Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Amersfoort
zaaknummer: 500019 EJ VERZ 06-4980 MVV
beschikking d.d. 4 juli 2007
inzake
[NAAM VERZOEKERS],
[woonplaats],
verder ook te noemen: [naam verzoekers],
gemachtigde: [naam gemachtigde],
en
[NAAM VERZOEKERS],
[woonplaats],
hierna tezamen ook te noemen: [naam verzoekers],
gemachtigde: mr. P.G.F.M. van Oss, advocaat te Harderwijk,
[naam verzoekers] en [naam verzoekers] hierna tezamen ook te noemen: verzoekers,
tegen:
DE VERENIGING VAN EIGENAARS DE NIEUWE HOF II,
gevestigd te Amersfoort,
verder ook te noemen: VVE,
gemachtigde mr. F.A. Hoveijn, advocaat te Arnhem,
verwerende partij.
Verloop van de procedure
Verzoekers hebben op 24 november 2006 een verzoekschrift ingediend.
De VVE heeft een verweerschrift ingediend.
Beide partijen hebben nadere producties ingediend.
Het verzoek is ter zitting van 23 april 2007 behandeld. Daarvan is aantekening gehouden.
Hierna is uitspraak bepaald.
Motivering
De feiten
1.
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
1.1
Bij een op 1 december 1997 verleden splitsingsakte is het op het terrein, kadastraal bekend als gemeente Amersfoort, sectie O, nummers 5746, 5747 en 5748 te bouwen appartementencomplex gesplitst in de volgende vijf appartementsrechten (de hoofdsplitsing):
a. 83 koopwoningen, bergingen en parkeerplaatsen (de stripappartementen),
b. 16 woningen en bergingen (de trommelappartementen),
c. 122 huurwoningen en bergingen (de huurappartementen),
d. parkeerplaatsen en overige ruimten (de parkeerruimten) en
e. commerciële ruimten.
Bij notariële akten van ondersplitsing van eveneens 1 december 1997 zijn de appartementsrechten onder a., b., en e. ondergesplitst in respectievelijk 83, 16 en
3 appartementsrechten.
1.2
De Vereniging van Eigenaars De Nieuwe Hof I (hierna: de VVE De Nieuwe Hof I) heeft als taak de belangen van de eigenaars van de vijf appartementsrechten van de hoofdsplitsing te behartigen.
De VVE heeft tot taak de belangen van de eigenaars van de 83 appartementsrechten van de ondersplitsing onder a. te behartigen.
Verzoekers zijn van rechtswege lid van de VVE.
1.3
Artikel 36 van Pro het van toepassing zijnde splitsingsreglement (hierna: het splitsingsreglement) bepaalt - voor zover hier van belang - dat ieder der eigenaars bevoegd is hetzij in persoon, hetzij bij een schriftelijk gevolmachtigde de vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen.
Artikel 37 lid 1 van Pro het splitsingreglement bepaalt dat alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.
Artikel 37 lid 4 van Pro het splitsingsreglement bepaalt dat met een besluit van de vergadering gelijk staat een voorstel, waarmede alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd.
1.4
Op 26 oktober 2006 heeft een algemene ledenvergadering van de VVE plaatsgevonden.
In deze vergadering heeft de VVE zes besluiten genomen, welke besluiten zijn geregistreerd onder de besluitnummers NH2-B1006-01 tot en met NH2-B1006-06.
De VVE heeft in gemelde vergadering onder meer besloten om goedkeuring te verlenen aan voorgenomen herstel- en onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van De Nieuwe Hof I en de daaraan verbonden kosten ten laste te laten komen van de voor de Nieuwe Hof I opgebouwde reserves tot een maximum van € 121.000. Dit besluit is door de VVE geregistreerd onder besluitnummer NH2-B1006-02 (hierna: besluit 1).
Voorts heeft de VVE in de vergadering besloten om goedkeuring te verlenen aan voorgenomen herstel- en onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van De Nieuwe Hof II en de daaraan verbonden kosten ten laste te laten komen van de binnen de Nieuwe Hof II opgebouwde reserves tot een bedrag van € 110.000. Dit besluit is door de VVE geregistreerd onder besluitnummer NH2-B1006-04 (hierna: besluit 2).
Het verzoek
2.
Verzoekers hebben de kantonrechter primair verzocht alle in de vergadering van 26 oktober 2006 genomen besluiten nietig te verklaren dan wel te vernietigen.
Subsidiair hebben verzoekers de kantonrechter verzocht besluit 1 en besluit 2 te schorsen en te vernietigen.
3.
Verzoekers hebben ter onderbouwing van hun primaire verzoek - samengevat - aangevoerd dat de besluitvorming op de vergadering van 26 oktober 2006 niet conform de door de statuten van de VVE daarvoor gegeven wijze tot stand is gekomen. Een aantal leden heeft zijn stem voorafgaand aan de vergadering schriftelijk uitgebracht door middel van de ondertekening van een machtigingsformulier. De statuten laten een schriftelijke stemming alleen toe op voorwaarde dat alle leden vóór het voorstel stemmen en daarvan is geen sprake.
Het bestuur had zich moeten beperken tot het innemen van de volmachten die ten name zijn gesteld van een volmachtnemer. Dit geldt temeer nu de leden die hun stem aldus hebben uitgebracht niet in de gelegenheid zijn gesteld hun stem te wijzigen naar aanleiding van het verhandelde ter vergadering, zo begrijpt de kantonrechter verzoekers.
4.
Verzoekers hebben ter onderbouwing van hun subsidiaire verzoek aangevoerd dat -samengevat - het herstel van de gebreken waarop de besluiten 1 en 2 betrekking hebben ingevolge de destijds onder GIW-garantie aangegane koop/aanneemovereenkomsten voor rekening komt van de aannemer [naam aannemer]. Mocht deze aannemer niet aan zijn herstelverplichtingen voldoen, dan treedt de GIW-garantie met de daarbij behorende waarborgen in werking en kunnen de kosten van het herstel via het Garantie Instituut Woningbouw (hierna: GIW) op de aannemer worden verhaald. Deze garantie en waarborgen vervallen indien zonder tussenkomst van het GIW wordt overgegaan tot herstel van de gebreken. Door zich niet te beroepen op de GIW-garantie jaagt het bestuur van de VVE de leden, verzoekers daaronder begrepen, onnodig op kosten en verspeelt het tevens de aanspraken van de leden uit hoofde van de GIW-garantie.
Door de besluiten wordt de lopende GIW-arbitrageprocedure inzake het herstel van de muren en gevels van het gebouw bovendien doorkruist.
Ten slotte zijn de wijze van totstandkoming, de gevolgen en de prijsvorming van de overeenkomsten tot herstel en onderhoud voor de leden ondoorzichtig, zo begrijpt de kantonrechter verzoekers.
Het verweer
5.
De VVE heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer komt, voor zover voor de beoordeling nodig, hierna aan de orde.
De beoordeling
Wat betreft de bevoegdheid van de kantonrechter
6.
Zowel het primaire als het subsidiaire verzoek strekt tot vernietiging “c.q.” nietigverklaring van de op 26 oktober 2006 door de VVE genomen besluiten. Door de VVE is aan verzoekers tegen geworpen dat indien deze verzoeken in strijd met de splitsingsakte zijn genomen, sprake is van een nietig besluit als bedoeld in artikel 2:14 BW Pro. Artikel 5:130 lid 1 BW Pro wijst de kantonrechter slechts aan als bevoegde rechter indien de vernietiging als bedoeld in artikel 2:15 BW Pro wordt verzocht van besluiten van een vereniging van eigenaars, zodat in het onderhavige geval niet de kantonrechter, maar de rechtbank bevoegd is te oordelen over de nietigheid van de besluiten, aldus de VVE.
7.
De kantonrechter overweegt naar aanleiding van deze tegenwerping als volgt.
Ingevolge het bepaalde in artikel 2:14 lid 1 BW Pro is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon dat in strijd is met de wet of statuten nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit.
Artikel 2:15 lid 1 BW Pro bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon vernietigbaar is - voor zover hier van belang - wegens strijd met wettelijke bepalingen of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen.
In afwijking van artikel 2:14 lid 1 BW Pro geeft artikel 2:15 lid 1 BW Pro aldus een, in het laatste zinsdeel van artikel 2:14 lid 1 BW Pro bedoelde, bijzondere regeling: indien de strijd met de wet of de statuten ziet op de totstandkoming van het besluit heeft hij niet de nietigheid, maar de vernietigbaarheid van het besluit tot gevolg.
Uit hetgeen verzoekers ter zitting hebben betoogd maakt de kantonrechter op dat zij bij de indiening van het verzoek niet hebben beoogd een (juridisch) wezenlijk onderscheid te maken tussen de nietigheid en vernietigbaarheid van de besluiten. De kantonrechter verstaat het verzoek dan ook zo dat het enkel strekt tot vernietiging van de besluiten van 26 oktober 2006.
Wat betreft het primaire verzoek
8.
Met betrekking tot het primaire verzoek overweegt de kantonrechter als volgt.
Uit de gedingstukken blijkt dat het bestuur van de VVE voorafgaande aan de vergadering
machtigingsformulieren heeft verspreid onder de leden van de VVE. Een lid dat zich ter vergadering wilde laten vertegenwoordigen diende op het formulier zijn naam en de naam van de gevolmachtigde aan te geven. Zowel het lid als de gevolmachtigde dienden het formulier te ondertekenen. Voorts kon het lid, desgewenst, op het formulier per voorgesteld besluit aankruisen of het voor of tegen stemde, dan wel zijn stem onthield.
9.
De kantonrechter is van oordeel dat een lid zich met het formulier in overeenstemming met het bepaalde in artikel 36 van Pro het splitsingreglement ter vergadering rechtsgeldig kon laten vertegenwoordigen. Dat het lid op het formulier zijn stemgedrag kon aangeven doet daar niet aan af, nu het een volmachtgever vrij staat zijn gevolmachtigde te beperken in zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid.
Dat, zoals verzoekers, naar de kantonrechter begrijpt: met een beroep op artikel 37 lid 4 van Pro het splitsingsreglement, betogen, een besluit enkel schriftelijk kan worden genomen als alle leden vóór stemmen, doet daar niet aan af. Artikel 37 lid 4 van Pro het splitsingsreglement geeft de voorwaarden waaraan besluitvorming buiten vergadering dient te voldoen en heeft derhalve geen betrekking op (schriftelijke) besluitvorming ter vergadering.
10.
Verzoekers hebben gesteld dat de leden die hun stem aldus hebben uitgebracht niet in de gelegenheid zijn gesteld hun stem te wijzigen naar aanleiding van het verhandelde ter vergadering. Zij betogen daarmee, naar de kantonrechter begrijpt, dat de ter vergadering genomen besluiten dermate afwijken van de voorgenomen besluiten dat door het stemmen op die besluiten de grenzen van de volmacht werden overschreden. Dat betoog slaagt niet, nu niet is gebleken dat de ter vergadering genomen besluiten in zodanige mate afwijken van de voorgestelde besluiten dat door op basis van de volmachten vóór die voorstellen te stemmen, de grenzen van die volmachten werden overschreden.
11.
Op grond van het hiervoor overwogene zal het primaire verzoek worden afgewezen.
Wat betreft het subsidiaire verzoek
12.
De kantonrechter verstaat het subsidiaire verzoek zo dat verzoekers hem verzoeken besluit 1 en besluit 2 te schorsen en te vernietigen met een beroep op artikel 2:15 lid 1 BW Pro dat bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon vernietigbaar is - voor zover hier van belang - wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro worden geëist. Artikel 2:8 lid 1 BW Pro bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkander moeten gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Wanneer deze artikelen worden ingevuld voor het onderhavige geschil geven zij als toetsingskader de vraag of de vergadering (als orgaan van de VVE) bij afweging van alle bij de besluiten 1 en 2 betrokken belangen van verzoekers (als leden van de VVE bij haar organisatie betrokken) in redelijkheid en naar billijkheid tot de besluiten 1 en 2 heeft kunnen komen.
13.
De kantonrechter is van oordeel dat hetgeen door verzoekers is aangevoerd geen grond biedt om de besluiten 1 en 2 te schorsen. Niet is gebleken dat de eventuele uitvoering van (een van) die besluiten voor verzoekers zodanig ernstige gevolgen met zich brengt, dat zij de uitkomst van de onderhavige procedure behoort af te afwachten. De bezwaren van verzoekers zien immers voornamelijk op de financiële gevolgen van de besluiten voor verzoekers. Verzoekers hebben niet aannemelijk gemaakt dat die gevolgen, mochten de besluiten worden vernietigd, niet door de VVE ongedaan kunnen worden gemaakt.
14.
Met betrekking tot het verzoek tot vernietiging van de besluiten 1 en 2 overweegt de kantonrechter als volgt.
De woorden “als zodanig” in artikel 2:8 lid 1 BW Pro brengen met zich mede dat het antwoord op de vraag of de vergadering bij afweging van alle bij de besluiten 1 en 2 betrokken belangen van verzoekers in redelijkheid en naar billijkheid tot die besluiten heeft kunnen komen niet los kan worden gezien van de tussen de vergadering en die leden bestaande relatie. Dat betekent dat door die (bijzondere) relatie de door de vereniging bij haar belangenafweging jegens die leden in acht te nemen redelijkheid en billijkheid een andere invulling kan krijgen dan de redelijkheid en billijkheid die willekeurige partijen jegens elkaar in acht dienen te nemen.
15.
De redelijkheid en billijkheid in de relatie tussen vereniging en lid wordt mede vorm gegeven door het feit dat (ook) het lidmaatschap van een vereniging van eigenaars met zich mee kan brengen dat een minderheid van de leden van die vereniging zich geconfronteerd ziet met een haar onwelgevallig besluit. Die mogelijke confrontatie is inherent aan het democratische karakter van de vereniging. Dat karakter brengt bovendien met zich mee dat genoemde minderheid zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit. Het enkele feit dat de vergadering voorbij gaat aan de wens van die minderheid betekent dan ook niet dat het besluit tot stand is gekomen in strijd met vorenbedoelde redelijkheid en billijkheid.
16.
Voorts kunnen deze redelijkheid en billijkheid niet los worden gezien van de (voorzienbare) gevolgen van het besluit: de door de vereniging te maken belangenafweging bij een besluit dat voor alle leden van de vereniging in (ongeveer) dezelfde mate positieve of negatieve gevolgen heeft is een andere dan de afweging die bij een besluit waarvan de negatieve gevolgen slechts een beperkte, zich tegen het besluit verzettende groep raken.
17.
Verzoekers betogen dat - kort gezegd - de besluiten 1 en 2 met zich meebrengen dat de GIW-garantie voor de leden vervalt en dat de leden onnodig op kosten worden gejaagd. Dat betoog treft naar het oordeel van de kantonrechter in het licht van het hiervoor overwogene geen doel. De kantonrechter overweegt daarbij dat uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat de in de besluiten 1 en 2 genoemde overeenkomsten met de aannemer en overige partijen mede worden aangegaan ter beslechting van een tussen die aannemer en de VVE De Nieuwe Hof I en de VVE al zeer geruime tijd bestaand geschil over de kwaliteit van oplevering van het appartementencomplex, met name met betrekking tot de gevels en het houtwerk. De VVE heeft haar wens om tot beëindiging van dat geschil te komen zodat op korte termijn over kan worden gegaan tot het, naar niet in geschil is, zeer noodzakelijke herstel en onderhoud van gevels en houtwerk mogen laten prevaleren boven de belangen van verzoekers om de, ten tijde van dit geding nog ongewisse, uitkomst van de GIW-procedure af te wachten. Bovendien is niet weersproken dat alle leden van de VVE in gelijke mate de gevolgen van die overeenkomsten ondervinden.
18.
De stelling van verzoekers dat de wijze van totstandkoming, de gevolgen en de prijsvorming van de overeenkomsten tot herstel en onderhoud voor de leden ondoorzichtig zijn, begrijpt de kantonrechter naar aanleiding van het verhandelde ter zitting zo dat zij betogen dat het huidig bestuur van de VVE - kort gezegd - bewust niet alle informatie, danwel incorrecte informatie over de overeenkomsten aan de (leden van de) VVE heeft versterkt. Die stelling vindt naar het oordeel van de kantonrechter geen steun in de gedingstukken.
19.
Het verzoek tot vernietiging van de besluiten 1 en 2 zal op grond van het voorgaande worden afgewezen. De kantonrechter ziet aanleiding verzoekers te veroordelen in de proceskosten.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst het verzoek af;
veroordeelt verzoekers in de proceskosten aan de zijde van de VVE, tot de uitspraak van deze beschikking begroot op € 500,-- aan salaris gemachtigde.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.H.F. van Vugt, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2007.