Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 220990 / HA ZA 06-2529
Vonnis van 6 februari 2008
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
procureur aanvankelijk mr. I.M. Jebbink, thans niet langer ten processe vertegenwoordigd,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. E.H. de Jonge-Wiemans.
Partijen zullen hierna respectievelijk [eiser] en [gedaagde c.s.] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties;
- het tussenvonnis van 3 januari 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast. Deze comparitie heeft geen doorgang gevonden, aangezien de raadsman van [eiser] zich aan de zaak had onttrokken.
1.2. Ten slotte is, nadat de procureur van [eiser] zich eveneens had onttrokken aan de zaak en geen andere procureur zich had gesteld, vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In september 2005 is tussen partijen wilsovereenstemming tot stand gekomen terzake van de koop door [eiser] van de woning van [gedaagde c.s.] De koopprijs van de woning bedroeg EUR 900.000,-. De afspraken tussen partijen zijn schriftelijk vastgelegd in de “Koopakte bestaande eengezinswoning” van 8 december 2005 (hierna: de koopovereenkomst). In eerste instantie zou de eigendom van de woning op 15 december 2005 door [gedaagde c.s.] aan [eiser] worden overgedragen. Artikel 3 van Pro de koopovereenkomst bepaalt, voor zover van belang, in dit verband:
“De akte van levering zal gepasseerd worden op 15 december 2005 ten overstaan van notaris (…).”
2.2. In artikel 2 van Pro de koopovereenkomst is bepaald:
“De betaling van de koopsom (…) vindt plaats via de notaris bij het passeren van de akte van levering. Verkoper stemt ermee in dat de notaris de koopsom onder zich houdt totdat zeker is dat de onroerende zaak geleverd wordt vrij van hypotheek, beslagen en inschrijvingen daarvan.”
2.3. De koopsom is niet op 15 december 2005 door [eiser] aan de notaris betaald.
2.4. Bij schriftelijke overeenkomst van 15 december 2005 zijn partijen overeengekomen dat de eigendom van de woning van [gedaagde c.s.] op 6 januari 2006 aan [eiser] zou worden overgedragen. In deze overeenkomst is, voor zover van belang, bepaald:
“- dat de akte van levering in plaats van op vijftien december tweeduizend vijf zal worden getekend op zes januari tweeduizend zes ten overstaan van notaris (…).”
2.5. Op 15 december 2005 hebben partijen ook een “Aanvullende overeenkomst (sleutelverklaring)” gesloten. In de overwegingen van de sleutelverklaring is opgenomen:
“in aanmerking nemende:
- koper wenst, hoewel hij de koopprijs en het verder op grond van de koopakte verschuldigde nog niet heeft voldaan, reeds in het bezit te worden gesteld van de heden leegstaande woning en verkoper is bereid hem dat bezit te verschaffen, mits met inachtneming van het hierna bepaalde;”
Artikel 1 van Pro de sleutelverklaring bepaalt:
“De koper verklaart van de verkoper een sleutel van het verkochte te hebben ontvangen.”
In artikel 3 van Pro de sleutelverklaring is voorts bepaald:
“De koper mag in het verkochte uitsluitend de navolgende werkzaamheden uitvoeren of doen uitvoeren, te weten: het schoonhouden van het onroerend goed en het gereedmaken van het onroerend goed ten behoeve van de verhuizing van koper naar het onroerend goed.”
Met de hand is voornoemd artikel aangevuld met:
“alsmede voor de opslag van de roerende zaken in de garage.”
2.6. Bij brief van zijn toenmalige raadsman van 2 januari 2006 aan notaris mr. P.M. Vinke heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde c.s.] in schuldeisersverzuim is komen te verkeren door hem, in strijd met de sleutelverklaring, niet in het bezit te stellen van een sleutel.
2.7. In het proces-verbaal van bevindingen, dat op 6 januari 2006 door Vinke is opgemaakt, is onder punt 2 tot en met 6, voor zover van belang, opgenomen:
“2. Op vijftien december tweeduizend vijf is er een gesprek geweest met de heer [naam] en de heer [eiser] en [gedaagde sub 1], waarbij het volgende in aanvulling op de koopovereenkomst is afgesproken:
(…)
c. tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst zou op twee januari tweeduizend zes een bankgarantie gesteld zijn. Op basis van de koopovereenkomst werd overeengekomen dat een bankgarantie gesteld zou worden door een Nederlandse bankinstelling;
d. dat er vanwege het uitstel tevens werd afgesproken dat er een sleutelverklaring afgegeven zou worden en dat er bijpassende sleutels afgegeven zouden worden.
3. Voor twee januari tweeduizend zes, ongeveer een week daarvoor, heeft de notaris de heer [eiser] gebeld met de vraag of de bankgarantie vóór of op twee januari tweeduizend zes gesteld zou worden.
[eiser] verklaarde de notaris toen in dubio te zijn of het terecht zou zijn dat hij de bankgarantie zou stellen om reden dat de uitvoering van de sleutelovereenkomst niet correct is geweest (zie brief [naam 2] aan notaris, begin januari).
4. Naar aanleiding van de brief van [naam 2] aan mij (…) ben ik de dag erna bij [eiser] op kantoor geweest en heb aan [eiser] de volgende mogelijkheden voorgehouden:
a. de koopovereenkomst zou ontbonden kunnen worden;
b. de koopovereenkomst zou normaal uitgevoerd kunnen worden op voorwaarde dat op vrijdag zes januari tweeduizend zes een bedrag vóór twaalf uur zou worden overgemaakt van negen honderd vijf en zeventig duizend euro (€ 975.000,00) rond.
5. [eiser] heeft te kennen gegeven voor de tweede oplossing te kiezen, met de kanttekening “dat de poen op vrijdag zes januari tweeduizend zes om twaalf uur op officiële wijze bij de notaris gestort zou zijn”.
6. Quod non, hetgeen niet het geval is.”
2.8. Bij aangetekende brief van 3 januari 2006 heeft [gedaagde c.s.] [eiser] in gebreke gesteld vanwege het feit dat de bankgarantie niet tijdig is gesteld.
2.9. In het emailbericht van zijn toenmalige raadsman van 5 januari 2006 geeft [eiser] aan dat hij nakoming van de koopovereenkomst en levering van de woning op 6 januari 2006 wenst. In dit emailbericht stelt [eiser] [gedaagde c.s.] tevens in gebreke, als levering van de woning op 6 januari 2006 geen doorgang kan vinden om redenen die in de risicosfeer van [gedaagde c.s.] liggen, in welk geval [eiser] aanspraak maakt op boeterente.
2.10. Bij aangetekende brief van 7 januari 2006 heeft [gedaagde c.s.] [eiser] in gebreke gesteld vanwege het niet tijdig op 6 januari 2006 aan de notaris overmaken van een bedrag van EUR 975.000,-.
2.11. Bij brief van 12 januari 2006 heeft de raadsman van [gedaagde c.s.] de koopovereenkomst en de sleutelverklaring ontbonden. Nadien heeft de raadsman van [gedaagde c.s.] de koopovereenkomst, voor zover nodig, bij brieven van 16 en 17 januari 2006 aan de raadsman van [eiser] ontbonden.
2.12. Artikel 10 lid 1 van Pro de koopovereenkomst bepaalt:
“Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.”
Artikel 10 lid 2 van Pro de koopovereenkomst bepaalt:
“Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 90.000,- zegge: Negentigduizend euro verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.”
Artikel 10 lid 3 van Pro de koopovereenkomst bepaalt, voor zover van belang:
“Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. (…)”
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eiser] vordert – samengevat:
a. hoofdelijke veroordeling van [gedaagde c.s.] om de met [eiser] gesloten koopovereenkomst na te komen door op eerste schriftelijke verzoek alsnog de sleutels van de verkochte woning aan hem af te geven, op straffe van een dwangsom van EUR 500,- voor iedere dag dat [gedaagde c.s.] daarmee in gebreke zullen zijn;
b. veroordeling van [gedaagde c.s.] om op eerste schriftelijke verzoek te verschijnen voor een door [eiser] aan te wijzen notaris in Veenendaal en de volle ongeclausuleerde medewerking te verlenen aan de levering en overdracht van de woning aan [eiser], met dien verstande dat onderhavig vonnis op verzoek van [eiser] in de plaats kan treden van de ondertekening van de akte van levering, wanneer [gedaagde c.s.] binnen een week na betekening van het ten deze te wijzen vonnis niet zijn volle medewerking daaraan zal hebben verleend;
c. hoofdelijke veroordeling van [gedaagde c.s.] tot betaling aan [eiser] van een boete van drie promille per dag of gedeelte daarvan over een bedrag van EUR 900.000,- met ingang van de achtste dag na 6 januari 2006, zolang [gedaagde c.s.] geen medewerking zal hebben verleend aan de levering en overdracht als hiervoor bedoeld, met dien verstande dat [eiser] bevoegd is de verschenen boete te verrekenen met de verschuldigde koopsom;
d. (voorwaardelijke) ontbinding van de koopovereenkomst en hoofdelijke veroordeling van [gedaagde c.s.] om aan [eiser] te voldoen de contractuele boete van EUR 90.000,- voor het geval [gedaagde c.s.] om welke reden dan ook niet in staat mocht zijn om de onroerende zaken aan [eiser] te leveren;
e. hoofdelijke veroordeling van [gedaagde c.s.] om aan [eiser] te voldoen de kosten van het conservatoir leveringsbeslag alsmede de kosten van het executoriaal beslag;
f. hoofdelijke veroordeling van [gedaagde c.s.] in de kosten van deze procedure.
3.2. [gedaagde c.s.] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. [gedaagde c.s.] vordert – samengevat – veroordeling van [eiser] tot betaling van EUR 90.000,-, vermeerderd met rente vanaf de dag van het instellen van de reconventionele vordering en kosten.
3.4. Van [eiser] is geen verweer bekend, omdat de comparitie van partijen geen doorgang heeft gevonden (zie r.o. ?1.1). Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. In de kern komen de stellingen van [eiser] erop neer dat [gedaagde c.s.] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen ingevolge de sleutelverklaring door [eiser] niet in het bezit te stellen van een sleutel van de woning. Deze sleutelverklaring is overeengekomen om [eiser] in de gelegenheid te stellen de woning te laten taxeren, welke taxatie nodig was voor het verkrijgen van de financiering. Aangezien [gedaagde c.s.] de sleutel niet aan [eiser] heeft gegeven, was het voor hem niet mogelijk de woning te laten taxeren en financiering te verkrijgen. Als gevolg hiervan heeft [eiser] zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de (gewijzigde) koopovereenkomst niet kunnen nakomen.
4.2. [gedaagde c.s.] voert als verweer aan dat er geen sprake is van schuldeisersverzuim zoals door [eiser] gesteld. Hiertoe voert hij onder meer aan dat hij [eiser] wel degelijk in het bezit heeft gesteld van de sleutels, waarbij hij verwijst naar artikel 1 van Pro de sleutelovereenkomst. Voorts voert hij aan dat de stellingen van [eiser] tegenstrijdig zijn. Enerzijds blijkt uit het proces-verbaal van bevindingen van 6 januari 2006 – waarvan de inhoud niet door [eiser] is betwist – dat [eiser] na overleg met Vinke ervoor heeft gekozen de koopovereenkomst op 6 januari 2006 te effectueren op voorwaarde dat de koopprijs op 6 januari 2006 (om 12.00 uur) bij de notaris gestort zou zijn, welke datum door [eiser] blijkens zijn brief van 5 januari 2006 als fatale datum bedoeld is. Anderzijds stelt [eiser] zich tegelijkertijd op het standpunt dat de taxatie niet is verricht, omdat hij niet beschikt over de sleutels van de woning. Volgens [gedaagde c.s.] blijkt hieruit in elk geval dat het ontbreken van een taxatie – ook volgens [eiser] – aan betaling van de koopprijs niet in de weg staat.
4.3. De vorderingen van [eiser] kunnen slechts worden toegewezen, indien vast komt te staan dat nakoming door [eiser] van de koopovereenkomst, in het bijzonder het doen stellen van een bankgarantie en betaling van de koopprijs, verhinderd is door een van de kant van [gedaagde c.s.] opgekomen beletsel.
4.4. De rechtbank is van oordeel dat [eiser]s stelling dat hij de koopprijs niet heeft betaald omdat [gedaagde c.s.] heeft verzuimd hem de sleutels van de woning ter beschikking te stellen, niet in overeenstemming is met zijn overige standpunten. Bij dit oordeel betrekt de rechtbank de volgende omstandigheden.
Partijen zijn in eerste instantie overeen gekomen dat [eiser] de koopprijs op 15 december 2005 zou betalen. Partijen zijn, toen [eiser] de koopprijs op deze datum niet had betaald, overeen gekomen dat hij de koopprijs op 6 januari 2006 zou voldoen. Niet is gebleken dat [eiser] zich voor of bij de totstandkoming van de aanvullende overeenkomst van 15 december 2006 op het standpunt heeft gesteld dat hij de koopprijs niet kon betalen vanwege het feit dat hij de sleutels niet van [gedaagde c.s.] had gekregen. Pas later, in zijn brief van 2 januari 2006, heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat het niet afgeven van de sleutels door [gedaagde c.s.] hem verhindert de woning te laten taxeren (zie r.o. ?2.6).
Uit het emailbericht van 5 januari 2006 blijkt dat [eiser] nakoming van de overeenkomst en levering van de woning op 6 januari 2006 wenste, welke datum door [eiser] als fatale datum bedoeld is (zie r.o. ?2.9). Uit het opgemaakte proces-verbaal van bevindingen blijkt in dit verband dat Vinke, nadat hij voornoemde brief van 2 januari 2006 had ontvangen, met [eiser] heeft gesproken. [eiser] heeft toen aan Vinke toegezegd dat hij ervoor zou zorgen dat “dat de poen op vrijdag zes januari tweeduizend zes om twaalf uur op officiële wijze bij de notaris gestort zou zijn”, terwijl uit [eiser]s stellingen ook volgt dat hij ten tijde van zijn toezegging en van de voornoemde ingebrekestelling niet de beschikking had over de sleutels. Uit voornoemd emailbericht van 5 januari 2006 alsmede uit het proces-verbaal van bevindingen blijkt dat het voor [eiser] kennelijk geen probleem was dat hij niet de beschikking had over de sleutels van de woning.
Het antwoord op de vraag die partijen ook verdeeld houdt, namelijk of [gedaagde c.s.] [eiser] in het bezit van de sleutels van de woning heeft gesteld, kan – gelet op het voorgaande – in het midden blijven.
4.5. Uit de stellingen van [eiser] valt derhalve af te leiden dat hij door het niet afgeven van de sleutels door [gedaagde c.s.] – indien al juist – niet verhinderd is zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst na te komen. De vorderingen – ook die tot ontbinding van de koopovereenkomst – van [eiser] dienen dan ook te worden afgewezen.
4.6. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde c.s.] worden begroot op:
- explootkosten EUR 0,00
- vast recht 1.120,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 894,00 (1,0 punt × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 2.014,00
in reconventie
4.7. De reconventionele vordering van [gedaagde c.s.] vindt zijn grondslag in het bepaalde in artikel 10 lid 2 van Pro de koopovereenkomst. Vast staat dat [gedaagde c.s.] [eiser] op 3 januari en op 7 januari 2006 schriftelijk in gebreke heeft gesteld terzake van de nakoming van diens (betalings)verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Hieruit kan – mede in samenhang met de aanvullende overeenkomst van 15 december 2005 (zie r.o. ?2.4) – worden afgeleid dat [gedaagde c.s.] de bedoeling heeft gehad [eiser] een laatste kans te geven om zijn verplichtingen na te komen. Hieraan heeft [eiser] geen gevolg gegeven.
4.8. Vast staat voorts dat [eiser] zich ertoe heeft verbonden de koopprijs op 6 januari 2006 te betalen. Betaling door [eiser] heeft echter niet plaatsgevonden. Hieruit volgt dat [eiser] zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst in samenhang met de aanvullende overeenkomst van 15 december 2006 niet is nagekomen, zodat [gedaagde c.s.] de koopovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden. Dit brengt mee dat voldaan is aan de vereisten van artikel 10 lid 2 van Pro de koopovereenkomst, zodat [gedaagde c.s.] recht heeft op betaling van de contractuele boete van EUR 90.000,- door [eiser]. De vordering van [gedaagde c.s.] zal dan ook worden toegewezen.
4.9. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde c.s.] worden begroot op:
- explootkosten EUR 0,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 447,00 (1,0 punt × factor 0,5 × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 447,00
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde c.s.] tot op heden begroot op EUR 2.014,00,
5.3. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4. veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde c.s.] te betalen een bedrag van EUR 90.000,00 (negentig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het bedrag van EUR 90.000,00 vanaf 13 december 2006 tot de dag van volledige betaling,
5.5. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde c.s.] tot op heden begroot op EUR 447,00,
5.6. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Heinemann en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2008.
w.g. griffier w.g. rechter