Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 214381 / HA ZA 06-1488
Vonnis van 23 mei 2007
in de zaak van
1. [eiseres sub 1] ,
2. [eiser sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers,
procureur mr. F.A. Geevers,
tegen
1. [gedaagde sub 1] ,
2. [gedaagde sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
procureur mr. B.F. Keulen.
Partijen zullen hierna [eisers c.s.] en [gedaagden c.s.] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 augustus 2006
- het proces-verbaal van comparitie van 13 november 2006
- het proces-verbaal van voortzetting van comparitie van 27 november 2006.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In juli 2005 hebben [eisers c.s.] de woning van [gedaagden c.s.] aan het [adres] te [woonplaats] gekocht (hierna te noemen: de woning) voor een bedrag van EUR 470.000,00. De koopakte is op 8 en 12 juli 2005 ondertekend. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2005. [eisers c.s.] hebben de woning op 25 oktober 2005 betrokken.
2.2. Alvorens tot aankoop van de woning over te gaan, hebben [eisers c.s.] de woning op 27 mei 2005 bezichtigd.
Op 28 juni 2005 is de heer [eiser sub 2] omstreeks 21.00 à 21.30 uur bij [gedaagden c.s.] op bezoek geweest om een afspraak te maken voor een tweede bezichtiging.
[eisers c.s.] hebben de woning vervolgens op 2 juli 2005 nogmaals bezichtigd. Bij die bezichtiging waren ook de (schoon)ouders van [eisers c.s.] aanwezig. [gedaagden c.s.] waren niet bij de bezichtiging aanwezig; wel aanwezig was hun makelaar.
2.3. Direct naast de woning zijn een kleuterspeelplaats en een voetbalveldje gelegen, die aan elkaar grenzen en min of meer één geheel vormen (hierna te noemen: het speelveld).
2.4. In het verleden hebben [gedaagden c.s.] overlast van het speelveld ondervonden doordat er veel ballen in hun tuin terecht kwamen. Naar aanleiding van klachten van (onder meer) [gedaagden c.s.] , heeft de gemeente [gemeente] (hierna: de gemeente) hogere hekken en een net geplaatst, een grindkoffer naast het speelveld aangelegd en het speelveld voorzien van kunstgras. Deze werkzaamheden zijn begin 2004 afgerond. Nadien zijn er vanaf het speelveld geen ballen meer in de tuin van [gedaagden c.s.] terecht gekomen.
2.5. In april 2005 en in juni 2005 hebben [gedaagden c.s.] brieven aan de gemeente verzonden met, kort gezegd, het verzoek om maatregelen te treffen tegen geluidsoverlast vanaf het speelveld.
2.6. In de tweede helft van de maand juni 2005 is er aanzienlijk meer geluidsoverlast ontstaan, die dermate ernstig was dat deze niet paste bij het normale, te verwachten gebruik van het speelveld. De oorzaak van hiervan was dat het speelveld een ontmoetingsplaats was geworden voor grote groepen jongeren in de leeftijd van 16-25 jaar uit heel [plaats] die, vooral in de avonden, op het speelveld samenkwamen en daar bleven rondhangen. Op sommige avonden waren er rond de 40 jongeren. De geluidsoverlast werd veroorzaakt door de grootte van de groepen en door de scooters en de auto’s en autoradio’s van de jongeren. De geluidsoverlast duurde voort tot in de nachtelijke uren.
2.7. Naar aanleiding van de aanzienlijk toegenomen geluidsoverlast is een buurtcomité opgericht, dat eind juni 2005 een handtekeningenactie heeft gehouden en op 4 juli 2005 een brief aan de gemeente heeft gezonden. De heer [gedaagde sub 1] is met de handtekeningenlijst in de buurt rond gegaan om handtekeningen te verzamelen. [gedaagden c.s.] hebben hun handtekening ook op de lijst geplaatst.
2.8. [gedaagden c.s.] hebben [eisers c.s.] niet op de hoogte gesteld van de problematiek betreffende de grote groepen op het speelveld rondhangende jongeren en de door hen veroorzaakte geluidsoverlast.
2.9. Op de avond van 28 juni 2005, toen de heer [eiser sub 2] bij [gedaagden c.s.] op bezoek is geweest om een afspraak te maken voor een tweede bezichtiging, waren er veel jongeren op het speelveld aanwezig en was er sprake van aanzienlijke geluidsoverlast.
Er zijn die avond drie meldingen bij de politie binnengekomen met betrekking tot de geluidsoverlast van het speelveld.
2.10. Bij brief van 2 december 2005 van hun raadsman hebben [eisers c.s.] aan [gedaagden c.s.] bericht dat zij ernstige geluidsoverlast ondervinden van het speelveld en hebben [eisers c.s.] [gedaagden c.s.] verweten moedwillig informatie hierover te hebben achtergehouden bij de verkoop van de woning. [eisers c.s.] hebben te kennen gegeven zich te beraden over de door hen te nemen stappen.
Vervolgens heeft de raadsman van [eisers c.s.] de koopovereenkomst namens [eisers c.s.] bij brief van 22 december 2005 buitengerechtelijk vernietigd wegens dwaling. [eisers c.s.] hebben de betaalde koopsom teruggevorderd en gevorderd dat [gedaagden c.s.] hun medewerking verlenen aan het terugleveren van de woning. In deze brief zijn [gedaagden c.s.] voorts aansprakelijk gesteld voor de door [eisers c.s.] geleden schade.
2.11. Bij brief van 13 januari 2006 hebben [gedaagden c.s.] aan [eisers c.s.] laten weten dat in hun optiek geen grond voor vernietiging dan wel ontbinding van de overeenkomst bestaat en dat zij geen gevolg zullen geven aan hetgeen waartoe zij in de brief van 22 december 2005 gesommeerd zijn.
3. Het geschil
3.1. [eisers c.s.] vorderen – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij vooraad:
A. Primair: voor recht verklaart dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst terzake de woning aan het [adres] te [woonplaats] op goede gronden vernietigd is, dan wel die overeenkomst vernietigt;
Subsidiair: voor recht verklaart dat die overeenkomst op goede gronden in zijn geheel ontbonden is, dan wel die overeenkomst in zijn geheel ontbindt;
B. [gedaagden c.s.] veroordeelt tot betaling van EUR 516.123,06, vermeerderd met wettelijke rente.
C. [gedaagden c.s.] veroordeelt in de proceskosten, de kosten van de gelegde beslagen daaronder begrepen.
3.2. [gedaagden c.s.] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
vernietiging overeenkomst wegens dwaling
4.1. [eisers c.s.] leggen primair aan hun vordering ten grondslag dat zij de koopovereenkomst hebben gesloten onder invloed van dwaling, welke dwaling te wijten is aan onjuiste dan wel onvolledige mededelingen van [gedaagden c.s.] over de omvang van de overlast van het speelveld. [eisers c.s.] stellen dat [gedaagden c.s.] hen hadden behoren te informeren over de problematiek rondom de geluidsoverlast van het speelveld en dat zij, als zij daarover zouden zijn geïnformeerd, de woning niet zouden hebben gekocht.
4.2. [gedaagden c.s.] hebben in de eerste plaats tot hun verweer aangevoerd dat geen sprake is van dwaling, omdat [eisers c.s.] op de hoogte waren van de geluidsoverlast van het speelveld. Zij hebben in dit verband gewezen op het feit dat de heer [eiser sub 2] op 28 juni 2005 rond 21.00 uur à 21.30 uur bij hen op bezoek is geweest en dat er juist die avond veel overlast van het speelveld was. Ook uit het overgelegde politieoverzicht blijkt immers dat er op die avond drie meldingen betreffende de overlast vanaf het speelveld bij de politie zijn binnengekomen. De heer [eiser sub 2] heeft de overlast dus zelf waargenomen, waardoor hij op de hoogte was van de situatie die in de zomer van 2005 bestond, aldus [gedaagden c.s.] Van een onjuiste voorstelling van zaken is daarom volgens hen geen sprake.
4.3. De rechtbank stelt voorop dat degene die een huis koopt dat direct is gelegen naast een speelveld dat is bedoeld voor jongeren in diverse leeftijdscategorieën, bekend mag worden verondersteld met het feit dat hij geconfronteerd zal worden met geluiden van spelende jongeren. Enige geluidsoverlast valt derhalve te verwachten en levert, zolang dit blijft binnen de grenzen van hetgeen in redelijkheid past bij het te verwachten gebruik van een speelveld, reeds om die reden geen dwaling op.
4.4. Tussen partijen staat echter vast dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst sprake was van (veel) meer dan gebruikelijke of normaal te achten geluidsoverlast, die haar oorsprong vond in het feit dat het speelveld een ontmoetingsplaats was geworden van grote groepen (oudere) jongeren in de leeftijd van 16 tot 25 jaar uit heel [plaats] , die met scooters en auto’s naar het speelveld kwamen.
[gedaagden c.s.] waren als geen ander op de hoogte van de situatie en van de ernst van de overlast; zij woonden immers direct naast het speelveld. Bovendien hadden zij de gemeente in de periode voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst tot twee maal toe aangeschreven over de geluidsoverlast en waren zij actief betrokken bij het buurtcomité dat kort voor het sluiten van de overeenkomst was opgericht in verband met de problematiek van de grote groepen op het speelveld rondhangende jongeren en de overlast die dat meebracht.
4.5. Gelet op het voorgaande waren [gedaagden c.s.] als verkopers in beginsel verplicht om een dergelijke buitengewone overlastsituatie aan geïnteresseerde kopers als [eisers c.s.] te melden.
Het bezoek van de heer [eiser sub 2] op 28 juni 2005 ontslaat [gedaagden c.s.] op zichzelf niet van hun mededelingsplicht. Het feit dat de heer [eiser sub 2] op één bepaalde avond overlast heeft waargenomen, brengt immers nog niet mee dat hij tevens op de hoogte was van het feit dat de oorsprong van de overlast was gelegen in de problematiek van de grote groepen rondhangende jongeren en dat hij zich heeft gerealiseerd dat van een incident geen sprake was. Wel kan worden aangenomen dat vanwege dit bezoek en deze waarneming van de heer [eiser sub 2] een onderzoeksverplichting op [eisers c.s.] is komen te rusten, in die zin dat zij nader onderzoek hadden moeten verrichten naar de overlast van het speelveld. [eisers c.s.] hebben daaraan echter voldaan. Zij hebben immers onbetwist gesteld dat zij vervolgens bij de bezichtiging op 2 juli 2005 bij de makelaar van [gedaagden c.s.] naar de overlast van het speelveld hebben geïnformeerd. Uit de door [eisers c.s.] overgelegde verklaring van hun (schoon)ouders en uit de door hen overgelegde brief van de makelaar van [gedaagden c.s.] blijkt dat deze makelaar [eisers c.s.] in antwoord op hun vraag te kennen heeft gegeven dat er in het verleden met grote regelmaat ballen in de tuin terecht kwamen, maar dat er na overleg met de gemeente adequate maatregelen zijn getroffen, waarna de overlast is gereduceerd tot het niveau dat men mag verwachten van een speelveldje en er geen (bijzondere) overlast meer wordt ervaren.
[gedaagden c.s.] hebben dit antwoord van hun makelaar niet betwist. Zij hebben slechts opgemerkt dat zij zelf niet bij de bezichtiging op 2 juli 2005 aanwezig waren, zodat zij alleen uit tweede hand weten wat er tussen [eisers c.s.] en hun makelaar besproken is.
Het beroep van [gedaagden c.s.] op hun afwezigheid op 2 juli 2005 kan hen echter niet baten. Nu zij [eisers c.s.] niet op eigen initiatief hebben ingelicht over de overlastsituatie op het speelveld en nu zij op 2 juli 2005 niet zelf aanwezig waren om eventuele vragen van [eisers c.s.] te beantwoorden, hadden zij er tenminste zorg voor moeten dragen dat hun makelaar volledig geïnformeerd en op de hoogte was.
De rechtbank stelt vast dat de makelaar van [gedaagden c.s.] de vraag van [eisers c.s.] naar de overlast van het speelveld onjuist heeft beantwoord. Door af te gaan op deze mededeling, hebben [eisers c.s.] gedwaald omtrent de werkelijke overlastsituatie op het speelveld. Op voorhand valt niet in te zien dat en waarom [eisers c.s.] niet op de juistheid en volledigheid van deze mededeling af mochten gaan. Dat is overigens ook niet door [gedaagden c.s.] gesteld.
In de relatie tussen [eisers c.s.] en [gedaagden c.s.] komt de onjuiste mededeling van de makelaar van [gedaagden c.s.] voor rekening van [gedaagden c.s.] Om die reden moet het ervoor worden gehouden dat het feit dat [eisers c.s.] gedwaald hebben is te wijten aan een onjuiste inlichting van [gedaagden c.s.]
4.6. Het vorengaande leidt tot de conclusie dat [eisers c.s.] in beginsel bevoegd waren de overeenkomst te vernietigen, hetgeen zij bij brief van 22 december 2005 hebben gedaan.
In beginsel komen de onder A. primair gevorderde verklaring voor recht en de onder B. gevorderde terugbetaling van de koopsom derhalve voor toewijzing in aanmerking (het overige gedeelte van de vordering onder B. heeft betrekking op schadevergoeding en zal hierna worden beoordeeld).
4.7. [gedaagden c.s.] hebben echter voorts betoogd dat, in het geval dat wordt aangenomen dat sprake is van dwaling, [eisers c.s.] in redelijkheid geen gebruik konden maken van hun bevoegdheid om de overeenkomst te vernietigen. Zij hebben daartoe aangevoerd dat de gemeente naar aanleiding van de actie van het buurtcomité maatregelen heeft getroffen, waardoor er sinds augustus/september 2005 weer sprake is van een normale situatie, die past binnen hetgeen men van een dergelijk speelveld mag verwachten. Ten tijde van de levering van de woning was de situatie derhalve weer genormaliseerd en was er geen sprake meer van (buitengewone) geluidsoverlast, aldus [gedaagden c.s.] Ter staving van hun betoog hebben zij drie verklaringen van buurtbewoners overgelegd, die allen verklaren dat er geen grote groepen jongeren meer samenkomen op het veld en dat zij geen overlast meer ondervinden.
4.8. De rechtbank verwerpt dit betoog van [gedaagden c.s.] en overweegt daartoe het volgende.
[eisers c.s.] hebben een groot aantal stukken overgelegd waaruit kan worden opgemaakt dat de problematiek betreffende de grote groepen op het speelveld samenkomende jongeren en de daardoor veroorzaakte geluidsoverlast in het voorjaar van 2006 opnieuw de kop opstak en (in elk geval) tot eind september 2006 voortduurde. Zo blijkt uit het door [eisers c.s.] overgelegde overzicht van de politie dat er vanaf april 2006 weer met regelmaat overlast van het speelveld bij de politie is gemeld. Daarnaast hebben [eisers c.s.] een petitie uit de buurt en een aantal brieven van individuele buurtbewoners aan de gemeente overgelegd, waarin geklaagd wordt over het onverminderd voortduren van de overlast door hangjongeren op het speelveld. Deze stukken dateren van april en september 2006. Bij de door [eisers c.s.] overgelegde stukken bevinden zich voorts een dvd-opname van een uitzending van [omroep] uit de zomer van 2006, die aan de overlastproblematiek op het speelveld is gewijd, alsmede een aantal krantenartikelen uit de periode van augustus tot september 2006, waarin melding wordt gemaakt van het feit dat grote groepen jongeren uit heel [plaats] op het speelveld samenkomen en overlast veroorzaken.
Hieruit volgt dat de overlastproblematiek niet daadwerkelijk was opgelost in september 2005, maar slechts korte tijd (tot april 2006) verminderd of verdwenen is, mogelijk vanwege de herfst- en winterperiode en de daarmee samenhangende weersomstandigheden. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de door [gedaagde sub 1] overgelegde verklaringen van buurtbewoners alle van begin maart 2006 dateren, derhalve nog uit de winter.
Bovendien hebben [gedaagden c.s.] ook niet betwist dat er vanaf april 2006 opnieuw overlast door groepen rondhangende jongeren is ontstaan. Zij hebben slechts gesteld dat die overlast niet zo erg was als in de zomer van 2005. Gezien de inhoud en het aantal van de door [eisers c.s.] overgelegde stukken, acht de rechtbank deze enkele opmerking van [gedaagden c.s.] onvoldoende gemotiveerd. Het enkele feit dat de overlast in de zomer van 2006 (mogelijk) minder erg was dan in de zomer van 2005, wil nog niet zeggen dat er sprake was van een normale situatie, met een bij het te verwachten gebruik van een speelveld passende mate van overlast. De acties van de omwonenden en de aandacht van de media, die uit de door [eisers c.s.] overgelegde stukken blijken, wijzen veeleer op het tegendeel.
Gelet hierop gaat de rechtbank ervan uit dat de situatie op het speelveld in september 2005 niet daadwerkelijk genormaliseerd was, zoals [gedaagden c.s.] betogen, maar dat de geluidsoverlast hoogstens slechts tijdelijk is afgenomen of verdwenen vanwege de herfst- en winterperiode, en dat de problematiek van de rondhangende jongeren en de daardoor veroorzaakte (buitengewone) geluidsoverlast is blijven voortbestaan en zich in het voorjaar van 2006 opnieuw heeft geopenbaard.
Het betoog van [gedaagden c.s.] dat [eisers c.s.] de overeenkomst in redelijkheid niet konden vernietigen, omdat de overlastproblematiek ten tijde van de levering was opgelost, kan reeds om deze reden niet slagen.
4.9. Nu [eisers c.s.] de overeenkomst reeds hebben vernietigd en nu in het voorgaande is geoordeeld dat [eisers c.s.] hiertoe ook bevoegd waren, komt de rechtbank niet meer toe aan het vernietigen van de overeenkomst en derhalve ook niet aan het in plaats daarvan wijzigen van de gevolgen van de overeenkomst, zoals door [gedaagden c.s.] is verzocht.
4.10. Om diezelfde reden is ook de huidige situatie op het speelveld (waarnaar [gedaagden c.s.] hebben verwezen) niet van belang. De huidige situatie kan geen rol spelen, omdat de overeenkomst reeds per 22 december 2005 vernietigd is en [eisers c.s.] hiertoe bevoegd waren.
4.11. De door [eisers c.s.] gevorderde verklaring voor recht, dat de overeenkomst op goede gronden vernietigd is zal derhalve worden toegewezen. Ook de gevorderde veroordeling van [gedaagden c.s.] tot terugbetaling van de koopsom, komt voor toewijzing in aanmerking. Ingevolge artikel 3:53 BW Pro werkt de vernietiging immers terug tot het tijdstip waarop de koopovereenkomst tussen [gedaagden c.s.] en [eisers c.s.] is gesloten, zodat de overeenkomst achteraf bezien van aanvang af nietig is geweest. Dat betekent dat [gedaagden c.s.] steeds rechthebbenden van de woning zijn gebleven en dat [eisers c.s.] de koopsom onverschuldigd hebben betaald. [gedaagden c.s.] zijn derhalve verplicht de koopsom aan [eisers c.s.] terug te betalen en zullen hiertoe, zoals door [eisers c.s.] is gevorderd, worden veroordeeld.
De rechtbank merkt in dit verband op dat de opmerking van [gedaagden c.s.] bij conclusie van antwoord, dat daartegenover staat dat [eisers c.s.] hun medewerking moeten verlenen aan teruglevering van de woning aan [gedaagden c.s.] , op zichzelf genomen juist is, maar dat de rechtbank [eisers c.s.] daartoe niet zal (en kan) veroordelen, nu het bij een enkele opmerking van [gedaagden c.s.] is gebleven en zij geen reconventionele vordering hebben ingesteld.
schadevergoeding
4.12. [eisers c.s.] vorderen voorts een bedrag van EUR 46.123,06 aan schadevergoeding. Zij leggen aan deze vordering ten grondslag dat [gedaagden c.s.] hebben gehandeld in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, door hen niet of onvoldoende te informeren omtrent de geluidsoverlast op het speelveld.
Het door [eisers c.s.] gevorderde bedrag heeft enerzijds betrekking op de kosten die zij hebben gemaakt voor de verkrijging van de woning, zoals de betaalde overdrachtsbelasting en de kosten van de notaris, en anderzijds op de kosten die zij hebben gemaakt voor de verhuizing, het inrichten en schilderen en voor het schilderen en stofferen van de woning.
4.13. De rechtbank is met [eisers c.s.] van oordeel dat [gedaagden c.s.] hebben gehandeld in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt door [eisers c.s.] enerzijds niet (uit zichzelf) in te lichten omtrent de geluidsoverlast op het speelveld en door anderzijds (via hun makelaar) onjuiste inlichtingen te verstrekken toen [eisers c.s.] naar de geluidsoverlast op het speelveld vroegen. Dat oordeel brengt met zich dat [gedaagden c.s.] op grond van artikel 6:162 BW Pro gehouden zijn om de schade die [eisers c.s.] hierdoor hebben geleden, te vergoeden.
De schadevergoeding die door [eisers c.s.] wordt gevorderd, is door hen onderverdeeld in een aantal posten, die hierna één voor één aan de orde zullen komen en op toewijsbaarheid zullen worden beoordeeld.
inrichting woning (Decokay)
4.14. [eisers c.s.] vorderen een bedrag van EUR 4.522,02 in verband met het laten leggen van marmoleum op de eerste verdieping, het aanschaffen van verf voor de binnenkant van de gehele woning, en het laten schilderen en stofferen van de trap. Ter onderbouwing van dit onderdeel van hun vordering, hebben zij facturen en betalingsbewijzen overgelegd.
4.14.1. [gedaagden c.s.] hebben enkel de met het schilderen en stofferen van de trap gemoeide kosten, zijnde EUR 257,90, betwist. Het overige gedeelte van de onderhavige post, zijnde EUR 4.264,12, zal derhalve worden toegewezen, als zijnde niet betwist.
4.14.2. Voor wat betreft de kosten die betrekking hebben op de trap, hebben [gedaagden c.s.] aangevoerd dat deze kosten niet in redelijkheid gevorderd kunnen worden, omdat de kosten zijn gemaakt toen [eisers c.s.] al van de woning af wilden en de koopovereenkomst reeds vernietigd hadden. [gedaagden c.s.] hebben er in dit verband op gewezen dat de factuur van 12 december 2005 dateert.
Ter comparitie heeft de heer [eiser sub 2] hierop geantwoord dat de trap reeds in de week van 16 oktober 2005, derhalve nog vóór hun verhuizing, geschilderd en gestoffeerd is, maar dat de factuur pas veel later, in december, ontvangen is. Nu [gedaagden c.s.] dit vervolgens niet hebben weersproken, gaat de rechtbank uit van de juistheid van deze verklaring van [eiser sub 2] . Ook het bedrag van EUR 257,90 betreffende de trap zal derhalve worden toegewezen.
schilderwerk en ophangwerk
4.15. [eisers c.s.] stellen dat de heer [eiser sub 2] en zijn schoonvader tien dagen bezig zijn geweest met schilderwerk in de woning en ongeveer zes dagen met ander kluswerk. Zij wensen hiervoor een vergoeding te ontvangen van EUR 5.440,00 (2 personen x 8 dagen van 8 uur à EUR 42,50 per uur).
[gedaagden c.s.] hebben aangevoerd dat dit bedrag niet voor toewijzing in aanmerking komt, omdat de werkzaamheden door de heer [eiser sub 2] zelf zijn verricht.
Dit argument laat op zichzelf onverlet dat (voor vergoeding in aanmerking komende) vermogensschade kan zijn geleden, namelijk indien vakantiedagen zijn opgenomen om deze werkzaamheden uit te voeren. Er is echter niet gesteld of gebleken dat de heer [eiser sub 2] hiervoor vakantiedagen heeft opgenomen, zodat moet worden geoordeeld dat geen sprake is van vermogensschade en derhalve geen ruimte bestaat voor toekenning van schadevergoeding op grond van artikel 6:96 BW Pro.
Voor zover [eisers c.s.] hebben bedoeld hun vordering te baseren op artikel 6:106 BW Pro (vergoeding van ander nadeel dan vermogensschade ofwel ‘immateriële schadevergoeding’), komt de vordering evenmin voor toewijzing in aanmerking. Voor toekenning van immateriële schadevergoeding is slechts plaats indien één van de drie in dit artikel genoemde gronden zich voordoet. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake.
Het gedeelte van de vordering dat verband houdt met de werkzaamheden van de (schoon)vader van [eisers c.s.] komt evenmin voor toewijzing in aanmerking, reeds vanwege het feit dat dit geen schade van [eisers c.s.] is.
verhuiskosten
4.16. [eisers c.s.] vorderen een bedrag van EUR 4.592,00 vanwege het feit dat zij opnieuw zullen moeten verhuizen en derhalve met dubbele verhuiskosten geconfronteerd worden. Zij hebben hiertoe een offerte van [verhuisbedrijf] B.V. overgelegd, die is gebaseerd op een verhuizing binnen een straal van 30 kilometer.
[gedaagden c.s.] betwisten de toewijsbaarheid van deze post, waartoe zij hebben aangevoerd dat er enkel een offerte is overgelegd en dat het toekomstige kosten betreft, waarvan het nog maar de vraag is of die kosten daadwerkelijk gemaakt gaan worden of dat [eisers c.s.] de verhuizing zelf uitvoeren.
De rechtbank gaat aan dit verweer van [gedaagden c.s.] voorbij. Vast staat dat [eisers c.s.] zich door toedoen van [gedaagden c.s.] opnieuw met een verhuizing geconfronteerd zien. Voorts staat vast dat [eisers c.s.] hun vorige verhuizing (waarbij zij naar de woning van [gedaagden c.s.] verhuisden), hebben laten uitvoeren door een verhuisbedrijf. Zonder nadere toelichting van [gedaagden c.s.] (die door hen niet is gegeven) ziet de rechtbank niet in waarom dan thans zou moeten worden aangenomen dat [eisers c.s.] hun verhuizing dit maal zelf uitvoeren. Het feit dat [eisers c.s.] hun vordering baseren op een offerte (en niet op een factuur), kan er evenmin toe leiden dat de vordering moet worden afgewezen. De heer [eiser sub 2] heeft er ter comparitie op gewezen dat hij juist een offerte heeft opgevraagd omdat het hem dat redelijker leek dan vergoeding te vorderen van de kosten die met hun vorige verhuizing gemoeid waren. Hij heeft in dat verband ombetwist gesteld dat de kosten die gemoeid waren met de vorige verhuizing hoger waren, omdat die verhuizing plaatsvond over een afstand van 220 kilometer (tegenover 30 kilometer in de offerte).
De door [eisers c.s.] gevorderde verhuiskosten zullen derhalve worden toegewezen.
betaalde overdrachtsbelasting
4.17. [eisers c.s.] vorderen een bedrag van EUR 28.000,00 aan schadevergoeding vanwege de door hen bij de aankoop van de woning betaalde overdrachtsbelasting.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers c.s.] een bedrag van EUR 28.000,00 aan overdrachtsbelasting betaald.
[gedaagden c.s.] hebben echter betoogd dat [eisers c.s.] geen schade hebben geleden, omdat zij de door hen betaalde overdrachtsbelasting op grond van artikel 19 van Pro de Wet op Belastingen Rechtsverkeer kunnen terugvragen.
De rechtbank overweegt in dit verband het volgende. Ingevolge artikel 19 lid 1 onder Pro b van de Wet op Belastingen Rechtsverkeer wordt op verzoek teruggaaf van overdrachtsbelasting verleend, indien de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld als gevolg van nietigheid of vernietiging. In beginsel hebben [eisers c.s.] derhalve recht op teruggave van de door hen betaalde overdrachtsbelasting. Door [eisers c.s.] is naar aanleiding van het verweer van [gedaagden c.s.] niet gesteld dat zij niet voor teruggave in aanmerking komen, zodat ervan uit moet worden gegaan dat zij de door hen betaalde overdrachtsbelasting terug zullen krijgen indien zij daartoe een verzoek indienen. Van schade is derhalve geen sprake, zodat het onderdeel van de vordering van [eisers c.s.] dat betrekking heeft op de door hen betaalde overdrachtsbelasting zal worden afgewezen.
roerende zaken
4.18. [eisers c.s.] vorderen een bedrag van EUR 975,00 voor de roerende zaken die zij bij de aankoop van de woning van [gedaagden c.s.] hebben overgenomen.
Deze post zal worden afgewezen, omdat [eisers c.s.] hun vordering op dit punt onvoldoende hebben onderbouwd. Zij hebben volstaan met een enkele verwijzing naar het koopcontract en de daarbij gevoegde lijst van overgenomen zaken. Onduidelijk is echter waarop het bedrag van EUR 975,00 gebaseerd is. Dit bedrag komt niet voor op de lijst van overgenomen zaken. Voorts is niet gesteld of gebleken dat [eisers c.s.] dit bedrag destijds bovenop de koopsom aan [gedaagden c.s.] betaald hebben. Daarnaast valt van (in elk geval) een aantal van de op die lijst voorkomende roerende zaken, op voorhand niet in te zien dat en waarom [eisers c.s.] thans schade leiden vanwege het feit dat zij deze zaken destijds van [gedaagden c.s.] hebben overgenomen. Voor wat betreft bijvoorbeeld de koffieautomaat, de kast met spiegelwand in de ouderslaapkamer, de badkamerkastjes en het bureau (IT ruimte) valt zonder nadere toelichting niet in te zien waarom deze zaken thans waardeloos zouden zijn voor [eisers c.s.] Het had op de weg van [eisers c.s.] gelegen om hun vordering op dit punt (nader) toe te lichten. Nu zij dat hebben nagelaten, zal dit onderdeel van de vordering worden afgewezen.
notariskosten
4.19. Ten slotte hebben [eisers c.s.] een bedrag van EUR 2.394,04 gevorderd terzake de bij de aankoop van de woning gemaakte notariskosten.
Ter betwisting van deze kosten hebben [gedaagden c.s.] enkel gesteld dat [eisers c.s.] facturen en betalingsbewijzen van deze kosten dienen over te leggen. [eisers c.s.] hebben dat vervolgens ter gelegenheid van de comparitie gedaan. Hieruit blijkt dat [eisers c.s.] deze kosten daadwerkelijk hebben gemaakt. Nu [gedaagden c.s.] de toewijsbaarheid van deze post daarna niet langer of anderszins heeft betwist, zal de rechtbank dit onderdeel van de vordering toewijzen.
rente
4.20. De door [eisers c.s.] gevorderde wettelijke rente is slechts gedeeltelijk toewijsbaar.
4.20.1. [gedaagden c.s.] hebben terecht opgemerkt dat door hen geen wettelijke rente over de terug te betalen koopsom verschuldigd is. De overeenkomst is op 22 december 2005 op goede gronden vernietigd, waardoor de overeenkomst moet worden geacht nimmer te hebben bestaan en waardoor er vanaf 22 december 2005 ongedaanmakingsverplichtingen voor partijen zijn ontstaan. Daarbij staat tegenover het (sinds 22 december 2005 bestaande) recht van [eisers c.s.] op teruggave van de koopsom, het recht van [gedaagden c.s.] op teruggave van de woning. [eisers c.s.] zijn echter tot op heden in de woning blijven wonen. Zij hebben eerst recht op wettelijke rente over de koopsom vanaf het moment dat zij aan hun eigen verplichting uit hoofde van de ongedaanmaking van de overeenkomst hebben voldaan en de woning aan [gedaagden c.s.] ter beschikking hebben gesteld.
4.20.2. De wettelijke rente over het overige deel van de vordering is niet betwist en komt daarom voor toewijzing in aanmerking.
verzoek van [gedaagden c.s.] om uitstel
4.21. [gedaagden c.s.] hebben de rechtbank verzocht om te bepalen dat zij pas zes maanden na de datum van dit vonnis aan de veroordeling tot terugbetaling van de koopsom hoeven te voldoen.
4.21.1. Dit verzoek wordt niet gehonoreerd. Een vonnis heeft in beginsel direct na de uitspraak executoriale kracht en bij afweging van de wederzijdse belangen van [gedaagden c.s.] en [eisers c.s.] , ziet de rechtbank in het onderhavige geval onvoldoende aanleiding om van dit principe af te wijken door anders te bepalen. Hoewel de rechtbank begrip heeft voor de praktische problemen waarmee [gedaagden c.s.] zich geconfronteerd zien indien zij direct aan de veroordeling zouden moeten voldoen, dient de rechtbank anderzijds rekening te houden met het belang dat [eisers c.s.] hebben bij het (zo snel mogelijk) kunnen beschikken over de (koop)som die [gedaagden c.s.] aan hun verschuldigd zijn, teneinde een nieuwe woning te kunnen financieren. Alles afwegend, is de rechtbank van oordeel dat het belang van [eisers c.s.] zwaarder dient te wegen. De rechtbank neemt daarbij met name in aanmerking dat [eisers c.s.] de koopovereenkomst reeds in december 2005 op goede gronden vernietigd hebben en dat zij derhalve in feite reeds sinds anderhalf jaar recht hebben op teruggave van de koopsom (tegenover teruggave van de woning) en reeds al die tijd hebben gewacht om een nieuwe woning te kunnen kopen.
4.21.2. Hoewel dit vonnis dus direct na de uitspraak door [eisers c.s.] ten uitvoer kan worden gelegd, geeft de rechtbank partijen nadrukkelijk in overweging om met elkaar in overleg te treden over een executietermijn die voor hen beide acceptabel is. Op hun beurt zullen [eisers c.s.] immers eerst een nieuwe (tijdelijke dan wel definitieve) woning moeten vinden, waardoor onmiddellijke tenuitvoerlegging (waarschijnlijk) ook voor [eisers c.s.] niet in de rede ligt.
proceskosten
4.22. [eisers c.s.] vordert [gedaagden c.s.] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv Pro toewijsbaar. Het opgevoerde vast recht voor het beslagrekest zal echter worden afgewezen, omdat dit vast recht al is verrekend met het vast recht dat in deze zaak verschuldigd is. De beslagkosten worden begroot op EUR 571,83 voor verschotten en EUR 2.580,00 voor salaris procureur (1 rekest x EUR 2.580,00).
4.23. [gedaagden c.s.] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [eisers c.s.] op basis van het toegewezen bedrag op:
- dagvaarding EUR 71,32
- vast recht 4.570,00
- salaris procureur 7.740,00 (3,0 punten × tarief EUR 2.580,00)
Totaal EUR 12.381,32
5. De beslissing
De rechtbank:
5.1. verklaart voor recht dat de tussen [gedaagden c.s.] en [eisers c.s.] gesloten koopovereenkomst terzake de woning aan het [adres] te [woonplaats] op goede gronden vernietigd is,
5.2. veroordeelt [gedaagden c.s.] om aan [eisers c.s.] te betalen een bedrag van EUR 481.508,06 (vierhonderdéénentachtig duizendvijfhonderdacht euro en zes eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente over het bedrag van EUR 11.508,06 vanaf 24 mei 2006 tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt [gedaagden c.s.] in de beslagkosten, tot op heden begroot op EUR 3.151,83,
5.4. veroordeelt [gedaagden c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers c.s.] tot op heden begroot op EUR 12.381,32,
5.5. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2, 5.3 en 5.4 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A.M. van Straalen-Coumou en in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2007.?