Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 223459 / HA ZA 06-2870
Vonnis van 1 augustus 2007
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HOOG CATHARIJNE B.V.,
gevestigd te Utrecht,
eiseres,
procureur mr. B.F. Keulen,
tegen
1. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE GEBOUWDE ONROERENDE ZAAK STAANDE EN GELEGEN AAN HET STATIONSPLEIN 7 TE UTRECHT,
gedaagde,
niet verschenen,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. E.Th. Hummels.
Partijen zullen hierna Hoog Catharijne B.V. en gedaagden, respectievelijk [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 februari 2007
- de door [gedaagde sub 2] bij brief van 4 mei 2007 ten behoeve van de comparitie van partijen toegezonden producties
- de door Hoog Catharijne B.V. bij brief d.d. 10 mei 2007 ten behoeve van de comparitie van partijen toegezonden producties
- het proces-verbaal van comparitie van 24 mei 2007
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Hoog Catharijne B.V. maakt onderdeel uit van het concern Corio N.V. dat eigenaresse is van het winkelcentrum Hoog Catharijne te Utrecht, hierna: het Winkelcentrum. De bedrijfsruimte Stationsplein 7, hierna ook: het pand, maakt onderdeel uit van het Winkelcentrum en is eigendom van Hoog Catharijne B.V.
2.2. Het pand is laatstelijk van 1 juni 1996 t/m 1 juni 2003 aan een derde verhuurd geweest. Vanaf laatstgenoemde datum is er sprake van leegstand van de bedrijfsruimte.
2.3. Op 6 juni 2005 hebben gedaagden het pand gekraakt. Sindsdien verblijven gedaagden in het pand zonder recht of titel. In het pand wordt sindsdien een zogenaamde “Weggeefwinkel” geëxploiteerd alsmede een internetwerkplaats, koffie/theehoek, ontmoetingsruimte voor bezoekers en een vergaderruimte. Voorts wordt het pand gebruikt als logeeradres en verblijven hier in de regel ook gedurende de nacht een aantal personen.
2.4. Hoog Catharijne B.V. heeft de Gemeente Utrecht verzocht bestuursrechtelijk tegen gedaagden op te treden, welk verzoek door de Gemeente is afgewezen.
3. De vordering
3.1. Hoog Catharijne B.V. vordert:
- gedaagden te veroordelen het pand aan het Stationsplein 7 te Utrecht binnen 2 weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis met al de hunnen en het hunne te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter algehele beschikking van eiseres te stellen, met machtiging van eiseres om, zo gedaagden zouden nalaten om aan deze veroordeling te voldoen de nakoming daarvan af te dwingen met behulp van de sterke arm en voorts met de bepaling dat de veroordeling tot ontruiming tot 6 maanden na de dag waartegen de ontruiming is bevolen ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de ten uitvoerlegging zich in het pand bevindt of daarbinnen treedt en telkens wanneer dat zich voordoet;
- gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalende de anderen in zoverre zullen zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2. Aan deze vorderingen legt Hoog Catharijne B.V. ten grondslag dat gedaagden zonder recht of titel verblijven in de aan Hoog Catharijne B.V. in eigendom toebehorende onroerende zaak en daardoor inbreuk maken op het eigendomsrecht van Hoog Catharijne B.V.
3.3. [gedaagde sub 2] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil
4.1. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of Hoog Catharijne B.V. voldoende belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. Hoog Catharijne B.V. voert hiertoe - samengevat - het navolgende aan:
Hoog Catharijne B.V. heeft sinds het vertrek van de laatste huurder op 1 juni 2003 veel inspanningen geleverd om het pand weer verhuurd te krijgen. Door het pand gekraakt te houden frustreren gedaagden de mogelijkheid om het pand te verhuren. Dit onderbouwt zij onder meer door te stellen dat het pand er door de kraak onaantrekkelijk uitziet waardoor het moeilijk verhuurbaar is en dat potentiële huurders afzien van het aangaan van een huurovereenkomst nu er niet op korte termijn zekerheid kan worden geboden dat een huurder het gehuurde ongestoord in gebruik zal kunnen nemen en gebruiken. Door gedaagden is voorts schade toegebracht aan het pand en wordt overlast veroorzaakt voor omwonenden. Gedaagden veroorzaken vanaf het moment van de kraak door het gebruik van het pand een (brand)gevaarlijke situatie, met name voor het winkelend publiek in de directe omgeving van het pand en de omliggende bedrijven. Bewoning van het pand is voorts in strijd met het geldende bestemmingsplan. Door voortduring van de huidige situatie zal (meer) schade aan het pand en/of aan omliggende bedrijven kunnen ontstaan waarvoor Hoog Catharijne B.V. mogelijk zal worden aangesproken. Eventuele maatschappelijke wensenlijkheid van de activiteiten van gedaagden rechtvaardigt niet dat zij wordt gefrustreerd in de uitoefening van haar eigendomsrecht, aldus Hoog Catharijne B.V. en zij wenst haar kansen om op korte termijn tot een nieuwe verhuur te komen en zo weer inkomsten te verwerven, te optimaliseren. Ten slotte heeft Hoog Catharijne B.V. ter comparitie gesteld dat het parkeerbedrijf Utrecht het pand wenst te gaan huren en in gebruik te nemen als stalling en reparatiewerkplaats voor fietsen. Hiervoor zal, gelet op de huidige bestemming en het voorgenomen gebruik, een artikel 17 WRO Pro procedure nodig zijn die naar verwachting 3 maanden in beslag zal nemen.
4.2. [gedaagde sub 2] heeft de stellingen van Hoog Catharijne B.V. betwist. Het verweer van [gedaagde sub 2] komt - zakelijk weergegeven - op het volgende neer.
Hoog Catharijne B.V. heeft het pand sinds juni 2003 ongebruikt leeg laten staan. Hoog Catharijne B.V. heeft sindsdien onvoldoende inspanningen geleverd om het pand verhuurd te krijgen. Bovendien is volgens [gedaagde sub 2] niet het feit dat het pand is gekraakt, maar de slechte staat van het pand, de te hoge huurprijs en de onaantrekkelijke situatie rondom het pand de voornaamste reden dat het pand nog niet verhuurd is. Zij stelt dat de situatie rondom het pand sinds de kraak juist is verbeterd in plaats van verslechterd. [gedaagde sub 2] betwist voorts dat er schade is of wordt veroorzaakt aan het pand of omwonenden, alsmede dat er sprake is van een (brand)gevaarlijke situatie. Er zijn contacten geweest met brandweer en dienst Bouwen en Wonen van de Gemeente die over het algemeen tevreden waren over de brandveiligheid van het pand en de door hen gegeven aanwijzingen zijn opgevolgd. Er is ook overigens geen sprake van een reëel belang om het pand daadwerkelijk leeg ter beschikking te krijgen. Bij ontruiming is weer langdurige leegstand te verwachten. [gedaagde sub 2] stelt zich voorts op het standpunt dat Hoog Catharijne B.V. onrechtmatig jegens haar handelt door te trachten het initiatief van gedaagden tegen te gaan, gelet op het grote gebrek aan onderdak voor initiatieven als de onderhavige en mede gezien de het maatschappelijke belang daarvan. Een afweging van de belangen – enerzijds het belang van Hoog Catharijne B.V. bij een ongestoorde uitoefening van haar eigendomsrecht en anderzijds het maatschappelijke belang van gedaagden om door te kunnen gaan met de activiteiten – dient in het voordeel van [gedaagde sub 2] uit te vallen. Ter onderbouwing van het maatschappelijke belang heeft [gedaagde sub 2] een groot aantal steunbetuigingen en handtekeningen in het geding gebracht.
4.3. Ter comparitie heeft [gedaagde sub 2] herhaald dat Hoog Catharijne B.V. geen belang heeft bij ontruiming nu er geen concrete invulling van het pand bestaat en dat eerst als deze er is, er bereidheid zal zijn te ontruimen. Voorts heeft [gedaagde sub 2] met een beroep op artikel 557a Rv verzocht de ontruiming aan te houden tot het moment dat die concrete invulling er wel is. Hoog Catharijne B.V. heeft tegen het beroep op artikel 557a Rv verweer gevoerd inhoudende dat haar belang om zo spoedig mogelijk te kunnen verhuren zich daartegen verzet.
5. De beoordeling
5.1. Vast staat dat gedaagden zonder recht of titel verblijven in de aan Hoog Catharijne B.V. in eigendom toebehorende onroerende zaak Stationsplein 7 en dat zij daarmee inbreuk maken op het eigendomsrecht van Hoog Catharijne B.V. Daarmee is de onrechtmatigheid van deze handelswijze in beginsel gegeven, behoudens een eventuele rechtvaardigingsgrond. [gedaagde sub 2] heeft zich op het standpunt gesteld dat zij met het gebruik van het pand als hiervoor sub 2.3 bedoeld en het voorkomen van langdurige leegstand een maatschappelijk belang dient. De rechtbank begrijpt hieruit dat [gedaagde sub 2] zich beroept op een rechtvaardigingsgrond. De stelling van [gedaagde sub 2] dat het door haar gediende maatschappelijke belang een rechtvaardigingsgrond oplevert, wordt door de rechtbank niet gevolgd. De vordering van Hoog Catharijne B.V. die strekt tot ontruiming is dan ook in beginsel toewijsbaar.
5.2. Vervolgens is aan de orde de vraag of de eigenaar van de onroerende zaak voldoende belang bij ontruiming heeft en de ontruiming niet tot (opnieuw) ongerechtvaardigde leegstand zal leiden. De rechtbank komt derhalve tot een belangenafweging van enerzijds het belang van Hoog Catharijne B.V. op een ongestoorde uitoefening van haar eigendomsrecht en anderzijds het belang van gedaagden bij gebruik van het pand en het tegengaan van langdurige leegstand. Volgens de vaste rechtspraak is er in ieder geval voldoende belang bij ontruiming indien er sprake is van (het sluiten van) een huurovereenkomst ten aanzien van de onroerende zaak waarvan ontruiming wordt gevorderd. Ten aanzien van de door partijen aangevoerde belangen overweegt de rechtbank als volgt.
5.3. Het gestelde (brand)gevaar is niet vast komen te staan nu van de zijde van [gedaagde sub 2] gemotiveerd is gesteld dat er contacten zijn geweest met de brandweer en de dienst Bouwen en Wonen van de Gemeente die zich tevreden hebben betoond over de brandveiligheid, hetgeen door Hoog Catharijne niet gemotiveerd is betwist. Nu van het gestelde brandgevaar niet (voldoende) is gebleken zal aan deze stelling worden voorbijgegaan. Hetzelfde geldt voor de stelling van Hoog Catharijne B.V. dat van de kraak een afschrikwekkende werking uitgaat, waardoor het pand moeilijk verhuurbaar is. Uit de gedingstukken en hetgeen Hoog Catharijne B.V. ter comparitie naar voren heeft gebracht is onvoldoende aannemelijk geworden dat uitsluitend de aanwezigheid van gedaagden haar frustreert in het vinden van een nieuwe huurder. De stelling van [gedaagde sub 2] dat de oorzaak veeleer is gelegen in externe omstandigheden, zoals huurprijs en de situatie rondom het pand, is door Hoog Catharijne B.V. niet, althans niet voldoende betwist. Overigens heeft Hoog Catharijne B.V. met de aangekondigde verhuur aan het Parkeerbedrijf Utrecht haar stellingen op dit punt ontkracht. Evenmin kan worden vastgesteld dat het (voortdurende) gebruik door gedaagden zal leiden tot (verdere) schade aan het pand danwel enige aansprakelijkheid van Hoog Catharijne B.V. jegens omwonenden en andere derden vanwege door hen geleden of te lijden schade. Dat bewoning van bedrijfsruimte in strijd is met het vigerende bestemmingsplan acht de rechtbank op zichzelf bezien van onvoldoende belang om ontruiming te kunnen rechtvaardigen nu gebleken is dat (het college van Burgemeester en Wethouders van) de Gemeente Utrecht te kennen heeft gegeven niet te zullen optreden tegen gebruik van het pand in strijd met dit bestemmingsplan.
5.4. Dan resteert het belang van Hoog Catharijne B.V. om het pand te kunnen verhuren aan het parkeerbedrijf Utrecht. De vraag is daarbij of er sprake is van voldoende serieuze en concrete plannen om een dergelijke verhuur te realiseren. De rechtbank overweegt hiertoe dat er weliswaar geen huurovereenkomst tussen de Gemeente en Hoog Catharijne B.V. is overgelegd maar dat er wel voldoende concrete aanwijzingen zijn dat een huurovereenkomst op korte termijn tussen partijen tot stand zal komen. Er is sprake van een concreet huurvoorstel van de zijde van Hoog Catharijne B.V., laatstelijk d.d. 7 mei 2007, en een vertegenwoordiger van de Gemeente heeft nadien - ter comparitie - verklaard dat het parkeerbedrijf Utrecht het pand wenst te huren en in gebruik te nemen onder meer als openbare fietsenstalling. Alvorens tot ondertekening van de huurovereenkomst over te gaan wenste de Gemeente het pand van binnen te bezichtigen waartoe tot dat moment geen gelegenheid was geweest. Dat laatste is van de zijde van [gedaagde sub 2] niet betwist.
5.5. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee genoegzaam gebleken dat Hoog Catharijne B.V. voldoende belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. Het belang dat [gedaagde sub 2] daartegenover stelt om in het pand te kunnen blijven werken en verblijven – mede gezien het tekort aan geschikte en betaalbare bedrijfsruimte voor de exploitatie van de onderhavige activiteiten – rechtvaardigt niet de conclusie dat Hoog Catharijne B.V. in redelijkheid niet heeft kunnen komen tot uitoefening van de uit haar eigendomsrecht voortvloeiende bevoegdheid ontruiming te vorderen danwel dat zij daarmee jegens [gedaagde sub 2] onrechtmatig handelt. Een belangenafweging dient derhalve in het voordeel van Hoog Catharijne B.V. uit te vallen.
5.6. Uit het vorengaande volgt dat de vordering tot ontruiming van het pand voor toewijzing gereed ligt evenals de vordering van Hoog Catharijne B.V. op grond van artikel 557a lid 3 Rv aangezien [gedaagde sub 2] heeft aangegeven dat er naast haar meerdere andere krakers in het pand aanwezig zijn.
5.7. Gelet op de aard van de vordering dient de rechtbank toepassing te geven aan het bepaalde in de eerste twee leden van artikel 557a Rv. De rechtbank dient derhalve een beslissing te nemen over de termijn waarbinnen de ontruiming niet kan worden uitgevoerd, na ter zake inlichtingen te hebben ingewonnen bij burgemeester en wethouders van de gemeente waarin de onroerende zaak zich bevindt. Aan deze bepaling hoeft geen uitvoering te worden gegeven indien zulks onverenigbaar zou zijn met het belang van degene op wiens vordering het bevel tot ontruiming wordt gedaan, i.c. Hoog Catharijne B.V.
5.8. Hoog Catharijne B.V. heeft in dit kader aangevoerd dat zij belang heeft bij een spoedige ontruiming zodat zij het pand op korte termijn kan verhuren.
5.9. Naar het oordeel van de rechtbank is dit belang niet zodanig dat raadpleging van Burgemeester en Wethouders achterwege behoort te blijven. Hierbij weegt de rechtbank mee dat Hoog Catharijne B.V. heeft aangegeven dat voor het door het parkeerbedrijf Utrecht voorgenomen gebruik van het pand een wijziging van de bestemming van het pand noodzakelijk is. De daartoe te volgen procedure zal - aldus Hoog Catharijne B.V. - naar verwachting 3 maanden in beslag nemen. Dit betekent dat het maar de vraag is of op korte termijn tot verhuur van het pand kan worden overgegaan. Daar staat tegenover dat [gedaagde sub 2] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat met haar vele anderen, onder meer bezoekers van de geëxploiteerde winkel en internetworkshop, gebruik maken van het pand en aan hen een redelijke termijn moet worden gegund om het pand te ontruimen.
5.10. De rechtbank ziet in het vorengaande aanleiding om ingevolge het bepaalde in artikel 557a lid 1 en 2 Rv inlichtingen in te winnen bij Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Utrecht omtrent een eventuele ter opschorting van de ontruiming te bepalen termijn. Van Burgemeester en Wethouders wordt daarbij in het bijzonder verlangd dat zij inlichtingen verstrekken over de termijn waarop de, ten behoeve van het door het parkeerbedrijf Utrecht voorgenomen gebruik van het pand te realiseren wijziging van het bestemmingplan geëffectueerd zal zijn en overige voor dit gebruik en verhuur relevante inlichtingen.
5.11. De vordering is eveneens toewijsbaar jegens de niet verschenen gedaagden aangezien deze jegens hen niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt.
5.12. Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Hoog Catharijne B.V. worden begroot op:
- dagvaarding EUR 71,32
- vast recht 248,00
- salaris procureur 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.223,32
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. veroordeelt gedaagden om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de onroerende zaak staande en gelegen aan het Stationsplein 7 te Utrecht met alle daarin van hunnentwege aanwezige personen en goederen te ontruimen en ontruimd te houden;
6.2. bepaalt dat deze veroordeling binnen de in artikel 557a Rv genoemde termijn van één jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dit voordoet;
6.3. veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Hoog Catharijne B.V. tot op heden begroot op EUR 1.223,32;
6.4. verklaart dit vonnis – met inachtneming van het hierna bepaalde – uitvoerbaar bij voorraad;
6.5. wijst het meer of anders gevorderde af;
6.6. bepaalt dat het onder 6.1 en 6.2 gegeven bevel tot ontruiming niet ten uitvoer kan worden gelegd totdat de rechter over het al dan niet bepalen van een termijn als bedoeld in artikel 557a Rv zal hebben beslist;
6.7. gelast de griffier een afschrift van dit vonnis te zenden aan de Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Utrecht;
6.8. beveelt de Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Utrecht binnen een termijn van vier weken na heden ter griffie in te leveren hun schriftelijk bericht, houdende inlichtingen die van belang kunnen zijn voor de bepaling van een termijn gedurende welke het gegeven bevel niet ten uitvoer kan worden gelegd, meer in het bijzonder over de vraag als geformuleerd onder r.o. 5.10.
6.9. bepaalt dat het eindvonnis zal worden uitgesproken op de veertiende dag na ontvangst van het hiervoor onder 6.8 bedoelde bericht.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.P. Killian en in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2007.
w.g. griffier w.g. rechter