Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 2007/186
uitspraak van de meervoudige kamer d.d. 6 november 2007
i[Y] B.V.,
gevestigd te [Y],
eiseres,
tegen
de raad van de gemeente [Y],
verweerder.
Inleiding
1.1 Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het besluit van verweerder van 14 december 2006, waarbij verweerder het bezwaar van eiseres tegen het besluit van 20 juni 2006 ongegrond heeft verklaard. Bij laatstgenoemd besluit heeft verweerder eiseres op grond van artikel 49 van de Wet op de ruimtelijke ordening (WRO) een planschadevergoeding toegekend ten bedrage van € 55.000,-.
1.2 Het geding is behandeld ter zitting van 28 september 2007, waar eiseres is verschenen bij haar statutair directeur [A]. Namens verweerder is verschenen mevrouw mr. M.L. Plas, werkzaam bij de gemeente [Y].
Overwegingen
2.1 Bij schrijven van 29 oktober 2002 heeft eiseres zich tot verweerder gewend met het verzoek haar op grond van artikel 49 van de WRO een planschadevergoeding toe te kennen. Eiseres heeft daarbij te kennen gegeven schade te hebben geleden door wijziging van de bestemming van [N]es]n de[Z]. Eiseres heeft in haar verzoek niet aangegeven wat de hoogte van de door haar geleden schade is.
2.2 Naar aanleiding van het verzoek van eiseres heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) verweerder op 6 december 2005 desgevraagd van advies gediend. Op 13 december 2005 heeft de SAOZ een nader, enigszins gewijzigd, advies uitgebracht. In laatstbedoeld advies heeft de SAOZ geadviseerd eiseres een planschadevergoeding toe te kennen tot een bedrag van € 55.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 mei 2004.
2.3 Bij schrijven van 15 december 2005 heeft eiseres op de adviezen van de SAOZ gereageerd. Eiseres heeft daarbij opgemerkt dat zij de stelling kan onderschrijven dat de schade moet worden bepaald aan de hand van een vergelijking tussen de waardebepaling van het perceel op basis van de bestemming ‘winkel’ en op basis van de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’. Eiseres acht de onderliggende factoren met betrekking tot de waardebepaling echter onacceptabel. De waardering met betrekking tot de winkelbestemming is volgens eiseres ten onrechte gebaseerd op een oud contract met supermarkt Boni en niet op basis van het in 2001 aanwezige kengetal met betrekking tot de opbrengstwaarde per vierkante meter van winkelruimte. Voorts meent eiseres dat het pand aan[N]es] zich niet leent voor functies welke vallen onder de factor maatschappelijke doeleinden. Het enkele feit dat er thans een zwaar gesubsidieerde instelling in het pand is gevestigd, kan naar de mening van eiseres geen maatstaf zijn voor de waardebepaling. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft eiseres verwezen naar de bijgevoegde brief van 14 december 2005 van Winkel Makelaars & Financieel Adviseurs.
De SAOZ heeft op de stellingen van eiseres gereageerd bij brief van 28 maart 2006, waarna verweerder bij besluit van 20 juni 2006 eiseres, conform het advies van de SAOZ, in aanmerking heeft gebracht voor een planschadevergoeding van € 55.000,-.
2.4 Door eiseres is tegen dat besluit bezwaar gemaakt. Bij het thans bestreden besluit heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. In beroep heeft eiseres, net zoals in bezwaar, aangevoerd dat zij in de planologische fase keer op keer bezwaar heeft gemaakt tegen het aanpassen van de bestemmingsplanvoorschriften, echter zonder succes. Eiseres is van mening dat de gemeente haar willens en wetens heeft benadeeld en gehouden is haar volledig schadeloos te stellen. Verder meent eiseres dat de toegekende planschadevergoeding ten onrechte slechts is gebaseerd op een huuropbrengstvergelijking. Naar de mening van eiseres kan het niet zo zijn dat de waarde van het object wordt bepaald door willekeurige huurcontracten. Verder heeft eiseres aangevoerd dat het haar bekend is dat de gemeente [Y] grond voor maatschappelijke doeleinden voor een geheel andere prijs per m² verkoopt dan grond met een winkelbestemming. Ten slotte meent eiseres dat ook de toekomstige huurwaarde dient te worden meegenomen bij de bepaling van de hoogte van de schadevergoeding. Eiseres heeft op basis van die argumenten een planschadevergoeding gevorderd van € 1.000.000,-.
2.5 Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van de WRO moet volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in de eerste plaats worden bezien of sprake is van een wijziging in het planologische regime waardoor eiseres in een nadeliger positie is komen te verkeren, als gevolg waarvan hij schade heeft geleden of zal lijden. Daarbij dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de verschillende planologische regimes. In dat verband is niet bepalend hoe de feitelijke situatie onder het voorheen geldende planologische regime was, doch hetgeen theoretisch maximaal mogelijk was onder dat regime.
2.6 Uit de stukken blijkt dat eiseres eigenaar is van de onroerende zaak kadastraal bekend gemeente [Z], sectie D, nr. 1502, en sectie D, nr. 2673. Het betreffende bedrijfspand met zelfstandige bovenwoning is gevestigd aan de [adres] en [adres] (verder: het perceel). Het bedrijfspand wordt verhuurd aan een kinderdagverblijf. Ook de bovenwoning is verhuurd. Voorheen gold voor het perceel het bestemmingsplan “[N]” en had het de bestemming “Centrumvoorzieningen in één bouwlaag (C1), bestemd voor centrumvoorzieningen in de vorm van onder meer detailhandel en dienstverlening, kantoren, restaurant, ambachtelijke bedrijven.
Op 30 oktober 2002 is door verweerder vastgesteld het bestemmingsplan “[Z] 2002”, welk bestemmingsplan op 27 november 2003 in werking is getreden en op 12 mei 2004 onherroepelijk is geworden.
Op grond van dit bestemmingsplan geldt voor het perceel de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’ met de subbestemming ‘opvang- en onderwijsvoorzieningen’ (M(o)).
2.7 Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres door het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger situatie is komen te verkeren. De SAOZ heeft in haar advies de door eiseres geleden schade getaxeerd op € 55.000,-, welke schade is berekend aan de hand van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Op basis van die methode heeft de SAOZ de economische huurwaarde van het perceel onder zowel het oude als het nieuwe planologische regime gekapitaliseerd en de aldus verkregen waarden vervolgens met elkaar vergeleken, welke vergelijking heeft geresulteerd in een voor vergoeding in aanmerking komend schadebedrag van € 55.000,-.
2.8 In geschil is de vraag of verweerder een juiste toepassing heeft gegeven aan het bepaalde in artikel 49 van de WRO door de schadevergoeding conform het advies van de SAOZ vast te stellen op € 55.000,-.
Vooropgesteld moet worden dat de SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en dat verweerder in beginsel op de door de SAOZ uitgebrachte adviezen mag afgaan.
Uit de bij het advies gevoegde berekening blijkt dat de SAOZ bij de bepaling van de waardevermindering de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode heeft gehanteerd. De rechtbank ziet geen grond deze wijze van bepaling van de waardevermindering voor onjuist te houden. De rechtbank ziet in de gegeven omstandigheden voorts geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de SAOZ uitgevoerde berekening, waarbij de waardedaling is vastgesteld door vergelijking van de reëel in de markt haalbare waarde van het perceel vóór en na de planwijziging, uitgaande van de maximale planologische invulling. De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat de SAOZ heeft aangegeven dat bij de vaststelling van de huurwaarde rekening is gehouden met alle relevante factoren van zowel de onroerende zaak zelf, zoals ligging, omvang en kwaliteit van het perceel, als de geldende marktomstandigheden.
De SAOZ heeft voorts opgemerkt dat de huurwaarde niet is bepaald aan de hand van opbrengsten uit willekeurige huurcontracten, zoals eiseres heeft verondersteld in zijn beroepschrift. De rechtbank ziet in hetgeen eiseres naar voren heeft gebracht geen grond deze stelling voor onjuist te houden.
2.9 Eerst ter zitting heeft eiseres het door de SAOZ vastgestelde schadebedrag gemotiveerd bestreden aan de hand van een zogenoemde residuele grondwaardeberekening, die in de pleitaantekeningen van eiseres is uitgewerkt.
Eiseres heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat zij bewust heeft gewacht met het kenbaar maken van deze nadere motivering vanwege het feit dat zij tot een dag voor de zitting in overleg is geweest met de wethouder van de gemeente [Y] en heeft getracht de kwestie buiten de publiciteit te houden. Van de zijde van verweerder is ter zitting dienaangaande verklaard dat, gezien het tijdstip waarop eiseres haar berekening kenbaar heeft gemaakt, daarop niet inhoudelijk meer kon worden gereageerd.
Niet valt in te zien dat eiseres de ter zitting gegeven nadere onderbouwing niet eerder in geding heeft kunnen brengen. De rechtbank is van oordeel dat deze nadere onderbouwing buiten beschouwing moet worden gelaten wegens strijd met een goede procesorde. Dat eiseres tot een dag voor de zitting in gesprek was met de wethouder van de gemeente [Y] en de kwestie buiten de publiciteit wilde houden, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Niet valt immers in te zien dat het tijdig kenbaar maken van haar gemotiveerde bezwaren afbreuk zou doen aan de kennelijk bij eiseres bestaande wens de kwestie buiten de publiciteit te houden. Evenmin valt in te zien waarom de gesprekken van eiseres met de wethouder haar ervan hebben weerhouden de nadere onderbouwing tijdig kenbaar te maken.
Ter ondersteuning van zijn standpunt wijst de rechtbank nog op een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 26 september 2007, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl (LJN: BB4318).
2.10 Nu eiseres de door de SAOZ gehanteerde berekening niet althans niet tijdig gemotiveerd heeft betwist, moet worden geoordeeld dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat aan het advies van de SAOZ zodanige gebreken kleven dat verweerder zijn besluit daarop niet in redelijkheid kon baseren.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat niet met vrucht kan worden staande gehouden dat verweerder, door het advies van de SAOZ te volgen en aan het bestreden besluit ten grondslag te leggen, dat besluit niet toereikend heeft gemotiveerd.
2.11 Hetgeen door eiseres in beroep is aangevoerd kan dan ook niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
2.12 De rechtbank beslist als volgt.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
recht doende,
3.1 verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven als voorzitter en mr. G.J. van Binsbergen en mr. J. Struiksma als leden en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2007.
De griffier: De voorzitter van de meervoudige kamer:
W.B. Lakeman mr. B.J. van Ettekoven
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak staat, binnen zes weken na de dag van bekendmaking hiervan, voor belanghebbenden hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage.
Let wel:
Ook als u in deze uitspraak (gedeeltelijk) in het gelijk bent gesteld, kan het van belang zijn hoger beroep in te stellen voor zover de rechtbank gronden uitdrukkelijk en zonder voorbehoud heeft verworpen en u daar niet in wilt berusten.