Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 07/1171
uitspraak van de meervoudige kamer d.d. 8 januari 2008
[eisers],
wonende te De Meern (gemeente Utrecht),
eisers,
tegen
de raad van de gemeente Utrecht,
verweerder.
Inleiding
1.1 Eisers hebben beroep ingesteld tegen het besluit van verweerder van 15 maart 2007, waarbij verweerder het bezwaar van eisers tegen het besluit van 17 maart 2005 ongegrond heeft verklaard. Bij laatstgenoemd besluit heeft verweerder het verzoek van eisers tot vergoeding van planschade afgewezen.
1.2 Het geding is behandeld ter zitting van 11 december 2007, waar [eiser] - daartoe ambtshalve opgeroepen - in persoon is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. G.A. van der Straaten, werkzaam bij Wijn & Stael Advocaten te Utrecht.
Namens verweerder is - daartoe eveneens ambtshalve opgeroepen - verschenen mr. C.M. Mulder, werkzaam bij de gemeente Utrecht.
Overwegingen
Feiten
2.1 Eisers waren sinds 1978 tezamen met hun broer [G] ieder voor een derde eigenaar van de woning en bijbehorende gronden aan de [adres] In maart 1995 hebben zij een deel van de gronden, met een totale oppervlakte van 113.430 m2, voor een bedrag van fl. 4.537.200,- verkocht aan [B.V.] ten behoeve van stadsuitbreidingsprojecten. In december 1995 zijn eisers ieder voor de helft eigenaar geworden van de woning met ondergrond en erf aan de [adres].
2.2 Op 4 februari 1998 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht (het college), met toepassing van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), aan het woningbedrijf Utrecht Woningcorporatie K'77 vrijstelling verleend van het toen geldende bestemmingsplan "Landelijk gebied vm. Vleuten - De Meern" voor de bouw van drie woontorens in de wijk "Langerak 1". Op 22 februari 2000 heeft het college aan Mitros Wonen vrijstelling verleend voor de bouw van twee vrijstaande woningen in de wijk "Parkwijk noord". Ten slotte is op 12 mei 2000 aan de Dienst Stadsontwikkeling van de gemeente Utrecht en aan J.J. Hoedeman vrijstelling ingevolge de WRO verleend voor het inrichten van twee standplaatsen voor woonwagens respectievelijk voor het bouwen van een woonwagen in de wijk "Langerak 1". De op grond van de vrijstellingen opgerichte bouwwerken bevinden zich binnen een straal van 100 meter van de woning aan de [adres].
2.3 Bij brief van 12 januari 1999, aangevuld op 16 maart 1999, hebben eisers verweerder verzocht de door hen ten gevolge van onder meer eerstgenoemde vrijstelling geleden planschade te vergoeden. Tijdens een mondelinge behandeling van het verzoek op 24 januari 2000 hebben eisers aangegeven dat het verzoek betrekking heeft op alle door middel van vrijstellingen gerealiseerde bouwactiviteiten in de omgeving van [adres].
2.4 Op grond van de "Procedureverordening Planschade" van de gemeente Utrecht heeft verweerder een onafhankelijk adviesbureau, in dit geval de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ), verzocht omtrent het verzoek van eisers advies uit te brengen. De SAOZ concludeert in haar rapport van november 2001 dat eisers ten gevolge van de verleende vrijstellingen in een planologisch nadeliger positie zijn komen te verkeren ten opzichte van hetgeen mogelijk was op grond van het destijds ter plaatse geldende bestemmingsplan. Dit heeft geleid tot waardevermindering van het betreffende perceel door privacy- en uitzichtverlies, toename van geluidshinder en afname van de situeringswaarde, zodat door eisers schade is geleden die op grond van artikel 49 van de WRO voor vergoeding in aanmerking kan komen. De SAOZ heeft bepaald dat de schade ten gevolge van de bouw van de drie woontorens op de peildatum van 19 maart 1998 fl. 45.000,- (€ 20.420,-) bedraagt en de schade ten gevolge van de overige genoemde vrijstellingen op de peildatum van 28 juni 2000 fl. 10.000,- (€ 4.538,-). De totale schade bedraagt € 24.958. Omdat eisers bij de verkoop van hun gronden in 1995 een grondprijs hebben ontvangen van fl. 85,- per m2 bij een grondwaarde van fl. 15,- à fl. 20,-, is vergoeding van de schade volgens de SAOZ anderszins verzekerd. De SAOZ heeft daarbij opgemerkt dat op het moment dat eisers in december 1995 ieder voor de helft eigenaar werden, reeds bekend was dat rondom hun perceel woningbouw zou gaan plaatsvinden. De SAOZ heeft verweerder dan ook geadviseerd aan eisers geen planschadevergoeding toe te kennen.
2.5 Op 13 april 2004 heeft verweerder, onder verwijzing naar bovengenoemd advies, een ontwerpbesluit opgesteld dat strekt tot afwijzing van het verzoek van eisers.
2.6 Op 27 april 2004 is dit ontwerpbesluit in aanwezigheid van eisers besproken in de vergadering van de raadscommissie voor Stedelijke Ontwikkeling. Naar aanleiding daarvan is in juni en opnieuw in juli 2004 aan de SAOZ om een aanvullend advies gevraagd.
2.7 Op 22 juni en 23 augustus 2004 heeft de SAOZ haar advies aangevuld. Omdat zij in haar aanvankelijke advies was uitgegaan van een onjuiste oppervlakte van de door eisers verkochte grond, heeft zij in haar aanvullend advies de verkoopprijs opnieuw berekend op basis van de juiste oppervlakte van 113.430 m2 en deze bijgesteld van fl. 85,- naar fl. 40,- per m2. Het standpunt dat de gangbare grondprijs ten tijde van de verkoop fl. 15,- à fl. 20,- per m2 bedroeg is daarbij door de SAOZ gehandhaafd. Ter nadere onderbouwing daarvan verwijst de SAOZ naar de uitgave "Kwantitatieve informatie voor de glastuinbouw 1995-1996, groenten - snijbloemen - potplanten" van het (toenmalig) Informatie en Kennis Centrum Landbouw, in welke uitgave bij de waardebepaling van de grond is uitgegaan van bouwrijpe grond bij een kavelbreedte van meer dan 80 meter.
Ten slotte merkt de SAOZ op dat niet is bedoeld te concluderen dat de schade voor eisers bij aankoop van de woning voorzienbaar is geweest.
2.8 Verweerder heeft vervolgens bij besluit van 17 maart 2005 het verzoek van eisers afgewezen. Dit besluit is door omstandigheden eerst bij brief van 14 september 2006 aan eisers bekendgemaakt.
2.9 In het kader van het door eisers gemaakte bezwaar tegen het besluit van 17 maart 2005 heeft op 15 december 2006 een hoorzitting plaatsgevonden.
2.10 Bij het besluit van 15 maart 2007, het thans bestreden besluit, heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard en de afwijzing van het verzoek gehandhaafd.
Standpunten van partijen
2.11 Eisers hebben primair aangevoerd dat van compensatie van de door hen geleden planschade geen sprake is. Uit de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) kan volgens eisers worden afgeleid dat planologische voor- en nadelen alleen met elkaar kunnen worden verrekend indien deze voortvloeien uit hetzelfde besluit dan wel uit verschillende besluiten die onderling nauw samenhangen en als één planologisch regime beschouwd kunnen worden. Daar waar zogenoemde 'schaduwschade' niet voor vergoeding in aanmerking kan komen, omdat deze optreedt voorafgaande aan het schadeveroorzakende besluit en daaraan om die reden niet kan worden toegerekend, geldt dat evenzeer voor eventueel behaald 'schaduwvoordeel'. Aangezien de verkoop van de gronden door eisers plaatsvond in maart 1995, oftewel drie respectievelijk vijf jaar voorafgaande aan de schadeveroorzakende besluiten, kan het 'schaduwvoordeel' volgens eisers niet met de later opgetreden schade worden verrekend en doet het anderszins verzekerd zijn van die schade zich niet voor. Eisers hebben nog aangevoerd dat bij de verkoop in 1995 geen sprake is geweest van het bieden van een hogere grondprijs met het oogmerk planschade te compenseren.
Ten slotte hebben eisers verzocht om vergoeding van de wettelijke rente over de aan hen toekomende planschadevergoeding vanaf 12 januari 1999, alsmede van de door hen werkelijk gemaakte proceskosten in bezwaar en beroep.
2.12 Verweerder heeft zich in het bestreden besluit, zoals nader toegelicht ter zitting, op het standpunt gesteld dat het door eisers behaalde vermogensvoordeel een rechtstreeks gevolg is van de planologische ontwikkelingen in Leidsche Rijn, dat deze ontwikkelingen ook in 1995 al bekend waren, en dat de door eisers geleden planschade, die voortvloeit uit hetzelfde planologisch regime, hiermee ruimschoots is gecompenseerd. Ter zitting heeft verweerder desgevraagd verklaard dat dit standpunt niet inhoudt dat de geleden planschade geacht wordt te zijn verrekend met het behaalde voordeel, maar dat vergoeding van de schade door de opbrengst van de grondverkoop anderszins is verzekerd.
Ter zake van de waardebepaling van de verkochte grond heeft verweerder nadere informatie opgevraagd bij het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht (OGU). Het OGU heeft aangegeven dat in januari 1995 ter plaatse voor tuinbouwgrond niet fl. 40,- per m2 werd betaald, doch fl. 15,- à fl. 20,- per m2 met een enkele uitschieter naar fl. 27,50 per m2. Verweerder ziet geen aanleiding om aan te nemen dat de door eisers verkregen hoge grondprijs voortkomt uit de, ten opzichte van andere tuinbouwgronden in Leidsche Rijn, meer strategische ligging van de verkochte grond. Nu de gronden door de koper zijn verworven ten behoeve van stadsuitbreiding, leidt de aanwezigheid van fruitbomen en een vaste regen- en bedruppelingsinstallatie volgens verweerder evenmin tot een hogere waarde voor de koper.
Toepasselijk recht
2.13 Artikel 49 van de WRO, aanhef en onder a en b, zoals dat luidde ten tijde hier van belang, bepaalt dat, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan of een besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in de artikelen 17 en 19 van de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent.
Beoordeling van het geschil
2.14 Tussen partijen staat vast en ook de rechtbank gaat ervan uit dat eisers ten gevolge van de verleende vrijstellingen in een planologisch nadeliger positie zijn gekomen en dat de door hen geleden planschade € 24.958,- bedraagt. Hieruit vloeit voort, hetgeen door verweerder ter zitting uitdrukkelijk is bevestigd, dat voor verrekening van de geleden schade met de opbrengst van de verkoop van de gronden geen plaats is. Voorzienbaarheid van deze schade, zo blijkt uit het bestreden besluit, doet zich niet voor. Hieruit volgt dat de schade in beginsel voor vergoeding in aanmerking komt, tenzij deze door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd.
2.15 De rechtbank stelt vast dat van aankoop of onteigening geen sprake is. Daarmee spitst het geschil zich toe op de vraag of verweerder zich terecht en op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat vergoeding van de schade van eisers anderszins is verzekerd. Tot 2005 was vaste jurisprudentie van de ABRvS, zie bijvoorbeeld de uitspraken van 24 april 1995 (BR 1996/657) en van 4 februari 2000 (AB 2000, 427), dat vergoeding van geleden planschade slechts als anderszins verzekerd kon worden beschouwd, indien uit de overeenkomst op grond waarvan vermogensvoordeel was behaald, of uit andere relevante feiten of omstandigheden, kon worden opgemaakt dat het betaalde bedrag mede strekte ter vergoeding van die planschade. Deze jurisprudentie is sindsdien verruimd in die zin dat dit oogmerk niet tot uitdrukking gebracht hoeft te zijn, maar dat aan de hand van alle relevante feiten en omstandigheden dient te worden beoordeeld of de schade anderszins is verzekerd (zie bijvoorbeeld de uitspraken van 3 augustus 2005, LJN: AU0430 en 15 maart 2006, BR 2006/642 ).
2.16 Niet in geschil is dat in de overeenkomst tussen eisers en de koper van de grond omtrent het vergoeden van (eventuele) planschade niets is vastgelegd. Ook overigens is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken van feiten of omstandigheden die het oordeel rechtvaardigen dat vergoeding van de planschade anderszins is verzekerd. Dat eisers een (aanmerkelijk) vermogensvoordeel zouden hebben behaald bij de verkoop van hun grond, is - wat er ook zij van de juistheid van die stelling - daarvoor onvoldoende. Weliswaar is niet onaannemelijk dat de gerealiseerde verkoopprijs (mede) is beïnvloed door de planologische ontwikkelingen in de locatie Leidsche Rijn, maar dit is onvoldoende om te kunnen oordelen dat vergoeding van de schade als gevolg van de drie respectievelijk vijf jaar na de verkoop genomen vrijstellingsbesluiten anderszins is verzekerd. Daarbij is van belang dat de schade en het beweerdelijk genoten voordeel niet voortvloeien uit dezelfde besluiten, terwijl ook het tijdsverloop tussen dat voordeel en de nadien opgetreden schade in de weg staat aan het oordeel dat die schade anderszins is verzekerd. Bovendien kan - net zoals dat bij het vaststellen of er planschade is geleden geldt voor schaduwschade - het beweerdelijk genoten voordeel niet aan de vrijstellingsbesluiten worden toegerekend, aangezien het zou zijn genoten voordat die besluiten werden bekendgemaakt en rechtskracht kregen.
2.17 Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder ten onrechte de vergoeding van de schade anderszins verzekerd heeft geacht.
2.18 De overige, subsidiaire, beroepsgronden behoeven gelet hierop geen bespreking meer.
2.19 Het beroep van eisers dient derhalve gegrond te worden verklaard en het bestreden besluit dient te worden vernietigd. De rechtbank acht het, met het oog op de finale beslechting van het geschil, aangewezen met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak te voorzien. Het primaire besluit dient te worden herroepen en aan eisers dient de planschade ter hoogte van € 24.958,- te worden vergoed, te vermeerderen met de wettelijke rente. Wat betreft het schadebedrag ter hoogte van € 20.420,- wordt de wettelijke rente berekend vanaf de datum waarop verweerder het verzoek van eisers heeft ontvangen, te weten 13 januari 1999. Voor het resterende bedrag van € 4.538,- wordt de rente vergoed met ingang van 17 mei 2000, zijnde de laatste van de drie data waarop de vrijstellingsbesluiten van 22 februari 2000 en 12 mei 2000 zijn bekend gemaakt en derhalve de vroegste datum waarop deze besluiten alle drie in werking waren getreden. De rechtbank wijst er in dat kader nog op dat de ABRvS haar jurisprudentie met betrekking tot de vaststelling van de peildatum voor het ontstaan van planschadeaansprakelijkheid bij de uitspraak van 15 januari 2003 (LJN: AF2905) in die zin heeft gewijzigd dat niet langer wordt uitgegaan van de datum van onherroepelijk worden van het schadeveroorzakend besluit, zoals de SAOZ heeft gedaan in haar rapport van november 2001, maar van die van het inwerkingtreden van dat besluit.
In verband met de wijze waarop door de SAOZ de schade is bepaald, dient voor het laatstgenoemde bedrag van één datum te worden uitgegaan.
2.20 De rechtbank ziet aanleiding om verweerder op grond van artikel 8:75, eerste lid, in samenhang met artikel 7:15, tweede lid, van de Awb te veroordelen in de kosten van eisers in de bezwaarprocedure. Deze kosten zijn met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) begroot op € 644,- voor verleende rechtshulp, waarbij één punt is toegekend voor het indienen van het bezwaarschrift en één punt voor het bijwonen van de hoorzitting.
2.21 De rechtbank acht tevens termen aanwezig om op grond van artikel 8:75 van de Awb verweerder te veroordelen in de proceskosten van eisers in beroep. Deze kosten zijn met toepassing van het Bpb begroot op € 644,- voor verleende rechtshulp, waarbij één punt voor het indienen van het beroepschrift en één punt voor het verschijnen ter zitting is toegekend.
De door eisers verzochte integrale kostenveroordeling komt niet voor toewijzing in aanmerking. De rechtbank overweegt daartoe dat in de bijlage bij het Bpb een limitatieve opsomming is gegeven van proceshandelingen waarvoor een forfaitaire vergoeding kan worden toegewezen. Artikel 2, derde lid, van het Bpb bepaalt dat hiervan in bijzondere omstandigheden kan worden afgeweken. De rechtbank is van oordeel dat de omstandigheden die eisers hebben aangevoerd niet kunnen worden aangemerkt als van zodanig bijzondere aard dat afwijking van de normbedragen is geboden.
De rechtbank beslist als volgt.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
recht doende,
3.1 verklaart het beroep gegrond,
3.2 vernietigt het bestreden besluit van 15 maart 2007,
3.3 herroept het besluit van 17 maart 2005,
3.4 honoreert het verzoek van eiseres in die zin dat de gemeente Utrecht aan eisers zal vergoeden:
-een bedrag ter hoogte van € 24.958,- voor geleden planschade,
-de wettelijke rente over € 20.420,- met ingang van 13 januari 1999, en
-de wettelijke rente over € 4.538,- met ingang van 17 mei 2000 tot aan de dag der algehele voltooiing,
en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit,
3.5 bepaalt dat de gemeente Utrecht het door eisers betaalde griffierecht ad € 143,- aan hen vergoedt,
3.6 veroordeelt verweerder in de kosten van eisers voor de bezwaar- en beroepsprocedure in totaal tot € 1.288,- te betalen door de gemeente Utrecht aan eisers.
Aldus vastgesteld door mr. D.A.J. Overdijk als voorzitter en mr. B.J. van Ettekoven en mr. P. Putters als leden van de meervoudige kamer en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2008.
De griffier: De voorzitter van de meervoudige kamer:
mr. F.H. Charbon mr. D.A.J. Overdijk
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak staat, binnen zes weken na de dag van bekendmaking hiervan, voor belanghebbenden hoger beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage.
Let wel:
Ook als u in deze uitspraak (gedeeltelijk) in het gelijk bent gesteld, kan het van belang zijn hoger beroep in te stellen voor zover de rechtbank gronden uitdrukkelijk en zonder voorbehoud heeft verworpen en u daar niet in wilt berusten.