaagde c.s.]
4.3. [eiser c.s.] wil een huis van zeven meter breed bouwen, maar daartoe dient het hek ten nadele van [gedaagde c.s.] verplaatst te worden.
[eiser c.s.] voert hiervoor aan dat hij op grond van de koopovereenkomst met [betrokkene] en de leveringsakte een perceel grond heeft gekocht dat loodrecht vanaf de [straat 1] gemeten 21,5 meter breed is. [eiser c.s.] stelt hierop recht te hebben, ook op grond van de bepaling in de leveringsakte van het perceel en de woning van [gedaagde c.s.] dat de omvang van het perceel van [gedaagde c.s.] gelijk is aan hetgeen resteert na de eigendomsoverdracht van een perceel grond door [betrokkene] aan [eiser c.s.]
Het hek dat door [betrokkene] is geplaatst, is volgens [eiser c.s.] als een tijdelijke erfafscheiding neergezet.
4.4. [gedaagde c.s.] wil onder geen beding dat het huis van [eiser c.s.] op minder dan 6,5 meter van zijn woning wordt gebouwd en verzet zich daarom tegen verplaatsing van het hek.
[gedaagde c.s.] stelt dat hij op drie terreinen nog zekerheid wilde hebben voordat hij het perceel aan de [adres] zou willen kopen, te weten dat:
1. het aanwezige hekwerk zich bevond op de erfafscheiding;
2. de afstand tussen de woning aan de [adres] en het hek vier meter bedroeg;
3 het door [eiser c.s.] te bouwen huis op minimaal 2,5 meter afstand van het hek zou staan.
Op grond van de bevestiging van de [eiser sub 1] op 12 november 2004 dat het hek op de juiste plaats stond, stelt [gedaagde c.s.] dat er tussen partijen overeenstemming is bereikt over de erfgrens tussen beide percelen, waar [eiser c.s.] niet eenzijdig op kan terugkomen.
[gedaagde c.s.] stelt voorts dat noch in de koopakte, noch in de leveringsakte van het perceel van [eiser c.s.] is omschreven dat de breedte van het perceel van [eiser c.s.] loodrecht vanaf de [straat 1] bepaald dient te worden. Volgens [gedaagde c.s.] volgt uit de tekening in de leveringsakte dat de breedte van het perceel van [eiser c.s.] parallel aan de [straat 2] is vastgesteld.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.5. Bij de beoordeling van het geschil is bepalend dat [eiser c.s.] niet procedeert tegen degene van wie hij zijn perceel grond heeft gekocht, maar tegen zijn buren, die hun perceel hebben gekocht toen het hek er al stond. Dientengevolge dient als eerste de vraag te worden beantwoord of het hekwerk de erfgrens bepaalt tussen de percelen van [eiser c.s.] en [gedaagde c.s.]
Wettelijk vermoeden van erfgrens
4.6. Op grond van artikel 5:36 Burgerlijk Wetboek wordt het midden van een hek dat dient als afscheiding van twee erven, vermoed de grens tussen deze twee erven te zijn. Hiertoe dient allereerst te worden vastgesteld of het hek als erfafscheiding kan worden aangemerkt.
4.7. Vaststaat dat de [eiser sub 1] op 12 november 2004 desgevraagd aan [gedaagde c.s.] heeft medegedeeld dat volgens hem het hek op de juiste plaats stond. Verder is gesteld, noch gebleken dat de [eiser sub 1] in een eerder stadium aan [gedaagde c.s.] heeft medegedeeld dat het hek slechts een tijdelijke erfafscheiding vormde.
Op grond van deze omstandigheden mocht [gedaagde c.s.] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat het hekwerk als erfafscheiding diende tussen het perceel van [eiser c.s.] en het perceel dat hij wilde kopen en dat het geen tijdelijke erfafscheiding betrof.
4.8. De passage in de koopakte van het perceel van [gedaagde c.s.] dat het hekwerk nog nader kadastraal bepaald diende te worden, staat niet aan dit gerechtvaardigd vertrouwen in de weg. [gedaagde c.s.] heeft – zoals ter comparitie gesteld – juist naar aanleiding van deze passage in de koopakte bij [eiser c.s.] geïnformeerd of het hek op de juiste plaats stond. Bovendien wist de [eiser sub 1] blijkens zijn afgelegde getuigenverklaring in het voorlopig getuigenverhoor dat [gedaagde c.s.] van plan was om het perceel te kopen. Op grond van deze omstandigheden en omdat de eigenaren van aangrenzende percelen zelf hun erfgrens vaststellen en niet het kadaster, is de mededeling van de [eiser sub 1] dat volgens hem het hek op de juiste plaats stond, niet als vrijblijvend aan te merken.
4.9. De stelling van [eiser c.s.] ter comparitie dat [gedaagde c.s.] zelf geen metingen heeft verricht om te controleren wat hij precies kocht en – zo begrijpt de rechtbank – om na te gaan of het hek op de erfgrens stond, doet evenmin af aan het gerechtvaardigde vertrouwen dat [gedaagde c.s.] mocht hebben. Immers, de omvang van het perceel van [gedaagde c.s.] was afhankelijk van de omvang van het perceel van [eiser c.s.], waardoor het op de weg van [eiser c.s.] heeft gelegen te controleren of het hek op de erfgrens stond die hem op grond van het koopcontract en de leveringsakte voor ogen stond. [eiser c.s.] is bovendien in de gelegenheid geweest om mede te bepalen waar het hek geplaatst zou moeten worden, omdat [eiser c.s.] er van op de hoogte was dat [betrokkene] een hek zou gaan plaatsen en het hek daadwerkelijk geplaatst is nadat het perceel aan [eiser c.s.] in eigendom is overgedragen.
4.10. Dat [eiser c.s.] te goeder trouw, in de – naar later bleek, onjuiste – veronderstelling verkeerde dat het hek op de erfafscheiding stond zoals hem dat voor ogen stond, namelijk op 21,5 meter loodrecht gemeten vanaf de [straat 1], kan niet aan [gedaagde c.s.] worden tegengeworpen, omdat niet is gesteld of gebleken dat [eiser c.s.] op 12 november 2004 deze veronderstelling met [gedaagde c.s.] heeft gedeeld.
Loopt de erfgrens ergens anders?
4.11. Het wettelijke vermoeden dat het midden van het hek de erfgrens is, wordt weerlegd wanneer vast komt te staan dat de erfgrens ergens anders loopt.
In dit licht dient de stelling van [eiser c.s.] te worden beoordeeld dat hij een stuk grond heeft gekocht dat loodrecht gemeten vanaf de [straat 1] 21,5 meter breed is, althans in elk geval dusdanig breed dat hij een woning van zeven meter breed kon bouwen.
4.12. De leveringsakten van [eiser c.s.] en [gedaagde c.s.] zullen het uitgangspunt zijn bij de beoordeling van de vraag of de erfgrens ergens anders loopt dan het midden van het hek, omdat [eiser c.s.] alleen aan de omschrijving van de omvang van de percelen in deze akten rechten kan ontlenen jegens [gedaagde c.s.] Bij de interpretatie van de omschrijving van het perceel van [eiser c.s.] is het niet van belang wat [eiser c.s.] en [betrokkene] onderling bedoeld of afgesproken hebben, maar wat naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit de omschrijving kan worden afgeleid.
4.13. In de leveringsakte van [eiser c.s.] is de breedte van het perceel van [eiser c.s.] niet expliciet vermeld. Uit de aangehechte tekening is evenmin op te maken of de vermelde afstand in meters tussen de [straat 1] en de rand van het bouwvlak, de breedte van het bouwoppervlak zelf en de afstand tussen het bouwoppervlak en het perceel van [gedaagde c.s.] loodrecht op de [straat 1] zijn gemeten.
4.14. Ook uit de passages in de leveringsakte van [eiser c.s.] dat [eiser c.s.] voornemens is een woning van ten minste zeven meter breed te bouwen en dat de afstand tussen de nieuw te bouwen woning en de woning van [gedaagde c.s.] volgens het bestemmingsplan ten minste acht meter dient te bedragen, is niet zonder meer af te leiden dat de breedte van het perceel van [eiser c.s.] loodrecht vanaf de [straat 1] gemeten 21,5 meter bedraagt. Allereerst richten deze bepalingen in de akte zich in het bijzonder op het kettingbeding dat [gedaagde c.s.] zijn medewerking dient te verlenen aan een ontheffing voor de afstand van acht meter tussen beide woningen, waardoor de woning van [eiser c.s.] 2,5 meter uit de perceelsgrens gebouwd zou kunnen worden.
Daarnaast biedt de leveringsakte van [eiser c.s.] aanknopingspunten voor de stelling van [gedaagde c.s.] dat parallel aan de [straat 2] is gemeten. In de leveringsakte is namelijk vermeld dat de breedte van de woning van [eiser c.s.] gemeten aan de [straat 2] ten minste zeven meter zal bedragen. Dit strookt met de tekening die aan de leveringsakte is gehecht, omdat daarin de korte zijde van het bouwvlak die het meest dicht bij de [straat 2] ligt, parallel loopt aan deze laan. Op grond hiervan is uit de akte af te leiden dat in ieder geval de breedte van de woning van zeven meter parallel is gemeten aan de [straat 2] en niet loodrecht op de [straat 1].
4.15. Enkel op grond van het feit dat in de leveringsakte van [gedaagde c.s.] is vermeld dat de omvang van het perceel van [eiser c.s.] bepalend is voor de omvang van het perceel van [gedaagde c.s.], kan evenmin worden vastgesteld dat de breedte van het perceel van [eiser c.s.] 21,5 meter loodrecht gemeten vanaf de [straat 1] bedraagt. Ook op grond van de overige bepalingen in de leveringsakte van [gedaagde c.s.] kan de breedte van de percelen niet worden bepaald.
Conclusie
4.16. Omdat is vastgesteld dat noch de leveringsakte van [eiser c.s.], noch de leveringsakte van [gedaagde c.s.] uitsluitsel geeft over de breedte van beide percelen, zijn er geen aanknopingspunten om af te wijken van het wettelijke vermoeden dat het midden van het hekwerk de erfgrens tussen beide percelen is. Derhalve zullen de vorderingen van [eiser c.s.] worden afgewezen bij gebrek aan een feitelijke grondslag.
Proceskosten
4.17. [eiser c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde c.s.] worden begroot op:
- vast recht € 248,00
- salaris procureur € 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.152,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde c.s.] tot op heden begroot op EUR 1.152,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A.M. van Straalen-Coumou en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2008.
w.g. griffier w.g. rechter