Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 06/2510
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 juni 2007
inzake
[X],
wonende te [Z],
eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de geme[P]]
verweerder.
Inleiding
1.1 Bij beschikking van 31 december 2005 is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende [a-straat]at] te [Q] (hierna: het object) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 265.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2003.
1.2 Bij uitspraak van 27 januari 2006 heeft verweerder het door eiseres tegen de beschikking van 31 december 2005 ingediende bezwaarschrift ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 18 mei 2006 heeft verweerder het ingediende bezwaarschrift alsnog gegrond verklaard en de waarde van het object verminderd van € 265.000,- naar € 200.000,-.
Het beroep heeft betrekking op de uitspraak van verweerder van 18 mei 2006.
1.3 Het beroep is behandeld ter zitting van 29 mei 2007, waar eiseres in persoon is verschenen, vergezeld door haar echtgenoot. Namens verweerder is verschenen [A] en [B], beiden werkzaam bij de gemeente [P].
Overwegingen
2.1 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
2.2 Eiseres betwist de door verweerder vastgestelde waarde. Eiseres heeft daartoe aangevoerd dat het object dat door verweerder is gewaardeerd de tuin betreft die is gelegen bij het woonhuis aan de [a-straat] te [Q], welk woonhuis eigendom is van haar zuster. Eiseres heeft verder aangevoerd dat voor de tuin door verweerder geen bouwvergunning zal worden afgegeven, zodat duidelijk is dat de in haar bezit zijnde grond geen bouwgrond is. Verder heeft eiseres gesteld dat de tuin niet anders kan worden beschreven als een wildernis. Ten slotte meent eiseres dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het recht van overpad van haar zuster alsmede met het feit dat een strook grond van twee meter langs de woning eigendom is van haar zuster. Eiseres heeft ter zitting nog een taxatieverslag van 14 mei 2007 van [C], makelaardij in onroerende zaken, taxaties en beheer, overgelegd.
2.3 Nu eiseres de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum.
2.4 De rechtbank stelt in de eerste plaats vast dat verweerder bij uitspraak op bezwaar van 18 mei 2006 de eerdere uitspraak op bezwaar van 27 januari 2006 niet langer heeft gehandhaafd en daarbij de waarde van het object alsnog heeft verminderd van € 265.000,- naar € 200.000,-.
De rechtbank ziet in de Algemene wet inzake rijksbelastingen en de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geen beletsel om ten voordele van de belanghebbende een eerder besluit niet langer te handhaven . Op grond van artikel 7:11 van Pro de Awb vindt in de bezwaarfase een heroverweging van het bestreden besluit plaats. Wanneer de rechtbank het beroep hiertegen gegrond verklaart , kan zij op grond van artikel 8:72, vierde lid, het bestuursorgaan opdragen een nieuw besluit te nemen. Uit het systeem van de Awb volgt dan ook reeds dat het voor de tweede maal beslissen op hetzelfde bezwaarschrift niet voor onmogelijk moet worden gehouden.
2.5 Verweerder stelt zich op het standpunt dat het te waarderen object samen met de woning aan de [a-straat] een onafscheidelijk object vormt. Verweerder stelt dat de grond nooit los van de woning zal worden verkocht. Verweerder heeft aan de hand van de vergelijkingsmethode de totale waarde van het object en de woning aan de [a-straat] vastgesteld en deze waarde vervolgens gesplitst, waarbij aan het object een waarde is toegekend van € 200.000,-.
2.6 Wanneer verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer ligging en kaveloppervlakte - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentieobjecten.
2.7 De rechtbank stelt vast dat het object, zijnde de (tuin)grond bij het woonhuis aan de [a-straat], in het kader van de waardering als een afzonderlijk object moet worden aangemerkt. De waardering dient dan ook plaats te vinden los van de waardering van het woonhuis aan de [a-straat], welk woonhuis, afgezien van de ondergrond, slechts beschikt over een strook grond van twee meter rond het huis.
Zoals hiervoor reeds is aangegeven wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel in de regel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.8 Evident is dat de meest biedende gegadigde voor het object in het onderhavige geval zal zijn de eigenaar van het woonhuis aan de [a-straat]. Immers, die eigenaar zal het meest gebaat zijn bij (uitbreiding) van zijn grond, behorend bij zijn woonhuis, temeer nu hij thans slechts beschikt over een beperkte strook grond van twee meter rond het huis. Nu de gebruiksmogelijkheden van het object beperkt zijn - het object mag immers niet worden bebouwd en kan daardoor slechts dienen als (moes)tuin - is het evident dat elke andere potentiële gegadigde voor het object een aanzienlijk lager bod zal uitbrengen dan de eigenaar van het betreffende woonhuis. Het object zal voor elke andere gegadigde weinig dan wel minder aantrekkelijk zijn. Door de monopoliepositie van de eigenaar van het woonhuis, ontstaat er naar het oordeel van de rechtbank een situatie die een waardedrukkend effect met zich zal brengen op de waarde van het object. De betreffende eigenaar zal immers niet bereid zijn de marktconforme grondprijs te betalen, wetende dat er geen andere koper zal zijn die bereid is een dergelijke prijs te betalen.
Nu verweerder de waarde van het object heeft bepaald aan de hand van de (veronderstelde) totale waarde van het object samen met het woonhuis, moet dan ook worden geoordeeld dat verweerder bij de waardering van het object geen rekening heeft gehouden met de waardedrukkende omstandigheid als hiervoor bedoeld.
2.9 Gelet op het voorgaande moet het beroep tegen de uitspraak van verweerder gegrond worden verklaard en moet deze uitspraak worden vernietigd.
De rechtbank zal vervolgens beoordelen of aanleiding bestaat om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de waarde van dat object zelf vast te stellen.
De rechtbank merkt naar aanleiding daarvan op dat door eiseres ter zitting een taxatierapport van 14 mei 2007 van makelaardij [C] is overgelegd, waarin de waarde van het object is vastgesteld op € 145.000,-. Uit genoemd taxatierapport blijkt dat bij de waardering van het object deels is uitgegaan van het gegeven dat bij een vrijstaand woonhuis van deze omvang een stuk grond hoort van 500 m² en dat de resterende grond is gewaardeerd als tuingrond. De rechtbank is van oordeel dat deze benadering in de gegeven omstandigheden het meeste recht doet aan het waardedrukkende aspect, zoals dat hiervoor onder punt 2.8 is aangegeven. De rechtbank ziet dan ook aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de waarde van het object voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, naar de waardepeildatum van 1 januari 2003, te verminderen tot € 145.000,-.
2.9 In dit geval ziet de rechtbank aanleiding verweerder met toepassing van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb, te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. De proceskosten worden begroot op € 11,70 aan reiskosten. Tevens zal verweerder het door eiseres betaalde griffierecht moeten vergoeden.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
3.1 verklaart het beroep gegrond,
3.2 vernietigt de bestreden uitspraak van 18 mei 2006;
3.3 voorziet zelf in de zaak, verlaagt de waarde van het object van eiseres tot € 145.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
3.4 bepaalt dat de gemeente [P] het door eiseres betaalde griffierecht ten bedrage van € 38,- aan haar vergoedt;
3.5 veroordeelt verweerder in de proceskosten in beroep ten bedrage van € 11,70 te betalen door de gemeente [P].
Aldus vastgesteld door mr. drs. P.M.J.H. Muijlaert en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2007.
De griffier: De rechter:
W.B. Lakeman mr. drs. P.M.J.H. Muijlaert
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.